臺灣高等法院民事判決 106年度上字第490號
上 訴 人 廖清安
訴訟代理人 顏文正律師
被 上訴 人 郭可侯
蔡淑娟
周淑如
共 同
訴訟代理人 吳俊昇律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國106年1月
26日臺灣臺北地方法院105年度訴字第4383號第一審判決提起上
訴，本院於106年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應更正為：「被告應給付原告新臺幣參佰貳拾參萬伍仟元，及自民國一○五年六月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」。
事實及理由
甲、程序方面：
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第l項但書、第255條第l項第3款定有明文。被上 訴人原請求上訴人給付新臺幣（下同）323萬5000元，及自 民國105年1月1日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 嗣於本院審理時就法定遲延利息部分，減縮自105年6月29日 起算（見本院卷第134頁），核被上訴人所為請求金額之減 少，應屬聲明之減縮，合於上開規定，應予准許。乙、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人高英哲於99年10月23日與上訴人簽訂 土地預定買賣契約書、建物預定買賣契約書（下合稱系爭契 約），以總價1996萬元，向上訴人購買建商在坐落新北市○ ○區○○段000○000地號土地（現合併為601地號）上所興 建之中央靜觀大樓（下稱系爭建案）A1棟5樓房屋1戶及其基 地應有部分，暨編號1-26號停車位1個（下合稱系爭房地） 。嗣經上訴人同意後，於101年5月4日以總價2350萬元將系 爭契約權利義務概括轉讓予伊等。兩造於103年7月20日合意 解除系爭契約，並簽訂解約協議書（下稱系爭協議書），約 定上訴人先退回600萬元，餘額323萬5000元（下稱系爭款項 ）於上訴人另出售系爭房地結案時支付，預計3年內完成。 上訴人已於104年12月8日以1880萬元將系爭房地售出，並於
同年月27日辦妥所有權移轉登記，經伊等於105年6月20日委 託律師寄發存證信函限期7日催告上訴人給付系爭款項，已 於同年月21日送達，上訴人於催告期滿仍置之不理等語。為 此，爰依系爭協議書約定，求為命上訴人給付被上訴人323 萬5000元，及自105年6月29日起至清償日止按週年利率5%計 算利息之判決（被上訴人請求逾此部分，業經其減縮聲明， 不在本院審理範圍內）。
二、上訴人則以：其非系爭契約之出賣人，被上訴人之請求無理 由；且被上訴人僅支付600萬元，故伊除退還600萬元外，本 無須再支付系爭款項，因被上訴人係以2350萬元向高英哲承 受系爭契約，不甘恐損失價差及仲介費用，兩造始於系爭協 議書中約定系爭房地出售後再給付系爭款項。系爭解約書雖 未言明伊出售系爭房地總價若干始需支付被上訴人系爭款項 ，然參酌被上訴人買受之金額、曾委託伊出售系爭房地及規 避奢侈稅等因素，可知兩造就系爭款項給付之真意，除約定 伊應於3年內出售系爭房地之期限外，尚附有系爭房地價金 出售價金應超過2250萬元之條件（下稱系爭附款），被上訴 人始得請求伊給付系爭款項。系爭房地於104年12月8日僅以 1880萬元出售予訴外人唐少梅，應認系爭附款所約定之條件 並未成就，被上訴人自不得依系爭協議書請求伊再支付系爭 款項。縱認被上訴人得請求系爭款項，則因系爭款項具有違 約金之性質，且有過高之情，應予酌減等語，資為抗辯。三、原審命上訴人給付被上訴人323 萬5000元本息，上訴人不服 ，提起上訴，其聲明：㈠原判決（減縮部分除外）廢棄。㈡ 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第78頁 ）：
㈠訴外人高英哲於99年10月23日，以總價1996萬元，向上訴人 （陳金英代理）購買系爭建案預售之系爭房地，並簽訂系爭 契約。
㈡高英哲於101年5月4日以總價2350萬元，將系爭契約所生之 權利義務，概括讓與被上訴人承受。
㈢被上訴人郭可侯與上訴人於103年7月20日簽訂系爭協議書， 記載：「茲有郭可侯等3 人購買新北市○○區○○○街00號 5 樓（中央靜觀A1棟5F）壹戶，因故解除契約，賣方願先退 回600萬元正，餘額323萬5000元正定於賣方另出售本戶結案 時支付，預計3年內完成，若提前完成時須聯絡郭可侯等3人 前來收款」等詞。上訴人並簽發面額600 萬元支票交付被上 訴人郭可侯收執。
㈣系爭房屋於103年12月30日建築完成，於104年2月16日辦理 第1次登記為莊英暖所有。
㈤系爭房地於104年12月8日以1880萬元出售予訴外人唐少梅， 並於同年月27日辦妥所有權移轉登記。
五、兩造之爭點如下：
㈠上訴人主張其非系爭契約之出賣人，且系爭協議書是否約定 附有系爭附款，是否有理由？
