臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
106年度板簡字第1893號
原 告 連坤炑
訴訟代理人 張敦達律師
被 告 築苑建設股份有限公司
法定代理人 柯俊宏
訴訟代理人 唐迪華律師
上列當事人間請求履行契約事件，於民國106年11月29日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，此有民法 第199條第1項定有明文。經查，被告築苑建設股份有限公 司(下稱築苑公司)曾於民國101年4月13日與原告連坤炑先 生簽定合建契約書，雙方約定由原告提供新北市○○區○ ○段000地號(下稱系爭土地)，並由被告起造雙方約定之 府中路18號4樓、4樓之1兩戶及2、3號車位(下稱系爭標的 物)，雙方以互易之模式分別取得雙方間土地持分與建物 應有部分之所有權，以完成本次合建契約之目的。而被告 曾於106年2月13日交付予原告之交屋及結算明細表(參原 證1)，其中表列一筆「合建房地互易稅」，總計新台幣（ 下同）368,833元，被告認該筆費用應屬雙方合建契約(參 原證2)第11條第5項土地所有權人即原告負擔之範圍，此 外，被告並出示財政部75年10月1日台財稅第0000000號函 釋內容說明二、「稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應 以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較 高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個 人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應外 加５％營業稅，向買受人（土地所有人）收取。」(參原 證3)是謂被告以系爭函釋內容最後一段文字「向地主收取 」等語佐證，逕認定合建房地互易稅係由原告負擔云云， 合先敘明。
（二）惟查，自系爭合建契約內容第11條房稅負擔第5項房地互 易處理約定：「雙方依合建基地及房子等值互換原則，於 合建大樓取得使用執照後，由甲方依土地公告現值總值開 立換出土地之憑證(稅賦由買受人負擔，即建方)予乙方， 乙方則依規定開立換出房屋之憑證(稅賦由買受人負擔，
即土地所有人)予甲方。雙方互易對開之憑證依營業稅法 規定從高開立，若有差額，憑證上所載之金額應補足之。 」實無明文約定系爭合建房屋互易稅賦應由何方負擔，且 自契約內容以觀，亦無從得出該筆房地互易稅係由被告負 擔之結論，是謂自系爭合建契約條文僅得出稅賦雙方各自 負擔之結論。
（三）次查，復依被告提出前述函釋內容，確實最後一段文字係 「向買受人（土地所有人）收取」無疑。然按在中華民國 境內銷售貨物或勞務，應課徵營業稅，其納稅義務人，為 銷售貨物或勞務之營業人，營業稅法第1條、第2條第1款 定有明文。此所謂銷售貨物，係指將貨物之所有權移轉與 他人，以取得代價者而言；此所謂銷售勞務，係指提供勞 務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價者 而言（營業稅法第3條參照）。準此，房屋之出賣人或承 攬人，就其所出售之房屋或承造房屋所提供勞務之全部代 價，包括在貨物或勞務之價額外收取之一切費用，俱應依 營業稅法第16條規定列為銷售額。而依77年5月27日修正 公布之營業稅法更將營業稅改為『內含型』；而系爭合建 契約既於101年4月13日訂立，則在兩造訂立系爭合建契約 之條件時，即已包含營業稅在內，該營業稅自應為內含而 由納稅義務人即被告繳納，不應再由土地所有人即原告負 擔。
（四）末查，77年5月27日修正公布之營業稅法，將營業稅之計 徵，由「外加型」，改為「內含型」，銷售應稅貨物或勞 務之定價，已內含有營業稅，不另加徵百分之五營業稅。 依系爭合建契約第11條第5項規定，既僅約定合建土地及 房屋部分各項稅捐均依政府法令各自照辦，其土地及房屋 之價值依稅法相關規定辦理，該稅費亦由兩造各自負擔， 即被告依約定開立統一發票予原告，其間自已包含營業稅 在內，而系爭契約既約定各自繳清，即應由被告繳納至明 ，又兩造並未約定被告代繳營業稅後，被告可向原告索還 ，徵諸被告計算本件營業稅係以興建合建房屋之營建成本 、加計購地成本、補貼分屋地主成本等據以計算原告選定 房屋之價額，即該價額中已包含原告所互易之土地價額在 內，亦非合理，是以被告依前揭基準計算原告應納之營業 稅據以請求原告負擔，尚乏所據(參原證4，最高法院105 年度台上第1290號判決)。
