臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1382號
原 告 鄭素梅
訴訟代理人 楊淑惠律師
被 告 鄭素眞
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國106 年
10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○地號土地之應有部分千分之四百二十五辦理所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣兩造為姐妹關係。兩造與訴外人魏滋棠於民國83年4 月27 日合資新臺幣（下同）880 萬元，向訴外人鄭景和購買坐落 臺南市○○區○○段0000地號、面積2,582 平方公尺之土地 （下稱系爭土地），約定出資額及取得持分比例為原告、訴 外人魏滋棠各42.5％，被告為15％。兩造及訴外人魏滋棠均 依約定之出資比例付款予賣方即訴外人鄭景和完畢（原告之 約定出資比例金額為374 萬元）。當時因礙於簽訂買賣系爭 土地契約之該時有效之土地法第30條規定：「私有農地所有 權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。 ……違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」及農業發展 條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」等 法律限制，兩造及訴外人魏滋棠乃約定系爭土地暫借名登記 於被告名下，此有不動產買賣契約書（原證1 ）、土地登記 簿謄本（原證2 ）足憑。
㈡、按借名登記契約，係指當事人約定，一方（借名者）經他方 （出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方 之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質 所有權或其他權利之意思。在現行法制下，借名登記契約乃 無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借 名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許。而 借名登記契約係著重當事人間之信任關係之無名契約，登記 名義人亦有為真正所有權人處理事務之本旨，應類推適用民 法有關委任契約之規定。次按「當事人之任何一方，得隨時 終止委任契約。」，民法第549 條第1 項定有明文。查：①、原土地法第30條規定及農業發展條例第30條之「私有農地所 有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有 」等規定均已於89年1 月間刪除，是以，現行法對於承受私 有農地之人，並無身分、或不得移轉為共有之限制，從而，
原告自得向被告主張終止系爭土地之借名登記，並請求被告 將系爭土地之應有部分千分之425 辦理所有權移轉登記予原 告。
②、原告前向被告請求返還移轉系爭土地所有權之應有部分千分 之425 ，竟未獲理會，今特以本起訴狀繕本送達之日視為終 止兩造之借名登記契約之意思表示。
㈢、系爭土地一開始係原告與訴外人魏滋棠2 人合資講買，但因 系爭土地係由兩造之父親介紹買賣，兩造之父親希望被告也 能參與一份，故原告與訴外人魏滋棠乃同意被告以百分之15 比例出資購買，其餘百分之85再由原告與訴外人魏滋棠均分 ，即原告與訴外人魏滋棠之出資比例各為百分之42.5。此觀 系爭土地之不動產買賣契約書之首行記載「承買人：鄭素眞 （即被告）、鄭素梅（即原告）、魏滋棠」即明。83年4 月 27日簽立系爭土地之不動產買賣契約書時，被告將身分證件 、印章交予兩造之父親鄭明春，由兩造之父親鄭明春代理被 告簽約，被告並未在場。另簽約在場者計有出賣人方：「鄭 景和」、承買人方：「原告、訴外人魏滋棠、被告之代理人 即兩造父親鄭明春」、立會人：「李世榮」。至該「不動產 買賣契約書」之後載：「『出賣代理人：鄭素梅』、鄰行之 『住：魏滋棠』、『承買人：鄭素眞』」，其意義即為系爭 土地承買人為：「兩造、及訴外人魏滋棠計3 人」，該不動 產買賣契約書前後所載之承買人均屬一致，並無不同；並非 承買人僅為被告鄭素真1 人而已。又「不動產買賣契約書」 之後載：「承買人：鄭素真」係兩造之父親鄭明春代理被告 所簽署。
