給付買賣價金等
臺灣高等法院(民事),重上更(四)字,105年度,19號
TPHV,105,重上更(四),19,20171121,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　 105年度重上更㈣字第19號
上　訴　人
即被上訴人　僑果實業股份有限公司
法定代理人　陳玲玲
訴訟代理人　陳志雄律師
　　　　　　李志聖律師
被 上訴 人
即 上訴 人　甲山林廣告股份有限公司
法定代理人　張瀛珠
被 上訴 人
即 上訴 人　祝文宇
共　　　同
訴訟代理人　江燕偉律師
複 代理 人　陸正康律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，對於中華民國94年6月3
0日臺灣臺北地方法院92年度重訴字第1454號第一審判決，各自
提起上訴，經最高法院第四次發回更審，本院於106年10月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決（除確定部分外）關於命甲山林廣告股份有限公司、祝文宇連帶給付逾新臺幣伍佰參拾伍萬玖仟捌佰柒拾伍元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，僑果實業股份有限公司在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
甲山林廣告股份有限公司及祝文宇其餘之上訴均駁回。僑果實業股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，由甲山林廣告股份有限公司、祝文宇連帶負擔百分之八十七，餘由僑果實業股份有限公司負擔。
本判決第一項之給付，甲山林廣告股份有限公司、祝文宇於給付時，僑果實業股份有限公司應同時將如後附表所示之建物所有權移轉登記於甲山林廣告股份有限公司。
事實及理由
上訴人即被上訴人僑果實業股份有限公司（下稱僑果公司）起 訴主張：伊前投資興建地上10樓、地下3樓之「合江超級市場 」住商大樓（下稱系爭大樓），於民國（下同）83年8月4日與 被上訴人即上訴人甲山林廣告股份有限公司、祝文宇（下合稱 甲山林公司等2人，或以甲山林公司、祝文宇分稱之）簽立委 託銷售企劃合約書（下稱系爭委售合約），委託甲山林公司辦



理系爭大樓房屋銷售企劃等業務，並由祝文宇擔任該公司之連 帶保證人。又伊於前述委託時，另與甲山林公司簽訂房屋預定 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊將系爭大樓地下 1樓商場建物（下稱系爭建物）之1/2（約163.88坪），以每坪 新臺幣（下同）26萬2,500元出售予甲山林公司，伊同意甲山 林公司買受之建物部分，於共同銷售結案後，得將全部對外銷 售商場之1/2總銷售額依平均實售單價換算坪數辦理換約，即 變更名義由承買戶逕與伊簽訂買賣契約。嗣甲山林公司雖將系 爭建物全部出售，然其中有如原判決附表所示21戶承買戶（下 稱系爭21戶）因違約而遭伊解除契約，依系爭委售合約第13條 第3項第3款約定，甲山林公司應承受該21戶對伊之權利義務， 經扣除上開承買戶解約遭伊沒收之金額1/2後，甲山林公司等2 人尚應連帶給付伊上開承買戶應付而未付之買賣價金合計1,16 9萬2,875元。為此依前述委售合約、買賣契約及連帶保證之法 律關係，請求甲山林公司等2人應連帶如數給付，並加計法定 遲延利息。原審判決甲山林公司等2人應連帶給付僑果公司1,0 33萬2,875元本息（即系爭21戶總價合計1,628萬2,875元－系 爭21戶原繳價金合計1,190萬元之1/2即595萬元），並駁回僑 果公司其餘之請求（即1,169萬2,875元本息－1,033萬2,875元 本息＝136萬元本息）。兩造各就其敗訴部分聲明不服，提起 上訴。案經本院及最高法院多次判決及發回，其中：有關原審 判決駁回僑果公司上開136萬元本息請求之100萬5,000元本息 部分，於本院99年度重上更㈡字第106號事件中已不再為請求 ，而減縮其上訴範圍，僅請求甲山林公司等2人應再連帶給付 其35萬5,000元本息（即136萬元本息－100萬5,000元本息）。 