臺北高等行政法院判決
106年度訴字第754號
106年11月30日辯論終結
原 告 曾秀子
被 告 臺北市政府
代 表 人 柯文哲（市長）
訴訟代理人 林傳哲 律師
陳品先
董仲凱
參 加 人 民凱建設股份有限公司
代 表 人 黃葉蘇
上列當事人間都市更新事件，原告提起行政訴訟，本院判決如下
：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
本件參加人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依行政訴訟 法第218條準用民事訴訟法第385條之規定，由本院依職權為 一造辯論判決。
二、事實概要：
緣原告為門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0弄0號之合法 建築物(下稱系爭房屋)所有權人。系爭房屋位於被告民國89 年6月26日公告劃定「萬華區西園國小南側更新地區」範圍 內。嗣參加人於100年11月30日自辦事業計畫及權利變換計 畫公聽會，於101年3月19日擬具「擬訂臺北市萬華區萬大段 一小段519-2地號等35筆土地都市更新事業計畫及權利變換 計畫案」（下稱系爭都市更新事業計畫及權利變換計畫）向 被告申請報核，經公開展覽期間、公辦事業計畫及權利變換 計畫公聽會及聽證後，再經臺北市都市更新及爭議處理審議 會（下稱審議會）104年7月13日第208次審議會、104年11月 2日第221次審議會同意參加人依決議意見修正後通過，被告 於106年4月18日依上開審議會決議以府都新字第1053035490 2號函為准予核定實施之處分（下稱原處分）。原告不服， 遂向本院提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張略以：
㈠原告為系爭房屋所有人，於61年間與原地主保生大帝祭祀公 會約定除土地因公徵收，雙方租賃關係須持續維持；嗣祭祀
公會將土地所有權移轉至訴外人黃凱名下，黃凱旋即向原告 提起拆屋還地訴訟，案經三審確認原告之所有權，惟其現改 用都更來脅迫原告，致原告罹患憂鬱症，迄今仍需每日服藥 。訴外人黃凱事前並未和原告協議，參加人於100年11月30 日舉行自辦公聽會後，旋通知於101年1月19日舉辦選配房屋 事宜，著實草率且不合規定。權利變換計僅依屋況估價系爭 房屋區區新臺幣（下同）380萬元，完全不考慮土地價值， 根本無法於本區另覓住所。原告長期依平方公尺面積繳納土 地使用租金，應以1／2樓合計92平方公尺計算價值而非80.6 2平方公尺，同時原告屋況良好，依使用年限來評估價值實 不公平，另參加人原可以合建方式達到更新目的，卻以都更 方式來逼迫原告及其他原住戶。參加人與地主黃凱實為一體 ，一方面獲取全部獎勵，另方面又可利用都更來解決合法建 物所有人的權益，已和都更精神相悖離。
㈡黃凱及陳氏家族持有土地及合法建物佔絕大部分面積，更荒 謬的是一塊土地或建物所有權居然有數十位人共同持有，這 樣也可表態參與都更並列入參與人數比例，造成土地所有權 人同意比例達88.0％，建物所有權人同意比例達77.06％的 假象，完全不符比例及誠信原則，被告亦未深入了解，有草 率便宜行事之嫌。○○街000巷00弄0號合法建物登記謄本登 載為1樓，惟所有人購入時就建築1、2樓，非自行增建，且2 樓面積亦有繳納各類稅金，2樓面積62.90平方公尺亦須算入 合法建物總面積以示合理；如此本案合法建物面積同意都更 比例將下修為77.06％，因未達80％而須參考所有權人同意 比例，然建物所有權人同意比例受上述灌水狀況而失真，因 此最初同意本案事業計劃比例計算應屬不當。
㈢都更條例第41條中對舊違建戶的獎勵與處理，原本是期得能 透過容積獎勵來解決問題，然而本案區內大多建物均無人居 住，實施者卻刻意製造「假違建」，灌入人頭（舉凡○○街 000巷00弄及○○街000之違建戶均屬之），爭取高額容積獎 勵，偏偏被告人員僅參酌實施者提供之書面文件就核准本案 ，從頭到尾被告人員均未到現場了解實情便同意給予最大獎 勵，不符都更立法精神。本案各項獎勵措施實均歸上述2人 所有，現住戶卻無緣分享，真是不公平。另本案違建戶所得 到的補償居然比合法現住戶高，違建戶○○街000巷0弄0號 面積87.06平方公尺可獲得分配權利價值為10,351,119元， 系爭房屋面積91.31平方公尺僅價值3,804,948元，都更不保 障現住戶，這太不合理了。是要鼓勵人民違法亂紀嗎？ ㈣綜上，爰聲明:原處分(被告106年4月18日府都新字第105303 54902號函)撤銷。訴訟費用由被告負擔。
四、被告答辯略以：
㈠原處分作成前已踐行公聽會、聽證及審議會等程序，保障原 告之程序利益，被告並依審議會決議結果作成原處分，程序 上無違法之處。依民法第758條第1項及土地法第43條等規定 ，所有權之認定係以登記為準，被告無從自行認定。原處分 作成前，並無任何民事確定判決認定參加人或原告所指稱之 黃凱、陳氏家族等之所有權移轉登記應予塗銷之情形，被告 無從自行否定合法登記之所有權，原告自不得以此指摘被告 作成原處分有違法之處。
