確認租賃契約存在等
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,104年度,326號
KSHV,104,上,326,20171122,2

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　104年度上字第326號
上　訴　人　香港商世界健身事業有限公司
法定代理人　柯約翰
訴訟代理人　劉豐州律師
參　加　人　高鑫開發有限公司
法定代理人　蔡宗坤
訴訟代理人　蘇俊誠律師
受 告知 人　謝明宏
被 上訴 人　寶成企業大樓管理委員會
法定代理人　賴錦標
訴訟代理人　林威谷律師
　　　　　　洪鐶珍律師
　　　　　　王識涵律師
　　　　　　陳庚隆
上列當事人間請求確認租賃契約存在等事件，上訴人對於中華民
國104 年9 月30日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第1063號第一
審判決提起上訴，本院於106 年10月25日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔，參加訴訟費用由參加人負擔。 事實及理由
一、本件上訴人為經我國認許成立之外國公司，此有上訴人提出 公司認許事項變更登記表可稽（本院卷一第164 頁），並為 被上訴人所不爭執，堪予認定。兩造均同意管轄法院為我國 法院，準據法適用我國法（本院卷一第91頁反面），本院自 有管轄權，並應適用我國法律，合先敘明。
二、上訴人主張：伊於民國103 年7 月31日向參加人承租寶成企 業大樓（下稱系爭大樓）區分所有建物之「高雄市○鎮區○ ○○路0 號（含地上1 、2 樓及騎樓）、8 號地下1 樓之1 、之2 、6 號3 樓（含地下2 樓之14至25、68至71共16個平 面停車位」，經營「World Gym 」健身俱樂部「寶成店」（ 下稱系爭健身俱樂部）。伊為確保系爭健身俱樂部能順利營 運，另與被上訴人簽訂系爭5 租約（下稱系爭5 租約），承 租如附表所示租賃標的物，用以設置停車設施、熱泵、泵浦 機房、冷卻水塔，供作系爭健身俱樂部之水電、空調、停車 等基礎設施運作之用。此等周邊設施對於系爭健身俱樂部能 否正常營業至關重要，兩造並約定租賃期間至118 年12月31 日止，並明確約定「不得提前終止租約」。詎被上訴人於 103 年底重新選舉管理委員，新任管理委員就任後，竟終止



系爭5 租約，並要求伊拆除如附表「租賃標的物」欄所示設 施，且通知退回租金，持續以發函、公告等方式騷擾要求伊 立即拆除上開周邊設施。惟系爭大樓區分所有權人會議並未 決議終止系爭5 租約，且兩造簽訂系爭5 租約後，伊均按時 繳納租金，並無任何違約行為，被上訴人應負提供並保持租 賃標的物符合約定使用收益狀態之義務，無權提前終止租約 。又系爭5 租約均經被上訴人決議通過，且依系爭大樓之慣 例，由主任委員、副主任委員及保全委員以簽呈方式簽訂， 為合法有效。縱認出租共用部分須經區分所有權人會議決議 始得出租，區分所有權人亦因有授與代理權之外觀，就系爭 5 租約應負表見代理之責。況系爭大樓區分所有權人不承認 之權利行使，已導致該公司對萬餘名會員無法依約履行義務 ，為權利濫用，應屬無效。爰依系爭5 租約之法律關係，求 為判決：確認兩造簽訂如附表所示之租賃關係存在，被上訴 人不得於租賃契約期間內要求伊清空或返還如附表編號1 、 3 、4 、5 所示之租賃標的物，亦不得干擾或妨礙伊以承租 人地位就該租賃標的物所為之一切使用收益行為。（至上訴 人於原審其餘之請求，業受敗訴判決確定，未據上訴，不予 載述。）
三、被上訴人則以：系爭大樓之規約規定，共用部分為約定專用 者，應經區分所有權人會議決議，而系爭5 租約之簽訂，未 經系爭大樓管理委員會及區分所有權人會議決議通過，自屬 無效。系爭大樓於103 年12月19日召開103 年度區分所有權 人會議，新管理委員就任後，於104 年1 月12日以存證信函 反對系爭5 租約，又於104 年4 月28日召開104 年度臨時區 分所有權人會議，會議中決議不承認謝明宏代表被上訴人與 上訴人簽訂之系爭5 租約效力。再上訴人每月匯款予伊之款 項，經伊退回後，上訴人仍執意按月持續匯款，嗣經上訴人 向法院聲請定暫時狀態處分獲准，伊僅得列為暫收款，非默 示承認系爭5 租約，亦無表見代理可言。