臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第117號
原 告 康雅庭
訴訟代理人 吳順龍律師
黃佩成律師
孫裕傑律師（兼送達代收人）
被 告 游健在
訴訟代理人 邱一偉律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年10月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條 第1項第1款、第2項定有明文。原告原起訴請求被告給付新 臺幣(下同)1,608,000元及請求返還其所簽發支票號碼 EA0000000、面額36,000元之支票乙紙，嗣於民國106年6月 13日具狀變更為請求被告給付1,644,000元，有民事起訴狀 、民事變更訴之聲明狀可參(卷4、48頁)，被告對原告所為 訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論(卷46頁筆錄記載 參照)，依據前述說明，視為同意原告訴之變更。二、原告主張：
(一)原告於103年4月8日受訴外人卓鳴均之邀，共同合作經營卓 越不動產經紀人企業社(下稱卓越企業社)，原告加入經營後 ，與卓鳴均於103年4月8日共同向被告承租花蓮縣○○鄉○ ○村○○路○段00000號房屋(下稱系爭房屋)，並以卓越企 業社為簽約名義人，租賃期間為103年6月1日起至108年5月 31日止，每月租金36,000元，並簽有房屋租賃契約公證書( 下稱系爭租約)，原告於簽約同時即以其個人支票交付押金 108,000元及一年份之租金予被告，故被告清楚知悉原告為 系爭房屋之實際承租人並為系爭房屋支出150萬元之裝潢費 ，故於租賃契約第八條一、(三)亦約定「可歸責於出租人之 事由終止租約者，應按日計算退還未到期租金予承租人及返 還押租金，出租人並應賠償承租人150萬元之違約金(此為對 承租人裝潢費之補償)」。
(二)詎被告明知原告為系爭房屋之實際承租人，且該屋之裝潢費 及租金均為原告所支付，被告竟不顧原告之權益，於105年1 月14日擅自與卓鳴均即卓越企業社單方簽訂終止契約書，甚
至於終止契約書第四條刻意約定原告與卓鳴均間之法律關係 均與被告無關，足認被告與卓鳴均簽訂終止契約書係出於損 害原告權益為目的。被告復於簽訂後開始干擾原告使用系爭 房屋，發函催請原告應於105年1月31日遷讓返還房屋，致原 告不堪其擾，不得已搬離系爭房屋。嗣後被告更以原告無權 占有系爭房屋為由，向鈞院起訴請求原告返還房屋並給付相 當於租金之不當得利，經鈞院105年度花簡字第86號(下稱花 簡86號)審理後，以：「游健在明知或可得而知康雅庭與卓 鳴均間就卓越企業社之合作關係，亦明知或可得而知其等承 租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之用，更明知或可得 而知系爭租約關係另有康雅庭本人承租系爭房屋之意思，揆 諸上開說明，系爭租約關係自仍對康雅庭本人有發生效力。 然而，游健在竟僅單方與卓鳴均以合意終止系爭租約關係， 置康雅庭之權益於不顧，顯然有違誠信，故其與卓鳴均間合 意終止系爭租約關係之效力，自不得拘束康雅庭」等語，判 決認定被告擅自與卓鳴均終止租約有違誠信，對於原告應不 生效力(此認定本於民事訴訟上之誠信原則及爭點效，兩造 及鈞院應同受拘束)，而駁回被告上開無權占有返還系爭房 屋並給付相當於租金之不當得利之請求，然因審理時被告主 張原告尚持有系爭房屋之鑰匙，且原告已自行搬離系爭房屋 並遷讓返還，故仍判決原告應將系爭房屋遷讓返還予被告。 惟觀諸上開判決理由可知，系爭租約係因被告有違誠信之作 為而終止，致使原告於不得已之情況下無奈遷讓系爭房屋， 系爭租約之終止乃因被告有違誠信之作為，並一再干擾原告 使用該屋，致原告被迫終止租約，顯係可歸責於被告之事由 ，故原告得依系爭租約約定請求被告給付150萬元之違約金 。被告目前仍持有原告所給付之押金108,000元及預付之105 年5月份之租金支票乙紙，該支票業經被告兌現取得金錢， 惟系爭租約既已終止，被告應已無持有押金及租金之法律上 原因，故原告爰依民法第179條、系爭租約第四條二、之約 定，一併請求被告返還。合計為1,644,000元。(三)原告承租系爭房屋後，旋即花費150萬元整修及裝潢房屋， 惟因可歸責於被告事由，致使原告搬離系爭房屋，原告得依 系爭租約第八條約定請求被告賠償原告所支出之裝潢費即違 約金150萬元：