㈡被上訴人請求上訴人給付系爭款項本息，是否有理由？六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠上訴人係系爭契約之出賣人，且系爭協議書並未附有系爭附 款：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在 兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之 原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則 （最高法院103年度台上字第2251號判決意旨參照）。又當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事 訴訟法第277條本文定有明文。本件上訴人抗辯：系爭協議 書附有系爭附款云云，為被上訴人所否認，依上說明，自應 由上訴人就此利己事實負舉證責任。
⒉系爭契約第1 頁之「立契約書人欄」均以手寫記載賣方「廖 清安」，下方並有「陳金英代」等字樣，系爭契約最末頁「 立契約書人欄賣方欄」亦印有廖清安姓名，並蓋有「廖清安 」印文，下方均有手寫「陳金英代」等字樣，可見上訴人為 系爭契約之當事人，並由陳金英代理與高英哲簽訂系爭契約 ，有系爭契約可稽（見原審卷第5至13頁）；參諸系爭契約 之附件「委託代刻印章授權書」、「委託代辦貸款契約書」 所載受託人即賣方欄記載「廖清安」，另土地及房屋價款分 期付款明細表、附圖一「法定房屋平面圖」、附圖二「完工 後房屋平面圖」、附圖三「法定車位平面圖」、附圖四「一 樓車位平面圖」在內，均蓋用上訴人印文等情，亦有上開附 件資料足憑（見原審卷第15至33頁），足見上訴人為系爭房 地之出賣人。陳金英與訴外人莊英暖雖為系爭建案之起造人 等情，有新北市政府工務局103店使字第00533號使用執照可 參（見原審卷第92頁正、反面），然此僅係建築管理機關所 為行政管理登記，尚難徒憑陳金英與莊英暖為系爭建案使用 執照上之起造人，遽謂上訴人非系爭契約之出賣人。又被上 訴人郭可侯縱曾出具專任委託授權書委託訴外人聲寶不動產
仲介經紀有限公司（下稱聲寶公司）居間仲介出售系爭房地 ，固有該授權書可憑（見原審卷第115頁），因上訴人與聲 寶公司係不同法人格，且系爭契約與該授權書法律關係截然 不同，縱聲寶公司指派上訴人承辦該居間仲介事務，仍無礙 於上訴人為系爭契約之當事人，並為系爭房地之出賣人等事 實。上訴人抗辯：伊並非系爭房地之出賣人，僅係居間仲介 代為轉售系爭房地云云，並無可採。
⒊上訴人抗辯：因建商就系爭契約僅收受600萬元，兩造真意 在於系爭款項之給付附有系爭附款，故系爭協議書始載明伊 願退還600萬元，就系爭款項應俟系爭附款條件成就後始給 付等語。惟查：
⑴系爭協議書記載：「茲有郭可侯等3 人購買新北市○○區○ ○○街00號5樓（中央靜觀A1棟5F）壹戶，因故解除契約， 賣方願先退回600萬元正，餘額323萬5000元正定於賣方另出 售本戶結案時支付，預計3年內完成，若提前完成時須聯絡 郭可侯等3人前來收款」等語，有系爭協議書可稽（見原審 卷第34頁），被上訴人既否認於磋商系爭解約協議書時曾口 頭同意系爭附款，上訴人亦不爭執系爭解約協議書係由其親 筆撰寫，衡以上訴人擔任地政士多年，對於文字使用及其法 律效果應具有較平常人更高之精準度，特別攸關上訴人自己 必須付款條件之約定，若兩造確有此項約定，其豈有不將之 列入約定之理？上訴人抗辯系爭款項之給付另附有系爭附款 云云，已嫌無憑。
⑵被上訴人向高英哲承擔系爭契約時，給付予高英哲900萬元 ，並另給付仲介費23萬5000元，迄兩造於103年7月20日簽訂 系爭協議書時，被上訴人並未再給付工程款予上訴人等情， 有受款人為高英哲面額合計900萬元之支票2紙、不動產申購 意願書、廖清安出具面額13萬5000元支票收據可稽（見原審 卷第14頁、本院卷第97、101頁），上訴人亦不爭執該2紙面 額合計900萬元支票均已兌現（見本院卷第133頁），堪認被 上訴人為買受系爭房地承受系爭契約，業已支出923萬5000 元，應係實情；且此適與系爭協議書記載上訴人合計應付款 項相符。就系爭協議書為何約定先給付600萬元一事，被上 訴人陳稱：「因為上訴人當時手頭上現金就這麼多，沒有其 他特別意義」，上訴人則辯稱：「該600萬元是工程款性質 ，既然解約就把工程款退回，至於其他部分要等到房屋賣掉 才能退還」等語（均見本院卷第128頁）。上訴人於本院審 理時先稱：「高英哲於被上訴人承擔系爭契約前，已支付上 訴人546萬元」（見本院卷第80頁），嗣改稱：「高英哲實 際僅繳554萬元，但在被上訴人交付（給高英哲之）支票上
誤載為546萬元，因為陳金英與高英哲是親戚，陳金英也是 地主，介紹高英哲來買，給高英哲一點優惠，故他們2人約 定高英哲雖然僅繳納554萬元，但同意扣抵買賣價金600萬元 」（見本院卷第128頁），然高英哲係以1996萬元向上訴人 購買系爭房地，扣除上訴人在被上訴人交付高英哲之2紙支 票下方記載：「廖清安收伍佰肆拾陸萬」（見原審卷第14頁 ），應為1450萬元，核與被上訴人以2350萬元概括承擔高英 哲就系爭契約之權利義務，扣除給付高英哲900萬元後之金 額相符（計算式：23,500,000－9,000,000＝14,500,000） ，上訴人復未就高英哲實際僅交付554萬元，與建商約定作 價抵付600萬元之利己事實，舉證以實其說，尚難認上訴人 此部分辯解為真。