㈣、系爭土地原議訂之買賣價金為880 萬元，付款方式：「定金 200 萬元；83年4 月27日簽立系爭土地之不動產買賣契約書 時付款500 萬元；尾款180 萬元於產權登記完畢，交付所有 權狀予買方之同時付清」（詳系爭不動產買賣契書第2 條） ，嗣因系爭土地之擋土石牆有崩壞，出賣人鄭景和乃同意減 少價金10萬元，故最終係以870 萬元買賣系爭土地。兩造、 及訴外人魏滋棠依出資比例付款，即原告、及訴外人魏滋棠 各出資370 萬元，被告出資130 萬元。
㈤、系爭土地價金之交付方式為：由訴外人魏滋棠簽發支票支付 予出賣人鄭景和，再由原告、被告另給付訴外人魏滋棠金錢 。故被告辯稱：「伊出資之132 萬元（惟被告稱其出資132 萬元，係以系爭土地之原價金880 萬元之百分之15比例計算 而得，即880 萬元×15％＝132 萬元；然事實上系爭土地之 買賣價金為870 萬元，故被告實際出資應僅為130 萬元）， 係由兩造之父親幫伊墊付30萬元，其餘尾款102 萬元（實際
應為100 萬元）係匯予訴外人魏滋棠（或訴外人魏滋棠之太 太）」。
㈥、借名登記是礙因訴外人魏滋棠並無自耕農身分，而原告固有 自耕農身分，但李世榮代書告知系爭土地係坐落「南化區」 ，而原告戶籍是設在「永康區」，不能登記為系爭土地所有 權人，故兩造與訴外人魏滋棠乃就系爭土地合意暫借名登記 在被告名下。
㈦、被告辯稱兩造持有之買賣契約書不太一致，說明如下：①、第2 條手寫：「尾款於83.6.24 全數如數收訖。臺南市第三 信用合作社票號二一二二七三號日期83.6.27 鄭景和」部分 （見本院卷第25頁），應係出賣人鄭景和收受給付價金尾款 之支票後所加註者。
②、最左邊之「各次付款金額」及「兩造及訴外人魏滋棠各次付 款金額」則係原告於簽約及於91年間交付被告系爭不動產買 賣契約書後所加註者。
㈧、系爭不動產買賣契約書係於83年4 月27日簽立，買賣總價金 實為870 萬元，其價金給付計為200 萬元訂金、於83年4 月 28日兌領到期日83年4 月26日，支票號碼198441號，面額2, 125,000 元、及於83年6 月28日兌領到期日83年6 月27日， 支票號碼212273號，面額1,700,000 元之尾款，尚餘2,875, 000 元之票款兌領未明。今因距於83年4 月27日簽立系爭不 動產買賣契約書之時間已逾23年，出賣人（即證人鄭景和） 及發票人（即共同買受人即證人魏滋棠）均無法清楚記憶究 是以何支票兌領；又礙因系爭不動產買賣契約書之支票號碼 記載有誤；且所載「兌現日期」，又非係「兌現日期」，故 難以查出價金給付流向，但本件確為借名登記。況就被告的 陳述而言，被告只是不清楚原告的出資比例，並不否認兩造 有借名登記的事實。
㈨、否認被告所辯之時效抗辯。因系爭借名契約無約定期限，原 告以起訴狀繕本送達為終止借名登記契約之意思表示，所以 並沒有時效完成。且被告自己否認89年間原告曾為請求，被 告主張是91年才首次知悉原告有請求，故從91年起算，參以 本件是105 年起訴，可見並未超過15年時效等語。㈩、聲明：
①、被告應將坐落臺南市○○區○○段0000地號土地之應有部分 千分之425 ，辦理所有權移轉登記予原告。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯則略以：
㈠、原告所提原證1 不動產買賣契約書內容不完整，與原告事後 提供給被告的買賣契約書相比，少了最後一頁雙方當事人簽
名蓋章的這一頁，且其內容有所加添，拿一份內容有欠完備 的買賣契約書有何效力？
㈡、原告拿1 份被告沒有參與的契約書，也沒有被告親手簽名的 筆跡，況且這份契約書的承買人欄名上的承買人也只有被告 1 人，原告的身份是屬出賣代理人，並非是承買人。契約書 上也未記載原告有支付374 萬元的事實，所以原告有何權利 請求移轉部分土地？原告應先證明系爭買賣契約價金給付之 狀況。
㈢、土地所有權移轉登記關係被告的權利的損失，所以為求慎重 ，原告必須拿出契約書正本才能爭取權利，而且這份契約書 疑點重重。
㈣、原告自訂土地買賣契約，又沒有被告委任書狀，當初被告過 戶的證件及印章是交給原告丈夫張永欽，只授權土地過戶， 沒有委任任何人訂立買賣契約書。所以原告提出被告是委任 父親代理訂立系爭買賣契約，不是事實，請原告拿出被告委 任父親的委任書狀證據。
㈤、此買賣交易的土地價格偏高，比同年交易鄰近地號臺南市○ ○鄉○○段00○0 號土地、面積壹伍公畝壹陸平方公尺，交 易總價為130 萬元偏高。當時系爭土地公告地價250 元／平 方公尺。有同段88之2 地號買賣契約書影印本及系爭土地當 時公告地價土地謄本可證。