㈡原處分係依臺北市都市更新自治條例第19條而給予違章建築 獎勵，且審議會亦於決議中明示參加人必須與原告等人協商 ，被告並無原告所指充耳不聞、鼓勵人民違法亂紀之情形。 原告主張其合法建物部分之估價過低，且另一名所有權人許 潘秀菊之合法建物更新後取得之價值較違章建築更低云云， 惟更新前之權利價值已有分別委託巨秉不動產估價師聯合事 務所、景瀚不動產估價師聯合事務所及宏大不動產估價師聯 合事務所等3家專業估價者查估，符合都市更新權利變換實 施辦法第6條之規定，而違章建築之所以得分配較多之更新 後樓地板面積，係因依臺北市都市更新自治條例第19條第2 款第6目而得以取得容積獎勵，故較合法建物分得較多之更 新後樓地板面積，於法並無違誤之處。違章建物之所有權因 並未登記，無從查找所有權之移轉過程，而本件參加人報請 核定系爭都市更新事業計畫暨權利變換計畫時，違章建物之 占有人與土地係分屬不同之人，被告無從逕予駁回。且觀諸 審議會第208次及第221次會議紀錄，均對於原告之陳情加以 回應，並要求實施者必須通盤檢討與溝通，本件難謂因此而 違法。
㈢本件被告既無原告所指稱之違法情形，原處分又經審議會第 208次及第221次會議決議後而作成，應有判斷餘地之適用等 語，資為抗辯。並聲明求為：駁回原告之訴。訴訟費用由原 告負擔。
五、參加人則以（未到庭，依其書狀記載）：
系爭房屋1、2樓建物總面積為80.62平方公尺，非原告所稱 92平方公尺。原告稱其長期依51平方公尺面積繳納土地使用 租金，但其間30餘年皆未調整租金，而鄰近土地價值早已不 可同日而語，該地公告現值66年：6,655元，99年1月：10萬 7,267元，106年1月：17萬8,000元，原告竟認為其有權享受 該土地權利變換之利益，未免有失公允等語，資為抗辯。並 聲明求為判決駁回原告之訴。
六、本院之判斷：
㈠按「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能， 改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。本條例未規 定者，適用其他法律之規定。」「本條例所稱主管機關：在 中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣 (市 )政府。」「本條例用語定義如下：一、都市更新：係指依 本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維 護措施。二、都市更新事業：係指依本條例規定，在更新地 區內實施重建、整建或維護事業。三、更新單元：係指更新 地區內可單獨實施都市更新事業之分區。四、實施者：係指 依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。五、 權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法 建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物 、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新 事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例 ，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」「都 市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿） 主管機關審議通過後核定發布實施；其屬依第7條第2項規定 辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定 發布實施。並即公告30日及通知更新單元範圍內土地、合法 建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登 記請求權人；變更時，亦同。擬訂或變更都市更新事業計畫 期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。都市更新事業計畫擬 訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣 （市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽30日，並舉辦公聽 會；實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築 物所有權人同意者，公開展覽期間得縮短為15日。