臺灣桃園地方法院小額民事判決 106年度壢小字第800號
原 告 合勝大樓管理委員會
法定代理人 黃成祥
訴訟代理人 邱清和
被 告 卓秀英
訴訟代理人 歐龍山律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106 年11月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬零玖佰元，及自民國一○六年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣捌佰柒拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸萬零玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣門牌號碼桃園市○○區○○路00號房屋（下稱 系爭建物）為合勝大樓社區（下稱系爭社區）之建物，區分 所有權人雖為被告及訴外人謝祥弘、謝雯璣等3 人，惟被告 表示系爭建物由其管理，是管理費僅向被告求償。系爭社區 於民國103 年至104 年間管理費每坪收新臺幣（下同）60元 ，系爭建物面積167 坪，管理費為10,000元，因被告報怨大 樓管理不善，是管理費減為7,500 元，嗣105 年度管理費每 坪調漲10元，該年度原告僅向被告收取每月管理費8,750 元 。惟原告鑒於大樓長期管理不善，於103 年度改聘管理公司 致力於管理維護之工作，於104 年起大有改善，且系爭建物 並能順利出租，系爭管理費減免因素不復存在，是自106 年 度起，被告每月應按每坪70元、繳納167 坪之管理費共計11 ,667元。至被告主張停車位無法出租所受損害之抵銷抗辯， 因地下室無合法使用執照，是10年前地下室已停擺無法使用 ，被告無理由主張抵銷抗辯，其仍應繳納所積欠之106 年1 月至同年6 月之管理費70,002元（計算式：11,667元×6 ＝ 70,002元），爰依住戶管理規約及公寓大廈管理條例之規定 ，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告70,002元， 及自106 年1 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。
二、被告則以：系爭社區於83年間興建完成，系爭建物含騎樓面 積約477.74平方公尺，合計144.51坪，雖系爭建物為被告及 訴外人謝祥弘、謝雯璣等3 人所有，惟一直由被告負責管理
，故由被告繳納管理費，合先敘明。又管理費繳納金額，因 種種因素，一直以來非按實際坪數計繳管理費，如104 年之 管理費每月為7,500 元，即非以實際坪數計繳管理費。嗣系 爭社區因財務拮据，於104 年6 月13日區分所有權人會議通 過105 年度管理費每坪調漲10元，為此，系爭建物管理費由 每月7,500 元調漲為8,750 元，而106 年度系爭社區並無調 漲住戶之管理費，是以系爭建物之106 年度管理費應按105 年度之管理費8,750 元計收，非原告所認每月管理費11,667 元。此外，被告及訴外人謝祥弘、謝雯璣除系爭建物外，另 於地下2 樓有7 個停車位，惟因原告未善盡管理職責，致被 告無法使用該7 個停車位，造成被告損失，以每車位月租金 1,200 元計算，被告每月損失8,400 元，一年即損失100,80 0 元，爰以一年無法使用或出租之損失，與原告請求之管理 費抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
（一）原告主張經被告與系爭建物之其他所有權人約定，由被告 負責繳納系爭建物之管理費，而被告積欠106 年1 月至6 月之管理費等事實，除所積欠管理費之金額外，業據其提 出與所述相符之合勝大樓一○三年度至一○五年度管理費 繳交明細記錄表、被告105 年度繳交管理費之支票3 紙影 本、系爭社區照片6 張、104 年8 月15日104 年度區分所 有權人暨住戶第二次臨時大會會議紀錄、105 年1 月31日 合勝大樓第七屆區分所有權人暨住戶大會─紀錄、桃園縣 政府公寓大廈管理組織報備證明及桃園市中壢區公所函等 件為證（見本院卷第68頁至第85頁），且為被告所不爭執 （見本院卷第12頁及第14頁），自堪信原告上開主張為真 實。
（二）原告又主張被告應給付管理費70,002元，則為被告否認， 並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：1 、被告於106 年 1 月至6 月應給付之管理費為何？2 、被告以無法出租停 車位之租金損失100,800 元為由，就所積欠之管理費主張 抵銷，有無理由？茲分述如下：
1 、被告於106 年1 月至6 月應給付之管理費為60,900元： （1）區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定 有明文。經查，被告為系爭建物之所有權人之一，且與系 爭建物之其他所有權人約定由其負責繳納系爭建物之管理 費乙節，已如前述，是被告依法即負有繳納系爭建物管理
費之義務，合先敘明。
（2）經查，系爭社區於105 年度1 月起每坪調高10元，是每坪 管理費為70元等節，有原告提出之存證信函、被告欠繳明 細、104 年8 月15日104 年度區分所有權人暨住戶第二次 臨時大會會議紀錄、105 年1 月31日合勝大樓第七屆區分 所有權人暨住戶大會─紀錄等件為證（見本院支付命令卷 第4 頁至第5 頁及本院卷第74頁至第83頁），又系爭建物 之總面積為477.74平方公尺，有系爭建物登記第一類謄本 影本存卷可參（見本院卷第16頁），經核應約為145 坪（ 計算式：477.74平方公尺×0.3025＝145 坪，小數點以下 四捨五入），是被告就系爭建物應繳納之管理費為10,150 元（計算式：70元×145 坪＝10,150元），又被告欠繳10 6 年1 月份至6 月份管理費，共計應為60,900元（計算式 ：10,150元×6 ＝60,900元）。是原告請求被告給付管理 60,900元，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據。 （3）被告雖辯稱系爭社區105 年度管理費每坪調漲10元，是系 爭建物之管理費由每月7,500 元調漲為8,750 元，而106 年度系爭社區並無調漲住戶之管理費，是以系爭建物之10 6 年度管理費應按105 年度之管理費8,750 元計收等語。 然系爭社區之管理費105 年度至106 年度每坪為70元等情 ，業經本院認定如前，是被告主張原告有與被告達成協議 ，即被告106 年度每月應繳納之管理費為8,750 元等情（ 下稱系爭協議），依民事訴訟法第277 條之規定，即應由 被告就此負舉證責任。然查，被告雖提出102 年度至105 年度繳納管理費之管理費繳款書、繳納管理費切結書及支 票影本等件（見本院卷第17頁至第36頁），作為兩造前有 系爭協議之證明，惟觀之上開證據資料，至多僅得證明原 告就102 年度至第105 年度之管理費，係以被告所主張之 款項收取；然兩造於100 年間，曾因管理費收取及系爭建 物所屬之騎樓使用等問題，經本院調解成立內容略以：一 、相對人（按即被告）願於101 年3 月2 日先行給付聲請 人（按即原告）40,000元，…。二、聲請人願意負責管理 、督導將相對人所有中壢市○○段0000○號建物騎樓部分 （面積47平方公尺）予以淨空等情，有調解筆錄影本在卷 可考（見本院卷第18頁），是原告曾同意被告以低於系爭 社區約定之每坪70元繳納管理費，有可能係為一併解決系 爭建物之騎樓使用問題，而同意暫時調降被告當時應繳付 之管理費；再依系爭社區第八屆區分所有權人暨住戶第二 次臨時會議─紀錄上之記載，亦可悉系爭社區之管理費收 取，曾有為鼓勵住戶年繳而給予優惠等節，有合勝大樓第
八屆區分所有權人暨住戶第二次臨時會議─紀錄在卷可查 （見本院卷第83頁），足見原告同意被告繳納低於應繳付 之管理費亦有可能係因被告當時係以年繳方式為之而享有 優惠，是殊難僅以被告曾有繳付之管理費低於原告主張應 繳納之管理費之事實，即推認兩造間就被告106 年度每月 應繳納之管理費為8,750 元等情，已達成系爭協議。是被 告就其有利之事實，未能提出其他舉證以使法院產生有利 於被告之確信，即應由被告承擔舉證不足之不利結果。從 而，被告所辯，自屬無據。