另有關原審判命甲山林公司等2人應連帶給付僑果公司1,033萬 2,875元本息中之455萬2,938元本金【即（原審判決附表所示 系爭21戶之編號3、4至5、14至15、18至21等9戶總坪數1/2， 計27.935坪×系爭買賣契約約定單價26萬2,500元/坪≒733萬 2,938元）－（前開9戶原繳價金556萬元之1/2即278萬元）＝ 455萬2,938元】，及甲山林公司等2人抗辯為前開本金給付之 同時，僑果公司應將上開9戶建物所有權移轉登記予甲山林公 司部分經本院99年度重上更㈡字第106號判決准許，並駁回僑 果公司就上開455萬2,938元之遲延利息請求部分，業經最高法 院102年度臺上字第251號判決駁回兩造前述範圍之上訴而確定 （前開附表編號3、4至5、14至15、18至21等9戶，下稱已確定 9戶），均不在本件審理範圍，下不贅述【即本件審理範圍僅 餘兩造前開附表編號1至2、6至13、16至17等12戶（下合稱系 爭12戶或分稱其編號）之應付而未付價金613萬4,937元（即〈 1,033萬2,875元－455萬2,938元〉＋35萬5,000元；下稱系爭



未付價金）本息之爭議】。而於本院聲明：㈠原判決關於後開 不利於僑果公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，甲山林公司等2 人應再連帶給付僑果公司35萬5,000元，及自92年8月26日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。㈢甲山林公司等2人之上訴 駁回。
甲山林公司等2人則以：系爭委售合約第13條第3項第3款雖約 定承買戶有「中途發生違約並取消合約」時，甲山林公司應無 條件承受客戶對僑果公司之權利義務。惟兩造嗣為解決承買戶 於甲山林公司承攬期限內發生退屋或退票等解約情事，曾另立 協議書（下稱系爭協議書），約定承買戶於「地下室完工收款 前」有違約時，由甲山林公司承受承買戶之權利義務。已取代 系爭委售合約第13條第3項第3款之約定。系爭12戶解約時點均 發生於地下室完工收款之後，甲山林公司無須承受上開承買戶 之權利義務。且僑果公司就原判決附表編號1、8、10、11、13 、16等6戶之解約通知尚未合法送達，不生解約效力；編號9、 17等2戶非承買戶違約，而係僑果公司與該買戶合意移作他戶 價金或雙方合意解除契約，均無前開第13條第3項第3款約款之 適用；另編號2、6至7、12等戶，僑果公司尚無權請求甲山林 公司一次付清價款，伊等並得主張同時履行抗辯，拒絕給付等 語，資為抗辯。而於本院聲明：㈠原審判決除確定部分外，不 利於甲山林公司等2人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，僑果公司 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢僑果公司之上訴駁回 。
兩造不爭執之事項（見本院更㈣卷第31頁反面至32頁、第99頁 ）：
㈠僑果公司投資興建系爭大樓，於83年8月4日委託甲山林公司辦 理系爭大樓房屋銷售企畫等業務，並簽訂系爭委售合約，且由 祝文宇擔任連帶保證人。又僑果公司依系爭委售合約第2條第2 項約定，將系爭建物之1/2（約163.88坪），以每坪26萬2,500 元售予甲山林公司，雙方因此另訂系爭買賣契約，有系爭委售 合約及系爭買賣契約可稽（見原審卷㈠第4至11頁）。㈡兩造嗣復簽訂系爭協議書內載：雙方經協議同意有關臺北市合 江市場代銷企劃合約書，增列說明條款如后：增列說明第6 條第1項條款1-1，條款內容：「乙方（即甲山林公司）於前項 承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡本約承購戶有 退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除沒收款後之實 際銷售額向甲方（即僑果公司）承購房屋，例如承購戶繳款至 10％時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以實際銷售額90％ 向甲方承購房屋；承購戶繳款至12％時，發生退屋或退款解約 情事時，乙方以實際銷售額88％向甲方承購房屋。」除前項



條文加列於本約外，餘條文仍依甲、乙雙方約定事項生效。 甲乙雙方同意此協議視為代銷企劃合約之一部份等語。且該協 議書所稱「代銷企劃合約書」即為系爭委售合約。有系爭補充 協議書可稽（見本院重上卷第75頁、更㈠卷㈢第21頁正反面） 。