前2項公 開展覽、公聽會之日期及地點，應登報周知，並通知更新單 元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限 制登記機關及預告登記請求權人；任何人民或團體得於公開 展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向各級主管機 關提出意見，由各級主管機關予以參考審議。經各級主管機 關審議修正者，免再公開展覽。依第7條規定劃定之都市更 新地區或採整建、維護方式辦理之更新單元，實施者已取得 更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人之同意 者，於擬訂或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽 及公聽會，不受前3項規定之限制。」「以權利變換方式實 施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施 後擬具權利變換計畫，依第19條規定程序辦理審議、公開展 覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬 定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。實施者為擬訂或變
更權利變換計畫，須進入權利變換範圍內公、私有土地或建 築物實施調查或測量時，準用第23條規定辦理。權利變換計 畫應表明之事項及權利變換實施辦法，由中央主管機關定之 。」都市更新條例第1條、第2條、第3條、第19條、第29條 分別有明文規定。
㈡次按「都市更新為都市計畫之一環，乃用以促進都市土地有 計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公 共利益。都市更新條例即為此目的而制定，除具有使人民得 享有安全、和平與尊嚴之適足居住環境之意義（經濟社會文 化權利國際公約第11條第1項規定參照）外，並作為限制財 產權與居住自由之法律依據。都市更新之實施涉及政治、經 濟、社會、實質環境及居民權利等因素之考量，本質上係屬 國家或地方自治團體之公共事務，故縱使基於事實上需要及 引入民間活力之政策考量，而以法律規定人民在一定條件下 得申請自行辦理，國家或地方自治團體仍須以公權力為必要 之監督及審查決定。依本條例之規定，都市更新事業除由主 管機關自行實施或委託都市更新事業機構、同意其他機關（ 構）實施外，亦得由土地及合法建築物所有權人在一定條件 下經由法定程序向直轄市、縣（市）主管機關申請核准，自 行組織更新團體或委託都市更新事業機構實施（本條例第9 條、第10條、第11條規定參照）。而於土地及合法建築物所 有權人自行組織更新團體或委託都市更新事業機構實施之情 形，主管機關對私人所擬具之都市更新事業概要（含劃定更 新單元，以下同）所為之核准（本條例第10條第1項規定參 照），以及對都市更新事業計畫所為之核定（本條例第19條 第1項規定參照），乃主管機關依法定程序就都市更新事業 概要或都市更新事業計畫，賦予法律上拘束力之公權力行為 ，其法律性質均屬就具體事件對特定人所為之行政處分（行 政程序法第92條第1項規定參照）。」司法院釋字第709號解 釋理由書第3段參照。可知，大法官肯認都市更新具有都市 計畫之性質，本質上屬於公共事務，應由享有計畫高權之國 家或地方自治團體自行為之。但如依法將相關事務交由人民 自行辦理時，國家或地方自治團體仍須負終局責任，公權力 仍應為必要之介入及監督，而負起一定的擔保責任。為了避 免國家因私人承擔公行政任務而弱化對於人民之給付及保護 義務，國家應依相關管制規範負起適當的監督之責。準此， 主管機關對都更程序之進行，須為必要之監督及對人民負有 保護義務。
㈢再按「憲法上正當法律程序原則之內涵，應視所涉基本權之 種類、限制之強度及範圍、所欲追求之公共利益、決定機關
之功能合適性、有無替代程序或各項可能程序之成本等因素 綜合考量，由立法者制定相應之法定程序（本院釋字第689 號解釋參照）。都市更新之實施，不僅攸關重要公益之達成 ，且嚴重影響眾多更新單元及其週邊土地、建築物所有權人 之財產權及居住自由，並因其利害關係複雜，容易產生紛爭 。為使主管機關於核准都市更新事業概要、核定都市更新事 業計畫時，能確實符合重要公益、比例原則及相關法律規定 之要求，並促使人民積極參與，建立共識，以提高其接受度 ，本條例除應規定主管機關應設置公平、專業及多元之適當 組織以行審議外，並應按主管機關之審查事項、處分之內容 與效力、權利限制程度等之不同，規定應踐行之正當行政程 序，包括應規定確保利害關係人知悉相關資訊之可能性，及 許其適時向主管機關以言詞或書面陳述意見，以主張或維護 其權利。而於都市更新事業計畫之核定，限制人民財產權及 居住自由尤其直接、嚴重，本條例並應規定由主管機關以公 開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述 及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作 成核定，始無違於憲法保障人民財產權及居住自由之意旨。 