臺灣臺北地方法院簡易民事判決
106年度北簡字第6025號
原 告 奈米公寓大廈管理委員會
法定代理人 林美玲
訴訟代理人 林威伯律師
複代理人 顏漢彰律師
被 告 財團法人中華福音道路德會
法定代理人 韋特明
訴訟代理人 陳明欽律師
王秋滿律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國106年12月11日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾伍萬壹仟貳佰玖拾捌元，及自民國一百零六年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟肆佰肆拾肆元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾伍萬壹仟貳佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
原告起訴時法定代理人為林美玲，嗣於審理中原告法定代理 人變更為李欽鴻，由其聲明承受訴訟，有原告提出聲明承受 訴訟狀（見本院卷一第51頁）及新竹市政府函暨所附最近一 次奈米公寓大廈（下稱系爭大廈）之區權會議及現任主任委 員相關資料（見本院卷一第75至97頁）在卷可稽，核無不合 ，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告為門牌號碼新竹市○○路○段000號4樓之2 、9樓之2、10樓之1、10樓之2、10樓之3、11樓之1、11樓之 2、11樓之3、12樓之1、12樓之2共10戶建物（下稱系爭建物 ，各該建物坪數詳如附表所示，坪數共計770.35坪）之所有 權人，為系爭大廈之區分所有權人。依系爭大廈民國102年 度區分所有權人會議，自102年2月1日起，區分所有權人每 月應繳管理費每坪為新臺幣（下同）60元；依系爭大廈104 年度區分所有權人會議決議，被告應繳納之管理費以七折收 取，並追溯自102年2月起算；依系爭大廈105年度區分所有 權人會議決議，自105年7月1日起，管理費調整為每坪70元 。被告未繳納管理費，自102年2月起至105年12月止，已積 欠管理費共計1,551,298元（各月應繳金額、坪數及合計應
繳金額，詳如附表所示），經原告屢次以存證信函催告，仍 置之不理，爰依法提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告 1,551,298元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：
（一）原告籌備管理委員會成立時，被告並未受到合法通知，其 程序即屬違法，所選任之管理委員應為無效，非公寓大廈 管理條例第25條規定之合法召集權人，其所召集之102年 度區分所有權人會議因非合法召集權人而無效，決議內容 既屬無效，自不能拘束被告。
（二）被告所有系爭建物，因先前建商未如期完工，該等不動產 多為水泥剝落、處於無門鎖開放狀態，根本無法具有使用 上之獨立性，強令被告繳納管理費實有失公允。原告未善 盡管理之責，任令其他住戶在被告所有不動產內堆放建材 、雜物，甚至作為晒衣空間，侵害被告之權利。另系爭大 廈12樓公共區域嚴重漏水，滲入電箱，電箱流出白色液狀 結晶體，原告就公共區域漏水部分亦未修繕，就此損害部 分主張抵銷。
（三）系爭大廈坐落之土地為新竹市○○段000地號及789之2地 號二筆土地（下稱系爭土地），系爭土地原為被告所有， 因與建商合建系爭大廈，由被告分得系爭建物10戶，土地 部分權利範圍為10000分之4467。系爭土地在興建系爭大 廈後，於系爭大廈後方留有一空地（下稱系爭空地），原 告在未取得被告同意下，擅自將該共有土地，規劃停車位 收取租金，原告為無權占有，被告自得向原告請求返還相 當於租金之不當得利共計826,618元【計算式：永久車位 出售價額538,000元；出租之9個車位，自102年4月至106 年7月，租金收益共計962,500元；未收租金之5個固定車 位，每月以2,500元計算，自104年4月至106年7月，計28 個月，金額共計350,000元（即2,500ｘ5ｘ28），以上合 計1,850,500元。依被告就系爭土地之權利範圍計算，不 當得利金額為826,618元（即1,850,500ｘ4467/10000）】 。倘認被告有給付管理費之義務，爰以此主張抵銷。（四）並聲明：原告之訴駁回；如受有不利益判決，願供擔保免 為假執行。
三、原告主張被告為系爭建物之所有權人，而為系爭大廈之區分 所有權人。依系爭大廈102年度區分所有權人會議，自102年 2月1日起，區分所有權人每月應繳管理費每坪為60元；依系 爭大廈104年度區分所有權人會議決議，被告應繳納之管理 費以七折收取，並追溯自102年2月起算；依系爭大廈105年
度區分所有權人會議決議，自105年7月1日起，管理費調整 為每坪70元。被告自102年2月起至105年12月均未繳納管理 費，依上述決議計算，被告尚積欠管理費共計1,551,298元 （各月應繳金額、坪數及合計應繳金額，詳如附表所示）， 經原告屢次以存證信函催告，被告仍不繳納之事實，業據其 提出系爭大廈102年度區分所有權人大會會議記錄、104年度 區權會會議記錄、105年度區權會會議記錄、新竹光華街郵 局第137號存證信函暨回執、第126號存證信函、第188號存 證信函暨回執、新竹學府路郵局第9號存證信函暨回執、新 竹市東區區公所函暨所附公寓大廈管理組織報備證明、105 年度區權會會議記錄、建物登記第三類謄本（所有權個人全 部）等件為證（見本院卷一第4至15頁、第21至23頁、第133 至142頁），被告除抗辯上開區權會議決議無效、系爭建物 不具獨立性及主張抵銷外，其餘事實並不爭執，堪以採信。四、得心證之理由