上訴人為經營健身 俱樂部之國際性企業，當知系爭5 租約之簽訂，應取得區分 所有權人同意，伊不承認系爭5 租約為合法行使權利，並無 權利濫用等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴 聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造簽訂如附表所示之租賃關 係存在。㈢被上訴人不得於租賃契約期間內要求伊清空或返 還如附表編號1 、3 、4 、5 所示之租賃標的物，亦不得干 擾或妨礙伊以承租人地位就該租賃標的物所為之一切使用收 益行為。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造對下列事實不爭執，並有房地租賃契約書、公證書、健



身俱樂部簡介網頁資料、舊租約、系爭5 租約、存證信函、 退還租金明細、區分所有權人會議紀錄可稽（原審卷一第23 至35、20至21、10至19、36至38、110 至116 頁），堪認為 真正。
㈠上訴人於103 年7 月31日，與參加人簽訂房地租賃契約書， 約定於103 年8 月1 日起至118 年12月31日止共計15年又5 個月期間，參加人以第1 至2 年度每月70萬元、第3 至4 年 度每月75萬元、第5 至6 年度每月80萬元、第7 至8 年度每 月82.4萬元、第9 至10年度每月84.8萬元、第11至12年度每 月87.3萬元、第13至14年度每月90萬元、第15年度每月92.7 萬元（前4 個月為免租金裝潢期）之租金價格，出租屬系爭 大樓區分所有建物並辦理公證，朱安祺代理參加人辦理該公 證手續。
㈡上訴人向參加人承租系爭健身俱樂部，係預定夢時代購物中 心6 樓原經營之「World Gym 」健身俱樂部，於103 年12月 4 日租約到期前，開始經營系爭健身俱樂部，以提供會員健 身服務。
㈢上訴人與由謝明宏擔任主任委員之被上訴人，於如附表「時 間」欄所示時間，就如附表「租賃標的物」欄所示屬系爭大 樓公寓共用部分，以如附表「租金」欄所示之每月租金，簽 訂租期如附表「租期」欄所示之租賃契約。
㈣系爭大樓於103 年12月19日召開103 年度區分所有權人會議 ，會議中重新選舉該大樓管理委員，新管理委員就任後，於 104 年1 月12日以存證信函通知上訴人，自104 年1 月1 日 起，終止之前該大樓管理委員會與上訴人簽訂之上開租賃契 約，且於同月26日通知上訴人，退回所繳租金。 ㈤系爭大樓於104 年4 月28日召開104 年度臨時區分所有權人 會議，會議中決議不承認謝明宏代表被上訴人與上訴人簽訂 之系爭5 租約效力，有區分所有權人會議紀錄可參（原審卷 一第110 至116 頁）。
六、兩造爭執事項：
㈠被上訴人有無簽訂系爭5 租約之權限？
㈡系爭5 租約簽訂前，有無經系爭大樓管理委員會決議通過？ ㈢系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人是否生效？ ㈣本件有無表見代理之適用？
㈤被上訴人不同意前任主任委員簽訂系爭5 租約，有無權利濫 用？
七、得心證之理由：
㈠被上訴人有無簽訂系爭5 租約之權限？
⒈按管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大



廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委 員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、 維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例 第3 條第9 款、第10條第2 項前段分別定有明文。依此規定 ，公寓大廈之修繕、管理、維護等工作，雖屬管理委員會之 職權，管理委員會得代理全體區分所有權人為此職權內事務 之執行，惟參諸同條例第36條對管理委員會職務之例示規定 ，除第1 款「區分所有權人會議決議事項之執行」、第13款 「其他依本條例或規約所定事項」外，其餘第2 至12款規定 之管理委員會職務，均屬一般公寓大廈日常性管理事務，即 關於清潔、維護、修繕、一般改良、興革建議、住戶違反應 遵守事項之制止及協調、經費之收支保管及運用、文件及印 鑑之保管、管理服務人員之委任僱傭及監督、各報告事項之 提出及公告、公共安全事項執行之執行，並無類如出租共用 部分等攸關全體區分所有權人之權利行使範圍事務。