查僑果公司主張兩造前於83年間就系爭大樓簽訂系爭委售合約 ，由伊委託甲山林公司辦理系爭大樓房屋銷售企劃等業務、祝 文宇為該公司連帶保證人。同時另與甲山林公司簽訂系爭買賣 契約，將系爭大樓之系爭建物1/2（約163.88坪），以每坪26 萬2,500元出售予甲山林公司，及甲山林公司買受建物部分於 共同銷售結案後得辦理換約，而變更名義由承買戶逕與伊簽訂 買賣契約。嗣甲山林公司將系爭建物全部出售並辦理換約後， 其中之系爭12戶因違約而遭伊解除契約，甲山林公司等2人依 系爭委售合約第13條第3項第3款約定，應承受渠等對伊之權利 義務，扣除上開承買戶解約遭伊沒收金額1/2後，甲山林公司 等2人尚應連帶給付伊系爭未付價金合計613萬4,937元本息。 然為甲山林公司等2人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭 點為：㈠僑果公司得否向甲山林公司等2人請求連帶給付系爭 未付價金？亦即：⒈系爭協議書是否取代系爭委售合約第13條 第3項第3款之約定？⒉系爭12戶之買賣契約是否因「中途發生 違約並取消合約」，而經僑果公司合法解除契約？⒊僑果公司 因此得請求甲山林公司等2人連帶給付之金額為何？㈡甲山林 公司等2人為同時履行抗辯，有無理由？爰析述如下：有關系爭協議書是否取代系爭委售合約第13條第3項第3款之約 定部分：
按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗 辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯 然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形 外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再 為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠 信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「 一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭 點效」，亦當為程序法所容許。是爭點效之適用，必須前後兩 訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令， 及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。 （最高法院96年度臺上字第1782、2569號、99年度臺上字第78 1號裁判意旨參照）。查僑果公司前主張兩造於83年間就系爭 大樓簽訂系爭委售合約，由伊委託甲山林公司辦理系爭大樓房 屋銷售企劃等業務、祝文宇為該公司連帶保證人。同時另與甲 山林公司簽訂系爭買賣契約，將系爭建物1/2（約163.88坪）



，以每坪26萬2,500元出售予甲山林公司，及甲山林公司買受 建物部分於共同銷售結案後得辦理換約，而變更名義由承買戶 逕與伊簽訂買賣契約。嗣甲山林公司將系爭建物全部出售並辦 理換約後，該建物中之系爭21戶（即已確定9戶與系爭12戶， 合計21戶）因違約而遭伊解除契約，甲山林公司等2人依系爭 委售合約第13條第3項第3款約定，應承受渠等對伊之權利義務 ，扣除上開承買戶解約遭伊沒收金額1/2後，尚應連帶給付伊 應付而未付價金合計1,169萬2,875元。因此依前述委售合約、 買賣契約及連帶保證之法律關係，請求渠等應連帶前開應付而 未付價金本息。案經原審判決認定甲山林公司等2人就系爭21 戶，均應依系爭委售合約第13條第3項第3款約定及連帶保證之 法律關係，連帶給付僑果公司該21戶應付而未付價金，惟其數 額應為1,033萬2,875元本息，因此為僑果公司一部勝訴、一部 敗訴之判決。兩造各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。甲山 林公司等2人於上訴後，另抗辯兩造簽署前述合約後另立系爭 協議書，約定承買戶於「地下室完工收款前」有違約時由甲山 林公司承受承買戶之權利義務，已取代系爭委售合約第13條第 3項第3款之約定。系爭21戶解約時點均發生於地下室完工收款 之後，甲山林公司應無須承受上開承買戶之權利義務云云。