臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第690號
上 訴 人 楊春寄
楊張素雲
共 同
訴訟代理人 蕭琪男律師
朱政勳律師
嚴嘉豪律師
被上 訴 人 林吉佐
郭方和美
謝夏蕙
共 同
訴訟代理人 林志強律師
趙子澄律師
被上 訴 人 群策資產管理股份有限公司
法定代理人 傅仲寧
訴訟代理人 蘇錦明
上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國104年6
月12日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第797號、103年度重訴
字第1002號第一審判決提起上訴，經本院於106年10月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下 稱系爭土地）為上訴人楊春寄、楊張素雲（下各逕稱其名， 合稱上訴人）與被上訴人林吉佐、郭方和美、謝夏蕙（下各 逕稱其名，合稱林吉佐等3人）共有（權利範圍依序為6分之 1、6分之1、12分之4、12分之2、12分之2），林吉佐為坐落 系爭土地上同小段795建號即門牌號碼臺北市○○區○○街0 00巷0號房屋（下稱系爭房屋）共有人（權利範圍3分之2） 。林吉佐等3人擬依土地法第34條之1規定將系爭土地全部， 併同林吉佐所有系爭房屋之應有部分（下稱房屋應有部分， 與系爭土地合稱系爭房地）出賣於第三人乙事，以民國103 年4月15日台北敦南郵局第296號存證信函詢問上訴人是否優 先承買（下稱296號存證信函）。上訴人則以103年4月23日 台北北門郵局營收股第1350號存證信函通知林吉佐等3人願 以同一條件行使優先購買權（下稱1350號存證信函），林吉 佐等3人應受拘束並負有履行買賣契約義務。嗣林吉佐等3人
以103年4月30日台北東門郵局第236號存證信函通知上訴人 於同年5月15日簽約及給付30%簽約金（下稱236號存證信函 ），然當日林吉佐等3人竟表示尚有其他優先購買權人，無 法簽約及收受簽約金。雖林吉佐等3人復以103年8月18日台 北敦南郵局第928號存證信函通知上訴人於收受該函5日內簽 約及給付簽約金（下稱928號存證信函），然因雙方互信基 礎不足，並已提起訴訟，伊等遂以103年8月27日板橋國慶郵 局第203號存證信函通知林吉佐等3人願依同一條件行使優先 購買權，或可於103年9月5日庭期作成和解或調解筆錄（下 稱203號存證信函），林吉佐等3人未為反對，亦未通知上訴 人應於103年9月5日簽訂契約及備足簽約金，竟於當庭表示 伊等應當場給付第1期簽約款，否則解除契約，又於伊等備 足款項前往簽約時避不見面，伊等並無遲延給付簽約金或未 依同一條件履行，林吉佐等3人不得據以解除買賣契約。爰 依土地法第34條之1第4項、第104條第1項規定及林吉佐等3 人通知優先購買同一條件，請求：㈠確認上訴人就系爭房地 有優先購買權。㈡林吉佐等3人應就系爭房地按價金新臺幣 （下同）29,271,763元，與上訴人補訂書面買賣契約，並於 上訴人給付上開價金同時，將上開不動產之所有權移轉登記 予上訴人。
二、林吉佐等3人則以：伊等原訂於103年4月11日將系爭房地出 售第三人，因上訴人行使優先購買權，伊等以236號存證信 函通知上訴人應於103年5月15日親自或委任代理人至六合法 律事務所簽訂買賣契約，但因上訴人當日未備妥簽約金，伊 等再以928號存證信函催告上訴人於文到5日內補簽買賣契約 及簽約金，否則解除契約，雖上訴人以203號存證信函表示 願依同一條件於103年9月5日庭期作成和、調解筆錄，然上 訴人當庭仍未備妥簽約金，伊等既已解除買賣契約，自無補 訂書面買賣契約等義務。上訴人主張優先購買權，應自認系 爭房屋合法占用系爭土地，且訴外人即楊春寄大姐楊紅柑出 賣系爭土地及房屋致異其所有人時，應認兩造間有租賃關係 存在，又伊等購得系爭房屋後，即出租他人居住使用，103 年4月間原承租人遷出後始閒置迄今，系爭房屋仍具一定經 濟價值。又依土地法第104條立法旨趣，解釋上應由被上訴 人群策資產管理股份有限公司（下稱群策公司，與林吉佐等 3人合稱被上訴人）行使為宜等語資為抗辯。