（一）按不論區分所有權人會議決議或規約之制訂，性質上為多 數相同方向的意思表示趨於一致而成立之法律行為（共同 行為或合同行為），對於區分所有權人或住戶有拘束力， 而發生一定的權利與義務。關於公寓大廈住戶區分所有權 人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，惟公寓 大廈管理條例第1條第2項規定「本條例未規定者，適用其 他法令之規定」。公寓大廈管理委員會為人的組織體，區 分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議 之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈 管理條例第1條第2項規定，應適用民法第56條第1項撤銷 總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有 權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決可 資參照）。查系爭大廈係於101年9月28日召開區分所有權 人第一次會議，成立奈米公寓大廈管理委員會，訂立奈米 公寓大廈規約，並向新竹市東區區公所申請准予備查，其 後分別於102年5月25日、104年7月11日、105年4月23日召 開區分所有權人會議，通過該102年度、104年度及105年 度區權會議決議，此有上開102年度、104年度及105年度 區權會議決議在卷可參，並有新竹市東區區公所101年10 月17日東經字第1010015732號函暨申請報備相關資料、規 約在卷足佐（見本院卷一第98至128頁）。被告固抗辯成 立原告管理委員會之該次會議並未合法通知被告，故該次 會議無效，該次會議選出之管理委員並非合法召集權人， 故其所召開之區權會議應屬無效。然查系爭大廈係於101 年9月28日召開區分所有權人第一次會議，成立原告管理
委員會，訂立系爭大廈規約，並向新竹市東區區公所申請 准予備查，業如前述，倘被告認有召集程序不合法之情事 ，自得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，惟被告迄 未就該次會議決議請求法院撤銷，在未經法院撤銷之前， 應認該決議仍有效存在。據此，被告抗辯102年度區分所 有權人會議係未經合法召集權人召開而屬無效乙節，為無 可採。
（二）次查系爭建物依現狀已足避風雨，可達經濟上之使用目的 ，為獨立之不動產，並已完成保存登記，有上述建物登記 第三類謄本足佐，被告抗辯系爭建物因水泥剝落及無門鎖 而欠缺獨立性云云，亦無足採。
（三）又按公寓大廈管理條例立法意旨為尊重住戶自治及加強公 寓大廈之管理維護以提升居住品質。區分所有權人會議決 議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依 私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、 禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有 效。區分所有權人會議決議或規約是否無效，基於公平法 理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議或 規約之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之， 不能單憑該決議或規約對少數區分所有權人現擁有之權益 有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所 有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的 ，而屬權利濫用，或違反公序良俗。由於公寓大廈之使用 況狀甚為複雜，決定各部分管理、修繕、維護費用之分擔 比例亦有其事實上之困難性，而非屬易事，是以公寓大廈 管理條例第10條第2項規定，並未採取按使用受益程度分 擔管理費之原則，而係規定共用部分之管理維護費用由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許 區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定，以期 公允妥適。查104年區權會會議決議已考量被告所有系爭 建物之狀況而決議以七折計算管理費，本件依被告所舉證 據，尚不足認定上述區分所有權人會議決議有何權利濫用 ，或違反公序良俗之情事，基於公寓大廈住戶自治原則， 仍應從上述區分所有權人會議決議。
（四）另被告固抗辯原告未善盡管理之責故拒絕繳納管理費云云 。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生， 倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方 債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙 務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立