案 經本院及最高法院多次判決及發回，於本院99年度重上更㈡字 第106號經一部判決確定（即有關已確定9戶之應付而未付價金 爭議部分），並經該案於判決理由至詳細分析並認定：系 爭委售合約第6條，係有關僑果公司應付甲山林公司銷售企劃 費用部分之約定；同合約第13條第3項第3款之約定，則係規範 換約後承購戶如中途發生違約並取消合約時，該屋應如何處置 之問題；而所謂「換約後承購戶」係指買受原兩造所訂買賣契 約中由僑果公司將系爭建物1/2出售予甲山林公司部分之建物 。僑果公司與甲山林公司另立之系爭協議書第1條雖載稱：「 增列說明第6條第1項條款1-1，條款內容：『乙方（即甲山林 公司）於前項承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前，凡 本約承購戶有退屋或退票等解約情事發生時，乙方同意以扣除 沒收款後之實際銷售額向甲方（即僑果公司）承購房屋』」例 如承購戶繳款至10%時，發生退屋或退票解約情事時，乙方以 實際銷售額90%向甲方承購房屋；承購戶繳款至12%（該案判決 誤載為88%）時，發生退屋或退款解約情事時，乙方以實際銷 售額88%向甲方承購房屋』」。然依證人張子平（即參與系爭 協議書擬議簽署之僑果公司總經理特別助理）、林世順（即參 與系爭協議書擬議簽署之甲山林公司總經理）於該更㈡案所為 之證述（見該更㈡案卷第73至76頁反面），可知甲山林公司買 受系爭建物1/2部分，既為買賣關係，僑果公司自不付其銷售



企劃費用，故該公司買受部分並不在系爭協議書適用範圍，此 為雙方共識。前述兩公司之所以簽署系爭協議書，係因僑果公 司擔心甲山林公司作假業績，故約定以地下室完工收款前為截 止時點，以保障僑果公司至少可以收到承買戶繳納之7%價款。 且依系爭委售合約第6條第1項約定，於承攬期限內甲山林公司 應保證該契約訂購戶絕無退屋或退票等解約情事發生，倘因甲 山林公司因素致有上開情事發生，該公司無條件退還該戶已請 領之銷售企劃費用。而系爭協議書則約定由甲山林公司以扣除 沒收款之實際銷售額向僑果公司承購房屋，亦即毋庸退還該部 分已請領之企劃費用。可見原銷售企劃費用已遭調整修正，亦 足見系爭協議書僅在補充、調整系爭委售合約第6條第1項之約 定，並無取代或限制系爭委售合約第13條第3項第3款之意旨至 明。又依系爭委售合約第2條第2項及第13條第2項、第3項第1 款等約定，可知僑果公司出售系爭建物1/2予甲山林公司後， 其與系爭建物之承買戶所簽買賣契約，其中應有部分1/2係由 僑果公司直接出售，另1/2則係原甲山林公司向僑果公司買受 部分，改由客戶與僑果公司訂立買賣契約（即系爭委售合約第 13條第3項第1款所稱之「換約」），僅於結算時甲山林公司銷 售此部分價差利益即每坪超過26萬2,500元部分，仍分歸予甲 山林公司（此觀甲山林公司於83年11月2日向僑果公司請領銷 售企劃報酬時，亦併請求該公司應給付其銷售系爭建物每坪超 過26萬2,500元應有部分1/2之價差1,060萬1,500元即明；見本 院更㈠字卷㈠第18頁）。故系爭委售合約第13條第3項第3款約 定系爭建物出售予承買戶後，倘已換約之承買戶有違約情事而 遭僑果公司解約時，甲山林公司應無條件承受該客戶對僑果公 司所有權利義務，無異在回復甲山林公司向僑果公司買受部分 之買賣契約權利義務。而就該承買戶契約之更改即「換約行為 」，附有「取消合約」（意為解除契約）之解除條件，於「取 消合約」解除條件成就時，該承買戶應有部分1/2，仍應回復 由甲山林公司買受。再參以甲山林公司因支付系爭建物1/2之 買賣價金而開立交付僑果公司收執之支票，該公司並未提兌， 並於代銷企劃完成及承買戶換約完成後，雙方另於83年11月24 日簽立補充協議書，載明僑果公司已將甲山林公司所繳價金無 息退還無訛（見本院更㈠卷㈢第110至114頁）。如認系爭協議 書乃在替代系爭委售合約第13條第3項第3款之約定，豈非承買 戶於系爭建物地下室完工後如經僑果公司取消合約，甲山林公 司非但不負給付原約定承買系爭建物1/2價金之義務，並仍可 保有銷售此部分之價差利益，該解約所生不利益全歸由僑果公 司吸收，顯與系爭委售合約之真意不符，亦非事理之平。因此 ，甲山林公司等2人辯稱：系爭協議書已取代系爭委售合約第



