臺灣嘉義地方法院民事判決 105年度訴字第263號
原 告 陳清澄
陳清松
共 同
訴訟代理人 張育瑋律師
陳偉仁律師
陳明律師
被 告 張正建
張方桂珍
張意賢
共 同
訴訟代理人 林芳榮律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年12月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告為坐落嘉義縣○○鄉○○段00000地號土地土地之共有 人，前開土地之共有人姓名與權利範圍，則如附表所示。而 系爭土地之地上物初期僅有三合院建物，其餘均為空地，然 被告分別於系爭土地上搭建如附圖即嘉義縣水上地政事務所 民國106年12月11日複丈成果圖所示之建物。是被告無權占 用系爭土地，原告自得依民法第821條、第767條等規定，請 求被告分別將系爭建物拆除後，並各將所占用土地返還原告 與全體共有人。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖抗辯係租地建屋或繼受租約云云。然： 1、系爭土地上初期僅有三合院建物，有相片可證，比對後除 該三合院（已傾倒）外，其餘建物則均未經原告或其他共 有人同意而興建，顯屬無權占用系爭土地。
2、附圖所示建物係95年4月間興建，故系爭建物顯未經原告 或其他共有人同意而興建，亦屬無權占用系爭土地。且原 告曾請求中埔鄉公所拆除系爭違章建築，但未獲回應。 3、被告僅提出租金繳納證明，但無法證明租賃範圍與內容為 何。尚難認兩造間有租地建屋契約存在。原告亦否認有收 到系爭租金之事實。
（二）對被告所提嘉義縣財政稅務局房屋稅籍證明書、收據影本 、收條影本、領收證影本、估價單影本等(見本院卷一第1
85頁至215頁)製作名義人及內容真正不爭執，但前開文書 均無法證明被告所抗辯出租人同意承租人在系爭土地上興 建系爭房屋之事實。對被告所提土地租田收據（見本院卷 二第175頁）製作名義人真正亦不爭執，但否認其內容之 真正，被告抗辯租屋建地契約係於50幾年間興建地上物， 但自原告所提照片可知系爭地上物乃95年間興建，顯見前 開文書與本件無關；縱有系爭不定期租地建屋契約，則在 訂立契約當時即已特定建屋範圍，然被告在95年間又再續 建其他地上物，亦不在系爭不定期租賃契約範圍內。（三）對附圖所示編號A、B、C、D之建物均為被告張方桂珍所出 資興建，為被告張方桂珍所有；編號F之地上物為被告張 意賢所出資興建，屬被告張意賢所有；編號G之地上物， 為被告張正建所出資興建，屬被告張正建所有等事實不爭 執。縱認被告有承租系爭土地之事實，然原告亦未曾同意 被告在系爭土地上興建房屋。
（四）自本院85年度訴字第484號民事判決原本及正本之複丈成 果圖，顯見本件附圖所示建物於前開判決時尚未存在，則 被告自無於55年興建系爭建物之事實，故可證明原告自始 未同意被告於系爭土地興建系爭建物。且前開判決既係就 無權占有系爭土地之建物訴請拆除，自不可能未將系爭建 物考量在其中；況自原告所提出之照片，顯見前開建物乃 85年之後所建造。對被告所提嘉義縣財政稅務局房屋稅籍 證明書(見本院卷二第101頁至108頁)製作名義人及內容真 正不爭執；然前開文書記載建物均為竹造或雜木造，核與 現況之水泥加蓋或鐵皮鋼造不同，無從認定稅籍資料上所 載房屋與系爭建物為同一。且租地建屋契約必約定由承租 人於土地上興建房屋作為租地之目的，若房屋已滅失傾倒 ，則該租地建屋之目的已歸消滅，其後所興建之建物即非 租地建屋契約範圍。
四、並聲明：
（一）被告張方桂珍應將坐落嘉義縣○○鄉○○段00000地號土 地上如附圖所示編號A、面積65.95平方公尺之鐵皮屋，編 號B、面積51.15平方公尺之磚造平房，編號C、面積101.1 3平方公尺之磚造平房，編號D、面積80.17平方公尺之磚 造平房拆除，並將前開土地返還原告及其他共有人全體。（二）被告張意賢應將前開土地上如附圖所示編號F、面積49.08 平方公尺之磚造平房拆除，並將前開土地返還原告及其他 共有人全體。
（三）被告張正建應將前開土地上如附圖所示編號G、面積45.68 平方公尺之鐵皮屋拆除，並將前開土地返還原告及其他共
有人全體。
（四）訴訟費用由被告負擔。
（五）請准供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭土地（原為頂六段頂中下街小段25地號），原屬原告之 父陳安明、姑姑陳彩雲所共有，權利範圍各2分之1。陳安明 死亡後，其權利範圍2分之1則由原告與其餘繼承人繼承。然 陳安明於生前之55年間將系爭土地出租與被告張正建、張方 桂珍、張意賢之先祖建屋，嗣由被告張正建、張方桂珍、張 意賢繼承，故被告租地建屋係基於不定期租賃契約而占用系 爭土地，並非無權占有。且系爭不定期租賃關係由兩造分別 繼承，若無土地法第103條所定原因，原告亦不得收回系爭 土地。
