臺灣高雄地方法院民事判決 106年度鳳簡字第36號
原 告 青年皇品大樓管理委員會
法定代理人 葉超慧
訴訟代理人 張若潔
被 告 林櫻蓉
訴訟代理人 邱丁山
上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國106 年10月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將青年皇品大樓頂樓如高雄市鳳山地政事務所複丈成果圖所示之Ａ、Ｃ、Ｄ部分拆除並就該部分回復原狀。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，其餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法人之團體，設有代 表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理 條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能 力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以 其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴 訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14 條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項 、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利 、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之 訴訟實施權，故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議 決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負 賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體 ，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條 第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管 委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權， 避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費 ，最高法院98年度台上字第790 號民事判決可資參照。查原 告既係由該社區內全體區分所有權人依法組織成立，依公寓 大廈管理條例第38條第1 項規定即具有當事人能力，基於程 序選擇權及訴訟擔當之法理，得代青年皇品大樓社區內全體 區分所有權人成為本件之適格原告。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴
訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0 條、弟175 條第1 項規定明確，是當事人之法定代理人其 代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟。次按 ，所謂承受之聲明，並無一定之用語，苟依書狀意旨，及承 受義務人以該書狀所為之訴訟行為，足認其係出於承受訴訟 之意思者，即不能指為尚未為合法之承受訴訟之聲明（最高 法院77年度台上字第772 號民事裁判要旨）。查本件被告起 訴時法定代理人為張若潔，嗣於本院審理中變更為葉超慧， 且葉超慧於民國106 年8 月28日檢附高雄市鳳山區公所改選 報備函文過院，並選任訴訟代理人（本院卷一第161 至162 頁），足認有以被告法定代理人之身分承受訴訟之具體表示 ，核與前揭規定相符，應予准許。
三、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲 明者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第 1 項但書第2 、3 款定有明文。本件原告起訴時係聲明：（ 一）被告林櫻蓉應將青年皇品大樓頂樓，如附相片所示之頂 樓私人增設物件拆除並回復原狀；（二）被告林櫻蓉應給付 原告新臺幣40萬元（見本院卷一第55至59頁）。嗣經高雄市 鳳山地政事務所現場測量後，於本院審理中變更聲明為：（ 一）被告林櫻蓉應將青年皇品大樓頂樓，如高雄市鳳山地政 事務所複丈成果圖所示之Ａ、Ｃ、Ｄ部分拆除並回復Ａ、Ｄ 、Ｃ、Ｄ原狀；（二）被告林櫻蓉應給付原告新臺幣38萬16 00元（見本院卷一第176 頁），核與上開規定相符，應予准 許。
