臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
106年度中小字第2240號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
共 同
訴訟代理人 林鉦偉
張凱政
被 告 陳高智
訴訟代理人 陳明智
上列當事人間請求給付不當得利事件，經本院於民國106年11月
28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰貳拾肆元，及自民國一○六年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣壹佰壹拾貳元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹仟貳佰貳拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署公開 拍賣程序，得標買受坐落臺中市○區○○街○○段000地號 、面積2,039平方公尺土地（下稱系爭土地），原告2人權利 範圍各2分之1，並經法務部行政執行署臺中分署於105年9月 7日核發不動產移證明書予原告。系爭土地早於64年間已興 建完成中英大樓一棟，被告所有同小段976建號建物（門牌 號碼為臺中市○區○○路000號，下稱系爭建物）即位於中 英大樓，系爭建物面積為24.60平方公尺。茲因被告並無持 有系爭土地所有權，亦即被告所有系爭建物並無正當法律權 源而占有系爭土地部分，而無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念。則自原告2人自105年 9月7日起取得系爭土地之所有權之日起，被告所有系爭建物 占有系爭土地，已致原告所有權之行使受有損害。原告自得 依不當得利等法律關係，請求被告給付105年9月7日起至106 年3月6日止共6個月相當於租金之不當得利。 ㈡關於相當於租金之不當得利數額計算，雖土地法第97條第1 項、第105條規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建
築申報總價百分之十之上限，惟系爭土地使用分區為第一種 商業區，地上建物即應以供營業使用為常態。依最高法院92 年台簡上字第20號民事判決、最高行政法院92年10月份庭長 法官聯席會議紀錄等意旨，本件應不受上開土地法之最高額 限制。以系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校 及各公家機關，交通方便生活機能優，且其土地使用分區為 第一商業區等情事觀之，原告認為以系爭土地之公告現值（ 39,975元/平方公尺）年息10％計算應屬適當。爰依民法第 179條、第203條等規定，請求被告應給付105年9月7日起至 106年3月6日止相當於租金之不當得利10,932元【計算式： （系爭土地面積2,039㎡×公告現值39,975元/㎡×10％）× （系爭建物面積24.6㎡÷全棟建物面積9,173.33㎡）÷12月 ＝1,82 2元；1,822元×6＝10,932元）】及法定遲延利息。 並聲明：⑴被告應給付原告10,932元，及自起訴狀送達之翌 日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⑵原告願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠買方即被告之母親陳蔡禎於62年8月16日向地主陳元生及建 商陳永清購買系爭土地及建物，並交付全部價金後，買方即 被告之父親陳富雄僅取得系爭建物，地主陳元生遲未依約將 土地所有權移轉登記予買方，被告基於買賣之法律關係占有 使用系爭土地，自具有正當之權源；且因地主長期積欠地價 稅，台中市稅捐稽徵處遂以建物所有權人是系爭土地之使用 人為由，要求建物所有權人繳交地價稅，是以被告已居於類 似地上權人或承租人之地位使用系爭土地，類推適用土地法 第104條規定，對於系爭土地具有優先承買權，行政執行署 依法應通知被告優先承買系爭土地，行政執行署未踐行通知 被告優先承買之程序，拍賣程序具有瑕疪，拍定人即原告依 法不能對抗優先承買人即被告。
㈡依土地法第105條、97條規定基地租金之最高限額，係按申 報地價年息百分之十計算，並非公告現值百分之十，又系爭 土地位於台中市中區，已嚴重沒落，原告請求以公告現值百 分之十計算租金，顯非公平。
㈢依「興建合作商場合約書」第9條記載：「本承建工程造價 購地付款方法除前條貸款外願依左列繳款日期按期履行給付 …⑩本建築工程全部完成經市府發給使用執照時給付尾款總 額十分之一新台幣拾萬元正。」依此繳款期程，顯見被告之 母親陳蔡禎於系爭建物使用執照核發之時即已全部繳納房屋 及土地價款予建商陳永清，系爭建物之起造人林清江，顯見 係建商陳永清以林清江為起造人，並出賣系爭建物予被告之
父親陳富雄。被告既已繳納購地款，則揆諸最高法院104年 台上字第40號判決意旨，被告基於占有連鎖之關係，占用系 爭土地即具有法律上之權源，並非無權占有等語。並聲明： 原告之訴駁回。被告如受不利之判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張渠等於105年9月7日因法務部行政執行署臺中分署 拍賣而取得系爭土地所有權，系爭土地為中英大樓之建築基 地，被告所有建物位於中英大樓，惟被告並未持有系爭土地 之所有權等情，業據原告提出法務部行政執行署臺中分署不 動產權利移轉證明書影本、土地登記第一類謄本、建物登記 第一類謄本及台中市工務局使用執照存根、各樓樓層專有面 積表等件在卷可稽，且為被告所不爭執，堪認原告之主張為 真正。
㈡被告抗辯買方即被告母親陳蔡禎於62年8月16日向地主陳元 生及建商陳永清購買系爭土地及建物，並交付全部價金後， 買方即被告之父親陳富雄僅取得系爭建物，地主陳元生遲未 依約將土地所有權移轉登記予買方，被告基於買賣之法律關 係及占有連鎖之法理占有使用系爭土地，自具有正當之權源 云云。經查，被告母親陳蔡禎於62年8月16日與陳永清訂立 「興建合作商場合約書」，雙方約定以陳永清為代表人購進 基地以便興建合作商場，並交由陳永清指定之公司或私人承 建，惟被告母親陳蔡禎與地主陳元生間並無土地買賣契約存 在，被告抗辯其基於買賣之法律關係占有系爭土地，尚無可 採。又查，系爭建物之起造人為林清江，有起造人清冊影本 足稽，且為兩造所不爭執，惟起造人林清江與地主陳元生間 具有如何之債權契約並非明確，縱認起造人林清江基於土地 使用同意書具有占用系爭土地之權利，惟被告之母親陳蔡禎 與林清江間並無何契約關係存在，林清江與陳永清間有無契 約關係存在亦有不明，難認林清江已將占有土地之權利移轉 予被告之母親陳蔡禎，被告抗辯基於占有連鎖之法律關係取 得占用之權源，得以對抗土地所有權人陳元生及為繼受人之 原告乙節，亦非可採。
㈢又被告抗辯稱行政執行署執行系爭土地拍賣程序時，未依法 通知享有優先購買權之被告等共有人，具有程序瑕疵，拍定 人即原告依法不能對抗優先承買人即被告云云。然按基地出 賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之 權，土地法第104條第1項定有明文。準此，僅有地上權人、 典權人或承租人可主張優先購買權。而被告未能舉證系爭建 物對於系爭土地有地上權、典權、承租權存在，自無土地法
