最 高 行 政 法 院 判 決
106年度判字第674號
上 訴 人 臺中市雅潭地政事務所
代 表 人 唐仁梂
訴訟代理人 羅宗賢 律師
被 上訴 人 王子賓
王薪富
共 同
訴訟代理人 陳建勛 律師
上列當事人間有關土地登記事務事件，上訴人對於中華民國106
年3月15日臺中高等行政法院105年度訴字第306號判決，提起上
訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審及上訴審訴訟費用均由被上訴人負擔。
理 由
一、緣被上訴人持有臺中市○○區○○段1343地號土地（權利範 圍10000分之1462，下稱系爭土地），前因上訴人辦理法院 囑託塗銷限制登記時，該筆土地上抵押權權利範圍登記錯誤 ，經上訴人以民國104年11月23日雅地一字第1040008917號 函報臺中市政府地政局辦理註記登記，經臺中市政府地政局 104年11月25日中市地籍一字第1040047203號函復後，上訴 人以104年11月26日收件普登字第2680號土地登記申請書， 就被上訴人上開土地，於土地登記簿所有權部其他登記事項 欄辦理註記「本標的之抵押權設定範圍更正中」（下稱系爭 註記）。被上訴人不服，以105年1月22日異議書向上訴人提 出異議，經上訴人以105年1月28日雅地一字第1050000669號 函復。被上訴人仍不服，提起行政訴訟，經臺中高等行政法 院105年度訴字第306號判決：上訴人應將被上訴人王子賓所 有系爭土地（權利範圍10000分之97、10000分之33、10000 分之94、10000分之65、10000分之97）土地登記簿土地所有 權部其他登記事項欄所載系爭註記註銷；上訴人應將被上訴 人王薪富所有系爭土地（權利範圍10000分之46、10000分之 78、10000分之81、10000分之81、10000分之125、10000分 之84、10000分之81、10000分之90、10000分之97、10000分 之85、10000分之143）土地登記簿土地所有權部其他登記事 項欄所載系爭註記註銷。上訴人不服，遂提起本件上訴。二、被上訴人主張略以：被上訴人向訴外人王勝紘購買系爭土地 時並無系爭註記，而其購買後將系爭土地持分分割，其中部
分房地出售與訴外人林銀玲，另以部分房地向臺中市第二信 用合作社（下稱臺中二信）辦理抵押貸款，經其告知系爭土 地有系爭註記，因此無法辦理貸款，被上訴人始知系爭土地 經上訴人違法註記。顯見系爭註記已妨害被上訴人之所有權 ，影響所有權行使之圓滿狀態，被上訴人自得訴請排除公法 上之侵害行為。且被上訴人係善意取得系爭土地，上訴人自 不得因其疏失為錯誤登記為由，據此為系爭註記登記。又被 上訴人與王勝紘間雖有親屬關係，但款項交付流程清楚，均 足證被上訴人為善意之買方云云。為此，求為判決：1.上訴 人應將被上訴人王子賓所有系爭土地（權利範圍10000分之 97、10000分之33、10000分之94、10000分之65、10000分之 97）土地登記簿土地所有權部其他登記事項欄（一般註記事 項）所載系爭註記註銷。2.上訴人應將被上訴人王薪富所有 系爭土地（權利範圍10000分之46、10000分之78、10000分 之81、10000分之81、10000分之125、10000分之84、10000 分之81、10000分之90、10000分之97、10000分之85、10000 分之143）土地登記簿土地所有權部其他登記事項欄（一般 註記事項）所載系爭註記註銷。
