臺灣士林地方法院民事簡易判決
106年度士簡字第268號
原 告 林建宏
訴訟代理人 李金澤律師
被 告 王冠婷
兼 上一人
訴訟代理人 劉志清
參 加 人 許烽緯
上列當事人間請求遷讓房屋事件，業經民國106年11月22日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰玖拾元由原告負擔。
參加訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。本件原告於 起訴後追加被告劉志清並變更聲明為：「被告等應將未辦保 存登記之門牌號碼新北市○○區○○○000 號之房屋（下稱 系爭房屋）遷讓返還予原告」。經查其前後訴之聲明及請求 之基礎事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前 揭規定及促進訴訟解決紛爭之功能，自應准許。二、原告起訴主張：
㈠系爭房屋是金陽明山賓士園別墅社區（下稱賓士園別墅社區 ）中一戶建築物，而賓士園別墅社區之興建，由來於民國69 年間由訴外人許木林（已歿，即參加人許烽緯之父）覓得臺 北縣淡水鎮（現改制為新北市○○區○○○○○○○○段○ 00地號內之部分土地，擬建屋出售牟利，徵得部份地主同意 後，於69年9 月25日向臺北縣政府（現改制為新北市政府） 工務局請領建照開始興建，迄70年11月間，許木林因資金短 缺，乃邀同訴外人余漢偉出資合夥，於71年11月該別墅區工 程進度僅有一、二樓外型已完成，部份只打好基地，部份另 完成一樓，許木林及余漢偉二人即因發生債務糾紛而停工， 旋於71年12月8 日，將該別墅區轉讓予承購戶組成之復建委 員會接管，該委員會又於71年12月14日轉讓予原告（更名前 ：林永奎）繼續興建，原告接手後陸續興建，至73年間大致 完工，並領得（72）淡使字第1213、1214、1215、1225、12 26等五張使用執照後，復因建築執照未先依法領得雜項使用
執照而遭臺北縣政府（現改制為新北市政府）收回。從而， 包含系爭房屋在內之賓士園建築群，其原始起造人部份係屬 訴外人許木林，部份則係嗣後繼續興建之原告，應堪認定， 嗣因前述賓士園建築群原始起造人因接續興建之故，難以釐 清建物權利歸屬，原告遂與訴外人許木林就賓士園別墅社區 內建物之建物權利歸屬乙節達成協議，由原告向許木林支付 新臺幣（下同）250 萬元後，賓士園別墅社區所有建物除66 號、77號、83號、85號、87號、111 號、119 號、113 巷15 號、129 巷3 號、135 巷7 號、1 35巷9 號，共11棟建物外 ，其餘所有建物之建物權利皆歸原告所有，雙方並於86年5 月21日簽訂和解書（下稱系爭和解書），原告並於同日簽發 金額共250 萬元之票據2 紙交訴外人許木林簽收，後許木林 亦持之提示兌現，系爭房屋之所有權即歸原告所有，詎被告 未經原告同意，即擅自搬進原告所有之系爭房屋居住，原告 得知上情後，履催被告遷讓返還系爭房屋，惟被告均置之不 理，無視法治而無權占有系爭房屋多年，原告為護權益，乃 依民法第767 條起訴請求被告返還系爭房屋，並以起訴狀繕 本送達被告為請求遷讓返還房屋之通知。為此，爰依民法第 767 條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告等應將未辦 保存登記之系爭房屋遷讓返還予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：
1.依84年7月9日賓士園別墅社區之會議記錄，係由許木林與賓 士園復建委員代表會開會，並未邀同原告參與，而且復建委 員會所為發言，認「林永奎（即原告）係工地包工，對工地 財產並無處分權云云」，不僅不能拘束原告，且與委建契約 書第十條之約定自相矛盾，被告辯稱原告並無處分權並不可 採。