（五）復承前所述，原雙方約定於106年2月13日完成系爭合建契 約點交事宜，然因前述之互易稅爭議致雙方遲遲協商未果 ，且被告是時亦不願意於未結清互易稅之金額情形下完成
點交，致原告原先預期入住系爭合建建築物之利益受損， 惟依前述交屋明細表可看出，合建房地互易稅已經精算確 定，與點交完成與否實乃兩回事。雖事後被告於106年5月 31日完成點交，然被告無理由拒絕完成點交使原告未如期 入住系爭合建建築物所衍生之租屋費用(106年2月13日起 至106年5月31日止)，仍應由被告負擔，而既然此筆衍生 費用可歸責於被告，租屋費用之計算應以當初雙方約定所 補助之租屋津貼為主，而系爭合建契約每月約定係34,000 元之租屋補貼，如以3個月無法正常入住之期限計算，被 告應給付原告10,2000元之無法順利點交完成之租金損失 。
（六）綜上，原告請求被告返還總計470,833元，應屬於法有據 。為此爰依合建契約之法律關係提起本訴，求為判決：被 告應給付原告470,833元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭土地合建契約書（以下稱系爭契約）第十一條第五項 「房地互易處理」已明白約定系爭營業稅應由買受人即土 地所有權人負擔
1、按本件系爭契約（參被證一）第二條約定：「甲方提供合 建土地作為建築基地，乙方負責出資、規劃、設計……興 建大樓」，再由雙方依約定比例，以原告提供之部分系爭 土地與被告所興建之部分房屋作為交換之對價，而各分得 比之房屋及基地，核其法律性質，乃雙方約定互相移轉金 錢以外之財產權，應屬民法第398條、第345條所規定之互 易、買賣之混合契，此合先陳明。
2、查本件系爭契約第十一條第五項「房地互易處理」明白約 定：「雙方依合建基地及房屋等值互換原則，於合建大樓 取得使用執照後，由甲方依土地公告現值總值開立換出土 地之憑證（稅賦由買受人負擔，即建方）予乙方，乙方則 依規定開立換出房屋之憑證（稅賦由買受人負擔，即土地 所有權人）予甲方。雙方互易對開之憑證依營業稅法規定 從高開立，若有差額，憑證上所載之金額應補足之。」故 本件雙方已明白約定原告應負擔房屋買受人部分之營業稅 ，應無疑義。
3、再查，原告於106年2月13日與原告進行交屋時，曾親自簽 立「交屋切結書」（參被證二）、勝輝V1交屋設備點交清 單（參被證三）及交屋及結算預收明細表（參被證四）， 其中交屋切結書第一條即載明：「本人了解並同意繳清所 有依合約約定應繳納之款項（本公司先行預收含土地增值
稅、代書費、契稅、預繳管理費及其他依約應繳稅費等） 並不得以任何理由拒絕繳付未付款項（上開款項依雙方協 議最遲於乙方通知期限內以匯款方式繳清），否則以違約 論，特立此書為憑。」，其中土地增值稅、代書費、契稅 、預繳管理費等項目，明列於交屋及結算預收明細表中， 而地價稅（代繳）、房屋稅（代繳）本即原告應繳納者， 無須約定，故交屋切結書第一條之「其他依約應繳稅費等 」即指系爭營業稅，由此亦可佐證原告明知系爭營業稅應 由其負擔，事實上，被告於立約時即已對原告說明此約定 ，被告無事後反悔之理。
（二）本件系爭營業稅應由買受人即土地所有權人負擔，有司法 院大法官解釋釋字第688號解釋文、臺灣高等法院103年度 重上字第628號判決等實務見解暨財政部75年10月1日台財 稅字第0000000號、84年1月14日台財稅字第000000000號 、94年5月5日台稅二發字第09404052670號函示可稽 1、按司法院大法官解釋釋字第688號解釋文明載：「……依 營業稅之制度精神，營業稅係對買受貨物或勞務之人，藉 由消費所表彰之租稅負擔能力課徵之稅捐，稽徵技術上雖 以營業人為納稅義務人，但經由後續之交易轉嫁於最終之 買受人，亦即由消費者負擔。是以營業人轉嫁營業稅額之 權益應予以適當保護，以符合營業稅係屬消費稅之立法意 旨暨體系正義。……」（參附件一）。另合建分屋，房屋 價款之發票，應收加5%營業稅，向買受人（土地所有權人 ）收取；自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主 如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開 立統一發票與地主，亦迭經財政部75年10月1日台財稅字 第0000000號、84年1月14日台財稅字第000000000號、94 年5月5日台稅二發字第09404052670號函（參附件二）函 示在案。
