臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度嘉原簡字第3號
原 告 石瑜
被 告 莊英雄
上列當事人間請求確認租約租金事件，本院於民國106年12月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年1月間，經由本院民事執行處以 103年度司執字第37214號執行事件拍賣取得坐落嘉義縣○○ ○鄉○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）上同段2號建號 之農舍（門牌號碼：嘉義縣○○○鄉○○村0鄰○○00號， 下稱系爭房屋）。系爭房屋為訴外人即被告之母莊安英美所 興建，而系爭土地原係訴外人莊安英美有地上權，嗣將系爭 土地之地上權贈與其子即被告，被告因地上權期間屆滿取得 所有權。按民法第425之1條規定，原告就系爭土地有法定租 賃權存在，請求法院酌定系爭土地之租金數額。查系爭土地 於105年間申報地價每平方公尺新臺幣（下同）32元，面積 1,137平方公尺，土地申報總額為36,384元（計算式：32× 1,137＝36,384），法定租金上限為申報總額之10％即3,638 元（元以下四捨五入），系爭土地係地處偏僻之袋地，原告 主張酌減50％裁定租金以1,819元為年租金等語。並聲明： 請求核定原告承租系爭土地之租金，每年租金為1,819元。二、被告則以：系爭土地原為中華民國所有，被告係有原住民身 分始取得系爭土地所有權，系爭房屋為其母親莊安英美所有 ，本案應無民法第425條之1的適用。原告買受系爭房屋前即 應知悉其無原住民身分，無法取得系爭土地之所有權，卻仍 購買系爭房屋而強逼被告出租系爭土地，被告無法接受。即 使法院認有法定租賃權云云，被告認為原告主張之年租金金 額過低，且被告不願意將系爭房屋坐落系爭土地以外範圍之 土地出租與原告等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形 ，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法 第425條之1定有明文。
（二）本件爭點在於原告得否依民法第425條之規定請求法院核 定租金數額，審酌如下：
1.系爭房屋為訴外人莊安英美所有，嗣於105年1月28日原告 經拍賣取得並登記為所有權人，業據原告提出系爭房屋第 一類謄本在卷可證（見本院卷第82頁），且為兩造所不爭 執，堪信為真實。
2.系爭土地為原住民保留地，原為中華民國所有，因訴外人 莊安英美具有原住民身分，依原住民保留地開發管理辦法 取得地上權，嗣於95年3月10日將地上權贈與被告，被告 於取得地上權登記後，因符合原住民保留地開發管理辦法 第17條規定，於105年8月18日辦理所有權移轉登記，取得 系爭土地所有權，有嘉義縣政府106年10月13日府民原字 第1060205286號函暨系爭土地核定移轉所有權予被告資料 、嘉義縣地籍異動索引、嘉義縣竹崎地政事務所106年11 月20日嘉竹地登字第1060006126號函暨系爭土地登記案件 資料（見本院卷第51至68頁、第100至110頁、第116至156 頁）在卷可證。
3.是基於上開事實，系爭房屋與系爭土地原非同一人所有， 原告嗣後經拍賣取得系爭房屋所有權，不符合民法第425 條之1第1項規定而推定有租賃關係存在。則原告依民法第 425條之1第2項規定請求法院酌定租金，自屬無據，無從 准許應予駁回。
四、綜上所述，原告請求依民法第425條之1第2項規定，酌定原 告承租系爭土地之租金，每年為1,819元，為無理由，應予 駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 12 月 25 日
書記官 李佳惠