臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第1333號
原 告 劉子菱即全球不動產企業社
訴訟代理人 歐明東
徐建光律師
複 代理人 陳琪苗律師
原 告 謝月津
訴訟代理人 陳順發
被 告 蔡佳臻
訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國106 年10月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告劉子菱即全球不動產企業社新臺幣參拾參萬柒仟參佰壹拾捌元、給付原告謝月津新臺幣壹拾萬元，及均自民國一０五年八月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告劉子菱即全球不動產企業社其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣陸仟貳佰捌拾元，由被告負擔新臺幣肆仟柒佰肆拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，各得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬柒仟參佰壹拾捌元為原告劉子菱即全球不動產企業社、以新臺幣壹拾萬元為原告謝月津預供擔保，各得免為假執行。原告劉子菱即全球不動產企業社其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告（即賣方）與原告劉子菱即全球不動 產企業社（獨資，下稱劉子菱）於民國105 年4 月8 日簽立 不動產一般委託銷售契約書（下稱賣方委託銷售契約），委 託劉子菱銷售被告所有門牌號碼臺南市○○區○○○路○段 000 巷00號房地（下稱被告之房地），委託期間自105 年4 月8 日起至同年7 月31日止，原訂委託銷售價格新臺幣（下 同）1,380 萬元，被告於簽約日變更為實拿1,200 萬元，嗣 於同年5 月24日再變更為「實拿1,150 萬元」。㈡原告謝月 津（即買方，下稱謝月津）則與劉子菱於105 年5 月19日簽 訂不動產買賣意願書（下稱買方委託承買契約），委託劉子 菱仲介購買被告之房地，委託期間自105 年5 月19日起，延 長至同年7 月31日止。謝月津原出價1,050 萬元，期間經劉 子菱之仲介人員陳順發居間斡旋洽談，陸續加價至1,08 0萬 元及1,150 萬元，嗣於同年7 月19日再加價至1,188 萬元， 並支付10萬元斡旋金。至此，謝月津之出價與被告之出售條
件，差額為38萬元，扣除賣方應負擔之土地增值稅額，已達 可讓被告實拿1,150 萬元之委託價格。惟經劉子菱通知被告 出面與謝月津簽約，並以105 年7 月26日函催限期出面簽訂 不動產買賣契約書，然其置之不理，致無法完成買賣契約。 ㈢依賣方委託銷售契約第9 條第1 、2 款約定，被告同意劉 子菱為買賣雙方之代理人，買方出價已達委託價格，買賣契 約視為有效成立，被告同意授權劉子菱無須再行通知即得全 權代理收受保管定金、通知買方成交，並允諾於受通知後5 日內出面簽訂不動產買賣契約書，如因可歸責於被告之事由 ，致無法完成契約者，被告同意加倍返還買方已付之定金， 並依第5 條約定之服務報酬給付劉子菱做為違約金。另依買 方委託承買契約第6 條，亦約定若賣方反悔不賣，致無法簽 訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金。故謝月津 之出價，既已達被告委託價格，則其拒絕簽訂買賣契約，自 有可歸責之事由，是依前揭契約，劉子菱得按實際成交價（ 即謝月津之出價1,188 萬元）之百分之4 即47萬5,200 元， 請求被告給付伊同額違約金；另謝月津亦得請求被告加倍返 還定金，並扣除已退還之定金10萬元後，請求被告應再給付 伊10萬元等旨。並聲明：⒈被告應給付原告劉子菱47萬5,20 0 元、給付原告謝月津10萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。⒉均願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊與原告劉子菱簽約當時，已向劉子菱之仲介 人員陳順發表明有第三人意願承購，因陳順發表示雙方係簽 立一般委託契約，伊得隨時終止契約，無須等待期滿等語， 伊始與其簽約。