13條第3項第3款之約定，將其承受系爭建物權利義務之時點限 縮在「承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前」云云，並 無足採。而後，再於該判決理由至，分就系爭21戶是否經 僑果公司合法解除契約，逐一認定僅已確定9戶及原判決附表 編號2、6、7、9、12、17（即除該附表編號1、8、10、11、13 、16外）等15戶部分，業經僑果公司合法解除契約；且系爭委 售合約第13條第3項第3款約定甲山林公司應「無條件承受」該 客戶對僑果公司所有權利義務，係指承受原承買戶應承受之狀 態，故原承買戶因僑果公司減免之利益，甲山林公司自得繼受 之，此與民法第252條酌減違約金為二事，是沒收款之扣減應 以已繳全部價金為據，而非僑果公司實際沒收承買戶之價款； 另前開合法解除契約中之已確定9戶及原判決附表編號9等10戶 部分，僑果公司依約原須於承買戶繳付「銀行貸款」70%之期 款前，先辦妥預購房屋所有權移轉登記，其尚未辦妥預購房屋 所有權移轉登記予承受之甲山林公司，且其移轉義務不能免除 ，則甲山林公司就此主張同時履行抗辯，為有據。餘如原判決 附表編號2、6、7、12、17等5戶部分，僑果公司依約尚不得請 求承受之甲山林公司一次付清購屋70%期款或該期款前之部分 比例價款。因此判決僑果公司依系爭委售合約第13條及連帶保 證之關係，請求甲山林公司等2人應連帶給付前述已確定9戶及 原判決附表編號9等10戶之應付而未付價金495萬6,813元之本 金乃正當，另甲山林公司就該部分給付為同時履行之抗辯有據 ，僑果公司逾前述准許範圍之請求，均屬無據，而為部分維持 原判（但另為同時履行之諭知）、部分駁回上訴之判決。嗣兩 造各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，案經最高法院102年 度臺上字第251號判決駁回有關該已確定9戶部分之上訴確定（ 亦即甲山林公司等2人應於僑果公司將已確定9戶之建物所有權 移轉予甲山林公司之同時，給付僑果公司455萬2,938元本金部 分告確定），乃詳如前述，並有本件前開歷審判決在卷可按。 準此，有關系爭協議書是否取代系爭委售合約第13條第3項第3 款約定之爭執，既經本件前述部分確定判決（即原審判決及本 院99年度重上更㈡字第106號一部判決確定）理由列為訴訟標 的以外之當事人所主張或抗辯之重要爭點，並本於兩造辯論之 結果，作成前開所述之判斷結果，經核該判斷並無顯然違背法 令之處，兩造亦無另提出新訴訟資料而足以推翻該判斷之情形 ，則依首開說明，該判斷已於同一當事人間發生爭點效，兩造 均不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。是甲山林 公司等2人猶執陳詞主張系爭協議書已取代系爭委售合約第13 條第3項第3款之約定，將其承受系爭建物權利義務之時點限縮 在「承攬期限外，截至本市場地下室完工收款前」有違約，本



件尚未判決確定之系爭12戶解約時點均發生於地下室完工收款 之後，甲山林公司應無須承受上開承買戶之權利義務云云，自 無可採。
有關系爭12戶之買賣契約是否因「中途發生違約並取消合約」 ，而經僑果公司合法解除契約部分：
㈠查系爭買賣契約及僑果公司就系爭建物與各承買戶簽訂之房屋 預定買賣契約書之第19條均約定：「雙方相互所為之徵詢、洽 商或辦理事項，以本約所記載之通訊地址為準，如有變更，應 即以掛號信函通知對方更正。否則如因拒收或無法遞送而致退 回者，均以郵局第一次投遞之日期視為合法送達之日期」（見 原審卷㈠第10頁反面，本院更㈠審卷㈡第96頁反面）。僑果公 司主張有關伊與系爭12戶間解除契約之意思表示，有前述約款 之適用，且依該條約定有關解除契約存證信函之郵寄，應係採 發信主義，即以郵局第1次投遞之日期視為合法送達之日期； 甲山林公司等2人則辯稱：有關各承買戶買賣合約第19條約定 ，僅就「徵詢、洽商或辦理事項」有其適用，本件有關解除契 約之意思表示，不包含在該條範圍內，且該條約定亦非改採發 信主義，是有關解除契約存證信函之郵寄，仍應依民法之規定 ，以受送達人收受信函始生效力云云。然觀諸該條文義，並無 將解除契約之意思表示除外之涵義，且既載明須以書面方式為 之，並須以掛號信函通知對方，已屬慎重，則有關解除契約之 意思表示，應解為包含在該條約定之範圍內，而屬「辦理事項 」之一。又民法第95條第1項前段雖規定：「非對話而為意思 表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」，而 採到達主義，惟此非強制規定，契約當事人自得合意以其他方 式認定非對話意思表示之生效時點。