2、綜上可知，營業稅之課徵雖以營業人為納稅義務人，然此 僅係稽徵技術，而營業稅應由最終之買受人即消費者負擔 始符消費稅之立法意旨暨體系正義，由此更可知合建契約 有關營業稅之負擔並不排除得由契約雙方約定，此等見解 亦有臺灣高等法院100年度上字第224號判決、臺灣高等法 院101年度上字第88號判決及103年度重上字第628號判決 可參（附件三）。故本件原告執營業稅之課徵制度，主張 系爭營業稅應由被告負擔云云，卻刻意空言否認雙方間契 約約定應由原告負擔系爭營業稅者，顯不足採。（三）原、被告雙方於106年2月13日即已完成交屋，被告並無任 何不完全給付、給付遲延等債務不履行之情事
1、系爭契約第十六條「交屋」第一項約定：「乙方應於本大 樓使用執照核發日起120日內（含水電接通），將甲方應 得之房屋以書面通知甲方辦理交屋手續，甲方應於接到乙 方交屋通知日起10日內與乙方完成交屋，同時繳清應負擔 之費用，逾期視為甲方已驗收工程品質無誤，即日起乙方 不負保管責任。」、第五條「補貼款」第二項則約定：「 房租津貼由拆屋時，每戶每月１Ｆ……，直至交屋日止。 」
2、查本件系爭房屋業於106年2月13日完成交屋，此有當日由 原告親自簽具之交屋切結書（參被證二）、勝輝V1交屋設 備點交清單（參被證三）及交屋及結算預收明細表（參被 證四）可證。惟當時土地及建物產權登記程序尚未辦理完 成，此可參交屋切結書第二項：「因土地及建物產權登記 程序尚未辦理完成，……再行結清全數應收付款項及相關 憑證簽立。」及交屋及結算預收明細表下方第二點「目前 土地及建物所有權狀待核發，核發後雙方在針對相關預收 款及代繳款做總結算。」，故尚無法交付原告相關權狀； 另停車場鑰匙則因尚須再行測試，故亦暫未交付，此情原 告知之甚明，且均無礙原告使用其房屋。再查，原告委請 康禾法律事務所詹漢山律師於106年5月24日寄發康法字第 10600524號律師函（參被證五），指稱被告尚未交付地下 室停車場車位遙控器、所有權權狀及與本件互易稅爭執無 關之款項等，故而未完成點交，已構成民法上之不完全給 付、給付遲延等債務不履行事由云云，與事實並不相符。 3、再查被告於取得上開所有權權狀後，被告之員工立刻於3 月14日起即與原告聯絡處理交屋後結算、交付所有權權狀 等事宜，原告卻遲遲不配合辦理，自4月初起，被告員工 不斷以手機與室內電話聯繫原告，原告均拒不接聽，被告 員工以通訊軟體Line發通知，請其至公司取回權狀及下室 停車場車位遙控器，並完成結算，然寄出之訊息均呈現「 已讀不回」之狀態，直至4月19日原告又以通訊軟體聯絡 被告員工，告知會有信件寄出，此等經過有被告員工之通 訊軟體Line之內容可稽（參被證六）。原告最後委請康禾 法律事務所詹漢山律師於106年5月24日寄發康法字第 10600524號律師函，原告於106年5月31日至被告公司取回 所有權權狀、地下室停車場車位遙控器及其他相關文件， 並於律師函末頁簽收（參被證五），被告並於當日給付結 算款項441,515元予原告（含租金補貼，參被證七），被 告並簽立有點交單（參被證八）。
4、由此可知，此並非被告給付遲延，而係原告受領遲延，被
告並無任何原告所指未完成點交，構成民法上之不完全給 付、給付遲延等債務不履行之情事，系爭房屋已於106年2 月13日完成交屋，且被告就106年1月及2月之租金補貼均 已於106年5月31日全額給付予原告(即每月34,000元)，此 有被告簽收之收據影本及支票影本可證（參被證九），故 依約被告並無負擔106年2月13日至5月31日房租補貼之義 務，原告此部分請求亦顯無理由等語置辯，並聲明：原告 之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張被告應返還營業稅368,833元及賠償租金損失102,0 00元之事實，業據提出被告交付予原告之交屋及結算明細表 、原被告雙方簽立之合建契約、財政部75年10月1日台財稅 第0000000號函釋等件影本各乙份為證。