而公寓 大廈之共用部分乃屬全體區分所有權人所共有，依公寓大廈 管理條例第9 條之規定，各區分所有權人按其共有之應有部 分比例，對該共用部分有使用收益之權，是區分所有權人對 共用部分享有權利，將共用部分之全部或一部出租，足使區 分所有權人之權利行使受限，自應由共有之區分所有權人決 定之，始為正當。基此，公寓大廈管理條例關於管理委員會 之權限，就第3 條第9 款所指「公寓大廈管理」、第10條第 2 項前段所指「共用部分之管理」，應限於與同條例第36條 類同之執行區分所有權人會議決議事項及一般日常性事務之 管理維護，尚不包括出租共用部分此涉及區分所有權人權利 義務行使之事務管理，庶能保障區分所有權人權益。又共有 物倘設有管理人者，管理人出租所管理之共有物，須不逾越 其管理之權限，對於共有人始發生租賃之效力。是以，公寓 大廈將共用部分出租他人，除規約另有訂定或區分所有權人 會議決議授權外，自應由全體區分所有權人決議為之，管理 委員會自無代理全體區分所有權人出租共用部分之權限。 ⒉又依系爭大樓規約第2 條第2 款規定：「本大樓法定空地、 樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使 用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定 專用部分。」、第3 款規定：「本大樓周圍上下及外牆面為 共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約 或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」、 第3 條第3 款規定：「下列各目事項，應經區分所有權人會 議決議：㈥約定專用或約定共用事項。」此有該規約在卷可 稽（原審卷一第117 至118 頁反面）。據此可知，系爭大樓



就共用部分之出租而為約定專用者，應經區分所有權人會議 決議，始得為之，並未授權管理委員會決定，甚為明確。是 以，被上訴人無為系爭大樓全體區分所有權人訂定系爭5 租 約權限，上訴人主張被上訴人有代理全體區分所有權人訂定 系爭5 租約之權限，尚無足採。
⒊上訴人雖援引最高法院103 年度台上字第119 號判決，略以 ：「上訴人（按：仁愛世貿廣場管理委員會）就系爭大廈共 用部分之頂樓平台有管理權限，觀公寓大廈管理條例第10條 第2 項之規定自明，其出租系爭大樓頂樓平台予和信電信及 威寶公司設置電信設備，為其權限內之行為。」（本院卷一 第43頁），據以主張管理委員會依公寓大廈管理條例第10條 第2 項規定，有出租公寓大廈共用部分之權限云云。惟依電 信法第32條第1 項、第6 項規定，第一類電信事業或公設專 用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得 使用公、私有之土地、建築物；使用之私有建築物如為公寓 大廈，應取得公寓大廈管理委員會之同意。其未設管理委員 會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理 條例第8 條第1 項之規定，足見此規定係國家為電信發展， 允許電信業者因設置管線基礎設施及終端設備之需要，得由 公寓大廈之管理委員會同意為之，以利電信基礎設施之設置 ，此為特別規定，非謂公寓大廈所有出租共用部分，均僅取 得管理委員會之同意即可，上訴人上開主張自難採取。 ⒋上訴人固主張系爭大樓自82年起迄今，歷來均由管理委員會 將系爭大樓共用部分出租約定專用，並於簽約完成後向區分 所有權人會議報告即可，可見區分所有權人會議已授權或默 示同意被上訴人出租系爭大樓共用部分云云。參加人亦以： 系爭大樓之共用部分出租而為約定專用者，依先前慣例，均 由管理委員會與承租人訂立租約，不需經由區分所有權人會 議事先決議，僅由管理委員會決定，並於年度區分所有權人 會議報告即可，且系爭5 租約係由系爭大樓管理顧問公司人 員撰寫簽呈後，交予設備組組長陳庚隆（即被上訴人之訴訟 代理人）會簽，再由管理委員會之保全委員、副主任委員、 主任委員簽核後，始予簽約用印，租約應已成立云云，並提 出系爭大樓103 年度區分所有權人會議報告資料、104 年度 第5 次管理委員會議紀錄、104 年度區分所有權人會議會議 資料、104 年度第5 次管理委員會議報告資料、103 年度第 4 次管理委員會會議紀錄為證（本院卷一第101 至127 頁） 。惟系爭大樓固曾有僅經管理委員會同意，未經區分所有權 人會議決議，即將共用部分出租他人為約定專用部分之前例 ，此有被上訴人提出被上訴人簽呈、租賃契約可參（本院卷