」司法院釋字第709號解釋理由書第4段參照。為符合前揭憲 法保障人民財產權與居住自由之意旨，都市更新條例應當考 量，於都市更新個案，其實施都市更新之目的縱已符合法定 重要公益，所採取之更新手段亦當符合法律規定與比例原則 之各項內涵（行政程序法第7條參照），由於相關法律規定 仍不免使用高度抽象或不確定之法律概念，且於比例原則之 適用上，涉及重要公益、願意參與都市更新者之財產與適足 居住環境之權益、不願參加都市更新者之財產權與居住自由 、更新單元周邊關係人權利等之利益衡量，顯然具有高度爭 議性，故主管機關於作成行政處分前，必須先釐清複雜之事 實與法律問題，始能作成正確之解釋、適用、衡量與判斷。 因此，為使主管機關於核准都市更新事業概要或核定都市更 新事業計畫時，能確實符合重要公益、比例原則及相關法律 規定之要求，並促使人民積極參與，建立共識，以提高其接 受度，都市更新條例有規定符合「憲法要求之正當行政程序 」之必要。亦即本條例應就主管機關之處理程序，設有適當 組織與正當行政程序之規定（司法院釋字第709號解釋林錫 堯大法官協同意見書參照）。基本權利的保障應有相應且適 當之組織、程序與制度以為配合，方有落實可能。因此，藉 由司法院釋字第709號要求主管機關應設置適當組織以審議 都更事業概要及計畫，在專業性的要求下，即得以合議制之 審議方式，協助主管機關篩選適格之都更實施者，協助完成
都市更新之公共任務，以發揮國家對於承擔公任務履行擔保 責任之功能。另一方面，主管機關依都市更新條例第19條第 1項規定對於都更事業計畫所為之核定，除都市更新之公益 外，更涉及都更實施者、更新單元及鄰近地區居民之權益， 在涉及公私益關係複雜之情形下，進行正式之聽證程序，有 助於促使更新計畫內容臻於完備，亦可強化更新計畫之接受 度，並藉此保障相關人民之權益。準此，本案依臺北市都市 更新及爭議處理審議會設置要點成立臺北市都市更新及爭議 處理審議會，並舉行聽證會，有該會第208次、第221次會議 簽到簿、會議紀錄在卷可參，符合都市更新條例正當行政程 序之要求。
㈣再按都巿更新條例第16條規定：「各級主管機關為審議都市 更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，應分別遴聘 （派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議 制及公開方式辦理之；必要時，並得委託專業團體或機構協 助作技術性之諮商。」又臺北市都市更新及爭議處理審議會 設置要點第2點規定：「本府設臺北市都市更新及爭議處理 審議會（以下簡稱審議會），辦理下列事項：(一)關於更新 單元範圍之審議事項。(二)關於都市更新事業計畫擬訂、變 更之審議事項。(三)關於權利變換計畫擬訂、變更之審議事 項。(四)關於權利變換有關爭議之處理事項。(五)其他有關 都市更新之爭議及研究建議事項。」同要點第3點第1項規定 ：「審議會置委員17至21人，其中1人為主任委員，由市長 或其指派人員兼任之；1人為副主任委員，由市長指派人員 兼任之；其餘委員，由市長分別就下列人員聘派之：(一)主 管業務及有關機關之代表。(二)具有都市計畫、建築、景觀 、社會、法律、交通、財經、土地開發、估價或地政等專門 學識經驗之專家學者。(三)熱心公益人士。」足見關於都市 更新事業計畫、權利變換計畫之審議，係由學者、專家、熱 心公益人士及機關代表組成審議會，並以合議制方式為之， 其審議判斷有賴法定程序及具各項專業之委員予以把關，法 院故而承認其判斷餘地，於審查合法性時給予一定程度之尊 重。然而對行政機關之判斷餘地，於行政機關之判斷有恣意 濫用或其他違法情事時，得予撤銷或變更，其情形包括：1. 行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之 資訊。2.法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。 3.對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上 位規範。4.行政機關之判斷，是否有違一般公認之價值判斷 標準。5.行政機關之判斷，是否出於與事物無關之考量。6. 行政機關之判斷，是否違反法定之正當程序。7.作成判斷之
行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。8.行政機關之 判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，例如平等 原則等。上開例示法院可審查之情形，大部分以存在行政機 關進行判斷作成結論之理由時，法院始有可能審查。此理由 存在之要求，可以在法院降低對行政機關判斷餘地審查密度 之同時，擔保行政機關判斷之正確性。苟行政機關進行判斷 僅有結論而無理由，法院根本無從審查該判斷有無上開例示 或其他恣意違法情事，舉輕以明重，此際自應認行政機關之 判斷出於恣意濫用而違法（最高行政法院105年度判字第380 號判決意旨參照）。