而被告並不爭執有 簽立系爭合約書，惟就原告之請求則以前詞置辯，並提出10 6年2月13日交屋切結書影本、106年2月13日勝輝V1交屋設備 點交清單、106年2月13日交屋及結算預收明細表、康禾法律 事務所詹漢山律師106年5月24日康法字第00000000號律師函 、通訊軟體Line之截圖、106年5月31日交屋及結算預收明細 表、點交單、收據暨支票等件為證。故本件所應審酌者為系 爭合約書之真意為何？原告請求被告返還營業稅及賠償租金 損失是否有理由？經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。民法第98條定有明文。另按「解釋契約，應以立 約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他 一切證據資料為斷定之標準，並應通觀契約全文，於文義 上及理論上詳為推求，不能拘泥文字致失真意。」、「解 釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以當時 之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字 面，致失當時立約之真意。兩造對於契約約定之真意如有 爭執，法院自應探求當事人訂約之真意，而為判斷，並將 如何斟酌調查證據之結果，形成自由心證之理由載明於判 決，否則即有判決不備理由之違法。」最高法院著有82年 度台上字第341號、85年度台上字第2585號裁判要旨可資 參照。查，本件雙方於106年2月13日所訂立之系爭合約書 第十一條第五項即有明確記載：「雙方依合建基地及房屋 等值互換原則，於合建大樓取得使用執照後，由甲方依土 地公告現值總值開立換出土地之憑證（稅賦由買受人負擔 ，即建方）予乙方，乙方則依規定開立換出房屋之憑證（ 稅賦由買受人負擔，即土地所有權人）予甲方。雙方互易 對開之憑證依營業稅法規定從高開立，若有差額，憑證上 所載之金額應補足之。」，是由上開內容可知，雙方已明
白約定原告應負擔房屋買受人部分之營業稅，是原告主張 其依此規定無從得出該筆房地互易稅係由原告負擔之結論 云云，容屬誤會。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任 ，民事訴訟法第277條有明文規定；又主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實 為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例要旨參照）。原告另主張雙方原約定於106年2 月13日完成系爭合約書點交事宜，然因互易稅爭議致雙方 遲遲協商未果，且被告是時亦不願於未結清互易稅之金額 情形下完成點交，致原告受有租金損失共102,000元云云 ，為被告所否認，揆諸前開說明，原告就此有利於己之事 實，自應舉證證明。經查，原告就此雖提出交屋及結算明 細表、合建契約書為據，然依上開證據僅能證明兩造間確 實成立合建契約，尚不足以證明被告有給付遲延之情事。 況被告就其依約於期限內完成點交乙節，業據提出106年2 月13日交屋切結書、勝輝V1交屋設備點交清單等件加以證 明，堪認被告已於106年2月13日依系爭合建契約完成點交 ，而無給付遲延之情事，是原告請求被告賠償因遲延交付 房屋而受有租金損害102,000元部分，為無理由，應予駁 回。
四、從而，原告依合建契約之法律關係，請求被告給付470,833 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，均附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 15 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 12 月 15 日
書 記 官 謝淳有
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