三、上訴人則以：系爭土地抵押權權利範圍登記錯誤，屬登記人 員記載時之疏忽，依土地法第69條但書規定應逕行辦理更正 登記。惟嗣後系爭土地買賣移轉予被上訴人，屬三親等間交 易，並無交易價格。上訴人為查明被上訴人是否屬善意第三 人，分別於105年2月19日、105年5月4日召開2次更正說明會 ，惟被上訴人均未出席，僅被上訴人王子賓於第2次說明會 時委託其父親到場，且並無提供相關資料，是得否認定其屬 善意第三人尚有疑義。復因系爭土地已辦理持分分割登記， 且部分土地另已移轉林銀玲所有，及部分土地已另設定抵押 權於金融機構，上訴人考量為使第三人有知悉機會，避免遭 受不利益，防止紛爭擴大，依內政部89年7月17日台內中地 字第8979831號函（下稱內政部89年7月17日函釋），函報上 級主管機關同意為系爭註記，屬更正程序中之必要措施，且 依法有據。又被上訴人以系爭土地及其上建物申請抵押權設 定登記，嗣經同意申請撤回，並非因系爭註記限制無法辦理 抵押權設定，應僅是雙方就其他事項無法達成共識合意撤回 申請。況系爭註記係將標的土地登記錯誤事實狀態公示社會 大眾，對於被上訴人所有權之行使不生影響，被上訴人得否 就該標的土地向銀行貸款及放款問題，乃被上訴人與銀行借 貸之法律關係，難如被上訴人所謂系爭註記影響核貸之權利 。且上訴人於本件更正程序中請被上訴人代理人說明買賣支 付價金情形，並未獲回復，無從審認其屬善意情事。復本件
土地買賣交易付款時間有悖於一般交易常態，該匯款紀錄無 法證明為系爭土地交易價款。又系爭土地因抵押權權利範圍 登記錯誤，經抵押權人新裕資產管理股份有限公司（下稱新 裕公司）請求國家賠償並提起國家賠償之訴，是系爭註記屬 客觀事實之記載，實有必要維持云云，資為抗辯，求為判決 駁回被上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：㈠依土地法第 37條及土地登記規則第2條及登記原因標準用語規定，可知 註記為非關土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記事 項，不生不動產取得、設定、喪失及變更之效力，並非土地 法第37條第1項所稱土地登記。次按本院99年度3月份第1次 庭長法官聯席會議決議，土地所有權人主張因屬事實行為之 註記受有損害，固得提起一般給付訴訟請求登記機關排除其 侵害行為，即除去該註記，惟請求是否有理由，仍須視登記 機關所為之註記是否違法，及請求排除者是否因違法註記受 有損害，以為決定。㈡經查，上訴人前於100年12月22日收 件辦理法院囑託塗銷查封及抵押權登記時，系爭土地抵押權 原權利範圍1781/10000、囑託塗銷權利範圍僅54/10000，上 訴人登載時誤將抵押權權利範圍全部塗銷，應回復抵押權權 利範圍1727/10000始為正確。準此，上訴人就系爭土地抵押 權權利範圍登記錯誤，屬登記人員記載時之疏忽，依土地法 第69條規定，應逕行辦理更正登記。而上訴人於發現登記錯 誤情事後，就系爭土地所有權人楊世景權利範圍78/10000、 楊淑真權利範圍125/10000、吳雪芳權利範圍62/10000部分 ，於104年11月28日更正回復原抵押權登記。然就系爭土地 原所有權人王勝紘權利範圍1462/10000部分，上訴人以王勝 紘於104年2月移轉予被上訴人王子賓745/10000、王薪富717 /10000，被上訴人王子賓又於同年5月贈與被上訴人王薪富 274/10000，並連件辦理持分分割後，分別於104年6月3日連 同地上建物向臺中二信設定抵押，同年10月被上訴人王子賓 賣出持分85/10000移轉予林銀玲並連件設定抵押權，因涉及 善意第三人權益，暫不辦理更正回復原抵押權，擬於系爭土 地所有權人被上訴人及林銀玲所有登記資料備註欄即其他登 記事項欄為系爭註記，函請示臺中市政府地政局同意後辦理 系爭註記。則系爭註記屬行政資訊之揭露，未對外直接發生 法律效果，為上訴人行政權得行使之範圍。㈢關於系爭註記 是否對被上訴人之權利形成限制：查上訴人作成系爭註記後 ，被上訴人以系爭土地及其上建物向臺中二信申請貸款並設 定抵押權遭拒，經臺中二信辦理該貸款業務之經辦協理即證 人王棟樑之證稱，可知臺中二信於被上訴人104年12月間向
