臺灣高等法院民事判決 105年度重上更㈠字第68號
上 訴 人 羅正達
訴訟代理人 蕭玉杉律師
被 上訴人 簡聰明
王惟生
羅正義
羅正忠
劉金葉
羅梓羚
林羅桂
羅美玉
羅飛鴻
羅福文
羅惠珠
羅皎綺
簡彩純
羅崇銘
羅芷塤
羅翊語
羅希容
簡振東
游素貞
共 同
訴訟代理人 蔡榮德律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國103年3月28日臺灣桃園地方法院101年度重訴字第252號第一審
判決提起上訴，經最高法院發回更審，上訴人並為訴之追加，本
院於106年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回後開第二項至第十六項部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
確認上訴人就被上訴人羅正義於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之一、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹佰壹拾捌萬肆仟柒佰肆拾貳元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅正忠於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣參拾參萬捌仟捌佰元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約
之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人林羅桂於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之三、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹佰壹拾貳萬陸仟伍佰壹拾元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅美玉於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹佰壹拾貳萬陸仟伍佰壹拾元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅飛鴻於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣肆拾陸萬參仟玖佰玖拾柒元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅惠珠於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之六、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣玖萬玖仟貳佰伍拾捌元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅皎綺於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之七、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣捌萬肆仟柒佰元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅福文於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之八、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣肆拾柒萬捌仟伍佰伍拾伍元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人簡彩純於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之九、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹佰壹拾貳萬陸仟伍佰壹拾元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語等5人之被繼承人羅正華於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣貳佰壹拾玖萬肆仟柒佰
捌拾玖元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人羅希容於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十一、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣肆佰伍拾萬陸仟零肆拾元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人王惟生於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣伍佰貳拾玖萬參仟柒佰伍拾元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人簡聰明於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十三、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹佰零貳萬玖佰捌拾捌元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人簡振東於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹佰零貳萬玖佰捌拾捌元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就被上訴人簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗於民國一００年十一月五日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣壹拾壹萬陸仟肆佰陸拾參元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人游素貞於民國一００年十一月二十二日與第三人羅清諒訂立之土地買賣契約書土地標示（如附表之十六、所示）之買賣標的物有以買賣總價款新臺幣玖拾貳萬參仟貳佰參拾元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。
第一、二審（含追加之訴部分）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審原請求 確認伊對原審判決附表一至五所示被上訴人所有如原判決附