貳、實體部分：
一、原告主張：查被告林櫻蓉為青年皇品大樓A 棟頂樓住戶，係 兩戶頂樓房屋之所有權人（即文雅街145 號7 樓、147 號7 樓），本大樓分成ABC 三棟，每棟每層樓有兩戶，這也讓被 告認為住在最高樓層就等於頂樓空間是他們家所有，於是所 有權人林櫻蓉任其丈夫邱丁山占用本大樓A 棟頂樓數十年， 架設私家太陽能板、健康步道、洗手臺、花圃、置物櫃、盆 栽等私人物件，將頂樓佈置得有如公園一般，讓其他住戶無 法使用青年皇品大樓A 棟頂樓，違反公寓大廈管理條例第7 條第3 項款規定。況且頂樓為避難空間，有火災或地震時， 作為逃生使用，被告一家在享受期違建頂樓有如公園時，絲 毫沒有考慮住戶們的安全。查被告讓其家人在頂樓增設私人 物件並無經過住戶們的同意，違反公寓大廈管理條例第8 條 之規定，…，面對住戶的勸導，邱丁山仍然一意孤行，不懂 尊重法律，…忍了十幾年，被告一家於去年搬家且將青年皇
品大樓A 棟頂樓2 戶房屋託售，…但不處理青年皇品大樓A 棟頂樓違建，欲將頂樓違建留給大樓吸收這筆款項，…。其 間管理委員會請其拆除並回復原狀，被告一家置之不理，違 反公寓大廈管理條例第49條規定，並且根據民法第767 條之 物上請求權，原告要求占用者返還頂樓占用之處，…，被告 一家侵占頂樓數十年，每天在違建的花圃澆水，花圃連接女 兒牆，數十年澆水下來導致A 棟外牆磁磚含水量達到飽和， 磁磚剝落嚴重語彭起如龜殼，大樓怕磁磚掉落砸傷人，又花 錢修補，…，管委會也從土水師傅口中證實外牆磁磚剝落與 頂樓違建花圃有關連。…，只有被告居住的A 棟有嚴重的外 牆磁磚剝落，另B 、C 兩棟外牆磁磚完好，導致工務局來函 要求修復，還導致住戶間有嫌隙，…，只念在多年鄰居不願 向被告一家追究磁磚費用等語。嗣原告以高雄市○○區○○ 街000 號7 樓、147 號7 樓（下稱：系爭房屋）之所有權人 為被告林櫻蓉，爰依民法第767 條物上請求權及公寓大廈管 理條例對被告林櫻蓉請求。並聲明：（一）被告林櫻蓉應將 青年皇品大樓頂樓如高雄市鳳山地政事務所複丈成果圖所示 之Ａ、Ｃ、Ｄ部分拆除並回復Ａ、Ｄ、Ｃ、Ｄ原狀；（二） 被告林櫻蓉應給付原告新臺幣38萬1600元。二、被告則以：
於民國82年初向建設公司買青年皇品大樓A 棟頂樓2 戶房屋 時，當時政府鼓勵用太陽能來作為熱水器用途及屋頂種綠色 草木來綠化，向建設公司協商預留水電管線到屋頂，公司同 意後交待水電包商處理，就這樣使用23年一直到今日，如拆 掉的話，屋內會沒管線使用熱水。屋頂種植盆栽及健康步道 都是開放空間供全住戶使用，所有人都可以使用，還接自己 的水電供大家使用，不是對方所說侵占屋頂為自己所用，… ，求償工程金額於理不合，本人居住頂樓沒漏水問題，至於 外牆磁磚剝落問題，一邊東邊日照時間較長，二是房屋老舊 了，是自然現象，…，現場也清理乾淨，只剩太陽能熱水器 ，時空背景不同，並非本人故意所為等語（見本院卷一第18 6 頁）。又青年皇品大樓A 棟頂樓2 戶已經售出並移轉所有 權等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
（一）按公寓大廈管理條例第3 條第3 、4 、5 款規定：專有部 分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區 分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之 其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約 定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權 人使用者。查原告主張青年皇品大樓A 棟頂樓係屬共用部