㈤查原告為系爭房屋所有權人，系爭房屋位於被告89年6月26 日公告劃定「萬華區西園國小南側更新地區」範圍內。參加 人於98年9月10日、98年11月19日舉辦事業概要公聽會，於9 8年9月23日申請事業概要，經被告99年3月31日府都新字第0 9831324500號函核准事業概要在案。嗣參加人於100年11月3 0日自辦事業計畫及權利變換計畫公聽會，於101年3月19日 擬具系爭都市更新事業計畫及權利變換計畫向被告申請報核 。被告於102年8月19日至102年9月17日進行公開展覽，於10 2年9月10日舉辦公辦事業計畫及權利變換計畫公聽會，102 年12月4日召開幹事及權利變換計畫審查小組會議，103年4 月16日函請幹事及權利變換計畫審查小組複審書審，103年 11月6日召開聽證會，經104年7月13日審議會第208次會議決 議要求參加人修正，再經104年11月2日審議會第221次會議 決議同意參加人依決議意見修正後通過等情，有系爭都市更 新事業計畫及都市更新權利變換計畫案核定版、審議會104 年度(第8屆)委員名冊、第208次、第221次會議簽到簿及會 議紀錄附卷可按(見本院卷1第86-120、219-232頁)，並為原 告所不爭(見本院卷1第195 -196頁筆錄)，堪以憑認。則被 告依上開審議會決議以原處分為准予核定實施之處分，於法 尚無不合。
㈥原告雖主張土地所有權人黃凱事前並未和原告協議，參加人 於100年11月30日舉行自辦公聽會後，旋即通知於101年1月 19日舉辦選配房屋事宜，著實草率且不合規定云云。經查， 被告在審議會議前後均有請參加人與原告溝通，有相關協調 紀錄在卷可稽(見本院卷1第237-242頁)。而本院質之原告此 部分主張是不合什麼規定?答稱:「不清楚。」等語(見本院 卷1第196頁筆錄)，則原告既未指明違反之規定法條名稱及 內容，本院自無從審酌，亦無從認原處分有何原告所指違法 之處。
㈦原告另主張被告明知本案尚有部分不同意戶之下即核准實施
，明顯影響人民權益云云。經查:
⒈都市更新條例第10條規定:「經劃定應實施更新之地區， 其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單 元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦 公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄 市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地 區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實 施之。前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私 有合法建築物所有權人均超過10分之1，並其所有土地總 面積及合法建築物總樓地板面積均超過10分之1之同意； 其同意比例已達第22條規定者，得免擬具都市更新事業概 要，並依第15條及第19條規定，逕行擬具都市更新事業計 畫辦理。」第22條第1項規定:「實施者擬定或變更都市更 新事業計畫報核時，其屬依第10條規定申請獲准實施都市 更新事業者，除依第7條劃定之都市更新地區，應經更新 單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2 分之1，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積 均超過2分之1之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及 私有合法建築物所有權人均超過5分之3，並其所有土地總 面積及合法建築物總樓地板面積均超過3分之2之同意；其 屬依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新 單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3 分之2，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積 均超過4分之3之同意。但其私有土地及私有合法建築物所 有權面積均超過5分之4同意者，其所有權人數不予計算。 」準此，依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，提 出擬訂之都市更新事業計畫報核時，應經更新單元範圍內 私有土地及私有合法建築物所有權人之人數與面積二者已 達法定比率之同意即可，毋須得全體土地及合法建築物所 有權人之同意。又都市更新事業計畫與權利變換計畫的同 意比例相同，為被告所陳明(見本院卷1第140頁筆錄)。本 院質之原告此部分之主張係違反什麼規定?答稱:「根據同 法第10條規定」等語(見本院卷1第197頁筆錄)，揆諸前揭 規定及說明，原告主張尚有部分不同意戶之下被告即核准 實施，明顯影響人民權益云云，容有誤解。