貳、主參加訴訟部分：
一、群策公司主張：系爭土地原為訴外人楊乞所有，32年2月24 日移轉登記予訴外人楊溪灶，46年1月15日由楊春寄與楊紅 柑繼承取得所有權，並於57年2月17日辦理所有權移轉登記
，嗣楊紅柑於78年4月18日將系爭土地應有部分以買賣為登 記原因移轉予林吉佐等3人。楊紅柑於40年1月5日起造系爭 房屋，於50年3月17日辦理總登記並登記為所有權人，嗣於7 8年5月26將系爭房屋所有權以買賣為登記原因移轉予林吉佐 等3人，郭方和美、謝夏蕙再於103年4月10日將應有部分合 計3分之1以贈與為登記原因移轉予伊。系爭土地及房屋原部 分共有人相同，嗣因系爭房屋所有權應有部分之移轉，造成 土地及房屋各異其共有人，應認土地共有人默許房屋共有人 繼續使用土地而存有租賃關係。伊取得系爭房屋所有權應有 部分3分之1，依民法第425條之1第1項規定，與系爭土地所 有權人間應有租賃關係存在。又伊行使土地法第104條第1項 優先購買權，效力優於上訴人依土地法第34條之1第4項優先 購買權。因林吉佐等3人欲將系爭房地於103年4月11日出售 第三人，於103年4月15日以台北敦南郵局第297號存證信函 （下稱297號存證信函）通知伊是否行使優先購買權，伊以1 03年4月17日(103)群策投發字第1號函表示願依土地法第34 條之1第4項及第104條第1項規定行使優先購買權（下稱系爭 函文），並於103年4月21日與林吉佐等3人簽訂土地買賣契 約書，且依約按期給付買賣價款，爰依土地法第34條之1第4 項及第104條第1項規定，請求：㈠確認伊對系爭房地有優先 購買權。㈡林吉佐等3人應將系爭土地及林吉佐應將房屋應 有部分移轉登記予伊。
二、上訴人則以：被上訴人係合謀由群策公司先受贈後再買賣之 迂迴手段，創設群策公司形式上優先購買權以取得系爭土地 供開發，屬惡意及重大違反誠信之脫法行為，並無賦予民法 第425條之1規定保護必要。另群策公司未取得系爭房屋全部 所有權，系爭房屋經濟價值亦屬低微，且群策公司目的在拆 除系爭房屋開發土地，與民法第425條之1適用要件及立法目 的不符。又系爭房屋起造時未獲系爭土地所有權人同意，屬 無權占有，群策公司雖為系爭房屋共有人，然就系爭土地不 具民法第425條之1法定租賃關係。再群策公司自始無租用基 地建築房屋行為，非土地法第104條第1項所定承租人，無從 行使優先購買權等語資為抗辯。
參、原審就本訴及群策公司對上訴人及林吉佐等3人所提主參加 訴訟，均為上訴人敗訴之判決，上訴人均提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭房地有優先購買權。㈢ 林吉佐等3人就系爭房地應按原審起訴狀所附原證三土地買 賣契約書之同一條件，與上訴人補訂書面買賣契約，並於上 訴人給付價金29,271,763元同時，將系爭房地所有權移轉登 記予上訴人。㈣群策公司在第一審之主參加訴訟駁回。林吉
佐等3人答辯聲明：上訴駁回（原審就主參加訴訟所為林吉 佐等3人敗訴部分，未據其等聲明不服，已告確定，下不贅 述）。群策公司答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為楊乞所有，32年2月24日移轉登記予楊溪灶，4 6年1月15日楊春寄與楊紅柑繼承取得所有權，並於57年2月1 7日辦理移轉登記，嗣楊紅柑於78年4月18日將系爭土地所有 權應有部分移轉登記予林吉佐等3人。楊張素雲於102年2月2 6日以夫妻贈與為原因取得系爭土地所有權應有部分6分之1 ，系爭土地為楊春寄、楊張素雲、林吉佐、郭方和美、謝夏 蕙共有，應有部分分別為6分之1、6分之1、12分之4、12分 之2、12分之2。