分，被告亦稱：屋頂…都是開放空間供全住戶使用，所有 人都可以使用等語，則堪認青年皇品大樓A 棟頂樓係屬公 寓大廈管理條例前述條文所稱之「共用部分」乙情屬實， 從而，本件青年皇品大樓A 棟頂樓房屋（即文雅街145 號 7 樓、147 號7 樓）之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）， 為青年皇品大樓區分所有權人所共有。又查，系爭屋頂平 台設置物件如附圖Ａ、Ｃ、Ｄ所示，係由被告林櫻蓉同意 其配偶即訴訟代理人邱丁山所設置一節，亦為兩造所不爭 執，且有現場照片（見本院卷一第32至41頁、第178 至18 1 頁）可證，並經本院現場履勘並囑託高雄市鳳山地政事 務所測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見本院卷一 第155 至160-1 頁、第164 至165 頁）可稽。按所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求其返還之；對於妨 害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段 、中段定有明文，本件系爭屋頂平台既係全體住戶所共有 之共用部分，被告雖以其購買本件青年皇品大樓A 棟頂樓 房屋2 戶之時空背景不同，當時政府鼓勵用太陽能來作為 熱水器用途及屋頂種綠色草木來綠化云云資為抗辯，但被 告並未提出其設置如附圖Ａ、Ｃ、Ｄ物件係經全體住戶同 意或曾經高雄市（改制前為高雄縣）政府相關機構許可許 置之任何資料，以實其說，則無從推論其設置如附圖Ａ、 Ｃ、Ｄ物件，確係經政府推廣屋頂花園之措施而受許可而 設置，況被告亦未能提出青年皇品大樓各住戶之同意使用 之證明，更無任何許可設置屋頂如附圖Ａ、Ｃ、Ｄ物件之 行政文件，其空言抗辯之前詞云云，自無可採。至其所辯 稱所有人都可以使用，還接自己的水電供大家使用等情， 縱認確有其事，亦與其是否經全體住戶同意而得使用屋頂 平台，無必然之關係，自不足採。從而，原告請求被告應 將青年皇品大樓頂樓如高雄市鳳山地政事務所複丈成果圖 所示之Ａ、Ｃ、Ｄ部分拆除並就該部分回復原狀，即無不 合，應予准許。
（二）至原告復主張如高雄市鳳山地政事務所複丈成果圖所示之 B 部分即沒有石頭健康步道部分，亦應由被告回復原狀云 云，然查，原告起訴後，被告已自行拆除部分設置在系爭 屋頂平台之物件，而此部分亦係被告已自行拆除者，此將 原告第一次提出之系爭屋頂平台照片（見本院卷一第32至 41頁）對照被告提出之系爭屋頂平台照片、及本院現場履 勘之勘驗筆錄暨系爭屋頂平台照片足證（見本院卷一第14 1 至144 頁、第155 至160-1 頁），參以照片所示系爭屋 頂平台地面鋪設之地磚由目視可見本即顏色深淺不一，原
告僅以如高雄市鳳山地政事務所複丈成果圖所示之B 部分 即沒有石頭健康步道部分，雖經被告拆除石頭，但顏色較 淺，而主張被告回復原狀云云，難認有據，應予駁回。（三）原告另主張被告林櫻蓉應給付原告38萬1600元，並提出估 價單2 紙（見本院卷一第61至62頁）為憑，然此為被告否 認，並以前詞置辯。按當事人主張有利於己之事實，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 查原告所提出之2 份估價單所修繕之金額有估價33萬元者 、亦有估價38萬1600元者，已有不一致，況原告訴訟代理 人於本院審理時陳稱：這兩份估價單（見本院卷一第61頁 、62頁）係找兩家廠商來估價，同樣的範圍，找了兩家， 大樓要去清 運要負這麼高額的代價，這個不是大樓要去 處理，所以伊才去附兩張估價單。…，是太陽板拆除，健 康步道拆除，之前他自己拆掉的小花圃，水箱、洗手抬， 被他破壞的樓地板，要負一筆費用要把他清下去，廠商說 這個價格是最基本的等語（見本院卷一第175 頁），則原 告估價之項目已有部分由被告自行拆除，另原告陳稱之估 價項目（如太陽能板等物件之拆除），亦屬被告依前述（ 一）所載之理由，應負拆除義務者，則原告顯然就此重複 以估價單方式要求被告賠償，且被告否認系爭屋頂平台漏 水致外牆磁磚脫落與其所為有何因果關係，就此，原告亦 未舉證證明其所稱青年皇品大樓A 棟外牆磁磚脫落之證據 ？復未舉證證明外牆磁磚脫落與被告行為之因果關係？則 原告請求難認有據。綜上，原告主張被告應賠償原告38萬 1600元，並無依據，為無理由，應予駁回。四、從而，原告請求被告應將青年皇品大樓頂樓如高雄市鳳山地 政事務所複丈成果圖所示之Ａ、Ｃ、Ｄ部分拆除並就該部分 回復原狀，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，為無理 由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 11 月 13 日
鳳山簡易庭 法 官 黃顗雯
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 13 日
書 記 官 邱靜銘