於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（ 最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。查區分所 有權人或住戶繳納管理費之義務，係因法律之規定、住戶 規約或區分所有權人會議之決議而生，足見區分所有權人 或住戶繳納管理費之義務並非基於與管理委員會間之雙務 契約而生，故被告所負給付系爭建物管理費之義務，與原 告管委會就社區大樓所負之管理維護義務顯非基於同一雙 務契約而生。再者，區分所有權人或住戶所繳交之管理費 ，其所有權屬於社區之全體區分所有權人所共有，並由管 理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委 員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護 工作之間（參見公寓大廈管理條例第36條規定），並不存 在對價關係。縱認原告未善盡管理之責，亦僅被告得否依 公寓大廈管理條例等相關規定另為主張，要無援此主張拒 絕繳納管理費之餘地。
（五）抵銷抗辯部分：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條 第1項前段定有明文。又民法第334條所稱之抵銷，係以二 人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件， 故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權， 而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院 49年台上字第125號判例要旨參照）。
2.被告主張原告未善盡管理之責而致被告受有損害乙節，為 原告所否認，被告迄未舉證以實其說，且未表明損害賠償 金額，被告就此部分所為抵銷抗辯，自無足採。 3.另依公寓大廈管理條例第3條規定可知，公寓大廈係指構 造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區 分為數部分之建築物及其基地，且符合數人區分一整體性 之建築物而各有其專有部分，並就共有部分按其應有部分 有所有權。依建築法第11條規定，建築基地指為供建築物 本身所占之地面及其所應留設之法定空地。查系爭大廈之 建築基地為新竹市○○段000地號及789之2地號二筆土地 ，並保留法定空地面積343.31平方公尺，有系爭大廈區分 所有標地基本資料表、使用執照在卷足佐（見本院卷一第 101頁、第108頁），是原告主張系爭大廈後方保留之系爭 空地為法定空地，尚非無據。又按公寓大廈之各區分所有 權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其 基地有使用收益之權。住戶對共用部分之使用，應依其設 置目的及通常使用方法為之，公寓大廈管理條例第9條第1
項、第2項定有明文。查系爭空地不論是否為法定空地， 依上述規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例， 對系爭空地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。又 依系爭大廈102年度區分所有權人大會會議記錄可知（見 本院卷一第4頁反面），系爭大廈區分所有權人已另有約 定，應從其約定。原告係依據上開區分所有權人會議決議 而就系爭空地為使用收益，其因此取得之利益並非不具正 當性，自不構成無法律上之原因，被告尚不得依不當得利 之法則請求返還所受之利益，是被告主張原告應返還826, 618元之不當得利，並以之為抵銷，難謂可採。（六）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21 條定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時 起負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請 求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延 責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支 付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力； 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條 第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。 系爭大廈規約第10條第5項約定，區分所有權人若在規定 之日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給 付應繳金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％ 計算（見本院卷一第121頁）。查本件管理費係屬給付有 確定期限者，且遲延利息之利率經約定為10％，原告僅請 求自起訴狀繕本送達翌日（即106年3月7日）起算之法定 遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付1,551,298元，及自106年3月7 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予 准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項第8款訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應 依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告 如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 22 日
書記官 陳心怡
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 16,444元
合 計 16,444元