表一至五所示之應有部分（註：附表一羅正華之應有部分為 12/192，誤載為2/192），有優先承買權存在。嗣於上訴後 追加依土地法第34條之1及同法第104條規定主張優先承買權 ，並請求確認伊對被上訴人簡聰明、簡振東（下稱簡聰明、 簡振東）所有坐落桃園市○○區○○段00○號建物，門牌號 碼為桃園市○○區○○○路00巷00弄00號（舊門牌為桃園縣 龜山鄉下山腳16號，下稱系爭建物），總面積61平方公尺、 附屬建物面積10平方公尺之應有部分各24分之6，有優先承 買權存在（見本院卷第28、36頁），其聲明為：㈠原判決關 於駁回後開第㈡項至第項部分及訴訟費用之裁判均廢棄。 ㈡確認上訴人就被上訴人羅正義（下稱羅正義）於100年11 月5日與第三人羅清諒（下稱羅清諒）訂立之土地買賣契約 書土地、建物標示（如附表之一、所示）之買賣標的物有以 買賣總價款新臺幣（下同）118萬4,742元之同一價格優先承 購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。㈢確認上訴人就被上訴人羅正忠（下稱羅正忠）於10 0年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示 （如附表之二、所示）之買賣標的物有以買賣總價款33萬8, 800元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂 立買賣契約之優先承購權存在。㈣確認上訴人就被上訴人林 羅桂（下稱林羅桂）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買 賣契約書土地、建物標示（如附表之三、所示）之買賣標的 物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購暨請求 依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈤ 確認上訴人就被上訴人羅美玉（下稱羅美玉）於100年11月5 日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表 之四、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510元之 同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契 約之優先承購權存在。㈥確認上訴人就被上訴人羅飛鴻（下 稱羅飛鴻）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書 土地、建物標示（如附表之五、所示）之買賣標的物有以買 賣總價款46萬3,997元之同一價格優先承購暨請求依該契約 書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈦確認上訴 人就被上訴人羅惠珠（下稱羅惠珠）於100年11月5日與羅清 諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之六、所 示）之買賣標的物有以買賣總價款9萬9,258元之同一價格優 先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承 購權存在。㈧確認上訴人就被上訴人羅皎綺（下稱羅皎綺） 於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物 標示（如附表之七、所示）之買賣標的物有以買賣總價款8
萬4,700元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條 件訂立買賣契約之優先承購權存在。㈨確認上訴人就被上訴 人羅福文（下稱羅福文）於100年11月5日與羅清諒訂立之土 地買賣契約書土地、建物標示（如附表之八、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款47萬8,555元之同一價格優先承購暨 請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在 。㈩確認上訴人就被上訴人簡彩純（下稱簡彩純）於100年1 1月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如 附表之九、所示）之買賣標的物有以買賣總價款112萬6,510 元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買 賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人劉金葉 、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語等5人（下分稱劉金葉 、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語）之被繼承人羅正華（ 下稱羅正華）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約 書土地、建物標示（如附表之十、所示）之買賣標的物有以 買賣總價款219萬4,789元之同一價格優先承購暨請求依該契 約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上 訴人就被上訴人羅希容（下稱羅希容）於100年11月5日與羅 清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十一 、所示）之買賣標的物有以買賣總價款450萬6,040元之同一 價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之 優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人王惟生（下稱王 惟生）於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地 、建物標示（如附表之十二、所示）之買賣標的物有以買賣 總價款529萬3,750元之同一價格優先承購暨請求依該契約書 之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人 就簡聰明於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土 地、建物標示（如附表之十三、所示）之買賣標的物有以買 賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書 之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人 就簡振東於100年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土 地、建物標示（如附表之十四、所示）之買賣標的物有以買 賣總價款102萬988元之同一價格優先承購暨請求依該契約書 之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人 就簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗（下稱簡金塗）於100 年11月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示 （如附表之十五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款11萬 6,463元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條件 訂立買賣契約之優先承購權存在。確認上訴人就被上訴人 游素貞（下稱游素貞）於100年11月22日與羅清諒訂立之土