一第187 至237 頁），惟此僅屬該等租約是否有效之另一問 題，自不得遽認區分所有權人已授權被上訴人出租系爭大樓 共用部分，或系爭大樓慣例即有默示同意管理委員會有出租 共用部分之權限。又觀諸上開會議報告資料內容，僅於管理 工作報告中，就大樓出租約定專用部分，簽訂租賃合約書續 約幾件、新簽訂合約幾件，未具體表明與何人訂約、承租共 用部分之位置範圍、租金若干、契約內容為何，亦未提案行 使表決權，區分所有權人自無從為同意與否之決議，尚難遽 認被上訴人即有未經系爭大樓區分所有權人同意，而將系爭 大樓共用部分出租約定專用之權限。是上訴人上開主張亦不 足取。
㈡系爭5 租約簽訂前，有無經系爭大樓管理委員會決議通過？ ⒈依系爭大樓規約第9 條第1 款第1 目、第6 條第3 款分別規 定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議 執行本條例第34條規定事項（指公寓大廈管理條例第34條規 定，即區分所有權人會議決議事項）」；「管理委員會會議 應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員 過半數以上之決議通過」（原審卷一第119 頁反面至120 頁 ），顯見主任委員雖得對外代表管理委員會執行職務，惟仍 應依過半數管理委員出席，出席委員過半數以上之管理委員 會決議執行，而非主任委員或少數委員即得決定。是以，主 任委員對外代表管理委員會，為全體區分所有權人處理事務 時，應先經管理委員會以上開決議方式通過，始得代表管理 委員會為執行，以確保全體區分所有權人之權益。 ⒉上訴人雖主張：伊與被上訴人簽訂系爭5 租約，該租約業經 被上訴人決議通過，且依系爭大樓之慣例，由主任委員、副 主任委員、保全委員以簽呈方式簽訂，為合法有效云云，並 提出系爭5 租約為證（原審卷一第10至19頁）。經查：被上 訴人於103 年6 月13日之103 年度第4 次管理委員會會議紀 錄僅決議：「本大樓八號一樓店舖承租人欲裝設廣告招牌， 討論相關約定及租金訂定。㈠人行步道之固定直立式招牌， …，另需向主管機關申請設立許可，並在今年十二月於區分 所有權人會議時提出追認。（此部分非本件請求如附表租約 範圍）㈡於中山路外牆一、二樓牆面設立11.2×4 公尺之廣 告，…租金經討論後擬定為每月二萬元」（本院卷一第159 頁反面），而無其他4 份租約之決議。參加人固提出系爭5 租約之簽呈5 份，簽呈內載明租賃標的物、租期、租金等項 ，說明欄並有「依據103 年度第4 次委員會決議案辦理」字 句，且經設備組長陳庚隆、保全委員朱安祺、副主任委員蕭 福源、主任委員謝明宏簽名其內（本院卷二第269 至275 頁



），且證人即製作上開會議紀錄之林鼎岳證稱：伊當時擔任 系爭大樓管理室主任，因設置廣告招牌要向工務局提出申請 ，所以管委會有特別提出來討論，除廣告招牌外的其他4 租 約有舊例可以參考，於會議中也有一起討論，設置廣告招牌 有討論租金，除廣告招牌外的4 個租約好像沒有討論租金； 經管委會討論後，伊會擬定簽呈，租約附在簽呈後面，會簽 設備組長、保全委員、副主任委員，他們確認後，主任委員 才會將簽呈及租約一起用印等語（本院卷二第302 至304 頁 ）。惟依系爭大樓規約第6 條第4 款規定：「有關管理委員 會之會議紀錄，應包括下列內容：㈠開會時間、地點。㈡出 席人員及列席人員名單。㈢討論事項之經過概要及決議事項 內容」（原審卷一第119 頁反面），證人林鼎岳製作會議紀 錄，未記載有無就其他4 租約為決議，難認已就其他4 租約 為確實討論並決議通過。又依其所述，其他4 份租約之租金 部分並未於會議中討論，其擬定上開簽呈時，竟記載「依據 103 年度第4 次委員會決議案辦理」文字，亦與實際情形不 符，所述真實性已堪質疑，是上訴人主張其他4 份租約亦經 103 年度第4 次委員會決議通過一節，不足採取。 ⒊又證人即當時主任委員謝明宏證稱：103 年6 月13日當天會 議除討論1 樓外牆招牌外，有概括性討論其他4 份租約，沒 有委員反對等語；證人即當時保全委員朱安祺證稱：上開會 議有就租賃為通案討論，伊當時說明上訴人計畫進駐系爭大 樓，經過設備組陳庚隆會同上訴人技師會勘後，確定設置獨 立空調系統，會向大樓公共設施承租相關設備及管路及地下 5 樓有2 個閒置多年空間，另外還要承租屋頂平台，總共租 金收益估計1 個月約6 萬元，現場委員無異議通過，會議當 時係就整個通案進駐為討論，開會是決策，大家無異議通過 後，才會有後來之簽呈及契約，因為租約要再經事後細部會 勘才會產生，會議當下不會有像簽呈與契約內容那麼細部之 討論，系爭5 租約會簽程序是按照慣例流程，簽呈有附租約 ，伊有看過租約等語；證人即當時管理委員蔡東益證稱： 103 年度第4 次管委會開會時，有討論到系爭5 租約，當時 朱安祺委員有表示租金收入約6 萬元，6 萬元租金包含2 個 廣告招牌（其中1 個直立式招牌部分非本件請求範圍）、地 下室的2 個庫房、屋頂平台、車道，2 個廣告招牌當時都有 通過，除2 個廣告招牌外，當天附帶如庫房出租等項，只是 當時尚未完全定案等語（本院卷二第299 、339 正反面、 390 正反面）。惟證人謝明宏為參加人之副理，朱安祺、蔡 東益均為參加人所僱用之員工，謝明宏、朱安祺自承係因參 加人之指派而擔任系爭大樓管理委員（本院卷二第298 、



339 頁）、上訴人向參加人承租系爭大樓之建物，經營系爭 健身俱樂部，參加人應協助上訴人簽訂系爭5 租約，若系爭 5 租約無效，上訴人得向參加人解除契約並請求損害賠償， 此經上訴人陳明在卷（本院卷一第73頁），且有上訴人與參 加人之租賃契約第15條15.1C 、15.7規定可考（原審卷一第 27頁反面至28頁），是證人謝明宏、朱安祺、蔡東益與本件 有利害關係。而103 年6 月13日會議時在場之證人陳庚隆、 管理委員粘景承、保全公司代表谷慶昭均一致證稱當時僅有 討論設置廣告招牌部分，並無討論其他4 份租約等語（本院 卷二第296 、382 、385 頁），核與當時參加會議之管理委 員林道和、莊恭和、蕭福源於另案偵查中所述相符（他字卷 第141 、143 、144 至145 頁），此經本院調取台灣高雄地 方法院檢察署105 年度偵字第10124 號（下稱系爭偵案）卷 宗核閱屬實，自難認證人謝明宏、朱安祺、蔡東益所述為真 。即令系爭5 租約曾於103 年度第4 次委員會議中討論，惟 依證人林鼎岳、謝明宏、朱安祺、蔡東益所證，除設置廣告 招牌外，其餘4 份租約僅概括性討論，並未確定租賃標的物 之租金、租期、是否破壞大樓結構等攸關契約內容之重要事 項，尚未定案，難謂該4 份租約業經管理委員會決議通過。 至參加人聲請傳訊副主任委員蕭福源，以證明103 年度第4 次管理委員會議情形，惟其於系爭偵案已做證該次會議僅討 論外牆設置招牌之事，其他合約未討論等情，有該偵查卷可 佐，自無再予傳訊之必要，附此敘明。
⒋上訴人再主張：依系爭大樓慣例，已默示授權由主任委員、 副主任委員、保全委員以簽呈方式出租共用部分，是系爭5 租約為合法有效之租賃契約云云。並舉證人謝明宏證稱：若 承租公用空間，一般設備組會先就工程技術方面評估是否可 以設置，設備組提供技術方面的意見，可以成案者，設備組 就會提案至管委會討論，由管委會同意；若有案例可循，不 限於續約，也包含新約或其他承租人類似情形，就會比照案 例辦理，以簽呈的方式辦理即可，不需要委員會討論等語（ 本院卷二第298 頁反面）；證人林鼎岳證稱：系爭大樓在出 租公用空間時，一般慣例是住戶若有需要，會先與設備組接 洽，設備組認為可行後會通知伊，伊即依程序上簽，簽呈沒 有經過管理委員會同意，若有如前開廣告招牌須向工務局申 請情形，或其他考量，就會提案在管理委員會之會議討論等 語（本院卷二第303 頁）；證人朱安祺證稱：一般慣例，系 爭大樓公共設施出租，若有牽涉到設備部分，一定會經過設 備組陳庚隆評估可行性後，然後由系爭大樓管理主任林鼎岳 擬定簽呈，經陳庚隆會簽保全委員，最後由副主任委員、主