是前述買賣契約或房屋預 定買賣契約書第19條既明文約定：「雙方相互所為之徵詢、洽 商或辦理事項，以本約所記載之通訊地址為準，如有變更，應 即以掛號信函通知對方更正。否則如因拒收或無法遞送而致退 回者，均以郵局第一次投遞之日期視為合法送達之日期」，足 見僑果公司與承買戶間之非對話意思表示已合意改採發信主義 ，是渠等間有關解除契約之意思表示，亦應以發信主義為判斷 是否生效之依據，如僑果公司已按承買戶簽訂時於其房屋預定 買賣契約書上所載之地址，付郵送達解除契約之存證信函，其 解除契約之意思表示，即應以郵局第1次投遞之日為準，不因 該承買戶實際有無收到該存證信函而有異。從而，僑果公司前 開主張，均可為採。再系爭委售合約第13條第3項第3款所載「 中途發生違約並取消合約時」，其中「取消合約」之用語，應 係指「解除契約」之意，甲山林公司等2人辯稱取消合約非解 除契約云云，顯係拘泥於文字而為解讀，亦無可取。



㈡次就僑果公司主張系爭12戶違約未繳足價金經伊解除契約在案 是否合法，分論如后：
⒈有關原判決附表編號1之承買戶林麗玉部分：查林麗玉與僑果 公司簽訂之房屋預定買賣契約書所載地址為「臺北市○○區○ ○里0鄰○○街000巷0號5樓」，又僑果公司主張林麗玉未依約 繳交領取使用執照期款及依通知辦理銀行貸款等情構成違約， ，因此按上開地址，於85年12月7日寄發臺北雙連郵局第2236 號存證信函予林麗玉解除契約，業據提出與所述相符之房屋預 定買賣契約書、存證信函及信封為佐（見原審卷㈠第59至61頁 、卷㈡第237頁），且為甲山林公司等2人所不爭執，雖其等抗 辯該存證信函付郵後因林麗玉「不在」未收受遭退回，而不發 生效力云云。惟依上前開說明，前述買賣雙方依雙方所訂房屋 預定買賣契約書第19條之約定，已合意僑果公司如按林麗玉簽 訂時於該買賣契約書上所載之地址，送達解除契約之存證信函 ，即可認其解除契約之意思表示，於郵局第1次投遞之85年12 月7日時已合法送達林麗玉，而發生解除契約之效力，並不因 該存證信函嗣因其「不在」遭退回而受影響，故甲山林公司等 2人辯稱僑果公司尚未對林麗玉合法解除買賣契約云云，並無 可採。
⒉有關原判決附表編號2之承買戶王秋菊，編號6、7之承買戶羅 國棟，編號12之承買戶李慧芳，編號17之承買戶呂志宏部分： 查僑果公司主張王秋菊、羅國棟、李慧芳、呂志宏未依約繳納 代書費、規費、保險費等一切稅費，及未依通知辦理銀行貸款 等情乃構成違約，伊因此於86年1月23日寄發臺北郵局第377號 存證信函予王秋菊、羅國棟、李慧芳、呂志宏解除契約，並經 王秋菊、羅國棟、李慧芳、呂志宏收受等事實，乃為甲山林公 司等2人所不爭執（見本院更㈠卷㈡第75頁反面至第76頁、更 ㈣卷第135、139至140頁），並有該存證信函、大宗存證信函 存根㈡聯、送達掛號函件收據可稽（見原審卷㈠第52至57、67 至72頁），堪認前述建物間之買賣契約，已因渠等「中途發生 違約並取消合約」，經僑果公司解除契約，而合法生效在案。 甲山林公司等2人雖辯稱其中編號17之承買戶呂志宏部分，依 僑果公司與呂宏志間之解除買賣契約書記載：「茲因乙方（即 呂宏志）有不得已之事由，經徵得甲方（即僑果公司）同意後 依房屋預定買賣契約書第3條及土地預定買賣契約書第4條之規 定解除上開房屋及土地買賣契約」（見原審卷㈠第34頁），此 解除買賣契約書應屬制式記載，並非真實情狀，縱呂宏志有不 得已之事由，亦僅為雙方合意解除契約之動機，且既係徵得僑 果公司之同意而解約，顯為雙方合意解除該買賣契約，自難認 係呂宏志片面中途違約，而無系爭委售合約第13條第3項第3款



所載「中途發生違約並取消合約時」之適用云云。惟本件依系 爭委售合約第2條第2項及第13條第2項、第3項第1款之約定， 可知僑果公司出售系爭建物1/2予甲山林公司後，其與系爭建 物之承買戶所簽買賣契約，其中應有部分1/2係由僑果公司直 接出售，另1/2則係原甲山林公司向僑果公司買受部分，改由 客戶與僑果公司訂立買賣契約（即系爭委售合約第13條第3項 第1款所稱之「換約」），結算時甲山林公司銷售此部分價差 利益即每坪超過26萬2,500元部分，仍歸甲山林公司取得。故 系爭委售合約第13條第3項第3款約定系爭建物出售予承買戶後 ，倘已換約之承買戶有違約情事而遭僑果公司解約時，甲山林 公司應無條件承受該客戶對僑果公司所有權利義務，乃在回復 甲山林公司向僑果公司買受部分之買賣契約權利義務，而就該 承買戶契約之更改即「換約行為」，附有「取消合約」（意為 解除契約）之解除條件，於「取消合約」解除條件成就時，該 承買戶應有部分1/2，仍應回復由甲山林公司買受，已詳如前 述。