1.原告向被告承租該屋前，房屋狀況極差，水電管線老舊，且 有滲漏水情況，故兩造締結房屋租約時，考量整修及裝潢房 屋需費甚鉅，倘若事後因不可歸責於被告之事由終止租約， 原告恐損失鉅額之整修及裝潢費用，反之被告可無償獲得房 屋因整修及裝潢所增加之價值，遂有系爭租約第八條違約金
之約定。原告承租系爭房屋後，旋即著手僱工整修及裝潢。 2.嗣於房屋租賃期間，原告與卓鳴均終止合夥關係，原告欲變 更合夥事業即卓越企業社之名義負責人，為此曾請求被告出 示系爭房屋稅籍證明等文件，俾憑辦理行政作業相關程序， 惟遭被告拒絕，原告因此訴請被告出具同意書及房屋稅單， 經鈞院105年度簡上字第61號(下稱簡上61號)判決；被告並 趁機要求調漲房屋之租金，然原告不同意。豈料被告竟擅自 與卓鳴均簽立終止租約等文件，置原告之租賃權益於不顧， 所幸經鈞院審理調查後，認定系爭租約對原告有發生效力， 被告履行系爭租約毫無任何誠實信用，被告對花簡86號判決 結果亦未表示不服。惟原告已不堪其擾，在租賃雙方相互信 賴關係蕩然無存之情況下，遂因此搬離系爭房屋。 3.是以，倘非被告故意阻礙原告使用收益系爭房屋，甚至訴諸 司法程序要求原告搬離房屋，導致兩造間租賃互信關係不復 存在，系爭租約當不致提前終止，原告亦不可能因此放棄使 用該屋；尤其原告為經營不動產經紀人事業而承租房屋，約 定租賃期間長達5年，並花費鉅資整修、裝潢，本係希望以 系爭房屋作為事業長期駐點，原告亦依約定期給付租金，無 任何延遲給付情事，若非被告違背締約、履約之誠實信用， 甚至不惜以訴訟為手段，執意要求原告搬離房屋，原告又豈 可能放棄已投入經營事業之鉅額成本(包括原告付出之勞力 、時間及房屋整修、裝潢等諸多費用)，甘受損失高達150萬 元以上。準此，原告自得依系爭租約第八條約定請求被告賠 償違約金150萬元。被告臨訟辯稱：原告搬離系爭房屋非因 被告干擾云云，顯與事實大相逕庭，意在迴避應負擔之契約 責任，不無獲取系爭房屋之整修及裝潢價值之不法意圖，實 不足取。
(四)被告所稱原告於105年5月1日至106年3月3日使用系爭房屋， 受有不當得利36萬元云云，惟被告該部分權利主張，業經以 花簡86號判決駁回確定，依民事訴訟法第400條第1項規定， 受該案判決既判力效力所及，被告不得再為主張。又原告於 105年4月間遷離系爭房屋，自105年5月1日起即無占有使用 該屋，此參見原告於花簡86號案開庭時稱：「(法官問：是 否還有占有系爭房屋？)我們公司的人員及物品4月底時都已 搬走」，被告於前案對原告上開陳述亦不爭執，足認原告於 105年4月間遷離系爭房屋後，自105年5月1日即無占用系爭 房屋。另被告之前案訴訟代理人於開庭時，曾經向原告確認 是否不再主張占有，並詢問：「請康雅庭確認系爭房屋是否 已不再主張占有？」，經原告當庭表示：「是。」，則在原 告明確表示不再主張占有之情況下，被告仍主張原告占有系
爭房屋云云，顯與事實不符。此外，系爭房屋之鑰匙，係由 原告自行配製，並非被告所交付，故被告非鑰匙之所有權人 ，自無權要求原告交付鑰匙，原告亦無交付鑰匙之法律上義 務，足見被告以「未交付鑰匙」為由主張原告占用系爭房屋 云云，此邏輯推論係屬謬誤。
(五)本件係因可歸責於被告之事由，而終止系爭租約： 1.系爭租約於103年4月8日簽立後，被告收受原告簽發之支票 作為租金支付，亦即，兩造為系爭租約之當事人，系爭租約 對原告有發生效力。