任委員簽名，完成整個內部的行政流程，才能去簽約等語（ 本院卷二第339 頁）；證人蔡東益證稱：伊擔任系爭大樓管 理委員10年，並曾擔任主任委員、副主任委員，據伊所知， 不一定所有第一次出租都要經過管理委員會，例如庫房空間 之前有出租過，接洽主任後，主任就會會同設備組去看有無 問題，若無問題，就會依主任、設備組、保全委員、副主任 委員、主任委員順序簽呈等語（本院卷二第388 、389 頁反 面）。惟依規約第5 條規定，系爭大樓設管理委員13席（原 審卷一第119 頁），而簽呈僅有保全委員、副主任委員、主 任委員3 人簽名，即可完成簽約，此3 人決定承租與否、租 賃物、租期、租金為何，顯已違反前揭規約第6 條第3 款「 管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事 項應經出席委員過半數以上之決議通過」之規定，此長期以 來違反規約，由少數人決定系爭大樓共用部分出租條件之作 法，難認已形成慣例，殊無加以保護之必要，上訴人上開主 張要不足採。
⒌至系爭5 租約如附表編號2 所示於系爭大樓外牆設置廣告招 牌部分，雖經管理委員會決議通過，惟未依規約第2 條第3 款之規定，再送交區分所有權人會議表決通過，自不得認被 上訴人即有與上訴人簽訂租約之權限。
㈢系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人是否生效？ ⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承 認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。又 民法第170 條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而 言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內，故代理人逾越 代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力 ；代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋 上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為 之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法 院23年上字第3888號、74年台上字第2014號判例足參）。 ⒉系爭5 租約簽訂前，既未經系爭大樓管理委員會決議通過， 且該大樓規約未規定管理委員會得決定簽訂上開租約，該大 樓區分所有權人會議亦未決議授權簽訂上開租約，被上訴人 無代理全體區分所有權人簽訂上開租約之權限。且被上訴人 未決議通過簽訂上開租約，主任委員亦無代表被上訴人簽訂 上開租約之權限，主任委員竟擅自代表被上訴人，以被上訴 人代理全體區分所有權人之方式，與上訴人簽訂上開租約， 依上開規定及判例意旨所示，自應經系爭大樓區分所有權人 會議決議承認，對系爭大樓始生效力。
⒊兩造不爭執被上訴人於104 年1 月12日以存證信函通知上訴



人，自104 年1 月1 日起終止系爭5 租約（見前開兩造不爭 執事項㈣），亦不爭執系爭大樓於同年4 月28日召開104 年 度臨時區分所有權人會議，會議中決議不承認系爭5 租約之 效力（見前開兩造不爭執事項㈤），上開存證信函雖為「終 止」租約之表示，但參酌終止通知時間緊鄰上開租約簽訂之 103 年10月1 日至同年11月20日（原審卷一第10至19頁）， 且系爭5 租約簽訂前，未經系爭大樓區分所有權人決議通過 ，另參酌上訴人提出於103 年12月19日召開之系爭大樓103 年度區分所有權人會議，作成「經與會區分所有權人討論後 ，表決：共68票同意上訴人需將私設之孔洞回復原狀，另後 續之法律責任，授權下屆管委會處理」之決議（原審卷一第 54至56頁），被上訴人亦在上開存證信函要求上訴人拆除廣 告招牌、中島取票機等上訴人經營健身俱樂部所需之周邊配 合設施（原審卷一第36至38頁），堪認被上訴人並無默示承 認系爭5 租約簽訂行為，其終止之真意應係不承認上開租約 之意甚明。此外，系爭大樓全體區分所有權人既不承認上開 租約之簽訂，則系爭5 租約對系爭大樓全體區分所有權人自 不生效力。