2.被告辯稱「復建委員會是向住戶們收取資金後，交由原告去 蓋，所以原告只是包商的性質」，就此原告否認。按原告若 只單純是承攬包商，何以委建契約書第一條載明：「本合約 書精神係……，亦即余、許僅保留投資金額取回之權外，其 餘全部拋棄，而歸甲乙方自行建築並取得原屬余、許名下或 其指定人名下之財產，乙方為自行建築將工程委託甲方承包 。」、及第十條載明：「原屬余、許二人之財產全部歸甲方 （即原告）取得，乙方絕無異議。」其中已約定原告取得建 造完成之房屋。且果若原告只是承包商或是已解約，則關於 賓士園別墅社區使用之聯外道路設立出入口管制站，何以由 原告設立？尚遭許木林提起違反山坡地管制條例告發，而於 86年5月21日與許木林簽訂和解書？是以被告辯稱原告只是 承包商且已解約並不可採。
3.本件原告與賓士園復建委員會所簽「委建契約書」，應係包 含承攬與買賣之混合契約，原告不僅承受訴外人許木林與之 建造義務，尚且承受分得完成房屋之權利，以抵沖所投入之 資金，是以原告並不單純僅為承包商性質，而係出資興建， 且為系爭房屋之原始起造人。
4.原告是原始起造人，訴外人許木林只是掛名起造人，許木林 後來放棄，是原告將系爭房屋建造完成，也是原告去聲請使 用執照，委建契約書第十條有約定之財產就是指從原來的委 建去分得之房子，是原告出錢去蓋的。
5.關於時效，伊是原始取得所有權應無時效問題。 6.綜上所述，系爭房屋事實上為原告所建造完成，且事實上處 分權人亦為原告，被告劉志清自無處分權之前手許林木輾轉 取得系爭房屋後再出租予被告王冠婷，自嫌無合法權源，自 應返還。
三、被告聲明原告之訴駁回，並抗辯如下：
㈠原告提出臺灣臺北地方法院板橋分院（現改制為臺灣新北地 方法院）76年度訴字第646 號刑事判決，僅為當時賓士園別 墅社區相關公務員涉及貪污犯罪之證明，與本案系爭房屋所 有權之歸屬毫無關聯。而原告所舉之和解書，隻字未記載原 告為系爭房屋之所有權人，原告與訴外人許木林所達成之和 解，與系爭房屋實無關聯。否認系爭和解書內容係原告所稱 分配房屋之協議，另委建契約書未經簽名蓋章，不生任何效 力；否認委建契約書形式上之真正，又原告僅為當時賓士園 別墅社區之承包商，復建委員會向住戶收取資金後，交由原 告去蓋；然原告承接訴外人許木林與復建委員會間之承攬契 約早經復建委員會合法解除，原告絕非系爭房屋之所有權人 ，而系爭社區在原告遭解除承攬契約後，仍再由訴外人許木 林接續興建完工，原告對於系爭房屋毫無任何權利可言。 ㈡依建築執照顯示，系爭房屋之原始起造人係訴外人許木林， 嗣後許木林將系爭房屋出售予姜禮淵，姜禮淵再出售予鄒茜 羽，鄒茜羽再出售予被告劉志清，被告劉志清買受系爭未辦 保存登記建物之房地，係自有權處分之人買受取得，被告劉 志清為系爭房屋之所有權人確屬無訛。
㈢原告雖曾與訴外人許木林簽署和解書，縱認有如原告所舉「 共11棟建物外，其餘所有建物之建物權利皆歸原告所有」涵 意（假設語氣），但實際上原告從未自許木林處受領交付系 爭房屋，原告既從未實際取得系爭房屋之占有，自無可能取 得系爭房屋之事實上處分權。縱如原告主張者，其為系爭房 屋之事實上處分權人（被告否認），然事實上處分權究非所 有權，依最高法院95年度台上字第94號判決意旨之見解，自
不得類推適用所有權之物上請求權之規定。
㈣系爭和解書已經由參加人即訴外人許木林之繼承人許烽緯聲 明：「……所衍生對先父許木林之一切請求權，本人均主張 已罹於15年之消滅時效，拒絕給付…」，故系爭和解書所衍 生之一切請求權均已罹於消滅時效，原告因而不得請求。且 訴外人許木林才是原始取得所有權人，又系爭房屋係由訴外 人許木林、余漢偉二人合夥共同出資興建，在71年12月8 日 簽署協議書之前，業已完成二樓之結構體，足避風雨，可達 經濟上之使用目的為獨立之不動產，若欲移轉系爭房屋之所 有權，當須依民法第758 條規定辦理所有權移轉登記手續， 始能生所有權讓與之效果，退步言之，縱認訴外人許木林曾 與原告達成和解協議，要將系爭房屋之所有權讓與給原告， 然渠等既未依法辦理所有權移轉登記手續，自不生所有權讓 與之效力。