㈡楊紅柑於40年1月5日起造系爭房屋，於50年3月17日辦理總 登記時登記為所有權人，嗣於78年5月26將系爭房屋所有權 移轉登記予林吉佐等3人。郭方和美、謝夏蕙於103年3月28 日將系爭房屋所有權應有部分共3分之1以贈與為原因移轉登 記予群策公司，系爭房屋為林吉佐及群策公司共有，應有部 分分別為3分之2、3分之1。
㈢林吉佐等3人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全 部出售訴外人張文暎，林吉佐並將系爭房屋應有部分一併出 售張文暎，雙方於103年4月11日簽署土地買賣契約書。 ㈣林吉佐等3人以297號存證信函通知群策公司行使優先購買權 ，群策公司以系爭函文表示願優先承買。雙方於103年4月21 日簽署土地買賣契約書，群策公司已按期給付買賣價款。 ㈤林吉佐等3人以296號存證信函通知上訴人行使優先購買權， 上訴人以1350號存證信函表示願優先購買。 上開各情，有土地登記簿、土地登記謄本、建築改良物登記簿 、建物登記謄本、異動索引表、林吉佐等3人與張文暎土地買 賣契約書、296號存證信函、1350號存證信函、297號存證信函 、系爭函文、林吉佐等3人與群策公司土地買賣契約書暨收據 等件可稽〈見原審103年度司北調字第636號卷（下稱調字卷） 第6至20頁，103年度重訴字第797號卷（下稱第797號卷）第42 至52頁、第137至160頁，103年度重訴字第1002號卷第5至12頁 〉，且為兩造所不爭執（見本院卷二第19頁反面、第23頁反面 ），堪信為真實。
伍、本院得心證之理由：
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。又所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地 及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同 之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院89年 度台上字第284號判決要旨參照）。經查：
㈠系爭土地原為上訴人及林吉佐等3人共有，系爭房屋原為林 吉佐等3人共有乙節，已如前述，是系爭房地本同屬1人所有 ，要無疑義。然郭方和美、謝夏蕙於103年3月28日僅將系爭 房屋所有權應有部分共3分之1以贈與為原因移轉登記予群策 公司，則系爭房地即屬民法第425條之1所定土地及其上房屋 同屬1人所有，而僅將房屋所有權讓與他人情形，故群策公 司主張其就系爭土地有租賃關係存在，堪予採信。 ㈡上訴人雖辯稱群策公司僅取得系爭房屋所有權應有部分3分 之1，且系爭房屋不僅無相當經濟價值，亦無權占有系爭土 地，無適用民法第425條之1餘地云云。但查： 1.細稽民法第425條之1法文，並未規定須受讓全部土地或房 屋始有該條適用，是上訴人此部分辯解並非可採。 2.依系爭房屋室外及室內照片所示（見第797號卷第261至26 3頁，本院卷二第125至129頁），其屋頂、地板、牆面及 天花板均未見破損或傾倒情形，屋況良好，尚可供人居住 ，是上訴人辯稱系爭房屋不具相當經濟價值，亦非可取。 3.楊紅柑起造系爭房屋時，雖未得斯時系爭土地所有權人楊 溪灶同意，惟楊春寄與楊紅柑因繼承取得所有權後，楊紅 柑若得楊春寄同意，系爭房屋即有權占有系爭土地。參酌 楊春寄於本院訊問時以證人身分證稱：系爭房屋只有大姐 楊紅柑一家人住，蓋房子的事姐弟不計較等語（見本院卷 一第230頁正、反面），足見楊春寄對楊紅柑於系爭土地 上興建系爭房屋一事，已有默示同意，是上訴人辯稱系爭 房屋無權占有系爭土地，並非可採。