⒋上訴人另主張：系爭5 租約於103 年10月間訂立後，被上訴 人僅退還伊所預繳104 年1 月1 日以後之租金，已收受伊所 繳交之103 年10月至12月之租金，並將上開租金列入其103 年12月至104 年11月之年度財務報告之「租金收入」，系爭 大樓區分所有權人對此亦無異議；被上訴人並召開多次協調 會，與上訴人溝通租約中鑽鑿孔洞問題；且系爭大樓103 年 度區分所有權人會議報告資料之「管理工作報告」第十一項 記載可知，伊因承租地下五樓、地下一樓之共用部分，於裝 潢時遭認定占用該樓層其他公共空間，而遭管理委員會罰款 扣抵保證金，區分所有權人對此並無異議，上開收受租金、 容許施工及沒收保證金之舉，足認已默示承認系爭5 租約之 效力云云。惟被上訴人於104 年1 月12日即以存證信函通知 上訴人反對系爭5 租約之簽訂，業如前述。嗣上訴人向原法 院聲請定暫時狀態處分，經原法院於104 年2 月13日以104 年度裁全字第187 號裁定命被上訴人應維持系爭5 租約出租 狀態，並經執行法院核發執行命令在案，此有該聲請狀、裁 定、執行命令可參（本院卷三第573 至579 頁）。而被上訴 人於104 年1 月26日起，迭次退還上訴人所繳系爭5 租約之 租金（含自103 年10月起之租金），均經上訴人再度匯回， 被上訴人乃列為暫收款，有被上訴人製作之退還租金明細、 暫收款帳冊、銀行匯款回條可按（原審卷二第324 至333 頁 ），準此，被上訴人已有退還租金之舉，因上訴人聲請假處



分，被上訴人於本件訴訟終結前將該租金列為暫收款，並無 不合，尚與「長期」收取上訴人之租金，挹注管理基金使用 情形究屬不同，自不得認默示同意系爭5 租約。又被上訴人 縱與上訴人召開多次協調會溝通鑽鑿孔洞問題，並因上訴人 裝潢時認定其占用該樓層其他公共空間，而遭被上訴人罰款 扣抵保證金（本院卷一第101 頁），亦係被上訴人基於其對 系爭大樓之管理維護之職責使然，無從遽認區分所有權人已 默示同意系爭5 租約。
㈣本件有無表見代理之適用？
⒈按當事人至第二審程序，違背民事訴訟法第447 條規定，提 出新攻擊或防禦方法，如他造已表示無異議或無異議而就該 訴訟有所聲明或陳述者，即喪失責問權，此項程序上之瑕疵 ，亦因其不責問而為補正，此觀同法第197 條第1 項之規定 自明（最高法院96年度台上字第1783號裁判可參）。本件上 訴人於本院始提出表見代理之主張，核屬新攻擊防禦方法， 惟被上訴人於105 年3 月11日本院準備程序，同意將此列為 本件爭執事項（本院卷一第92頁反面），且於105 年5 月5 日答辯狀內表明並無構成表見代理之理由（本院卷一第144 至146 頁），則其已無異議而就該爭點有所陳述，是其於 105 年7 月1 日始就上訴人於本院主張表見代理一情提出異 議（本院卷一第179 頁），揆諸前揭說明，被上訴人應已喪 失責問權，仍應准許上訴人提出表見代理之主張。 ⒉又按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任，民法第169 條前段固有明文。此所謂由自己之行為表示 以代理授與他人，必須本人有具體可徵之積極行為，足以表 見其將代理權授與他人之事實，方足當之。倘無此事實，即 不應令其對第三人負授權人之責任。我國人民將自己印章交 付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印 章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所 為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任， 未免過苛。又表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三 人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其 與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」 之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保 護之必要，依民法第169 條但書規定，本人仍得免負授權人 之同一責任（最高法院70年台上字第657 號判例、100 年度 台上字第596 號、93年度台上字第1954號判決參照）。 ⒊上訴人主張：系爭大樓之共用部分長期以來均委由被上訴人 管理、出租，被上訴人持有管理委員會之大小章，並於契約