地買賣契約書土地標示（如附表之十六、所示）之買賣標的 物有以買賣總價款92萬3,230元之同一價格優先承購暨請求 依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在（見 本院卷一第36至37、230至232頁），核其請求之基礎事實均 係兩造共有土地行使優先承買權所衍生之爭執，與民事訴訟 法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應 予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：坐落桃園縣龜山鄉大同段第788、789、79 2、793、794地號等土地（下稱系爭土地），為兩造與訴外 人羅信雄、羅信和、黃素芬、黃素玲、黃素庭、羅錦坤（下 稱羅信雄等6人）及王石川（羅信雄等6人與王石川下稱羅信 雄等7人）所共有。被上訴人擬以總價3,604萬8,320元，將 系爭土地所有權全部出賣予羅清諒，於民國100年11月30日 以桃園民生路郵局第452號存證信函（下稱第452號信函）， 通知伊及羅信雄等7人就被上訴人出賣之應有部分，行使優 先承買權，並應給付該應有部分分配之價金2,110萬5,830元 予被上訴人。伊與羅信雄等7人於同年12月8日以三重中山路 郵局第1652號存證信函（下稱第1652號信函）通知被上訴人 願意優先承買，並請被上訴人函覆就王惟生應有部分存有假 扣押登記未塗銷應完成塗銷系爭土地上負擔之期限，以辦理 優先承購事宜。詎被上訴人於同年12月26日以桃園成功路郵 局第2197號存證信函（下稱第2197號信函），表示因伊行使 優先承買權另附加其他條件，而剝奪伊之優先承買權。伊及 羅信雄等7人雖於同年12月30日以三重中山路郵局第1786號 存證信函（下稱第1786號信函）及於101年1月19日以三重中 山路郵局第78號存證信函（下稱第78號信函）表示確認行使 優先承買權，被上訴人仍以101年1月16日以桃園民生路郵局 第24號存證信函（下稱第24號信函）、101年2月16日桃園成 功路郵局第191號存證信函（下稱第191號信函），剝奪伊之 優先承買權。惟伊係向地政機關查閱發覺王惟生之應有部分 當時有假扣押登記存在，不得辦理移轉登記，始以第1652號 信函表明願意優先承購之同時請求被上訴人塗銷該假扣押之 設定，係行使買賣契約訂立請求權，非就優先承買權附加條 件。又第452號信函並未隨函檢附被上訴人分別與羅清諒訂 立之買賣契約共16份（下稱系爭契約），僅表明系爭土地、 出售予羅清諒之總價款、依應有部分比例分配價金、10日內 前往地政士李良雄處簽定買賣契約（如不行使優先承買權） 、10日內表示是否行使優先承買權等內容，伊無從知悉系爭 契約個別約定條款、付款方式、稅捐負擔等。被上訴人雖於
第24號信函檢附王惟生系爭土地應有部分之登記謄本，及王 惟生與羅清諒簽定之土地買賣契約書，然查系爭契約非同一 價格與同一條件，且被上訴人未通知伊系爭建物為買賣標的 物，足證被上訴人並未合法通知伊行使優先承買權。被上訴 人辯稱其尚未合法通知，伊無優先承買權可資行使云云，並 無依據。又被上訴人並未揭示伊應支付佣金（仲介費），且 自始隱瞞本件買賣標範圍包含系爭建物、付款方式、稅捐負 擔及瑕疵擔保等必要條件，被上訴人迄今仍未合法通知。爰 依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定，求為確認伊 得分別就被上訴人各別與羅清諒簽定之土地買賣契約書土地 、建物標示之買賣標的物有依同一價格及條件簽定買賣契約 之優先承購權存在之判決。
二、被上訴人則以：依確認書所載羅信雄等6人並無拋棄優先承 買權之意思，是上訴人得主張優先承買之範圍應按比例計算 ，上訴人就超過部分，無確認利益。伊於第452號信函中已 明確表明出售系爭土地、價金及價金依共有人持分比例面積 計算等內容，且從上訴人之歷次存證信函可顯示上訴人早已 認知伊出售範圍為系爭土地之權利範圍全部，包含伊及其他 共有人之應有部分，及上訴人要以總價3,604萬8,320元之同 一價格優先購買，伊對上訴人已為合法通知。又伊對優先承 買權之通知，及上訴人對行使優先權之意思表示，均為連續 性之表示，縱第452號信函內容未盡明確，但迄第24號信函 時，通知程序已臻完備，已生通知之效力，且伊已補提系爭 契約，上訴人已知悉全部之買賣細節，卻仍未依約付款，故 伊於103年1月17日向原法院提出之答辯狀中再為解除契約之 意思表示，亦屬合法，契約既經解除，上訴人主張之優先承 買權即失所附麗等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起一部上訴，並 為訴之追加，其聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人就羅正義於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之一、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款118萬4,742元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
㈢確認上訴人就羅正忠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之二、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款33萬8,800元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
㈣確認上訴人就林羅桂於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之三、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
㈤確認上訴人就羅美玉於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之四、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
㈥確認上訴人就羅飛鴻於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之五、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款46萬3,997元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