㈢上訴人另辯稱群策公司客觀上未使用系爭房屋，主觀上欲拆 除系爭房屋，無賦予民法第425條之1法效果必要云云。但查 ，群策公司受讓系爭房屋應有部分後，是否即時對系爭房屋 為使用、收益，實為群策公司權利，上訴人無置喙餘地，且 群策公司日後是否拆除系爭房屋，尚屬未定，是上訴人執此 辯稱群策公司不得主張民法第425條之1承租權，尚非可採。 ㈣上訴人又辯稱群策公司以先受贈後買賣行為，排除上訴人土 地法第34條之1、第104條等優先購買權，屬脫法行為，不應 賦予民法第425條之1權利云云。惟群策公司受贈系爭房屋應 有部分，依契約自由原則，並無可議，且上訴人能否取得土 地法所定優先購買權，係取決於其等主張優先購買權是否符
合土地法相關規定及立法目的，是上訴人率指群策公司排除 其等優先購買權，屬脫法行為云云，並非可取。 ㈤綜上，群策公司依民法第425條之1規定，主張其為系爭土地 承租人，自屬可取。
二、另按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、 農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者 ，其人數不予計算；共有人出賣其應有部分時，他共有人得 以同一價格共同或單獨優先承購；基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之 先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不 表示者，其優先權視為放棄，土地法第34條之1第1項、第4 項、第104條第1項、第2項前段分別定有明文。又本法條之 優先購買權與土地法第104條、第107條或民法物權編施行法 第8條之5第3項規定之優先購買權競合時，應優先適用土地 法第104條、第107條或民法物權編施行法第8條之5第3項規 定。但與民法物權編施行法第8條之5第5項規定之優先購買 權競合時，應優先適用本法條之優先購買權，土地法第34條 之1執行要點第10點第7款亦有明定。經查： ㈠系爭土地為上訴人及林吉佐等3人共有，上訴人應有部分各 為6分之1，林吉佐、郭方和美、謝夏蕙應有部分分別為12分 之4、12分之2、12分之2等情，已如前述，則林吉佐等3人在 人數及應有部分上均已過半數，其等依土地法第34條之1第1 項本文規定，自有權利出售系爭土地全部。又群策公司對系 爭土地有租賃關係乙節，前已敘明，是群策公司以系爭土地 承租人地位，於接到出賣通知後10日內就系爭土地行使土地 法第104條第1項優先購買權，於法有據。雖上訴人辯以群策 公司未有租地建屋行為，非土地法第104條第1項所定承租人 云云，但查，系爭房屋雖非群策公司興建，惟其既因民法第 425條之1規定取得系爭土地租賃權，應認與土地所有權人間 有租地建屋關係，當屬土地法第104條第1項所定承租人無訛 ，是上訴人此部分辯解尚無可取。
㈡上訴人為系爭土地共有人，於林吉佐等3人出賣土地應有部 分時，固得依土地法第34條之1第4項規定以同一價格共同或 單獨優先承購，惟上訴人上開優先購買權因與群策公司依土 地法第104條所定優先購買權競合，揆諸上開土地法第34條 之1執行要點第10點第7款規定，群策公司優先購買權應優先 適用，故本件應由群策公司就系爭土地全部所有權取得優先 購買權甚明。至上訴人辯稱群策公司僅能購買系爭房屋占用
系爭土地之範圍云云，惟細稽土地法第104條規定，並無上 訴人所稱該項限制，上訴人所辯尚非可採。且系爭土地之使 用分區為第二種住宅區，有臺北市政府都市發展局都市計畫 公共設施用地及土地使用分區證明書可稽（見第797號卷第1 61頁）。另依臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積 率庭院等規定一覽表所示（見第797號卷第162頁），分區類 別屬於「住二」（即第二種住宅區）土地，其最小建築基地 平均寬度為10公尺、平均深度為20公尺。易言之，最小建築 基地面積不得小於200平方公尺，而系爭土地面積為215平方 公尺（見調字卷第6頁），倘將系爭房屋坐落基地（面積為7 6.31平方公尺，見調字卷第8頁）與其餘土地分割，分割後 土地面積勢必小於上開最小建築基地限制，故系爭土地顯已 不能再為任何分割，而屬土地有不能分割情形。況依上開系 爭房屋外觀照片所示，系爭土地除系爭房屋本身占有使用部 分外，其餘土地則為庭院、走道等與土地使用有不可分離關 係之附屬地，是上訴人辯稱群策公司僅可優先購買系爭土地 遭系爭房屋占有使用部分，並非可取。