2.嗣於系爭房屋租賃期間，原告欲變更合夥事業即卓越企業社 之名義負責人，為此曾請求被告出示系爭房屋稅籍證明等文 件，俾憑辦理行政作業相關程序，惟遭被告所拒絕，並趁機 要求調漲系爭房屋之租金，然為原告所不同意，為此原告不 得不起訴請求被告出具房屋使用同意書等文件。是衡酌通常 社會經驗，被告拒絕提出房屋使用同意書，自然有其原因關 係存在，而原告主張被告拒絕出具房屋使用同意書，係肇因 原告拒絕配合被告調漲租金所導致，核與一般常情相符，尤 未見被告提出具體原因說明其拒絕出具房屋使用同意書之正 當理由，且被告亦無其他正當理由拒絕提出房屋使用說明書 ，足認原告主張被告以提供房屋使用同意書為由藉機要求調 漲房租一事為真正。
3.原告拒絕被告調漲租金後，被告即多次前往系爭房屋處辱罵 原告，此為原告諸多同事所親自見聞，其中被告於104年12 月4日上午9時16分許，在系爭房屋處辱罵原告：「你愛告」 、「你很搞怪」等語，並連續說「瘋女人」(台語)三次(簡 上61號判決理由)，被告迄今仍否認有干擾原告使用系爭房 屋，顯與客觀事證不符。
4.更有甚者，被告又於105年1月14日惡意擅自與卓鳴均即卓越 企業社單方簽訂終止契約書，然此部分經花簡86號判決認定 被告單方與卓鳴均終止租約有違誠信，亦不得拘束原告；被 告並於片面與卓鳴均終止租約後，開始干擾原告使用系爭房 屋，甚至訴諸司法程序要求原告搬離系爭房屋。 5.承上，被告上開種種行為，終致兩造信任關係蕩然無存，在 在可歸責於被告。且依花簡86號判決認定：被告單方與卓鳴 均合意終止系爭租約，顯然有違誠信乙節，顯見系爭租約乃 係因於被告違反誠信原則等種種情事之可歸責事由，肇致兩 造終止系爭租約。
(六)系爭房屋原本破舊不堪，原告因此支出1,424,837元裝潢整 修，使系爭房屋合於店面使用，此即為系爭租約第八條約定 150萬元違約金(此為對承租人裝潢費之補償)之緣由：
1.裝潢829,800元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提 出之單據「103年4月20日自立路估價單」。被告雖否認上開 估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「 付款簽收簿」，其中4月30日、7月10日及7月30日之欄位， 原告依序給付「裝潢廖大哥」20萬元、30萬元及329,800元 ，合計為829,800元，有收款人廖東蓮簽名收受。 2.土水泥作112,500元：此項總價單據為原告106年6月14日當 庭提出之單據「103年5月20日康小姐(自立路)估價單」。被 告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日 當庭提出之「付款簽收簿」，其中5月30日及7月30日之欄位 ，原告依序給付「土水泥作」3萬元及82,500元，共112,500 元，有收款人林泳淞簽名收受。
3.鋁門窗71,000元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提 出之單據「103年5月5日自立路估價單」，其上並蓋有新宏 益鋁門窗行之統一發票專用章。被告雖否認上開估價單之形 式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收簿 」，其中7月10日欄位，原告給付「新宏益鋁門窗」71,000 元，有收款人林重屘簽名收受。
4.水電288,500元：此項總價單據為原告106年6月14日當庭提 出之單據「103年4月5日自立路住商不動產(康小姐)估價單 」。被告雖否認上開估價單之形式真正性，然依原告106年8 月17日當庭提出之「付款簽收簿」，其中4月27日及7月30日 之欄位，原告依序給付「東峯水電」158,500元及13萬元， 合計288,500元，有收款人李東正簽名收受。 5.塑膠耐磨地板63,600元：此項總價單據為原告106年6月14日 當庭提出之單據「103年5月自立路100-2號康's估價單」， 其上並蓋有曼紗窗簾傢飾館之統一發票專用章。被告雖否認 上開估價單之形式真正性，然依原告106年8月17日當庭提出 之「付款簽收簿」，其中7月30日之欄位，原告給付「曼紗 塑膠地板」63,600元，有收款人簽名收受並蓋有曼紗窗簾傢 飾館之統一發票專用章。