㈥、請出賣人鄭景和提出收款證明、原告提出付款證明。㈦、系爭買賣契約訂定於83年，已逾時效15年。㈧、在系爭買賣契約書中，原告是出賣代理人，不是承買人，不 是有權利義務關係的當事人，沒有任何權利義務。㈨、原告自訂系爭買賣契約依民法第71條違反強行規定之效力， 契約無效。原告自訂系爭買賣契約中土地交易價格880 萬元 ，但實際交易金額僅382 萬5,000 元，因為臺南第三信用合 作社回函有兌領支票號碼198441號，面額為2,125,000 元， 及支票號碼212273號，面額為1,700,000 元，合計為382 萬 5,000 元。並無兌領支票號碼33525 號及882748號。以上支 票號碼都是買賣契約中記載兌領支票，與實際兌領情形不同 。是否被告所不知道，原告及訴外人魏滋棠是出賣代理人， 與出賣人鄭景和通謀詐騙被告，難道不構成刑法背信、詐騙 、偽造文書之罪責嗎？被告保留求償、法律追訴權等語。㈩、聲明：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、本件原告主張兩造為親姊妹關係，原告於83年4 月27日購買
系爭土地千分之425 ，並以借名登記方式登記在被告名下（ 被告自己出資購買15％）；嗣經催促移轉登記千分之425 ， 被告均拒不辦理，兩造已無信任關係，原告爰以起訴狀繕本 送達被告，以終止兩造間之借名登記法律關係等語。被告否 認兩造間有借名登記關係，並抗辯：被告有出資，所以被告 購買的應該是土地全部範圍，原告提出的買賣契約書上被告 沒有親自簽名且所載價金太高云云。經查：
①、系爭土地是否為原告借名登記予被告名下？⑴、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，原告對於自己主 張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並 提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之 責，此為舉證責任分擔之原則；各當事人就其所主張有利於 己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相 對人欲否認其主張，即不得不更舉反證；原告於起訴原因已 有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以 空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不 利益之裁判（最高法院18年度上字第2855號、19年度上字第 2345號、18年度上字第1679號判例參照）。⑵、經查，證人即系爭土地出賣人鄭景和於105 年12月20日到庭 具結證述：「我認識兩造，因為兩造是姊妹，都要叫我叔叔 ，但不是親叔叔，我跟兩造的父親是同一輩，我們的曾祖父 是兄弟關係。系爭土地原本為我所有，我在83年間賣掉，賣 給了原告鄭素梅、被告鄭素真及訴外人魏滋棠3 人。簽約時 ，原告鄭素梅與訴外人魏滋棠有出席，但被告鄭素真沒有出 面，被告鄭素真是由『她的父親鄭明春』出席代理。系爭土 地賣880 萬元，後來因為有一部分土地坍塌，所以買方要求 減10萬元，故最後是支付870 萬元。買方3 人的出資情形都 寫在買賣契約書上，寫的很清楚，我現在不太記得了，買賣 契約書簽約後我沒有留執一份。本院卷第25頁不動產買賣契 約書第2 條手寫的部分是我親自簽名蓋手印，我確實有收到 上面記載的錢。至於第2 條手寫部分是何人書寫我不知道。 （被告問：你方才說價金有減10萬元，為何又說第2 條尾款 180 萬元有收到？）簽約時約定售價880 萬元，所以當時尾 款寫180 萬元，但後來因為颱風，土地坍塌一部分，雙方合 意減價10萬元，所以後來實際支付尾款是170 萬元，我收到 的尾款也是170 萬元。（被告問：你剛說是我父親鄭明春代 理我簽約，那你當時有看到委任狀嗎？）買賣系爭土地就是 鄭明春介紹的，鄭明春說被告叫他代理。如果鄭明春根本沒 有代理權，為何這段時間以來系爭土地登記為被告的名字，
被告卻一直沒有異議！（法官問：當初買受人有無提到購買 系爭土地後如何登記？）當時代書說原告的戶籍在永康，買 的土地不能隔3 個鄉鎮，而鄭明春說被告的戶口就在這裡， 可以登記為被告的名字。簽約當時買受人就有提到，雖然買 受人為3 人，但要登記為被告1 人的名字。除了買賣簽約書 有寫的部分之外，對於買受人3 人分別如何出資、如何持分 ，我都不知情。我就是收到買賣價金870 萬元這樣而已。（ 被告問：（庭呈系爭土地之鄰地88-2地號的買賣契約書影本 經核與原本相符，原本閱後發還被告）我父親鄭明春當時賣 這塊土地只花130 萬元，系爭土地怎麼可能貴到要870 萬元 ？）因為88-2地號土地面積只有0.15公畝，那麼小塊，我賣 的系爭土地88-3地號土地約2 分多，被告只出132 萬元不可 能買下系爭土地的全部，系爭土地我當時是要賣900 萬元， 我是看在鄭明春算我的哥哥，我才折價20萬元，後來原告還 以颱風土崩又折了10萬元。」