㈢又林吉佐出賣房屋應有部分時，上訴人依土地法第104條第1 項規定固有優先購買權，且較群策公司依土地法第34條之1 第4項所定優先購買權優先適用，惟依本院前開認定，群策 公司既有權優先購買系爭土地，上訴人日後將喪失系爭土地 所有權，若再由上訴人優先購買房屋應有部分，勢必造成上 訴人僅具系爭房屋共有權，而無系爭土地所有權情形；反之 ，若由群策公司優先購買房屋應有部分，系爭土地及房屋所 有權則全歸群策公司所有。本院審酌土地法第104條第1項優 先購買權立法目的，係為使土地所有權與使用權合一，減少 所有人及使用權人間交易成本，提高使用權人生產誘因，使 法律關係單純化，俾利於土地之經濟利用，而同法第34條之 1第4項所定優先購買權，僅係共有人間權利義務關係，並無 對抗第三人效力，足見前者效力遠較後者強大，且避免土地 畸零及所有權分散等土地政策，係對農地及空地而言，如地 上已由第三人建有房屋，即無保護基地共有人，使其優先承 購他共有權人應有部分必要。是於上開立法政策價值判斷下 ，土地法第104條使所有權與使用權合一之重要性，大於同 法第34條之1第4項簡化所有權關係之立法目的，兩者競合時 ，應以土地法第104條所定優先購買權優先適用，此亦為土 地法第34條之1執行要點第10點第7款規定之緣由。準此，適 用土地法優先購買權規定時，自應優先考量能達成所有權與 使用權合一之方式，始符立法意旨，而本件由群策公司優先 購買房屋應有部分，始能達成所有權與使用權合一目的乙節
，已如前述，則上訴人就房屋應有部分縱有土地法第104條 所定優先購買權，然由其優先購買結果，土地所有權與使用 權將繼續處於分離狀態，應認上訴人在此情形下應予退讓， 不得主張優先適用土地法第104條所定優先購買權，否則不 啻與土地法第104條立法精神背道而馳。況群策公司既有權 優先購買系爭土地全部所有權，則上訴人日後將喪失系爭土 地所有權，故在適用土地法第104條優先購買權時，解釋上 應認上訴人已無以土地所有權人地位就房屋應有部分行使優 先購買權餘地。
㈣綜上，群策公司主張其就系爭土地及房屋應有部分均有優先 購買權，堪予採信，上訴人主張其就系爭房地有優先購買權 云云，則非可取。
陸、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項、第104條第1項 規定，及林吉佐等3人通知優先承買同一條件，請求：㈠確 認上訴人就系爭房地有優先購買權；㈡林吉佐等3人應就上 開不動產，按原審起訴狀所附原證三所示土地買賣契約書同 一條件，與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人給付價金 29,271,763元同時，將上開不動產所有權移轉登記予上訴人 ，均為無理由，不應准許。群策公司依土地法第104條第1項 、第34條之1第4項規定，請求確認群策公司對系爭房地有優 先購買權，為有理由，應予准許。原審就上訴人本訴部分， 及群策公司對上訴人所提主參加訴訟部分，均為上訴人敗訴 之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮
法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 14 日
書記官 陳韋杉
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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