其申請貸款並設定抵押權時，並不知悉系爭土地有系爭註記 所載情事，至上訴人105年1月19日函告臺中二信後，臺中二 信誤認系爭土地抵押權範圍爭議即將解決，乃以105年2月2 日函表示同意續辦抵押權設定登記，其後上訴人告知無法很 快解決，臺中二信即變更其核貸意願，因而告知被上訴人撤 回申請。是系爭註記確實影響臺中二信同意被上訴人貸款及 抵押權設定申請之意願，並因而使其作成不予核貸之結論， 使被上訴人無法以系爭土地向臺中二信申請貸款及設定抵押 權，已妨害渠等就系爭土地所有權行使之圓滿狀態。㈣再者 ，上訴人雖以無法查知被上訴人是否為善意，並為保障第三 人交易安全，故為系爭註記云云，然查：上訴人於作成系爭 註記前，並未就被上訴人是否屬善意第三人為調查，至被上 訴人提出異議書後，始於105年2月19日、同年5月4日召開2 次更正說明會及請相關權利人到場陳述意見，惟斯時系爭註 記業已作成，則被上訴人未出席上開2場更正說明會及提供 相關資料，要與認定被上訴人是否為善意第三人無關。又被 上訴人於104年1月21日向王勝紘購買系爭土地時，土地登記 簿上並無系爭註記，迄至104年11月26日上訴人始作成系爭 註記，而被上訴人於104年12月間向臺中二信辦理抵押貸款 時始知悉系爭註記甚明。又被上訴人是否屬善意第三人，應 就上訴人作成系爭註記時被上訴人是否知悉系爭土地抵押權 設定範圍登記有誤為判斷，而非以被上訴人於系爭註記作成 後是否有支付因三親等間交易無交易價格，不需申報實際交 易價格之系爭土地購買價款，反推被上訴人就系爭註記之作 成，並非善意第三人。是被上訴人於系爭註記作成時並不知 悉系爭土地抵押權設定範圍登記有誤，上訴人復無法證明被 上訴人於系爭註記作成時並非善意不知系爭土地抵押權設定 範圍登記有誤情事，僅空言辯稱被上訴人應當知悉100年間 系爭土地王勝紘所有權部分之拍賣情事，而渠等付款時間有 悖於一般買賣交易常態，匯款紀錄無法證明屬交易價款云云 ，推定被上訴人非屬善意，自嫌無據。則被上訴人取得系爭 土地之所有權既非惡意，自應受斯時登記狀況均無系爭註記 之信賴保護。又本件上訴人如認系爭土地符合土地登記規則 第144條規定之塗銷要件，自應逕行辦理更正登記始為正辦 ，惟上訴人100年12月22日為錯誤登記迄104年11月28日將系 爭土地所有權人楊世景、楊淑真、吳雪芳權利範圍部分更正 回復原抵押權登記，已有4年之久，則上訴人怠於行使職權 ，已置系爭土地交易安全於危險不安定之狀態，且業經新裕 公司就上訴人系爭錯誤登記提起國家賠償訴訟，上訴人自不 能將其怠於保障交易安全之責任，轉嫁於非屬惡意之系爭土
地所有權人，而使被上訴人遭受無法圓滿行使所有權之侵害 。故上訴人前開所辯，均無可採。㈤至上訴人作成系爭註記 所引據之內政部89年7月17日函釋，僅係重申為保障交易安 全，因登記機關錯誤登記而同意為註記時，應為登記之方式 ，然系爭註記是否適法，仍需視被上訴人是否因違法註記受 有損害，以為決定，並非遇有登記機關登記錯誤情事，即得 以保障交易安全為由，作成註記。系爭註記已侵害被上訴人 就系爭土地行使所有權之圓滿狀態，且現時涉及交易安全情 事尚未發生，然上訴人多年怠於依職權逕為更正登記，已使 被上訴人信賴系爭土地處於未有系爭註記之狀態下而為交易 ，致侵害被上訴人行使所有權，自屬損害被上訴人權益，自 得訴請排除該公法上之侵害行為。綜上，被上訴人訴請上訴 人應將系爭註記註銷，為有理由，爰判決如主文。五、上訴理由略謂：㈠依土地登記規則第144條第2項規定，於塗 銷登記前，不論有無第三人取得該土地權利之新登記，均得 為註記，而無須分別該第三人之善意與否。即該第三人信賴 保護之利益，係在不得報請塗銷該權利，而非不得加以註記 事項。系爭註記之目的在於公示社會大眾，系爭土地存在「 抵押權設定範圍更正中」之爭議，對於被上訴人取得系爭土 地所有權之行使不生影響，原判決所持法律見解，非無違誤 。㈡依本院102年度判字第476號判決意旨，系爭註記事實上 雖影響被上訴人系爭土地所有權之圓滿狀態，然在法律上則 不影響其對系爭土地之使用、收益及處分之權能，此由被上 訴人仍可持系爭土地申辦貸款，而非限制其抵押權之登記， 對被上訴人所有權並無妨礙。且本件臺中二信不願承作貸款 ，係因系爭註記影響放款意願，該放款意願之否決乃本於交 易風險而來，而非系爭註記行為本身所生之影響。原判決顯 將第三人對於貸款之風險控管與系爭註記違法侵害被上訴人 系爭土地所有權，為不正確之連結，顯有違誤等語。六、本院查：