而伊已於105 年6 月間透過訴外人林國銘轉 知陳順發終止契約，亦自行向其表示終止之意，然其置之不 理，逕自繼續向買方洽談，並收取斡旋金，惟伊之委託契約 既已於105 年6 月間終止，原告劉子菱自不得再依此向伊請 求。㈡又伊於105 年5 月24日變更委託銷售條件為「實拿1, 150 萬元，不付任何增值稅或其他規費」，然買方謝月津之 出價1,188 萬元，扣除土地增值稅、印花稅、契稅及代書費 、仲介服務費等費用後，餘額並未達到伊可「實拿1,150 萬 元」之出售條件，故買賣契約並未成立，伊未與買方簽約， 自無可歸責。㈢再買方委託承買契約，為原告二人間之委任 契約，依債之相對性，被告不受其拘束，原告謝月津不得依 該契約向伊請求。另買方委託承買契約第6 條違約處罰約定 ，係以買賣契約成立為條件，伊並未接受謝月津之承購條件 ，買賣契約並未成立，謝月津依該約定請求伊賠償10萬元， 亦屬無據等旨。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決
，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告委託原告劉子菱銷售其所有房地，雙方簽立下列契約書 ：
⒈105 年4 月8 日不動產一般委託銷售契約書（即賣方委託銷 售契約），委託銷售價格1,380 萬元，委託期間自105 年4 月8 日起至105 年7 月31日止。其中第9 條第1 、2 款記載 ：「⑴甲方（即被告）同意乙方（即原告劉子菱）得為買賣 雙方之代理人。⑵若買方同意本契約出售條件及出價已達委 託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意授權乙方無須再 行通知即得全權代理收受並保管定金（甲方簽章：蔡佳臻) 、通知買方成交。甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約 定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時， 於簽約時將定金交付甲方，該定金即轉為買賣價款之一部份 。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成契約者，甲方應加 倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付 乙方做為違約金。」（本院卷第11-13 頁) ⒉105 年4 月8 日契約變更附表，第4 點記載：「屋主實拿1, 200 萬元整。」（同卷第14頁)
⒊105 年5 月24日契約變更附表，第4 點記載：「屋主實拿1, 150 萬元整；不付任何增值稅或其它規費。」（同卷第15頁 )
㈡原告謝月津委託原告劉子菱斡旋承購被告之房地，雙方於10 5 年5 月19日簽立不動產買賣意願書（即買方委託承買契約 ），原斡旋有效期間至同月30日，陸續延長至同年7 月31日 。謝月津原同意承購總價為1,050 萬元，於同月24日加價至 1,080 萬元，於同月30日加價至1,150 萬元，再於同年7 月 19日加價至1,188 萬元，並支付斡旋金10萬元予劉子菱。（ 同卷第16-18 頁)
㈢原告劉子菱於105 年7 月26日函催被告出面與買方簽訂不動 產買賣契約書，被告逾期未出面訂約。（同卷第19-20 頁）四、兩造爭執事項：
㈠原告劉子菱與被告間之委託銷售契約，是否於105 年6 月間 終止？
㈡原告謝月津同意承購總價1,188 萬元，是否已達被告「實拿 1,150 萬元」之出售條件？
㈢原告劉子菱請求被告給付違約金47萬5,200 元，有無理由？ 是否過高？
㈣原告謝月津請求被告給付違約金10萬元，有無理由？是否過 高？
五、得心證之理由：
㈠原告劉子菱與被告間之委託銷售契約，並未於105 年6 月間 終止：
⒈依兩造不爭執事項㈠之書證，可知被告與原告劉子菱簽立之 賣方委託銷售契約第12條，已載明委託銷售期間至105 年7 月31日止，依同條後段「未記載委託銷售期間者，委託人得 隨時以書面終止」之反面解釋，被告應不得隨時終止契約， 洵甚明確。