㈦確認上訴人就羅惠珠於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之六、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款9萬9,258元之同一價格優先承購暨 請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存 在。
㈧確認上訴人就羅皎綺於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之七、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款8萬4,700元之同一價格優先承購暨 請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存 在。
㈨確認上訴人就羅福文於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之八、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款47萬8,555元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
㈩確認上訴人就簡彩純於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之九、所示）之買賣 標的物有以買賣總價款112萬6,510元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
確認上訴人就劉金葉、羅崇銘、羅芷塤、羅梓羚、羅翊語 等5人之被繼承人羅正華於100年11月5日與羅清諒訂立之 土地買賣契約書土地、建物標示（如附表之十、所示）之 買賣標的物有以買賣總價款219萬4,789元之同一價格優先 承購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承
購權存在。
確認上訴人就羅希容於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之十一、所示）之買 賣標的物有以買賣總價款450萬6,040元之同一價格優先承 購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購 權存在。
確認上訴人就王惟生於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之十二、所示）之買 賣標的物有以買賣總價款529萬3,750元之同一價格優先承 購暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購 權存在。
確認上訴人就簡聰明於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之十三、所示）之買 賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
確認上訴人就簡振東於100年11月5日與羅清諒訂立之土地 買賣契約書土地、建物標示（如附表之十四、所示）之買 賣標的物有以買賣總價款102萬988元之同一價格優先承購 暨請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權 存在。
確認上訴人就簡聰明與簡振東之被繼承人簡金塗於100年1 1月5日與羅清諒訂立之土地買賣契約書土地、建物標示（ 如附表之十五、所示）之買賣標的物有以買賣總價款11萬 6,463元之同一價格優先承購暨請求依該契約書之同樣條 件訂立買賣契約之優先承購權存在。
確認上訴人就游素貞於100年11月22日與羅清諒訂立之土 地買賣契約書土地標示（如附表之十六、所示）之買賣標 的物有以買賣總價款92萬3,230元之同一價格優先承購暨 請求依該契約書之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存 在。
（原審駁回上訴人請求如原判決附表六、七所示之被上訴人 於辦理所有權移轉登記時，請求一併塗銷該土地之地上權登 記部分，未據上訴，此部分業已確定）
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項如下（見原審卷二第234至235頁）： ㈠上訴人與羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅 飛鴻、羅福文、王惟生、游素貞及羅正華為系爭788地號 土地之所有權人，應有部分如系爭788地號土地第二類謄 本所載（見原審卷一第5頁背面至第7頁）。
㈡上訴人與簡金塗及羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡 彩純、羅飛鴻、羅惠珠、羅福文、王惟生、簡聰明、簡振 東為系爭789地號土地之所有權人，應有部分如系爭789地 號土地第二類謄本所載（見原審卷一第7頁背面至第11頁 ）。
㈢上訴人與羅正義、羅正忠、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅 飛鴻、羅惠珠、羅皎綺、羅福文、羅希容、王惟生、簡聰 明、簡振東及羅正華為系爭792地號土地之所有權人，應 有部分如系爭792地號土地第二類謄本所載（見原審卷一 第11頁背面至第16頁背面）。
㈣上訴人與羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅 飛鴻、羅福文、王惟生、簡聰明、簡振東及羅正華為系爭 793地號土地之所有權人，應有部分如系爭793地號第二類 土地謄本所載（見原審卷一第17頁背面至第19頁）。 ㈤上訴人與羅希容、羅正義、林羅桂、羅美玉、簡彩純、羅 飛鴻、羅福文、王惟生、簡聰明、簡振東及羅正華為系爭 段794地號土地之所有權人，應有部分如系爭794地號土地 第二類謄本所載（見原審卷一第19頁背面至第21頁）。 ㈥兩造共有之系爭土地，由被上訴人以總價金3,604萬8,320 元出賣予羅清諒，被上訴人於100年11月30日，以第452號 存證信函通知上訴人行使優先承買權（見原審卷一第22至 27頁）。
㈦上訴人及羅信雄等7人，於100年12月8日以第1652號存證 信函函覆被上訴人（見原審卷一第27頁背面至29頁背面） 。
㈧被上訴人於100年12月26日以第2197號存證信函函覆上訴 人（見原審卷一第30至31頁背面）。
㈨上訴人及羅信雄等7人於100年12月30日以第1786號存證信 函函覆被上訴人（見原審卷一第30至31頁背面）。 ㈩被上訴人於101年1月16日以第24號存證信函及附件函覆上 訴人（見原審卷一第33至34、34頁背面至43頁）。 上訴人及羅信雄等7人於101年1月19日以第78號存證信函 函覆被上訴人（見原審卷一第43頁背面至44頁背面）。 被上訴人於101年2月16日以第191號存證信函函覆上訴人 （見原審卷一第45至46頁）。
兩造對於系爭土地優先承購價款分配表所示之面積、金額 等均不爭執（見原審卷第87至89頁）。
五、上訴人主張：伊為系爭土地之共有人，就被上訴人出售系爭 土地及建物，有依系爭契約同一價格及條件之優先承買權， 爰依土地法第34條之1第4項、第104條第1項及系爭契約同一