二、對原告所提土地登記第一類謄本、相片、嘉義縣水上地政事 務所複丈成果圖之製作名義人及內容真正不爭執，但前開相 片與複丈成果圖無法證明被告無權占用系爭土地。附圖所示 編號A、B、C、D之建物均為被告張方桂珍所出資興建，為被 告張方桂珍所有；編號F之地上物為被告張意賢所出資興建 ，屬被告張意賢所有；編號G之地上物，為被告張正建所出 資興建，屬被告張正建所有。至本院85年度訴字第484號民 事判決原本及正本之複丈成果圖，雖無本件附圖所示建物， 然係因前開判決當事人並無本件被告，致製作複丈成果圖時 並未針對本件被告建築房屋部分測量；況自被告所提房屋稅 籍證明書，即可證明系爭建物係很早之前就存在。自嘉義縣 財政稅務局房屋稅籍證明書(見本院卷二第101頁至108頁)中 可知，系爭建物係於58年、66年、42年、63年所興建，被告 張正建所有系爭建物則於63年間所興建；不管嗣後建物是否 有整建或修建，但原即有建物，原告亦一直收取租金且收取 至107年份，顯見系爭租賃契約確實存在。誠如原告所主張9 5年間即知被告在系爭土地上建屋，然原告均未曾表示反對 ，且繼續收取租金，故被告對系爭土地即有不定期租賃契約 存在。
三、系爭土地為原告之父陳安明所有時，即已成立系爭不定期租 賃，被告均按期繳納租金，最後1期租金還自105年超繳至10 7年間，而原告繼承其父陳安明之遺產，當然要繼承系爭不 定期租賃契約之義務，故被告使用系爭土地並非無權占有等 語，資為抗辯。
四、並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔 。
叁、得心證之理由
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項著有規定。次按各共 有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求； 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法 第821條亦有明文。而民法第767條所謂無權占有，係指於所 有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有 之權利而其權利已歸消滅而言（最高法院78年度台上第352 號裁判要旨同此見解）；占有人若係基於債權或物權等本權 占有，即非屬無權占有。第按以無權占有為原因，請求返還 所有物之訴，苟占有人對於請求人就其物有所有權之事實， 已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應就其抗辯 有如何權源占有之事實證明之；如不能證明，自應認請求人 之請求為正當。查：
（一）坐落嘉義縣○○鄉○○段00000地號土地為原告與附表所 示編號三至二二之訴外人所共有，系爭土地之共有人姓名 與權利範圍則如附表所示，為兩造所不爭（見本院卷二第 444至445頁，有土地登記第一類謄本在卷可證，自堪信為 真實。則原告均為系爭土地之分別共有人，應可認定。（二）附圖所示編號A、面積65.95平方公尺之鐵皮屋，編號B、 面積51.15平方公尺之磚造平房，編號C、面積101.13平方 公尺之磚造平房，編號D、面積80.17平方公尺之磚造平房 均為被告張方桂珍所出資興建，為被告張方桂珍所有；附 圖所示編號F、面積49.08平方公尺之磚造平房，為被告張 意賢所出資興建，為被告張意賢所有；附圖所示編號G、 面積45.68平方公尺之鐵皮屋，則為被告張正建所出資興 建，為被告張正建所有等事實，為兩造所不爭（見本院卷 二第445至446頁），復有嘉義縣水上地政事務所106年12 月1 1日複丈成果圖在卷可證，亦堪信為真實。則原告既 為系爭土地所有權之分別共有人，被告等復分別於系爭土 地上興建前開地上物，是依前開說明，若被告等非有權占 有系爭土地，原告自得依民法第767條、821條等規定，請 求被告分別拆除系爭地上物，並將前開土地分別返還原告 及其他共有人全體，亦可認定。
（三）原告雖主張被告係無權占有系爭土地，且縱系爭不定期租 賃契約存在，亦僅原三合院之範圍，然該三合院已傾毀， 該不定期租賃契約自已終止，且系爭建物占用之土地範圍 已超出原三合院範圍云云。然：
1、系爭土地原為頂六段頂中下街小段25地號之一部分，原屬 陳安明、陳彩雲所共有，為兩造所不爭，復有卷附土地登