⒉被告抗辯：原告劉子菱之代理人陳順發於簽約時表明伊得隨 時終止契約，故伊已於105 年6 月間終止之事，為原告及陳 順發所否認，其雖舉證人林國銘於本院審理結證：伊與蔡佳 臻是很久的朋友，知道她要賣房子，伊建議她要訂隨時可終 止的契約，伊認識陳順發，故介紹給她。伊有交代雙方要簽 隨時可以終止的契約。就伊的認知，契約有專任跟一般，專 任簽一次期間要三個月，沒有賣出才能再委託其他仲介，一 般就是雙方可以隨時終止契約。事後有聽蔡佳臻提過已經與 陳順發終止委託契約等語（見本院卷第72-73 頁）。然證人 於兩造簽約時並未在場，無從證明被告所稱陳順發同意其得 隨時終止契約之情詞為真，且與其等簽立之契約內容不符， 尚難採為有利被告之認定。再者，專任與一般委託銷售契約 之主要差別，乃在於委託人授權受任人之權限範圍，前者受 任人取得專任銷售權，具有排他性，委託人不得自行或另委 託第三人銷售；後者則不具排他性，委託人仍得自行或委託 第三人銷售，兩者之差異與委託期間之有無，並無必然關聯 。明定委託期間之一般委託銷售契約，於委託期間內，除標 的物經委託人自行或另委託第三人售出，契約發生當然終止 效果外，應於委託期間屆滿始行終止，委託人不得任意單方 終止。本件被告與原告劉子菱所簽立者，固屬一般委託銷售 契約，惟契約既已載明委託銷售期間至105 年7 月31日為止 ，復無被告得隨時終止契約之記載，故除標的物經被告自行 或另委託第三人售出，契約當然終止外，自不得單方終止契 約。而本件委託銷售之房地，尚未經被告出售，迭據其自承 在卷（見本院卷第48頁背面），是被告陳稱於105 年6 月向 陳順發終止契約之事，縱屬為真，亦不發生終止契約之效力 ，其此部分抗辯，尚無可採。
⒊從而，原告劉子菱與被告間之委託銷售契約，並未於105 年 6 月間終止，首堪認定。
㈡原告謝月津同意承購總價1,188 萬元，應已達被告可「實拿 1,150 萬元」之出售條件：
⒈依兩造不爭執事項㈠、㈡之書證，被告委託原告劉子菱銷售
其房地之出售條件，於同年5 月24日變更為「實拿1,150 萬 元；不付任何增值稅或其它規費」；原告謝月津委託原告劉 子菱向被告承購之出價總額，於同年7 月19日加價至1,18 8 萬元等事實，均堪認定。
⒉次依被告與原告劉子菱簽立之賣方委託銷售契約第10條第7 款約定：「買賣成交時，依法或交易習慣應由甲方（即賣方 ）負擔之土地增值稅及其他相關稅費，均由甲方負責繳納」 （本院卷第12頁）；參以原告謝月津與劉子菱簽立之買方委 託承買契約第5 條第1 款約定：「契稅、地政規費、印花稅 、貨款費用、火險費及地政士執行業務費由買方負擔」（本 院卷第18頁），可知買賣成立時，應由賣方被告負擔之稅費 ，僅有土地增值稅款，其餘稅費則均由買方負擔，亦堪認定 。
⒊再查，被告房地於105 年7 月買賣移轉時，應適用一般土地 稅率，應徵土地增值稅額為280,282 元，復有臺南市政府財 政稅務局臺南分局106 年8 月30日函附之土地增值稅試算表 可稽（本院卷第300-304 頁及第313 頁），互核可證原告仲 介人員陳順發居間斡旋期間向被告陳報「增值稅要280,282 元」之訊息（見本院卷第150 頁陳順發與被告Line簡訊內容 ），洵屬正確。故以原告謝月津出價金額1,188 萬元，扣除 土地增值稅額280,282 元後，尚有餘款1,159 萬9,718 元， 確逾1,150 萬元之事實，已徵明確。雖被告簽立之賣方委託 銷售契約第5 條約定買賣成交時，原告劉子菱得向被告收取 實際成交價百分之4 之服務報酬，但其代理人陳順發已向被 告表明可調整仲介費，亦有雙方通訊內容可證（見本院卷第 148 頁陳順發與被告Line簡訊內容）；且其為促成買賣成交 ，自行調整吸收服務報酬不足部分，對被告之權益亦無影響 。堪認原告劉子菱陳稱謝月津之出價1,188 萬元，扣除土地 增值稅額後，已達可讓被告實拿1,150 萬元之條件，應為可 採，被告抗辯未達伊之出售條件，亦無可取。
㈢原告劉子菱得請求被告給付之違約金，應為23萬7,600 元； 原告謝月津請求被告給付違約金10萬元，應有理由： ⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。承前所述 ，依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，被告與原告劉子菱簽立之 賣方委託銷售契約第9 條第1 、2 款，既約定由劉子菱擔任 買賣雙方之代理人，被告並同意於買方出價已達委託價格， 買賣契約視為有效成立，授權劉子菱無須再行通知即得全權 代理其收受保管定金，並允諾於受通知後5 日內出面簽訂不 動產買賣契約書，如因可歸責於被告之事由，致無法完成契