申言之，系爭委售合約第13條第3項第3款約定，乃規範已 換約之承買戶，如中途發生違約而經解除契約時，即應由甲山 林公司應無條件承受該客戶對僑果公司所有權利義務，以回復 甲山林公司向僑果公司買受部分之買賣契約權利義務。故僅需 承買戶有中途違約之情事，而經僑果公司對之主張解除契約， 即屬相當。縱僑果公司事後為避免前開承買戶對違約解除契約 衍生爭執，而與呂志宏另簽署解除買賣契約書以資確認，其內 容既已表明係因承買戶之事由而中途解約，自可認已構成呂志 宏「中途發生違約並取消合約」之情事，且僑果公司主張呂志 宏已繳納之價款於解約時業經該公司沒收，甲山林公司等2人 就此亦無爭執，依社會常情，自堪認呂志宏之中途違約實屬明 確，否則呂志宏焉會於解約後未向僑果公司主張該款項之返還 ？足見甲山林公司等2人前開主張，並無可採。⒊有關原判決附表編號8、10、13、16之承買戶黃金榮部分：查 黃金榮於83年9月18日與僑果公司就該附表編號8、10、13所簽 訂之房屋預定買賣契約書所載地址為「臺北市○○區○○里00 鄰○○街○00○巷0號2樓」（見原審卷㈡第293至294、310至 311、351至352頁）；同日另就編號16所簽訂之房屋預定買賣 契約書所載地址為「同街『73』巷4號2樓」（見原審卷㈡第35 8至359頁），有前開房屋預定買賣契約書可按。觀之該等同日 簽署之房屋預定買賣契約書，可知其書寫字跡相同，應為同一 人所填寫，依該等契約書記載雖可認黃金榮似有二地址，一為 「臺北市○○區○○里00鄰○○街○00○巷0號2樓」、一為「 臺北市○○區○○里00鄰○○街○00○巷0號2樓」，然實際上 該二址僅巷道數字有異，其餘地址資料均屬相同，另聯絡之室



內電話亦屬相同，依社會常情及經驗法則判斷，其一地址應為 他地址之顯然誤寫，實屬明確。再者，預售屋之買賣雙方於各 期款通知繳付等履約過程必多有接觸，前開地址之誤載衡情當 為渠等所發現，況臺北市中山區合江街實際上僅存在「73」巷 ，並無「23」巷，且黃金榮之戶籍地址乃在「臺北市○○區○ ○里00鄰○○街00巷0號2樓」，亦有其戶口名簿及身分證正反 面影本在卷可稽（見最高法院102年度臺上字第251號卷第93至 94頁）。準此，僑果公司主張黃金榮於前開房屋履約後期，因 未依約繳交領取使用執照期款及依通知辦理銀行貸款等情構成 違約，因此按黃金榮所留存且非誤載之正確地址，即臺北市○ ○區○○街00巷0號2樓，於86年1月23日寄發臺北郵局第377號 存證信函予黃金榮解除契約，業據提出與所述相符之存證信函 、大宗存證信函存根㈡聯、送達掛號函件收據可稽（見原審卷 ㈠第52至57頁），佐參僑果公司主張黃金榮所買受之前述建物 歷時多年現仍登記於該公司名下，及伊已因黃金榮之前述違約 而解約沒收該4戶已繳價金，甲山林公司等2人就此並無爭執， 依情倘非僑果公司與黃金榮間確有前述黃金榮之中途違約而遭 僑果公司主張解約情事存在，否則黃金榮已繳納如原判決附表 所示計186萬元之價款且未解約，焉會長期任令該建物多年來 仍登記於僑果公司名下而未為任何請求？益證僑果公司於前述 時、地之解除契約意思表示，確已按黃金榮上開簽約時所留存 且非誤載之正確地址為送達，並合法生效在案。故甲山林公司 等2人辯稱僑果公司尚未對黃金榮合法解除買賣契約云云，並 無可採。
⒋有關原判決附表編號11之承買戶李良志部分：查李良志與僑果 公司簽訂之房屋預定買賣契約書所載地址為「臺北市○○區○ ○里0鄰○○街00○0號2樓」（見原審卷㈡第317頁），又僑果 公司主張李良志因遲付屋頂突出物完成工程期款及領取使用執 照期款，經伊於85年6月10日以臺北雙連郵局第962號存證信函 予李良志解除契約，固據提出該存證信函及回執為佐（見原審 卷㈠第65至66頁），然前開存證信函所載投寄地址為「臺北市 ○○路000巷0弄0號」，與上開房屋預定買賣契約書所載地址 不符，該回執收信人所蓋用之印文亦非清晰，無從判斷是否確 為李良志本人用印簽收。而甲山林公司等2人抗辯僑果公司尚 未對李良志合法解除買賣契約，僑果公司未能進一步證明上開 投寄地為李良志事後變更或另指定之送達地址，亦無如前述黃 金榮部分可認應係留存地址之巷道其一數字誤載所致，或另提 出其與李良志簽署解除買賣契約之任何書面或文書往來，自難 僅因僑果公司主張李良志所買受之建物現仍登記於該公司名下 ，或伊已沒收李良志之已繳價金，即認僑果公司確已合法解除