記謄本可憑。而陳彩雲曾對訴外人張安松、張謝勤妹、張 安通等提起訴訟，依民法第821條、第767條規定請求其等 拆屋還地，然本院85年11月13日85年度訴字第484號民事 判決，則以該事件之兩造間存在不定期租賃關係，前開訴 訟事件之被告並非無權占有為由，將該訴訟事件之原告陳 彩雲之訴駁回，亦經本院調取前開判決原本核閱無誤（因 該卷宗已依法銷毀，僅存判決原本），自均堪信為真實。 2、證人陳彩雲於本院結證稱系爭土地原為其大哥陳安明與其 所共有，應有部分各為2分之1，其與陳安明共管土地各一 半；其有收取張茶、張謝勤妹、張意慶等人之租金等語明 確。陳彩雲之子即證人康漢卿於本院亦結證稱張意慶、張 茶、張謝勤妹曾將租金交給陳彩雲或伊，因係其等向伊母 陳彩雲承租系爭土地之租金，當時陳彩雲應有部分僅2分 之1，另2分之1是伊大舅陳安明的，陳安明亦同意出租； 系爭土地上有建物或其他地上物之被告均有向陳彩雲、陳 安明承租，均係伊母陳彩雲告訴伊，且伊亦幫陳彩雲收過 租金；至陳彩雲作證時之言詞反覆，並非失智，僅係耳朵 不好而已等語明確（均見本院卷二第12至15頁）。 3、則由前開事證相互參酌以觀，足證系爭土地原為頂六段頂 中下街小段25地號之一部分，原屬陳安明、陳彩雲所共有 並分管，前開原25地號土地上有建物或其他地上物之被告 均分別向陳彩雲、陳安明承租其等所分管之土地。而按共 有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項 規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管 契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分 管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，該全體共 有人尤不得指承租人為無權占有而請求返還土地（最高法 院98年度台上第1087號裁判要旨同此見解）；從而，本件 被告向共有人陳安明承租其所分管之土地，依前開說明， 自非無權占有。
4、本件原告起訴時之系爭嘉義縣○○鄉○○段000地號土地 （重測前即為前開頂六段頂中下街小段25地號土地），依 土地登記第二類謄本所載，共有人為陳彩雲、權利範圍2 分之1；本件原告於88年4月2日因繼承登記取得權利範圍 各30分之1，陳清輝、陳清山、紀陳桂琴、陳清龍、林陳 桂英、陳清水、吳陳桂月、陳桂美、魏陳桂蓮於88年4月2 日因繼承登記取得權利範圍各30分之1，陳世駿於102年6 月10日因分割繼承登記取得權利範圍15分之1，陳嘉緯、 李玉梅、陳秋吟、陳怡秀、陳珮珊於99年11月3日因繼承 登記取得權利範圍各150分之1，陳冠樺於102年1月2日因
分割繼承登記取得權利範圍30分之1；其後張意慶於104年 11月9日以買賣為原因取得陳彩雲前開權利範圍2分之1等 事實，有土地登記第二類謄本、土地登記第一類謄本附於 本院104年度訴字第776號卷可憑。嗣陳清山於105年10月2 9日死亡，其前開權利範圍由其繼承人陳黃金蘭、陳俊生 、陳俊傑、陳俊仁、陳俊義繼承取得並辦妥分割繼承登記 ；前開土地則另由共有人張意慶提起分割共有物訴訟，經 本院104年度訴字第776號民事判決、臺灣高等法院臺南分 院105年度上字第224號民事判決確定後，取得系爭土地之 共有人與其權利範圍則均如表所示等事實，亦經調取本院 104年度訴字第776號卷、臺灣高等法院臺南分院105年度 上字第224號卷核閱無誤，另有臺灣高等法院臺南分院105 年度上字第224號民事判決、土地登記第一類謄本在卷可 憑。且系爭土地目前之共有人均為陳安明之繼承人或其繼 承人之繼承人，亦為兩造所不爭（見本院卷二第446頁） ，亦均堪信為真實。則按繼承人自繼承開始時，除本法另 有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法 第1148條第1項前段著有規定。而出租人於租賃關係存續 中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前 ，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移 轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就 分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定 外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對 於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度 台上第1064號裁判要旨同此見解）。