6.輕鋼架31,200元：依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽 收簿」，其中6月30日之欄位，原告給付「進福輕剛架」 31,200元，有收款人陳進福簽名收受。
7.磁磚28,237元：依原告106年8月17日當庭提出之「付款簽收 簿」，其中7月10日之欄位，原告給付「靚鴻磁磚」28,237 元，有收款人羅金枝簽名收受。
8.被告雖於8月17日提民事爭點整理狀(二)附圖稱室內裝潢拆 除一空云云，然該等照片究為何時所拍攝？從原告105年4月 底搬遷後，究竟有無其他人進入使用？在在不明，原告否認
其形式、實質上之真正性。再觀諸被告所提上開照片可知， 系爭房屋之土水泥作、水電管路、鋁門窗、牆壁磁磚、塑膠 地板等仍屬完整且為原告之前僱工請人施作無誤，衡諸被告 目前尚且利用系爭房屋出租他人賺取租金，則本於系爭租約 第八條一、(三)約款及衡平法理，被告應給付原告150萬元 之違約金。
9.原告搬離系爭房屋時，僅取走房屋內可拆之裝潢及燈具，此 為被告所提民事辯論意旨狀(二)第5頁第3行所自承：「房屋 外觀及內部均無遭他人破壞之痕跡」、「系爭房屋之走廊及 房內天花板上燈具，以及房屋內『可拆之裝潢』均全數遭拆 除」，足見原告遷離系爭房屋時，確實僅取走屋內「可拆之 裝潢」及「燈具」，但仍然保留系爭房屋之原樣，並無破壞 系爭房屋之情事。而原告花費鉅資施作之土水泥作、鋁門窗 、全新水電線路、塑膠耐磨地板、輕鋼架及瓷磚等隱蔽或附 合於系爭房屋部分，原告均無法拆取，目前由被告繼續使用 收益或出租給他人使用，是原告依系爭租約約定，請求被告 賠償150萬元，允屬公平合理。反之，被告一方面坐享原告 耗資裝潢房屋之利益，將全新整理後之系爭房屋出租給他人 使用供自己收取利益，另方面又拒絕賠償給付原告，造成原 告損失鉅額裝潢費用，絕非事理之平。
(七)爰依兩造間契約第八條一、(三)、第四條二、約定及民法第 179條規定請求。並聲明：被告應給付原告1,644,000元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一)原告與卓鳴均於103年間合夥經營卓越企業社(統一編號0000 0000)，並由卓鳴均擔任法定代理人。嗣於103年4月8日卓越 企業社向原告承租系爭房屋，租期自103年6月1日至108年5 月31日，每月租金36,000元。惟卓鳴均後因與原告經營理念 不合，以致卓越企業社經營不善，卓鳴均遂於105年1月14日 代表卓越企業社與被告終止系爭租約，並約定自105年1月31 日生效。但原告仍藉故持續占用系爭房屋，被告因此向鈞院 訴請原告返還房屋，並經鈞院花簡86號判決認定：被告雖與 卓鳴均終止租約，但原告與卓鳴均有合夥關係，該終止租約 之效力不及於原告，亦即系爭房屋租約在105年1月31日後仍 存在原告與被告間。又原告於花簡86號事件中，分別於105 年7月11日及105年8月10日庭期時自陳：「答辯理由限縮為 游健在應返還5月的租金支票」及「對於變更後的訴之聲明 一(即康雅庭應將系爭房屋騰空遷讓返還予游健在)我同意」 等語。再核以原告於105年4月底已自行將大部分物品搬走之
事實，可知被告就前案對原告提出搬離房屋之請求與原告自 行將大部分物品搬離之事實，已屬合意終止租約之客觀事實 ，即符合民法第161條第1項「有可認為承諾之事實時，其契 約為成立」之情形。故自105年5月1日起，原告與被告之租 賃契約已因合意而終止，原告於斯時起即為無權占有系爭房 屋，鈞院前案亦同此見解故而判命原告應騰空返還房屋在案 。