條件之法律關係，請求確認伊分別就被上訴人個別與羅清諒 簽定之土地買賣契約書之買賣標的物有依同一價格及條件訂 立買賣契約之優先承購權存在等語，惟為被上訴人所否認， 並以前詞置辯。是本件之爭點為：
㈠本件由上訴人一人起訴是否合法？
㈡被上訴人是否已合法通知上訴人行使優先承買權？ ㈢上訴人得否行使優先承買權？其範圍為何？
㈣被上訴人是否已合法解約？
茲分述如下。
六、按民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各 人必須合一確定者，兼指固有必要共同訴訟與類似必要共同 訴訟。依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當 事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。而類似必 要共同訴訟，指數人對於為訴訟標的之法律關係，非如固有 必要共同訴訟，必須數人一同起訴或一同被訴，法院始得對 之為實體判決，而得分別提起單一之訴或合併提起共同訴訟 ，然如經一同起訴或一同被訴，則其訴訟標的對於該數人全 體，即須合一確定，不許法院對之為歧異判決。類似必要共 同訴訟之數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一 人起訴或一人被訴所受本案判決之效力，在法律上應及於得 為當事人之第三人；又所謂必須合一確定，係指在法律上有 合一確定之必要者而言，若各共同訴訟人所應受之判決僅在 理論上應為一致，而其訴訟標的之法律關係，非在法律上對 於各共同訴訟人應為一致之判決者，不得解為該條之必須合 一確定（最高法院28年上字第2199號、32年台上字第2723號 判例意旨參照）。又依民事訴訟法第56條第1項第1款規定， 固有或類似必要共同訴訟中，一人之行為有利益於共同訴訟 人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。此 規定之目的，在保護共同訴訟人全體之利益，避免裁判歧異 ，及追求紛爭一次解決之民事訴訟基本原則。是以，固有或 類似必要共同訴訟中之共同原告，若有一人無正當理由遲誤 言詞辯論期日，因所為屬不利於共同原告之行為，故應視為 原告全體均未為該行為，而不生民事訴訟法第190條後段、 第191條所定視為合意停止訴訟程序、撤回其訴或上訴之效 力。然若僅係普通共同訴訟，則各共同訴訟人與相對人間有 個別之請求，且就此所為之判決效力互相無關，故普通共同 訴訟人，其彼此間，得各自獨立，任意為訴訟行為，個人之 訴訟行為或其遲誤訴訟行為之效果，只就個人發生，其影響 不及於他共同訴訟人，例如共同原告中一人，為訴訟標的之 捨棄或撤回訴訟，或因遲誤言詞辯論期日致生撤回起訴之法
律效果者，其效果並不及於他人。本件被上訴人辯稱上訴人 提出之第1652號存證信函，其上記載行使優先承買權者，係 上訴人與羅信雄等7人，本件優先承買權是否存在應由上訴 人與羅信雄等7人共同行使，而非上訴人一人得單獨行使優 先承買權，上訴人以其個人名義訴請確認就被上訴人全部應 有部分有優先承買權存在，於法不合云云。惟依土地法第34 條之1第4項規定，部分共有人依同條第1項規定以多數決處 分共有土地，而出賣共有土地之應有部分時，他共有人得單 獨或與他共有人一同對出賣應有部分之共有人行使優先承買 權，且各共有人之優先承買權與他共有人之優先承買權間係 相互獨立，互不影響，各有獨立之處分權能，於確認優先承 買權有無之訴訟，非屬必須合一確定之訴訟。是上訴人單獨 提起本訴，當事人自屬適格。被上訴人上開辯解，即非可採 。
七、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文；基地出賣 時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權 。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。 其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣 通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知 優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗 優先購買權人，同法第104條亦有明文。次按「土地法第一 百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先 購買之權。所謂『依同樣條件優先購買』，乃指在買賣條件 如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情 形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買 受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買 權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人 變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契 約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要 與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同」（最高 法院100年台上字第2019號判決要旨可參）。經查：（一）被上訴人於100年11月30日以第452號存證信函通知上訴人 行使優先承買權，該存證信函僅告知上訴人其將處分系爭 土地及出售價金、價金分配方式及支付期限等事實，並未 將系爭建物、付款方式、稅捐負擔及瑕疵擔保及其與第三 人間訂立不動產買賣契約所有條件完全揭露與上訴人知悉 ，亦未提及有關上訴人應支付買賣總價百分之二佣金之條 件，有第452號存證信函在卷可稽（見原審卷一第22至23 頁），揆之前開說明，難認被上訴人已盡通知之義務。上
訴人雖於100年12月8日以第1652號存證信函回覆，王惟生 應有部分有假扣押限制登記，並要求被上訴人回覆「完成 塗銷設定與撤除假扣押之期限，以便吾等辦理優先權購買 相關事宜」等語（見原審卷一第23頁），由其內容可知上 訴人係要求被上訴人回覆完成塗銷系爭土地假扣押登記之 期限。被上訴人既未揭露系爭土地買賣契約之所有條件， 通知上訴人，自難認上訴人於收受第452號存證信函通知 後10日內不表示者，其優先承買權即視為放棄。上訴人就 被上訴人揭露資訊不清楚之情形，予以函覆詢問，其信函 內容並未爭執是否要變更給付仲介費用、要求提出鄰地同 意書及要塗銷抵押權、假扣押或地上權，作為行使優先購 買權之條件，尚難據此認定上訴人係不同意系爭土地買賣 契約之條件。且被上訴人於第24號存證信函檢附王惟生就 其應有部分與羅清諒訂定之土地買賣契約書，雖有王惟生 應於簽約完畢後30日內完成塗銷假扣押限制登記之期限、 仲介費用及王惟生應無償提供申請建築執照需要之土地使 用權同意書之完全擔保責任等約定，惟兩造後續往來之存 證信函並未就此有所爭執（見原審卷一第22至34頁），是 被上訴人辯稱上訴人之每封存證信函，均涉及改變買賣契 約條件云云，核與事實不符。基上，堪認被上訴人就其與