（一）按人民之財產權應予保障，憲法第15條定有明文。憲法所 保障之人民基本權利，具有防禦權功能，人民於其基本權 利受到國家侵害時，得請求國家排除侵害行為。國家之侵 害行為如屬負擔行政處分，受害人民得主張該行政處分違 法，損害其權益，依行政訴訟法第4條規定提起撤銷訴訟 ，以排除該侵害行為。國家之侵害行為如屬行政事實行為 ，此項侵害事實即屬行政訴訟法第8條第1項所稱之「公法 上原因」，受害人民得主張該行政事實行為違法，損害其 權益，依行政訴訟法第8條第1項規定提起一般給付訴訟， 請求行政機關作成行政處分以外之其他非財產上給付，以
排除該侵害行為。因此，人民以財產權受侵害，提起行政 訴訟，須國家之行為，有對人民之財產權造成損害之可能 ，始有賦與人民救濟權利之必要；苟若國家之行政行為客 觀上不能造成人民財產權之損害，即無於訴訟法上賦與人 民對之為權利救濟必要。
（二）次按「（第1項）土地登記，謂土地及建築改良物之所有 權與他項權利之登記。（第2項）土地登記之內容、程序 、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則， 由中央地政機關定之。」為土地法第37條所規定。「土地 登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與 他項權利之登記。」亦為土地法第37條第2項授權訂定之 土地登記規則第2條所規定。所謂註記，依登記原因標準 用語規定，係指在標示部所有權部或他項權利部其他登記 事項欄內註記資料之登記，依前開說明，並非土地法第37 條所指之「土地登記」，不生不動產取得、設定、喪失及 變更之效力，註記既未對外直接發生法律效果，自非行政 處分。惟地政事務所為之註記，若事實上已影響其土地所 有權之圓滿狀態，致侵害土地所有權人之所有權者，依本 院99年度3月份第1次庭長法官聯席會議決議，許土地所有 權人以註記違法，向行政法院提起一般給付訴訟，請求排 除侵害行為即除去註記，惟該決議所謂影響其所在土地所 有權之圓滿狀態，係指地政事務所在土地登記簿標示部其 他登記事項欄註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使 用管制仍應受原『田』地目之限制」，已使土地所有權人 ，無法依登記地目為土地使用而言。因此，地政事務所所 為之註記，若未對於所有權人對於土地之使用，加以限制 ，僅係單純之資訊揭露，則無「事實上影響其所在土地所 有權之圓滿狀態，侵害土地所有權人之所有權」情事，與 本院庭長法官聯席會議前開決議所涉爭議之事實有別，尚 無援引本院庭長法官聯席會議上開決議，作為得提起一般 給付訴訟請求對之除去之適用依據。
（三）又按「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關 負損害賠償責任。」「登記人員或利害關係人，於登記完 畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機 關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記 人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者， 由登記機關逕行更正之。」為土地法第68條第1項前段及 同法第69條所規定。準此，登記錯誤或遺漏，純屬登記人 員記載時之疏忽，得由登記機關逕行更正，惟為貫徹土地 登記之公示性及公信力，兼顧交易安全及保障權利人之權