(二)原告於起訴主張係被告與卓鳴均簽訂終止租約後，被告干擾 原告使用系爭房屋，被告並向鈞院訴請原告返還系爭房屋及 不當得利，原告不堪其擾，不得已始搬離系爭房屋云云，均 非事實：
1.系爭租約係由卓越企業社負責人卓鳴均與被告簽訂，而終止 租約契約也是由卓鳴均代表卓越企業社與被告所簽訂。因此 ，被告當然毫無懷疑認為系爭租約於105年1月31日已經合法 終止。況且，提前終止系爭租約乙事，係卓鳴均主動代表卓 越企業社向被告提出，被告經卓鳴均說明該企業社經營不善 ，本於善意而答應提早終止租約。故被告與卓越企業社簽立 終止系爭租約，並不可歸責於被告。而原告與卓鳴均之間原 為合夥人關係，較被告與卓鳴均間僅為單純出租人、承租人 間，原告與卓鳴均間關係更為密切，因卓鳴均與原告間經營 理念不合以致必須提早終止系爭房屋之租屋，當然屬於「可 歸責於原告(或承租人)」之事由甚明。
2.被告與卓越企業社終止租約後，卓鳴均已於105年1月15日寄 發存證信函通知原告，並副知被告，表示系爭房屋之租約將 於105年1月31日終止，請原告於租約終止後將房屋返還被告 。但原告於被告、卓越企業社間之租約終止後仍占用房屋， 被告主觀認定既然系爭租約業經終止，而原告並非承租人， 卻無權占用系爭房屋拒不返還，迫於無奈才於105年2月3日 訴請鈞院命原告返還房屋，乃係合法行使房屋所有權人之正 當權利，絕非原告所稱干擾或違反誠信之舉。被告與卓鳴均 終止租約後，原告即向鈞院訴請被告交付系爭房屋之稅籍資 料，而鈞院在該案(105年度花簡字第76號，下稱花簡76號) 判決中，亦認定系爭租約並不存在原告與被告之間，亦即原 告是無權占用系爭房屋；豈料花簡86號判決竟認系爭房屋租 約存在於兩造之間，與花簡76號判決之認定相反，從上開二 案判決對於系爭租約對原告是否有效認定有異，可知非屬定 論，但被告也願尊重法院判決，故未提出上訴，花簡86號案 件因而確定。然而被告除提出該案請求原告返還房屋之訴外 ，並無其他任何行為要求原告搬離，而人民依法使用法院以 定紛止爭，為正當權利之行使，並非不法、不當之行為。原
告稱被告干擾其使用房屋違反誠信原則云云，顯屬無稽。 3.況且，原告若認被告與卓鳴均簽訂終止租約後，仍有權繼續 占用房屋，自應於被告提起之前開返還房屋訴訟中據理力爭 ，並由法院以判決確認其繼續使用房屋之權利，詎原告非但 不待法院判決，反於訴訟中105年4月底自行搬離系爭房屋， 此由在花簡86號案件中，原告於105年7月11日庭期時自陳： 「我們公司的人員及物品4月底時都已搬走」、「(請康雅庭 確認系爭房屋是否已不再主張占有？)是」等語。足見，原 告確係自願搬離系爭房屋，絕非因被告干擾其使用才搬離， 倘原告確實是受到被告干擾而搬離(假設語，被告否認之)， 何以原告在花簡86號案件歷次庭期中，卻從未以此提出抗辯 ，亦未有任何舉證。由此益證原告主張被告與卓鳴均終止系 爭房屋租約後，係因被告干擾原告使用系爭房屋，致原告不 堪其擾，不得已才搬離系爭房屋之詞，顯係原告為提出本件 訴訟而臨訟杜撰之詞，並不可採。
4.被告始終認為與卓越企業社之租約已終止，且簽約對象是卓 鳴均而非原告，則原告請求被告交付系爭房屋稅籍證明等文 件，並協同辦理負責人變更事宜乙事，被告亦認原告當然無 權要求被告交付及配合辦理。原告在被告拒絕交付前開稅籍 資料後，即向鈞院起訴請求，惟原告之請求歷經鈞院一、二 審均受敗訴判決並已確定(花簡76號、簡上61號)。是鈞院亦 認原告無權請求被告交付系爭房屋稅籍資料，因此，原告於 本件中再以被告拒絕交付稅籍證明文件為由，主張被告藉此 趁機要求調漲系爭房屋租金，原告因不堪其擾，才搬離系爭 房屋云云，顯與事實不符。
