臺灣基隆地方法院民事判決
106年度基簡字第891號
原 告 孫焰龍
訴訟代理人 郭鴻基
被 告 葉勝榮
聯碩房屋仲介有限公司
法定代理人 方明發
訴訟代理人 蔡勝偉
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年12月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年6月18日透過被告聯碩房屋仲介 有限公司（下稱聯碩公司）之居間，與被告葉勝榮簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）6, 380,000元購買被告葉勝榮所有坐落基隆市○○區○○段000 ○00000地號土地權利範圍100000分之193及其上同段5408建 號建物即門牌號碼基隆市○○○街00巷 000號13樓房屋（下 稱系爭房屋），惟原告於104年2月間發現系爭房屋有滲漏水 、油漆剝落、壁癌等瑕疵，應由被告葉勝榮負瑕疵擔保責任 ，為此依民法第 360條規定，請求被告葉勝榮賠償修補瑕疵 之費用 333,000元。另被告聯碩公司居間介紹原告向被告葉 勝榮購買系爭房屋，卻未善盡民法第 567條之報告、調查義 務，致未能據實報告系爭房屋有漏水情況，應依民法第 567 條及不動產經紀業管理條例第26條第 2項規定，賠償原告系 爭房屋瑕疵修補費用 333,000元。又被告間具有不真正連帶 法律關係，故其中一人為給付後，其他人即於該給付範圍內 免除給付義務，為此依上開規定，請求被告葉勝榮、聯碩公 司各給付原告 330,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，若其中一人為給付，其 他被告同免給付之義務；並願供擔保聲請宣告假執行等語。二、被告抗辯：
㈠葉勝榮部分：系爭房屋之前因頂樓平台積水往下滲漏而漏水 ，業經修復後才出售，故系爭房屋並無漏水之瑕疵，原告之 主張為無理由。
㈡聯碩公司部分：被告於仲介過程不知道系爭房屋以前曾經漏 水，直至交屋時也未發現有漏水瑕疵，並無故意隱瞞系爭房 屋漏水之情事，而於交屋後如因頂樓所致之漏水，應由管理
委員會負責修繕。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告委託被告聯碩公司居間仲介買受系爭房屋，並於 103 年 6月18日與被告葉勝榮訂立系爭買賣契約，原告已給付價 金 6,380,000元，被告葉勝榮亦已於103年7月25日將系爭房 屋辦理所有權移轉登記，並交付予原告，而於交屋後，系爭 房屋於104年2月發生滲漏水、油漆剝落、壁癌之情事等事實 ，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、標的現況說明 書、建物所有權狀、屋況照片等件為證，堪信為真實。四、原告主張其與被告葉勝榮於103年6月18日簽訂系爭買賣契約 ，因系爭房屋具有漏水瑕疵，被告聯碩公司違反居間仲介應 盡之調查義務、據實告知義務，其得請求被告葉勝榮負出賣 人瑕疵擔保責任，及依民法第 567條、不動產經紀業管理條 例第26條第 2項規定，請求被告聯碩公司賠償系爭房屋瑕疵 修補費用，為被告所否認，經查：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金 。但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金 ，民法第 359條定有明文。出賣人所負物之瑕疵擔保責任， 雖係採無過失責任，惟仍以物之瑕疵存在為前提。所謂物之 瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依 當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備 者，即為物有瑕庛，且不以物質上應具備者為限。惟當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此為民事 訴訟法第 277條本文所明定。原告主張系爭房屋存有漏水之 瑕疵，既為被告葉勝榮所否認，依前開規定，自應由原告就 系爭房屋於交付時即存有漏水瑕疵之事實負舉證之責任。原 告主張系爭房屋於交付時存有漏水之瑕疵，固據提出照片、 估價單為證，然並非原告於受領系爭房屋時所拍攝或估價， 已難以此認定原告簽訂系爭買賣契約或受領系爭房屋時之真 實情形，自無從證明系爭房屋在交屋前已有滲漏水狀況。又 原告自承於簽約之前曾數次至系爭房屋查看，對於系爭房屋 之屋況應有為一定程度的觀察與瞭解，且依原告提出之照片 所示，原告所指系爭房屋漏水情形係在牆壁、天花板，無從 遮掩，一望即知，尚非屬一般人之經驗所不易發覺之事，且 陳稱其於103年10月至104年 2月居住系爭房屋期間並無滲漏 水情形（見本院106年11月16日言詞辯論筆錄），嗣於104年 4 月30日始以存證信函通知被告聯碩公司系爭房屋有滲漏水 之瑕疵，距離系爭房屋於103年9月交屋，已相隔至少半年， 則系爭房屋於交付時是否存有漏水之瑕疵，即有疑問，而原
告就此有利於己之事實，既未舉證以實其說，徒憑其於起訴 時檢附之照片、估價單，主張系爭房屋於交付時有滲漏水之 瑕疵云云，不足採信。原告所提出之證據既未能證明系爭房 屋存有滲漏水之瑕疵，則其依民法第 360條規定請求被告葉 勝勞賠償損害，即無理由。
㈡次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事 人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人， 不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之 履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567條 定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說 明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理條 例第23條第 1項亦有規定。又不動產仲介業之業務，涉及房 地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事 宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高 額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善 良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、 102 年度台上字第 481號判決意旨參照）。另善良管理人注意義 務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之 人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第 865號判例意 旨參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人 注意義務而生過失甚或故意之情形。查被告葉勝榮於「標的 物現況說明書」之「是否有滲漏水情形？」欄位勾選「否」 有原告所提標的物現況說明書附卷可憑，原告亦於系爭買賣 契約簽訂前數次至房屋現場查看，並未主張於帶看期間即發 覺系爭房屋疑有滲漏水之情形，且陳稱系爭房屋在 103年10 月間至104年2月間並無漏水狀況，於104年2月之後開始漏水 等情（見同上言詞辯論筆錄），難認系爭房屋在交屋前已有 滲漏水狀況，則依據一般交易觀念，當時既無跡象得以推認 或預見系爭房屋可能有滲漏水，則被告聯碩公司之仲介人員 以目測方式觀察系爭房屋並無滲漏水情形，復依據現況製作 標的物現況說明書，並逐項向原告說明並交付說明書予原告 ，應認其已盡居間仲介之義務，而無違反善良管理人注意義 務之過失，自難僅憑原告於交屋過後數個月發現系爭房屋有 漏水情事，即推認該漏水情事為被告聯碩公司在仲介系爭房 屋期間已發現或得發現，原告主張被告聯碩公司居間系爭買 賣契約時未善盡民法第 567條之報告、調查義務，應依民法 第567條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定負損害賠 償責任，核屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告葉勝榮給付3 30,000元及法定遲利息；依居間契約及不動產經紀業管理條
例第26條第2項規定，請求被告聯碩公司給付330,000元及法 定遲利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假 執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
書記官 林惠如
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