第104條規定之適用。又民法物權編施行法第8條之5固規定 ：「同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或 基地之應有部分符合修正之民法第799條第4項規定之比例而 為移轉者，不受修正之民法同條第5項規定之限制。民法物 權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共 有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定 負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799 條第5項規定之限制。區分所有建築物之基地，依前項規定 有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分 或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之 應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並 優先於其他共有人。前項情形，有數人表示優先承買時，應 按專有部分比例買受之。但另有約定者，從其約定。區分所 有建築物之專有部分，依第2項規定有分離出賣之情形時， 其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權 利。前項情形，有數人表示優先承買時，以抽籤定之。但另 有約定者，從其約定。區分所有建築物之基地或專有部分之 所有人依第3項或第5項規定出賣基地或專有部分時，應在該 建築物之公告處或其他相當處所公告5日。優先承買權人不 於最後公告日起15日內表示優先承買者，視為拋棄其優先承 買權。」等語，惟參照其立法理由明示：「本項之優先承買 權僅具有債權效力」，因原告係經由執行程序拍定買受系爭 土地，並已登記為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本在 卷可參，依土地法第43條之規定，有絕對之效力。縱令被告 依民法物權編施行法第8條之5第3項規定有優先承買權，行 政執行署未依法通知被告是否對基地按其建物專有部分面積 比例計算其基地之應有部分範圍內，依相同條件優先承買之 權利乙情為真，亦僅係事後得否訴請塗銷原告2人系爭土地 所有權登記之範疇。從而，系爭土地既仍登記為原告2人所 有，則原告自仍得對被告主張享有系爭土地之所有權無訛。 被告上開抗辯，顯不足採。
㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法 第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院就此著有 61年台上字第1695號判例足資參照。查被告所有系爭建物占 用原告所有系爭土地又被告並未持有系爭土地任何持分， 本件被告既未能舉證證明其有何正當法律權源占有原告所有 系爭土地，自係無法律上原因而受利益，致原告受有無法使 用收益之損害，故揆諸前開說明，原告依不當得利之規定，
請求被告給付相當於租金之利益，自屬正當。
㈤再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。前 開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第105條亦 有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，且尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價 值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第 855號、68年台上字第307號判決意旨參照）。本院審酌系爭 土地使用分區雖為商業區，惟系爭土地位於臺中市成功路， 週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商店密 度不高，商機不佳，僅具一般生活機能，中英大樓歷經火災 部分樓層遭台中市政府公告封閉禁止使用，被告使用系爭土 地之經濟價值不大，有街景照片附卷可稽，參以目前之社會 經濟狀況，認原告主張以系爭土地之公告現值（39,975元/ 平方公尺）年息10％計算，尚屬過高，應以年度申報地價（ 8,953元/平方公尺）之5％計算其所受相當於租金之損害， 為屬合理適當。再區分所有人就區分所有建築物共有部分及 基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比 例定之，民法第799條第4項前段定有明文。查系爭土地乃中 英大樓之建築基地，被告所有系爭建物專有部分面積為24.6 平方公尺，而中英大樓全體共有人專有部分總面積為9173.3 3平方公尺，則系爭建物占用系爭土地之應有部分為24.6/91 73.33。據此計算被告占用系爭土地之面積，並以年度申報 地價5％計算，原告得請求被告給付相當於租金之利益為834 元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡×申報地價8,953元/ ㎡）×5％×（系爭房屋面積24.6㎡÷中英大樓總面積9,173 .33㎡）÷12月＝204元，元以下四捨五入；204元×6＝1,22 4元）】，在此範圍內，應屬有據。逾此部分之請求，即屬 無據。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、 第203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當於租金之不
當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴 訟而上開請求之訴狀繕本於106年5月4日送達被告，被告迄 未給付，當應負遲延責任。
㈦綜上所述，本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付原 告1,224元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年5月5日起至清 償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由， 應予准許。原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、本件就原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告部分敗訴之 判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，原 告雖聲請供擔保宣告假執行，惟本件係屬小額訴訟程序，法 院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原 告之聲請，是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法 院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附 此敘明。
六、本件適用小額訴訟程序，爰依民事訴訟法第436條之19第1項 規定，併確定訴訟費用額為1,000元。另依民事訴訟法第79 條規定，按兩造勝負比例，命由被告負擔112元，餘由原告 負擔。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 29 日
書記官 張捷菡
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