5.再原告提出簡上61號判決，欲證明被告有干擾原告營業之事 實，然該案判決是針對原告與被告在104年12月4日上午9時 16分許，因被告請原告將停放在系爭房屋旁邊空地上(非租 約範圍)之車輛移開，雙方因而發生爭執之單一偶發事件， 且被告在該案中之行為與原告之營業毫無關係，更與原告在 該事件後5個月即105年4月底自行搬離系爭房屋而與被告終 止契約完全無關。故原告欲以該單一偶發事件作為其105年4 月底搬離系爭房屋之原因，並將該原因歸責於被告，並無可 採。原告迄今均未舉證證明被告有何「一再干擾原告營業」 、「趁機要求調漲房屋租金」之事實，已違反民事訴訟法第 277條之舉證責任。
6.是以，原告與被告終止系爭租約，乃係雙方合意而終止，且 係原告自行表示終止，被告並無任何違反誠信，而迫使原告 終止之舉，雙方合意終止租約，被告並無可歸責性。且系爭 租約終止之發端，係因原告與其「合夥人卓鳴均無法再共同
經營事業，且卓越企業社因其二人經營不善，始由原告之合 夥人卓鳴均主動向被告提出終止租約之請求」。而且被告是 信賴系爭租約業經終止，且終止契約書第三條第三項所約定 之「乙方於系爭房屋之裝潢，乙方同意放棄，任由甲方處置 ，不得要求任何補償，並確認無公證書租賃契約之第8條第1 項第3款之情事」，而提出訴請原告返還房屋訴訟及拒絕交 付稅籍資料，均係合法行使權利，非「干擾」原告使用房屋 ，原告提前搬離系爭房屋，是因己意而自行終止租約，與被 告毫無關連。則縱使原告是因為被告訴請遷讓系爭房屋才搬 遷，則租約之終止當然不可歸責於被告。
(三)原告既與被告於105年5月1日起合意而終止系爭租約，但原 告卻繼續占用房屋且不交還房門鑰匙，原告在花簡86號事件 105年7月11日當庭表示「但裝潢應該還我。鑰匙我現在不願 意還，因為我的裝潢還在裡面，只要裝潢能讓我帶走，我絕 不會毀損系爭房屋。」，而系爭房屋之門窗是卓越企業社於 租約簽訂後另行置換裝設，只有原告及卓鳴均才能進入該屋 ，因此原告因持有鑰匙得隨時進入系爭房屋，且排拒被告進 入該屋，原告顯然事實上仍保有對系爭房屋之占有，而獲有 使用之利益，又致被告仍無法就房屋為使用收益而受有損害 。被告於花簡86號命原告應返還系爭房屋之判決確定後，委 託律師發函請求原告返還房屋及鑰匙，幾經催討後原告始於 106年3月3日寄發存證信函，同意被告自行更換系爭房屋門 鎖以代返還，被告接獲原告存證信函後，會同警方及鎖匠前 往開鎖時，系爭房屋之大門確實上鎖不得進入，待鎖匠開鎖 並更換門鎖，被告始得進入房屋為使用收益，故原告係於 106年3月3日始返還系爭房屋。依民法第179條前段規定及最 高法院61年台上字第1695號判例意旨，原告明知從105年5月 1日起即無占有系爭房屋之權利，竟自105年5月1日至106年3 月3日間仍繼續占用房屋拒不返還，致被告無法為使用收益 ，原告顯係無法律上之原因而受有利益，致被告受有損害， 得向原告請求上開期間相當於租金之損害36萬元，被告並已 另案起訴請求(鈞院106年度花簡字第140號，下稱花簡140號 )。故原告請求被告返還押租金108,000元及105年5月租金 36,000元並無理由。
(四)花簡86號判決理由三、(四)之內容，係認定原告與卓鳴均具 有合夥關係，卓鳴均與被告所簽立之系爭租約，對原告仍有 效力，被告與卓鳴均就系爭房屋所為合意終止契約之效力， 不得拘束原告，亦即該案之主要爭點在原告與被告就系爭房 屋有無租賃關係存在。關於兩造間在105年4月30日前存在租 賃契約關係乙節，應有爭點效之適用，但就本件主要爭點在
於被告對於原告105年4月底自行搬離系爭房屋而與被告終止 租約，被告是否有可歸責性乙節，則二案之主要爭點完全不 同。況且，前案就雙方終止租約被告是否有可歸責性乙節並 未有任何辯論，也未載明於判決理由內，依最高法院96年度 台上字第307號民事裁判見解，前案對本件並無爭點效之適 用。花簡86號判決理由可清楚知悉，該案判決認定被告有違 誠信，係指被告與卓鳴均在105年1月14日之終止租約行為， 明顯與系爭租約繼續存在於原告與被告後，雙方在105年4月 底合意終止租約之行為完全無關。原告以前案認定被告有違 誠信，作為其與被告終止系爭租約之事由，顯係斷章取義， 毫無可採。