等語明確在卷（見本院卷第60 、61頁）；核與證人魏滋棠於同日到庭具結證述：「我跟兩 造沒有親屬關係，我跟兩造是朋友關係。我有購買系爭土地 ，我是向證人鄭景和購買的，與原告及被告一起購買，當時 是我交錢給證人鄭景和，代書也在場，原告也在場，鄭明春 也在場，簽約當時我是拿2 張支票給證人鄭景和，一張200 萬元，一張500 萬元，至於尾款170 萬元的支票則是在83年 6 月24日才交付給證人鄭景和，票期押83年6 月27日。簽約 當時契約書正本有3 份，原告、我各有1 份正本，另1 份應 該是留在代書那邊（庭呈系爭契約書正本，影印後附卷，影 本1 份交被告收受，正本發還證人），因為被告是登記名義 人，所以不需要再拿契約書正本。當時原告住在永康，原告 跟被告2 人都有自耕農身分，但代書說原告鄭素梅戶籍在永 康，不可能回南化耕作，可能不能登記，所以要登記給被告 ，因為被告的戶籍就設在南化，鄭明春當時就同意了。（原 告訴代問：你說870 萬元是你開票，則3 人如何出資？）按 比例，原告付370 萬元，我也付款370 萬元，被告出資130 萬元，持分就照出資比例來算，我和原告是百分之42.5，被 告是百分之15（庭呈出資表，附卷）。（原告訴代問：被告 的130 萬元如何給付？）不記得了。（被告問：我是出資13 2 萬元，如以130 萬元除以870 萬元，比例是14.94 ％，為 何你說是15％？）因為一開始合約書內容是寫880 萬元，所 以持分百分之15是132 萬元，後來因為土地崩塌後減10萬元 ，所以被告的出資額就調整為130 萬元，我收被告的付款也 是130 萬元，不是132 萬元。（被告問：為何簽買賣契約書 時，原告都在，原告會寫是出賣代理人？）因為合約書的格
式都是這樣，所以依序一直寫下去。如果不是這樣，為何我 會簽在住址欄。（被告問：簽約時鄭明春有無出具我給的委 託書？）沒有。（被告問：證人可否提出支票兌領資料？） 我當時是使用第三信用合作社的甲存支票帳戶付款，我只有 開3 張支票，但如果照代書所寫的契約書，我應該是開4 張 支票。」等語一致（見本院卷第62至64頁）；復與證人即買 賣系爭土地之代書李世榮到庭具結證述：「我目前仍從事代 書工作。系爭土地由我辦理相關買賣及契約登記。系爭買賣 的賣方是證人鄭景和，買方是原告、證人魏滋棠及被告，被 告由鄭明春代理。（原告訴代問：為何3 人購買，卻要登記 被告1 人的名字？）因為83年農發條例未修正前，農地除了 繼承外，不能登記為共有，所以鄭明春就說要登記為被告的 名字。至於原告有無自耕農身分我不了解，我也不清楚原告 的戶籍在哪裡。本院卷第25頁買賣契約書是我寫的，第2 條 手寫的部分不分大、小字都是我寫的。（原告訴代問：為何 原告部分寫出賣代理人？）當初是我疏忽，沒有把出賣代理 人這幾個字劃掉，出賣人確實只有證人鄭景和1 人，買受人 確實是原告、證人魏滋棠及被告3 人，否則在其他約定事項 部分，我不會寫他們3 人的持分。（被告問：尾款的字跡是 何時寫上去的？）上面有押日期，就是契約書寫的日期。（ 被告問：持分特約的部分是誰跟你說要這樣寫？）是在場的 原告及魏滋棠說的，鄭明春也有說要這樣寫的。（被告問： 鄭明春有無提出我的委任狀？）沒有。」等語亦相符（見本 院卷第63至65頁）。
⑶、本院審酌上揭證人鄭景和與兩造同為叔姪關係，親疏一致， 並無須特別偏袒何方之動機及利害關係；而證人即代書林世 榮為代書身份，立場應屬中立；且互核渠證人3 人證述內容 大致相符，復與卷附不動產買賣契約書記載內容一致（見本 院卷第25頁），自堪採取。從而，原告主張其與訴外人魏滋 棠於83年4 月27日各購買系爭土地千分之425 ，被告則購買 15％，總價金經減價後為870 萬元，三人之出資額與比例相 符，並以借名登記契約關係登記在被告名下乙節，即堪認真 實。
⑷、被告固辯稱其出資130 萬元，係購買系爭土地之權利範圍全 部云云，然查，觀之被告所提系爭土地之鄰地88-2地號土地 之不動產買賣契約書（見本院卷第72頁）其上記載鄰地88-2 地號土地面積為「0.15公畝」（1 公畝等於100 平方公尺） ，買賣價金130 萬元；較之系爭土地（88-3地號土地）面積 為「2582平方公尺」（見新調卷第11頁土地登記謄本），相 差約172 倍，衡諸常情事理，面積大小自與價金高低直接相