⒉查參加人係依都市更新條例第10條提出本件申請，有系爭 都市更新事業計畫及權利變換計畫案核定版在卷可按(見 第1及1-1頁所示），另更新單元範圍內私有土地及私有合 法建築物所有權人人數分別為28人及25人，同意數分別為 21人及22人，均超過5分之3。並其所有土地總面積及合法
建築物總樓地板面積分別為3,633㎡及1,219㎡，同意數分 別為3,480㎡及987.83㎡，均超過3分之2之同意(見核定版 第5-3頁右下角），已符合都市更新條例第22條第1項前段 規定，故原告此部分之主張，尚非可採。
㈧原告另主張一塊土地或建物所有權居然有數十位人共同持有 ，造成土地所有權人同意比例達88.0％，建物所有權人同意 比例達77.06％的假象，完全不符比例及誠信原則，被告未 深入了解云云。惟按民法第817條規定:「數人按其應有部分 ，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不 明者，推定其為均等。」可知，一所有權可有多數權利主體 ，各共有人皆有完全之所有權，互相競合，此觀其立法理由 甚明。次按「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他 項權利之登記。」「依本法所為之登記，有絕對效力。」土 地法第37條第1項及第43條分別有明文規定。而都市更新條 例亦未就土地或建物所有權人之人數有所限制。本院質之原 告一塊土地或建物所有權有數十位人共同持有，有違反什麼 規定嗎?答稱:「雖然可以，但根據都更的精神不可以。」等 語(見本院卷1第197頁筆錄)，並未說明多數人共同持有土地 或建物有何違法之處。查系爭都市更新案，土地部分共有所 有權人最多者為萬大段一小段第564地號土地計18人(見白皮 都市更新事業計畫案核定版5-1頁編號27)，建物部分共有所 有權人最多者為17人(見白皮都市更新事業計畫案核定版5-2 、5-3頁)，被告以土地及建築物登記簿謄本(見本院卷2第59 -6 3、84-89頁)為審查及計算標準，自屬有據，並無原告所 指數十人共有之情形，亦核與比例原則及誠信原則無涉。 ㈨原告再主張○○街000巷00弄0號合法建物登記謄本登載為1 樓，惟所有人購入時就建築1、2樓，非該住戶自行增建，且 2樓面積亦有繳納市府各類稅金，因此2樓面積62.90平方公 尺亦須算入合法建物總面積以示合理；如此本案合法建物面 積同意都更比例將下修為77.06％，因未達80％而須參考所 有權人同意比例，然而建物所有權人同意比例受上述灌水狀 況而失真云云。惟查，建物之面積應以建物登記謄本之記載 為準，○○街000巷00弄0號合法登記之面積為62.90平方公 尺，且登記僅有1層，有建物登記第三類謄本附卷可按(見本 院卷1第279頁)，則被告以建物登記謄本記載之面積為合法 建物之計算依據，並無不合。本院請原告提出合法建物之面 積應以實際面積計算之法令依據，迄未提出(見本院卷1第 198頁筆錄)，尚乏所據，自難憑採。
㈩原告主張本案違建戶所得到的補償居然比合法現住戶高，違 建戶○○街000巷00弄0號面積87.06平方公尺可獲得分配權
利價值為10,351,119元，原告合法建物面積91.31平方公尺 僅價值3,804,948元，都更不保障現住戶，這太不合理了云 云。經查:
⒈按「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新 事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：實施 容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於 法定容積者，得依原建築容積建築。更新後提供社區使 用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。 經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有 者，除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。主管 機關依第6條或第7條規定優先或迅行劃定之更新地區，在 一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。其 他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主 管機關核准者。前4款容積獎勵後，多數原土地及建築 物所有權人分配之建築物樓地板面積仍低於當地居住樓地 板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。……第1項 建築容積獎勵辦法，由中央主管機關定之。」、「處理占 有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵，其獎勵額 度以法定容積百分之20為上限。但依第6條至第10條獎勵 後仍未達第13條獎勵上限者，始予獎勵。前項舊違章建築 戶之認定，由直轄市、縣（市）主管機關定之。」都市更 新條例第44條第1項、第3項及內政部訂定之都市更新建築 容積獎勵辦法第11條分別有明文規定。