(五)被告與卓鳴均簽立系爭租約時，僅於第二條二、約定「租賃 標的物以現狀交付承租人使用，簽約日起至租約始日止，租 賃標的物提早交付承租人供裝潢之用，不收取租金」，因此 被告僅給予卓鳴均近2個月之裝潢時間，至於裝潢費用係由 何人支付，被告並不知悉，也無須知悉，故原告稱「被告知 悉系爭房屋之高額整修及裝潢費用均由原告支出」，並非事 實，被告否認。原告106年6月14日所提出之整修單據5紙均 係估價單，而非發票或收據，且其中3張估價單均無廠商蓋 章，另2張雖有蓋章，但均無法證明與本件有關，也無法證 明原告有付款，故被告均否認其形式上之真正。原告在106 年3月3日將系爭房屋返還被告時，室內裝潢已拆除一空，甚 至連走廊天花板及燈座均已拆除，則原告請求賠償系爭房屋 之整修及裝潢費150萬元，是否還有剩餘殘值可得請求，原 告應予證明。被告目前將系爭房屋出租他人營業之裝潢現狀 ，與被告106年3月3日取回系爭房屋時之現狀比較，明顯可 見承租人已全數重新裝潢，益證原告之裝潢確實已無任何價 值。原告在105年4月底搬離該屋後，並無任何人進入使用， 被告取回系爭房屋時，內部僅有拆除裝潢之痕跡，燈具及室 內裝潢當然是原告自行拆除。則原告依前開租約約定請求被 告補償裝潢費150萬元，顯無理由。
(六)就花簡140號判決：
1.花簡140號判決認定，兩造於前案(即花簡86號)之105年10月 31日言詞辯論終結前，系爭租約尚未合法終止，但言詞辯論 終結後，兩造均不爭執系爭租約已終止，因此認定原告與被 告就系爭租約是在105年11月1日起才終止，且是雙方合意終 止。
2.雖花簡140號判決所認定之終止租約時間，與兩造所認知之 終止時間(即105年4月30日)不同，然而該案判決已明白闡釋 ，系爭租約是因為雙方均有終止租約之意思而為之合意終止
，原告主張是因為受被告干擾使用及受被告提起訴訟之影響 ，不得已才終止租約，顯非事實。因此，依花簡140號判決 所認定之事實，已足證兩造是合意終止租約，被告並無任何 可歸責之事由。
3.又因花簡140號判決已認定兩造自105年11月1日起已合法終 止租約，但原告仍保有系爭房屋之鑰匙，對系爭房屋仍有事 實上之管理支配關係，至106年3月3日始將系爭房屋事實上 管領力移轉予被告而履行返還租賃物之義務，因此認定原告 違反系爭租約第9條第1項約定，而判決原告應給付被告無權 占用系爭房屋4個月之違約金共144,000元，並認定被告得向 原告請求之前開違約金，應扣除被告已向原告收取之105年5 月租金支票36,000元及原告先前支付之押租金108,000元， 合計亦為144,000元。是以，花簡140號判決既已認定原告無 權請求被告返還105年5月之租金36,000元及押租金108,000 元，則原告於本件請求被告返還36,000元及108,000元部分 即屬無理由，應予駁回等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)原告與卓鳴均於103年4月8日簽訂合作契約公證書，由原告 與卓鳴均合夥共同經營卓越企業社，並共同聘請會計負責帳 務。
(二)卓越企業社與被告於103年4月8日就系爭房屋簽訂系爭租約 ，租賃標的為系爭房屋，期間自103年6月1日起至108年5月 31日止，每月租金為36,000元，押金為108,000元。(三)系爭租約於103年4月8日簽立後，原告簽發第1年期每月1日 到期之租金及押金支票共12紙交付被告(其中押金及首期租 金合計144,000元)，1年期滿後，被告又向原告收取第2年期 之租金支票共12紙。上開支票全部經被告兌現取得票款。(四)系爭租約之公證書及上開合作契約之公證書，前者文號為10 663號，後者文號為10664號，公證時間均為103年4月8日， 地點皆在何叔孋公證人事務所，均由公證人何叔孋公證在案。(五)被告知悉原告與卓鳴均間就卓越企業社之合作關係，且知悉 其等承租系爭房屋乃供作卓越企業社營業處所之用。(六)本院花簡86號、簡上61號(原審案號花簡76號)民事判決已經 確定。