四、參加人則以：參加人係訴外人許木林之子，為許木林之繼承 人，許木林擁有賓士園別墅社區建商承蓋127 戶房屋等所有 權之法律地位，參加人繼承該房屋所有權益，並否認原告為 賓士園別墅社區建物100 多戶之所有權人，又許木林與原告 於86年5 月21日所簽和解書內容，並無任一條款提及系爭房 屋權利之歸屬問題，且許木林亦無點交賓士園別墅社區127 戶房屋於原告之情事，且系爭和解書衍生之相關請求權因罹 於15年之時效而不得請求等語置辯。
五、得心證之理由：
㈠按未辦理建物所有權第一次登記之房屋，須出資之原始建造 人始能取得所有權（最高法院97年度台上字第2158號判決參 照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求。請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生 原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責 任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明 之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第91 7 號、43年台上字第377 號裁判要旨可資參照）。經查，原 告主張系爭房屋為原始起造而取得所有權，被告劉志清自無 處分權之前手許林木輾轉取得系爭房屋後再出租予被告王冠 婷，原告依據民法第767 條所有物返還請求權請求被告等遷 讓返還系爭房屋，依上開說明，原告自應先舉證其確係系爭 房屋之所有權人或依法得行使所有權之人。
㈡系爭房屋為未辦理建物所有權第一次登記之房屋，此為兩造 所不爭執，則所有權人之認定，自應以何人出資興建而為原 始起造人與否為依據。原告雖主張其係出資興建系爭房屋而 取得所有權，且為系爭房屋之原始起造人。然查： 1.原告提出與訴外人許木林簽立之和解書，雖經證人陳德峯律 師到院證述：「（原告訴訟代理人問：對於原證四和解書， 為何原告與許木林簽訂本契約？）雙方因為糾紛不斷，就請 我作見證，契約是我寫的，我是許木林找我去的，鐘建忠是 原告找的，和解書的內容主要是劃分雙方的權利，所以原告 給許木林250 萬元作為和解條件，第一項跟第二項的房屋歸 許木林，除了已經有人居住的之外，其他歸原告所有，但是 並沒有把這句話寫在和解書上。這個社區共100 多戶」、「 （被告訴訟代理人問：原告跟許木林要簽和解書時有糾紛， 方才你有說其他都歸原告所有，為何沒有寫在契約上？）這 是二分法，除了明文列出歸許木林所有之外，其餘應該歸原 告所有，當時是許木林請我擬的，所有我是比較站在許木林 這邊，所以沒有把這句話寫進去」、「（被告訴訟代理人問 ：當初這個和解書是針對所有權還是處分權或債權關係？） 我認為當時沒有寫清楚，但是我認為是所有權，他們才有辦 法去處分，起造人也是許木林跟原告，只是因為有糾紛才會 劃分」等語。惟系爭和解書作成之日為86年5 月21日簽定， 雖然是原告與許木林就賓士園別墅社區內建物之所有權歸屬 達成協議，但這明顯已經是在系爭房屋興建完成之後所成立 的債之關係，並不足證明系爭房屋係由原告出資興建。 2.原告聲請之證人楊子龍於本院證稱：
法官：新北市淡水區金陽明山賓士園別墅社區興建過程，你 是否知情？