2 、被告以無法出租停車位之租金損失100,800 元為由，就所 積欠之管理費主張抵銷，並無理由：
（1）依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由 區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織， 旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管 理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體 ，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以 管理委員會之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法已有 第40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者 ，有當事人能力。」規定之外，公寓大廈管理條例更於第 38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力。」明 文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其 名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴 訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第 14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第 2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特 定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛 爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定 或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損，而 應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責 任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權 ，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選 擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾 迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間 、費用及有限司法資源之不必要耗費。基上所述，管委會 於執行前揭管理委員會職務範圍內之事項，既具有權利能 力，自亦具有侵權行為之責任能力，而可為侵權行為損害 賠償之義務人。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當 事人能力，即失其意義，當非立法本意，合先敘明。 （2）然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
管理委員會之職務如下：十一、共用部分、約定共用部分 及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理 委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及 改善之執行。另因故意或過失，不法侵害他人之權利者， 負損害賠償責任。又損害賠償，除法律另有規定或契約另 有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依 通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得 預期之利益，視為所失利益。民事訴訟法第277 條、公寓 大廈管理條例第36條第11款、第12款、民法第184 條第1 項前段及第216 條分別定有明文。本件被告主張就原告未 盡其管理上責任，因而造成被告受有租金損失100,800 元 等情，自應由被告就此負舉證責任。
（3）經查，原告訴訟代理人於審理中自承：10年前系爭社區之 地下室因為當初建商沒有取得合法使用執照，因此遲遲不 能使用等語（見本院卷第89頁），則被告主張系爭社區地 下室無法使用乙節，是否係原告因故意或過失行使其職權 而造成，誠屬有疑，而被告就此僅空言指摘，欠缺證據以 資佐證，其主張自難憑採。再者，被告雖主張其受有可預 期之租金損失云云，然條文所稱之所失利益，係指依通常 情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期 之利益，然被告就此僅泛稱上開租金損失之估算係依據桃 園市中壢區一般收費標準，被告所有共計7 個車位等情（ 見本院卷第89頁正、反面），而未提供其他證據以證明通 常情形下，系爭社區之車位一定有人承租，或依已定計畫 已有人準備承租等情，堪認被告主張之租金損失，非其之 所失利益，是難謂被告主張因系爭地下室無法使用而受有 前開損害乙節為可採。從而，被告主張所積欠之管理費， 就其所受損失100,800 元內為抵銷等情，即屬無據，難認 可採。
（三）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其 他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第 1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定 利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法 第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。本件原告對被告 之金錢債權，核屬無確定期限之給付，被告應自起訴狀繕 本送達之翌日起負遲延責任。經查，本件支付命令繕本係
於106 年6 月30日寄存於被告戶籍地之警察機關，有本院 之送達證書1 紙附卷可證（見本院支付命令卷第16頁）， 依民事訴訟法第138 條第2 項，於同年7 月10日已合法送 達並對被告生催告之效力。從而，原告自得請求被告給付 自起訴狀繕本送達翌日即106 年7 月11日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之遲延利息。
四、綜上所述，原告依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條之規 定，請求被告給付60,900元，為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用 簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項 第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣 前預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果 不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 依職權確定如主文第3 項所示之金額。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
書記官 劉彩華
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436 條之32第2 項規 定於小額事件之上訴程序準用之）上訴狀內未表明上訴理由 者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審 法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁 回之。