與李良志間之前述買賣契約。再僑果公司雖於103年6月11日另 委託創先進法律事務所向李良志催告「須於文到七日內給付剩 餘期款並完成銀行貸款等手續，否則期滿之翌日，本公司與李 先生所定之合約即當然解除，不另通知，並將已繳納之價款悉 數作為懲罰性違約金予以沒收」（見本院更㈢卷第127至128頁 ）。惟按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間 內不行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不 欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其 加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則 者，應認其權利失效，不得行使（最高法院102年度臺上字第1 766號裁判意旨參照），是依民法第254條之規定，契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人固得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約。然買賣契約之價金請求 權時效為15年，該買賣主給付義務之請求權如已罹於時效，而 出賣人未於前述請求權罹於時效前為該價金履行之合法催告及 解約意思表示，而係遲至時效業已完成後，始對買受人為催告 後解除契約之意思表示，自可認該權利人行使權利乃有違誠信 原則，其權利失效，不得行使。是本件僑果公司對李良志之前 述價金請求權，既至遲於85、86年間系爭建物完成後即可行使 ，然其卻遲未合法催告後解除契約，遲至該買賣契約之15年請 求權時效完成後，方於本件更㈢審程序進行中之103年6月11日 另委託律師發函對李良志為催告後解除契約，並進而於本件主 張該解約生效後另要求甲山林公司等2人應承受履行該承買戶 對僑果公司之價金給付義務，依前開說明，自有悖於誠信，而 認其契約解除權失效，不得行使。故甲山林公司等2人抗辯僑 果公司並未對李良志合法解除買賣契約，核屬有據。⒌有關原判決附表編號9之承買戶廖筱芬部分：查僑果公司雖主 張廖筱芬就其所買受之前開附表編號9建物有中途違約並經伊 解除契約云云，然就廖筱芬之中途違約情事，並未提出具體證 據為佐。且廖筱芬所買受之建物於其與僑果公司間之買賣契約 履約過程，原已於85年12月間完成該建物之買賣所有權移轉登 記並申辦銀行貸款獲准在案，嗣於88年間始經廖筱芬以買賣為 由另移轉登記由僑果公司取得所有權，有該建物登記異動索引 可按（見本院更㈠卷㈠第86頁）。雖受理前開建物申貸之萬泰 銀行松江分行就該建物申辦貸款結果以96年11月8日泰松江第0 0000000000號函（見同上卷㈠第227頁）表示：該承買戶向僑 果公司承購後，於85年12月16日辦理買賣移轉後由承買戶以個 人名義向萬泰銀行松江分行申貸放款，並辦理對保及設定抵押 權登記完妥，因事後僑果公司與該承買戶發生買賣糾紛，故萬 泰銀行松江分行未辦理撥款，並由僑果公司購回該不動產後，



辦理塗銷抵押權登記等內容，而可認萬泰銀行松江分行未依核 准內容實際撥款。但觀廖筱芬與僑果公司於88年7月30日就前 開建物另簽訂之解除買賣契約書第2條約定：「自本解除契約 成立之日起，關於第1條所載甲（即僑果公司）乙（即廖筱芬 ）雙方間所為原房屋買賣有關之一切權利義務全部歸於消滅， 乙方應無條件將其坐落台北市○○路000號地下之R-39房屋及 房屋國有基地承租權過戶換約，登記予甲方或甲方指定之第三 者名義，並將已設定之抵押權塗銷清楚，乙方絕無異議」（見 原審卷㈠第44頁，本院更㈠卷㈠第98頁）。僅可知雙方於前開 建物業已完成產權過戶登記後另合意解除契約，及廖筱芬已繳 之價款全數移作其母林瑟琴所購買房屋之價金之一部分，不另 退還，並無有關廖筱芬有何不得已事由而對僑果公司構成中途 違約（蓋銀行已核准貸款，僑果公司已得請求銀行撥付款項， 如廖筱芬於銀行撥貸後未按期繳款，應屬其對銀行構成違約情 事，而非對僑果公司有所違約），並同意全部或部分已付價金 被沒收作為違約罰金及損害賠償之內容，甚至雙方事後係以僑 果公司向廖筱芬買受為由辦理所有權移轉登記，並以清償為由 塗銷原抵押權登記（見本院更㈠卷㈠第86頁），復於前揭解除 買賣契約書第2條約定廖筱芬同意將該建物移轉登記予僑果公 司或該公司指定之第三者名義，並將已設定之抵押權塗銷清楚