上用印，而系爭大樓全體區分所有權人，對於管理委員會訂 立系爭5 租約均未表示反對，並享受租金收入挹注管理基金 ，應為表見代理云云。惟系爭5 租約僅設置廣告招牌部分有 經被上訴人決議通過，其餘部分則無，且證人即上訴人之法 定代理人柯約翰於系爭偵案中證稱：伊公司於103 年7 月間 有向高鑫公司承租1000多坪空間，共用部分之公共空間直到 10月份才完成簽約，期間有3 個月時間讓大樓那邊批准是否 把公共空間出租給伊公司，所以伊公司認為雙方有經過3 個 月時間作批核的動作，他們應該是有經過管委會會議同意， 而且契約書上有管委會用印，該大樓其他公共空間也有出租 給住戶等語（見系爭偵案他字卷第207 頁），可知簽約時僅 有管理委員會印文之表見外觀存在，而無區分所有權人會議 決議之外觀，上訴人自無從相信被上訴人有代理權之情形存 在。又系爭5 租約係於103 年10月1 日至11月20日間簽訂， 而系爭大樓於103 年12月19日召開103 年度區分所有權人會 議，會議中重新選舉該大樓管理委員，新管理委員就任後， 於104 年1 月12日以存證信函通知上訴人，自104 年1 月1 日起，終止之前該大樓管理委員會與上訴人簽訂之上開租賃 契約，且於同年1 月26日通知上訴人，退回所繳租金，有存 證信函、退還租金明細各1 份可憑；系爭大樓並於104 年4 月28日，召開104 年度臨時區分所有權人會議，會議中決議 不承認謝明宏代表被上訴人與上訴人簽訂之系爭5 租約效力 ，有區分所有權人會議紀錄可參，前已述之，足徵系爭大樓 並無「長期」收取上訴人之租金表示以代理權授與他人，或 知他人表示為其代理人而不為反對之表示情事。至被上訴人 於104 年1 月26日起，迭將系爭租約之租金退還上訴人，又 經上訴人匯回，經上訴人聲請定暫時狀態處分獲准，被上訴 人始列為暫收款之會計項目，亦已認定如前，自難遽認已有 表見代理情事。再者，上訴人於103 年7 月31日與參加人簽 訂租賃契約，租期自103 年8 月1 日起算，為系爭大樓之承 租人，而屬公寓大廈管理條例第35條之利害關係人，其自可 依同條例第33條規定，請求閱覽或影印規約及會議紀錄，以 查詢主任委員或管理委員會有無訂立系爭5 租約之權。系爭 規約第2 條第2 款、第3 款、第3 條第3 款第6 目已分別明 文規定，外牆設置廣告物及約定專用事項應經區分所有權人 會議決議，始得為之，上訴人卻未為查證，徒憑謝明宏持有 被上訴人之大小章，即認主任委員有立約之權，自具有過失 ，核無表見代理之適用。準此，上訴人主張系爭大樓區分所 有權人有授與代理權之外觀，就系爭5 租約應負表見代理之 責，並無足取。




⒋上訴人又主張：系爭大樓103 、104 年度區分所有權人會議 報告資料之「管理工作報告」分別記載該年度管理委員會已 分別完成33件、23件共有部分之出租，可見系爭大樓共用部 分之出租，均由管理委員會與承租人洽商、訂立租約，嗣再 由管理委員會於當年度區分所有權人會議中提出「管理工作 報告」，區分所有權人亦未再重複審核是否訂約，足見係知 他人表示為其代理人而不為反對之表示，應負表見代理之責 云云。惟按民法第169 條後段所謂知他人表示為其代理人而 不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人 為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成 立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致 第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負 授權人之責任者而言。倘於法律行為成立後，知其情事而未 為反對之表示，對業已成立之法律行為已不生影響，自難令 負授權人之責（最高法院103 年台上字第824 號判決參照） 。查系爭5 租約於103 年10月1 日至11月20日間簽訂，而 103 年區分所有權人會議於103 年12月19日召開，於簽約時 尚未召開103 年、104 年區分所有權人會議，是上訴人以訂 約後之事由主張表見代理，自有未合。況系爭大樓103 年12 月19日召開之103 年度區分所有權人會議，作成「經與會區