(七)系爭租約有效期間內(即103年6月1日起至105年4月30日止) ，原告有按期繳納租金。
(八)原告所簽發支票號碼EA0000000、發票日為105年5月1日、票 面金額36,000元、付款人為花蓮第二信用合作社中正分行之
支票，已經被告兌現取得票款36,000元。(九)被告目前將系爭房屋出租給第三人。
五、得心證之理由：兩造所爭執之處，應在於：(一)本件是否因可歸責於被告之事由，而終止系爭租約？(二)原告依系爭租約第八條一、(三)約定請求被告給付150萬元 ，是否有理？
(三)原告依民法第179條規定，請求被告返還105年5月份租金 36,000元，是否有理？
(四)原告依民法第179條規定及系爭租約第四條二、約定請求被 告返還押金108,000元，是否有理？茲審酌如下。六、本院之判斷：
(一)兩造就系爭房屋租賃關係，發生諸多糾紛及訴訟，業經本院 調閱各該民事事件卷宗並提示予兩造，得援引為本件認定事 實之依據：
1.系爭租約是由卓鳴均以卓越企業社負責人身分與被告簽立， 而卓越企業社為獨資商號，登記之負責人為卓鳴均，有系爭 租約、經濟部商業登記資料查詢可參(卷8至10、65頁)。系 爭租約簽訂後，卓鳴均與被告在租約所定租賃期間之105年1 月14日簽立終止契約書，雙方約定：第二條系爭租約於105 年1月31日終止，第三條1.卓鳴均應將系爭房屋返還被告。 3.卓鳴均於系爭房屋之裝潢，卓鳴均同意放棄，並任由被告 處置，不得要求補償，並確認無公證書租賃契約第八條一( 三)之情事。第四條1.卓鳴均與康雅庭或其他人間合夥、轉 讓、合作之法律關係，均與被告無關，由卓鳴均自行處理。 2.卓鳴均並無將租賃權讓予康雅庭或同意伊及第三人使用之 情事。有終止契約書足憑(卷11頁)。上開終止契約書簽立後 之翌日，卓鳴均寄花蓮府前路郵局000007號存證信函予原告 ，並副知被告，函中告知其已與被告終止租賃契約情事，請 原告自105年1月31日遷出系爭房屋，並有存證信函可稽(卷 33頁)，原告自承於105年1月15日收到該存證信函(花簡86號 卷61頁康雅庭答辯狀)。
2.花簡76號、簡上61號請求協同辦理變更登記等事件：原告於 104年12月22日起訴對被告請求出具同意出租證明書及房屋 稅單，並稱於104年12月4日遭被告辱罵請求賠償20萬元，為 花簡76號事件受理。
(1)原告在該事件中主張其與卓鳴均原合夥經營卓越企業社， 由卓鳴均出名以獨資方式擔任負責人，因卓鳴均個人理財 不善，迄至104年2月2日與卓鳴均終止合夥，雙方拆夥； 卓鳴均於105年1月14日終止系爭租約，刻意造成租約已合 法終止之情，顯然是故意行為，游健在亦是刻意終止系爭
租約等語，並提出其與卓鳴均於104年2月2日所簽立之「 同意拆夥切結書」(該事件卷4、15、16、100頁起訴狀、 同意拆夥切結書、民事準備狀)，其中第二條特約事項1. 約定略以「雙方同意將卓越企業社之行號含統一編號無條 件給康雅庭使用，系爭租約原是卓鳴均與房東於何叔孋公 證人事務所所簽訂，租賃期間103年6月1日至108年5月31 日，若卓鳴均主張將卓越企業社之行號取回或導致出租人 終止租約使得康雅庭無法營業之損失，卓鳴均必須無條件 支付康雅庭成立加盟店即系爭房屋康雅庭整理之費用150 萬元及押金108,000元，康雅庭可向卓鳴均提出損害賠償 。」
(2)該事件於105年8月19日一審宣判，認定「系爭房屋之租賃 契約，係由游健在與卓越企業社(負責人卓鳴均)所簽立， 足見本件系爭房屋之租賃契約當事人應為游健在及卓鳴均 無訛。康雅庭雖主張租賃契約係其與卓鳴均共同出面承租 ，惟並未舉證以實其說，並與上揭客觀證據不符而難憑信 ，游健在抗辯康雅庭並非租賃契約當事人，即屬可採。」 而駁回原告就同意證明書及房屋稅單之請求；另就原告主 張被告於104年12月4日上午9時17分許辱罵原告部分，判 決被告應給付原告精神慰撫金3萬元。(卷72至79頁民事判