利，對於因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機 關負損害賠償責任，並無經第三人取得權利，即不得為更 正之規定。至土地登記規則第144條第1項：「依本規則登 記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地 權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地 政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機 關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記 。」係關於登記錯誤之塗銷登記規定，與更正登記，並不 相同。內政部89年7月17日函釋：「……二、因登記機關 之錯誤（不論故意或違法）且涉及訴訟或行政救濟事實之 標的，為使第三人有知悉之機會，避免其遭受不利益，亦 可減少其主張『信賴登記善意取得』而生之紛爭，以防止 紛爭之擴大，參依民事訴訟法第254條規定將訴訟繫屬事 實登載於登記簿之精神，同意登記機關辦理註記，惟因個 案情況不同，且註記文字亦異，授權登記機關就註記之文 字內容報請直轄市、縣（市）政府同意後辦理註記。其登 記方式為：以『註記』為登記原因，於相關部別其他登記 事項欄以代碼『○○』（一般加註事項）註記相關文字內 容，本項註記事實原因消失時，應以『塗銷註記』登記原 因逕為辦理塗銷註記。」，核其意旨，與上開相關規定尚 無齟齬，登記機關辦理相關事件得予以援用。
（四）查上訴人係於100年12月22日收件辦理法院囑託塗銷查封 及抵押權登記時，系爭土地抵押權原權利範圍1781/10000 、囑託塗銷權利範圍僅54/10000，上訴人登載時誤將抵押 權權利範圍全部塗銷，應回復抵押權權利範圍1727/10000 始為正確，上訴人就系爭土地抵押權權利範圍登記錯誤， 屬登記人員記載時之疏忽，依土地法第69條規定，得逕行 辦理更正登記。本件上訴人係因被上訴人得否認定屬善意 第三人，尚有疑義，且系爭土地已辦理持分分割登記，部 分土地另已移轉林銀玲所有，考量為使第三人有知悉系爭 土地之抵押權設定範圍尚於更正程序中，而為系爭註記， 核系爭註記之內容，並不影響被上訴人取得系爭土地之所 有權，亦未對被上訴人就系爭土地為所有權行使加以限制 ，尚無「事實上影響其所在土地所有權之圓滿狀態，侵害 土地所有權人之所有權」情事，應僅係單純之資訊揭露， 揆諸前開規定及說明，於法尚無違誤。至本件情形如影響 臺中二信貸款與被上訴人之意願，應係因系爭土地上已存 在抵押權，以商業利益所為之考量，尚難以此認系爭註記 已妨害被上訴人就系爭土地所有權行使之圓滿狀態。七、綜上所述，原判決以上訴人應依法將系爭土地抵押權權利範
圍更正登記為1727/10000，認被上訴人因系爭註記受有損害 ，已侵害被上訴人就系爭土地行使所有權之圓滿狀態，又以 上訴人多年怠於依職權逕為更正登記，已使被上訴人信賴系 爭土地處於未有系爭註記之狀態下而為交易系爭土地，致侵 害被上訴人行使系爭土地所有權，屬對被上訴人為公法上原 因之侵害，損害其權益，得訴請排除，爰認被上訴人依民法 第767條及行政訴訟法第8條第1項規定，主張其權利受公權 利之違法侵害，訴請上訴人應將系爭土地登記簿上其他登記 事項欄所載系爭註記註銷，為有理由，尚難認於法有據，上 訴人指摘原判決違法，為有理由，應由本院本於原審確定之 事實，將原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。八、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項 、第259條第1款、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法 第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 7 日 最高行政法院第二庭
審判長法官 侯 東 昇
法官 鄭 忠 仁
法官 江 幸 垠
法官 蘇 嫊 娟
法官 沈 應 南
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 106 年 12 月 7 日 書記官 張 鈺 帛
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