關，故被告以此質疑鄰地僅需價金130 萬元，系爭土地要價 870 萬元不合理云云，顯與邏輯經驗法則不符，難認有理。⑸、雖被告質疑兩造持有之契約書有加註兩處不同，質疑契約書 之真正云云，但觀之被告所辯不同處乃第2 條多手寫文字： 「尾款於83.6.24 全數如數收訖。臺南市第三信用合作社票 號二一二二七三號日期83.6.27 鄭景和」（見本院卷第25頁 ），此部分證人鄭景和業已證述係其收受給付價金尾款之支 票後所加註者；另為同頁最左邊之手寫文字，然查此部分乃 有關承買人3 人各次付款金額之記載，與契約效力無關，且 除此之外，其餘打字及手寫部分，兩造所持契約書內容均一 致，是尚難以此即謂系爭不動產買賣契約書非真正。⑹、另被告辯稱：簽訂買賣契約書沒有被告委任父親鄭明春代理 之委任狀乙節，然查，如若被告否認鄭明春係有權代理其購 買系爭土地，則被告即無登記為所有權人之法律依據。況查 ，被告自83年6 月16日起迄今，均登記為系爭土地之所有權 人，如若其父鄭明春係無權代理，則何以被告默不作聲長達 約23年，由此，顯見被告所辯與情理相違悖，顯不足採。⑺、基上，被告上開辯稱其有支付買賣價金（130 萬元或132 萬 元）而取得系爭土地全部範圍云云，要無可採。原告主張系 爭土地應有部分千分之425 係原告借名登記予被告所有，故 兩造間就系爭土地應有部分千分之425 存有借名登記關係， 堪予認定。
②、原告請求被告辦理所有權移轉登記（千分之425 ）為原告所 有是否有理？
⑴、按稱「借名登記」者，乃謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該 財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之 信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強 制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效 力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上 字第990 號、第76號判決意旨參照）。另依民法第549 條第 1 項及同法第541 條分別規定：「當事人之任何一方，得隨 時終止委任契約」、「受任人因處理委任事務，所收取之金 錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義， 為委任人取得之權利，應移轉於委任人」；又按系爭土地登 記為被上訴人所有，如係被上訴人受上訴人之委任，以自己 名義為委任人取得權利，依法受任人即被上訴人自有將所取 得之土地權利，返還於委任人即上訴人之義務（最高法院44 年度台上字第262 號判例參照）。是借名登記關係之任何一 方，皆得隨時終止借名登記契約；借名關係終止後，出名者
即應將為借名者取得之系爭物移轉於借名者。又「無法律上 之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法 律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179 條亦 定有明文。
⑵、查兩造間就系爭土地（千分之425 部分）既成立借名登記關 係，已如前述，而原告復以起訴狀繕本之送達向被告為終止 契約之意思表示，則兩造間就系爭土地之借名登記關係即已 終止。揆諸前揭說明及法條規定，系爭土地借名登記契約既 得隨時終止，被告所為時效之抗辯即屬無據，則被告就系爭 土地應有部分千分之425 自屬無法律上之原因而受有利益， 故原告請求被告應將系爭土地之千分之425 範圍辦理所有權 移轉登記為原告所有，即屬有據。
四、綜上所述，原告主張與被告間就系爭土地有成立借名登記關 係，為可採，而該借名登記關係業經原告終止，終止後被告 就系爭土地應有部分千分之425 部分仍登記有所有權，自屬 無法律上之原因而受有利益。從而，原告依民法第179 條之 規定，請求被告應將系爭土地千分之425 辦理所有權登記移 轉予原告，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論列，併此敘明。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟費 用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項及第78 條分別定有明文。經核原告之請求為有理由，本件訴訟費用 經裁定原告准予訴訟救助，僅暫勿繳納。就此項訴訟費用額 ，應由被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 24 日
民事第一庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 24 日
書記官 陳雅慧