⑶又契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異 。前者為契約行為，即以第2次契約解除第1次契約，其契約 已全部或一不履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法 第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效 力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人 之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除。兩造 既以系爭協議書合意解除系爭契約，並約定上訴人願先退回 600萬元，系爭款項則俟上訴人另出售系爭房地結案時支付 ，預計3年內完成，上訴人自應依系爭協議書之約定，於系 爭協議書簽訂3年內出售系爭房地時給付系爭款項。縱被上 訴人於兩造合意解除系爭契約前，曾委託上訴人經營之聲寶 公司以2800萬元出售系爭房地，嗣降價為2500萬元屬實，亦 無足推認兩造間於簽訂系爭協議書時，確有就系爭款項之給 付另行約定系爭附款。姑不論兩造簽訂系爭協議書就系爭款 項給付期限訂為3年內之約定是否考量政府依特種貨物及勞 務稅條例第2條、第4條第1項、第6條之1規定開徵之稅賦（ 即俗稱之奢侈稅），上訴人既未舉證兩造間於簽訂系爭協議 書時就系爭款項之給付另訂有系爭附款，則其抗辯：兩造間 就系爭款項之給付另附有系爭附款云云，難謂有據。 ㈡被上訴人請求上訴人給付323萬5000元本息，應屬有據： ⒈按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，而債權債務 為特定人間之關係，債權人不得對契約上所載之債務人以外 之人請求給付。若本人係由代理人代理締結契約，須先由本 人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義向契 約相對人或由相對人受意思表示，其效力始能直接歸屬於本 人（民法第103條參照）。而所謂「隱名代理」，乃指代理 人為代理行為時，雖未載明被代理人（本人）之名義，僅以 代理人自己名義為之，如其情形可推知其有代理本人之意思
，而為相對人明知或可得而知者，對本人亦可發生代理之效 果。經查：系爭協議書雖僅由被上訴人郭可侯與上訴人簽訂 ，然被上訴人主張：郭可侯與周淑如、蔡淑娟分別為母子、 夫妻關係，由郭可侯1人代理周淑如、蔡淑娟與上訴人解除 契約、簽訂系爭協議書，自屬符合常情等語（見原審卷第95 頁），系爭協議書內容亦載明：「茲有郭可侯等3人…因故 解除契約…若提前完成時須聯絡郭可侯等3人前來收款」等 詞，復有系爭協議書可稽（見原審卷第34頁），而上訴人於 簽訂系爭協議書後，當場給付郭可侯600萬元，復不爭執兩 造間就系爭房地買賣所簽訂之系爭契約，業因系爭協議書之 簽訂而合意解除（見本院卷第79頁），足見被上訴人郭可侯 應係以「隱名代理」方式代理周淑如、蔡淑娟簽訂系爭協議 書，此情並為上訴人所知悉或可得知悉，自亦對周淑如、蔡 淑娟亦發生效力，堪認兩造均為系爭協議書之當事人甚明。 是被上訴人依系爭協議書之約定請求上訴人給付系爭款項， 洵屬有據。
⒉又約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規定減 至相當之數額。惟違約金係當事人約定契約不履行時，債務 人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行 為目的。兩造於系爭協議書僅約定系爭款項係於系爭協議書 簽訂3年內出售系爭房地時給付，既非懲罰金或損害賠償額 之預定，其性質自與違約金有間，法院尚不得依民法第252 條規定予以酌減。上訴人抗辯：上訴人僅需返還600萬元， 系爭款項顯屬違約金之約定，顯有過高，應予酌減云云，殊 非有據，自無可採。
⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告 定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算 之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第3項、第23 3條第1項、第203條分別定有明文。查：被上訴人請求上訴 人給付系爭款項係屬無確定期限之債權，且係以支付金錢為 標的，則被上訴人依前揭法條規定，併得請求上訴人自受催 告期間屆滿翌日即105年6月29日（見原審卷第36、37頁、本 院卷第134頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息， 亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭協議書之約定，請求上訴人給付 323萬5000元，及自105年6月29日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，自屬正當，應予准許。原審就此部分為
上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 予逐一論列，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 7 日
民事第八庭
審判長法 官 李國增
法 官 黃珮禎
法 官 胡宏文
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 7 日
書記官 陳永訓
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。