⒉次按臺北市都市更新自治條例第19條第2款第6目規定：「 都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準，依下列規定 辦理：……前款建築容積獎勵項目之評定基準依下列規 定辦理：……㈥△Ｆ6：實施者以現地、異地安置或協議 以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶 不得超過當地樓地板面積平均水準），並應符合都市更新 建築容積獎勵辦法相關規定。舊違章建築戶之認定，以77 年8月1日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並 應檢附房屋稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電 費收據等文件。舊違章建築戶經實施者妥善處理後，不適 用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定。」故 違章建築戶容積獎勵係以樓地板面積為準，且應檢附房屋 稅籍資料、門牌編釘證明、自來水費收據或電費收據等文 件作為評定依據，與實際居住人數多寡無關。而違章建築 之所以得分配較多之更新後樓地板面積，係因依上開規定 而得以取得容積獎勵，故較合法建物分得較多之更新後樓 地板面積。又「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其
土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之 權利價值，由實施者委託3家以上專業估價者查估後評定 之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從 事不動產估價業務者。」都市更新權利變換實施辦法第6 條亦定有明文。
⒊查本件更新前之權利價值係委託巨秉不動產估價師聯合事 務所、景瀚不動產估價師聯合事務所及宏大不動產估價師 聯合事務所3家專業查估者，依不動產鑑價技術規則查估( 見黃皮都市更新權利變換計畫案核定版第11-1頁)，符合 都市更新權利變換實施辦法第6條之規定。次查，原告所 指違建戶應係○○街000巷「00」弄0號之誤(起訴狀記載 ○○街000巷「0」弄0號)，為原告所不爭(見本院卷1第19 9頁筆錄)，該戶面積87.06平方公尺(見黃皮都市更新權利 變換計畫案核定版第9-2頁)，可獲得分配權利價值為10,3 51,119元(21.66坪乘以477,891元，詳如黃皮都市更新權 利變換計畫案核定版第9-3頁表9-2頁編號A15所示)。原告 是合法建物所有權人，但沒有土地所有權，為原告所不爭 (見本院卷1第199頁筆錄)，系爭房屋總面積80.62平方公 尺，有建物登記第三類謄本附卷可按(見本院卷1第233頁 )，故原告更新前土地權利價值為3,804,948元(計算方式 可參黃皮都市更新權利變換計畫案核定版第11-1頁序號6 及第11-3頁編號19)，並無違誤。至原告提出系爭房屋照 片證明房屋尚屬堅固乙節(見本院卷2第25-26頁)，不影響 系爭房屋價值之計算。另原告取得更新後權利價值含合法 建物拆遷補償費1,301,012元(見本院卷1第280頁)、拆遷 安置費160,000元(見本院卷1第281頁)、合法建物更新後 權利價值5,552,881元(見本院卷1第282頁)，合計7,013, 893元。是以，原告此部分之主張，委無可採。七、綜上，原告所訴各節，均非可採。原處分認事用法，核無違 誤，核無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。本件 事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結果不 生影響，故不逐一論述，原告請求調查違建物如何移轉，核 無必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、第218條，民事訴訟法第385條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 14 日 臺北高等行政法院第七庭 審判長法 官 林 惠 瑜
法 官 林 妙 黛
法 官 洪 遠 亮
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同 條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
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