約者，被告同意加倍返還買方已付之定金，並依第5 條約定 之服務報酬給付劉子菱做為違約金等情，則原告劉子菱於買 方謝月津出價至1,188 萬元，已達被告之委託價格，買賣契 約有效成立，本於被告之授權代理收受買方定金10萬元，自 對被告發生效力。
⒉又原告劉子菱於謝月津出價至1,188 萬元時，通知被告成交 ，並於105 年7 月26日函催出面簽訂不動產買賣契約書，被 告逾期未出面訂約之情，復為兩造不爭之事實（見兩造不爭 執事項㈢），致無法完成買賣契約，自可歸責於被告之事由 ，應堪認定。是原告二人依據上開約定，各請求被告給付違 約金及加倍返還定金，即屬有據。
⒊惟按違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時 ，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定 之違約金額若干為衡量之標準（最高法院79年台上字第1915 號、51年台上字第19號判例及88年台上字第337 號裁判要旨 參照）。審酌本件被告如依原告謝月津之出價1,188 萬元履 約，扣除其應實拿1,150 萬元及負擔土地增值稅額28萬282 元後，僅餘9 萬9,718 元，可供支付服務報酬，故原告劉子 菱自行吸收不足之部分，得向被告請求之服務報酬，應不超 過此數額。然於被告未履約之情形下，依賣方委託銷售契約 第5 條之服務報酬，被告仍應負擔成交價1,188 萬元之百分 之4 之違約金即47萬5,200 元，顯不合理，且屬過高。又一 般交易常情，不動產仲介服務報酬係由買賣雙方平均分攤， 故原告因仲介買賣成交，本得另向買方請求成交價百分之2 之服務報酬，亦即23萬7,600 元之部分（即47萬5,200 元之 半數），因被告未履行簽約，致其不得向買方請求，亦受有 損失。參酌原告劉子菱居間斡旋期間所支出之勞力、時間、 成本等一切情況，認其得向被告請求之違約金，應以本件買 賣完成可得請求之服務報酬，亦即33萬7,318 元為上限（即 賣方99,718元＋買方237,600 元＝337,318 元），即為相當 ，故酌減至此數額。
⒋至原告謝月津依賣方委託銷售契約第9 條第2 款，請求被告 加倍返還已付之定金，並扣除已退還定金10萬元後，請求被 告再給付10萬元，洵屬有據，亦無過當，應予准許。六、綜上所述，原告依據被告簽立之賣方委託銷售契約，請求被 告給付原告劉子菱33萬7,318 元、給付原告謝月津10萬元， 及均自起訴狀繕本送達之翌日即105 年8 月16日起至清償日 止，按法定年利率百分之5 計算之遲延利息，為由理由，應
予准許；至原告劉子菱逾上開範圍之請求，則無理由，應予 駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出 之證據資料，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不再 一一論述，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核原告 勝訴部分之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第１ 項5 款規定，依職權宣告假執行，並酌定被告應供擔保金額 ；至原告劉子菱敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而 失所附麗，應併予駁回。
九、本件第一審訴訟費用額為6,280 元（即裁判費），依兩造勝 敗比例，應由被告負擔4,740元，餘由原告負擔。十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1 項、第389 條第１項第5 項、 第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
書記官 張豐榮