共有人出租分管土地 後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人取 得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民法第 425條規定，對於受讓人自仍繼續存在（最高法院87年度 台上第711號裁判要旨同此見解）。則依前開說明，被告 向共有人陳安明承租其所分管之土地，該租賃契約之權利 義務關係，自亦由陳安明之繼承人或其繼承人之繼承人所 繼承，是系爭租賃契約自存在於被告與原告、其餘系爭土 地共有人間。
5、縱認被告確於95年間改建或增建系爭地上物，然原告陳清 澄於其後仍收取被告所給付之105、106、107年度租金， 亦有土地租田收據在卷可證（見本院卷二第175頁），足 證兩造間確仍存在系爭租賃關係。而原告亦對前開文書製 作名義人之真正不爭執（見本院卷二第191頁），僅係否 認其內容之真正，並抗辯被告所稱之租屋建地契約乃自50 幾年間興建，但自原告所提照片可知系爭地上物乃95年間
興建，顯見前開文書與本件無關云云。然：
（1）私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或 公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項 著有規定。則原告對前開土地租田收據製作名義人之真正 不爭執，即對前開文書經原告本人簽名之事實不爭執，則 依前開規定，自應推定其真正。而由推定真正之前開文書 內容記載觀之，兩造間確存有租賃關係，應可認定。 （2）此外，別無證據足資證明兩造間就其他土地存有租賃關係 ，則前開土地租田收據所記載租金之租賃標的物，當係系 爭土地無疑。
（3）縱認系爭地上物乃95年間所興建，則應係改建、增建或重 建租賃標的物，然所謂默示之意思表示，除依表意人之舉 動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外， 倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事， 在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，自非不 得謂為默示之意思表示（最高法院97年度台上字第1668號 裁判要旨同此見解）。而原告既已收取系爭租金至107年 度，則此10餘年間，原告與其餘系爭土地共有人對被告於 系爭土地上所興建之系爭地上物，當無不知情之理；然原 告仍繼續收取系爭租金，堪認原告與其餘共有人至少有默 示之同意，則被告縱改建、增建或重建租賃標的物，仍無 礙於系爭租賃關係仍存在之事實。故原告所主張95年間再 續建之其他地上物，不在系爭不定期租賃契約範圍內，自 不可取。至收取租金者，縱非全部之共有人，然此僅係租 金之清償是否生效之問題，於終止系爭租約前，仍無礙於 系爭租賃契約之成立。
二、綜上所述，被告占用系爭土地有租賃關係之正當權源，並非 無權占有，於原告或其他共有人合法終止系爭租賃契約前， 原告或其他共有人自不得請求被告返還系爭土地，從而，原 告依民法第767條、821條等規定，請求被告拆除系爭地上物 並返還系爭土地，均為無理由，應予駁回。且原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
民一庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 王立梅
附表：
編號 共有人姓名 權利範圍
一、 原告陳清澄 15分之1
二、 原告陳清松 15分之1
三、 陳清輝 15分之1
四、 紀陳桂琴 15分之1
五、 陳清龍 15分之1
六、 林陳桂英 15分之1
七、 陳清水 15分之1
八、 吳陳桂月 15分之1
九、 陳桂美 15分之1
十、 魏陳桂蓮 15分之1
十一、陳世駿 15分之2
十二、陳嘉緯 75分之1
十三、李玉梅 75分之1
十四、陳秋吟 75分之1
十五、陳怡秀 75分之1
十六、陳珮珊 75分之1
十七、陳冠樺 15分之1
十八、陳黃金蘭 75分之1
十九、陳俊生 75分之1
二十、陳俊傑 75分之1
二一、陳俊仁 75分之1
二二、陳俊義 75分之1