證人：完全知道。我是承包工程，是許木林申請建築執照， 動工之後二、三個月後我經別的朋友介紹許木林給我 認識，我才去跟許木林簽合約，共有120 幾戶的別墅 ，我承包40幾戶的全部的工程。有定契約，但今天沒 有帶來。施工了七八個月或十個月左右，因欠缺工程 款給我，給的支票也退票，就停工了，我找了許木林 ，他就說沒錢也沒有辦法。這40幾戶一半已經蓋到二 樓，就把我趕走，不讓我施作，過了半年，許木林叫 原告來施工，之後情況我就不知道了。我沒做之後， 過了一年多，我有騎機車去看我那40幾戶的狀況如何 ，都已經完工了，門窗都蓋好了，也都有噴漆，其他 的80幾戶也都蓋好了，都有門窗。
法官：你現在是否住在該社區裡面？
證人：是，我是向一個客戶買的，就是人家來買的，我再跟 他買。
法官：你的住家是否使用執照？
證人：沒有。
法官：是否知道為何沒有使用執照？
證人：我買的時候很晚了，是90幾年買的，因許木林在76 年的時候去向法院通報說沒有蓋好，後來被法務部調 查。
原告訴訟代理人：許木林找原告蓋社區外，有無找其他人？ 證人：沒有，除了我與原告外，沒有其他人。
被告兼訴代：庭呈判決書，你承包的系爭社區第四到八期工 程已經陸續全部完成，且許木林也驗收完畢，是否如 此？
證人：因事情已經那麼久了，我無法每件都記得，如果想要 詳細一點，我家有資料，我可以提出給庭上看。 被告兼訴代：許木林何時去找原告繼續蓋房子？ 證人：這我不知道，詳細時間我不知道，大概是七十幾年， 我是聽現場的施工人員在講的，我在現場沒有看過完 告。
被告：原告的角色是否包商？
證人：是啊，如果問我為何知道，那是大家講的。 原告訴代：許木林找原告施工，他們之間是什麼關係？有無 簽約、是什麼合作關係？你是否瞭解？
證人：我都不瞭解。
法官：系爭門牌號碼138 號是否你蓋的？
證人：不是。
法官：是何人蓋的？
證人：是許木林自己蓋的，他也是建築的，自己也會蓋的。 法官：138號在你停工退出工地之前，蓋到什麼階段？ 證人：也是蓋到二樓尾，那時候原告還沒有來接手。 從上述證人楊子龍之證言可知系爭房屋之原始起造人為許木 林。
3.故本件系爭房屋既係由訴外人許木林原始起造，則雖未辦理 建物所有權第一次登記，仍由許木林取得其所有權。而且， 原告所提出之和解契約，僅為債之關係，並且原告從未受有 系爭房屋之交付，故原告亦未能取得事實上之處分。 4.綜上所述，原告就其主張出資興建系爭房屋而取得所有權之 事實既負有舉證責任，迄至本案辯論終結為止，原告並未舉 證證明其係系爭房屋之原始起造人，故原告請求被告遷讓返 還系爭房屋實屬無據。
㈢按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止 爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅，及使 當事人取得和解契約所訂明權利之效力；請求權，因15年間 不行使而消滅，民法第736 條、737 條、第125 條前段分別 定有明文。經查，原告雖主張因接續興建之故，難以釐清建 物權利歸屬，原告遂與訴外人許木林就賓士園別墅社區內建 物之建物權利歸屬達成協議，惟系爭和解書作成之日為86年 5 月21日，是請求權之消滅時效應自該日起算，而原告遲至 105 年8 月8 日始提起本件訴訟，其請求權顯已逾15年時效 期間，被告主張時效抗辯，於法即屬有據。
六、從而，原告請求被告應將未辦保存登記之系爭房屋遷讓返還 予原告，為無理由，應予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為原告敗 訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為2,990元（第一審裁 判費1,990元、參加訴訟費用1,000元），應由原告負擔。中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 吳俊明