確認區分所有權人會議決議無效
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,105年度,935號
TPDV,105,訴,935,20171124,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第935號
原　　　告
即反訴被告　財團法人中興工程顧問社
法定代理人　曾參寶
訴訟代理人　林明正律師
複　代理人　陳奕霖律師
被　　　告
即反訴原告　逸安大廈管理委員會
法定代理人　陳旭光
訴訟代理人　江榮祥律師
參　加　人　收多易股份有限公司
法定代理人　陶金銘
訴訟代理人　楊家興
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於
民國106年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認臺北市逸安大廈管理委員會第三十七屆臨時區分所有權人（第二次）會議討論事項第二點訂定本大廈地下室倉儲業之公共基金（即管理費）之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
反訴被告應將裝置於逸安大廈地下層共用部份天花板如附圖所示A 部分面積23.96平方公尺之灰色排風管，及B部分面積4.38平方公尺之灰色排風管拆除。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，此觀民事訴訟法第259條、第260條第1 項自明 。而所謂「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間， 或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密 切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律 關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律 關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發 生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律 關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連 關係。本件原告財團法人中興工程顧問社（下稱中興顧問社 ）起訴先位請求確認臺北市逸安大廈管理委員會第37屆臨時 區分所有權人（第2次）會議討論事項第2點訂定本大廈地下



室倉儲業之公共基金（即管理費）之決議（下稱系爭決議） 無效，備位請求撤銷逸安大廈規約第10條第3項第3款之約定 ，惟逸安大廈管理委員會（下稱逸安大廈管委會）則以中興 顧問社將其所有門牌號碼臺北市○○區○○路00巷0○0號 1 樓及逸仙路26巷1、7、19號地下室（下合稱系爭房屋）出租 予參加人經營倉儲業，因將未經逸安大廈管委會同意或區分 所有權人決議於逸安大廈地下層共用部分所增設如臺北市政 府地政局土地開發總隊（下稱開發總隊）民國106年7月25日 鑑定圖（下稱附圖）A、B所示之排風風管提供予參加人使用 等因素，致影響該大廈住戶之生活環境，方以系爭決議調高 管理費收費基準為其防禦方法，並就其前開所稱未經逸安大 廈管委會同意或區分所有權人決議所增設之排風風管，依民 法第767條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定， 請求排除中興顧問社就此對逸安大廈地下室共用部分之侵害 而提起反訴，是本件反訴標的與本訴防禦方法間，在法律上 或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，揆諸前揭 說明，逸安大廈管委會提起反訴，於法核無不合，應予准許 。
二、次按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分 所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執 行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事 務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體 法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義 為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非 法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定 之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管 理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上 當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相 關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第 9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第 1 項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享 受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭 有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所 有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分 所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義 務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同 條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有 權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並 實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之 不必要耗費（最高法院98年度台上字第790 號判決要旨可資



參照）。查中興顧問社係對於由逸安大廈區分所有權人會議 所作成之系爭決議爭執其效力，而逸安大廈管委會依公寓大 廈管理條例第10條第2 項之規定，亦有就該大廈共用部分進 行修繕、管理、維護之職責，依上揭說明，中興顧問社自得 以逸安大廈管委會請求確認系爭決議無效之被告，逸安大廈 管委會亦得本於其依公寓大廈管理條例第10條第2 項所得行 使之職權，為該大廈全體區分所有權人為物上請求權之行使 ，亦予說明。
三、又按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定 代理人承受其訴訟以前當然停止，第170 條所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受訴訟，民事訴訟法第170 條 、第175 條有明文規定。查中興顧問社之法定代理人原為施 顏祥，嗣於訴訟進行中變更為曾參寶，並經曾參寶具狀聲明 承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、法人登記證書各1 份在 卷可憑（見本院卷第172至173頁）；逸安大廈管理委員會之 法定代理人原為張瑋育，嗣於訴訟進行中先後變更為林子偉 、陳旭光，並經林子偉、陳旭光具狀聲明承受訴訟，有民事 聲明承受訴訟狀、民事聲明承受訴訟暨反訴變更聲明狀各 1 份、臺北市政府都市發展局備查函2 份存卷可參（見本院卷 第127、131、207至209、211 頁），經核於法均無不合，皆 應准許。
四、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴 之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可 認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼 續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後 請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決 ，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法 院95年度台抗字第713號、99年度台抗字第818號、100 年度 台抗字第187 號裁定意旨可資參照）。本件中興顧問社起訴 時其先位聲明原為：請求確認臺北市逸安大廈管理委員會第 37屆臨時區分所有權人（第2 次）會議決議無效（見本院卷 第2頁），嗣於106年10月26日當庭變更該項訴之聲明為：確 認系爭決議無效（見本院卷第216 頁）；另逸安大廈管委會 於提起反訴時原聲明：中興顧問社應將裝置於逸安大廈地下 層共有部分天花板之通風管線及消防管線部分拆除，並回復 原狀等語（見本院卷第61頁），經本院囑託開發總隊測得如 附圖A、B所示排風風管占有逸安大廈地下層共用部分天花板



之面積後，於106 年10月26日當庭最終變更其聲明為：中興 顧問社應將裝置於逸安大廈地下層共用部份天花板如附圖所 示A部分面積23.96平方公尺之灰色排風管，及B部分面積4.3 8 平方公尺之灰色排風管拆除（見本院卷第207、217頁）。 經核中興顧問社前揭於本訴部分所為聲明之變更，係屬減縮 應受判決事項之聲明，另逸安大廈管委會所為反訴聲明之更 易，與原反訴之請求均係基於同一基礎事實，在證據資料之 利用上具有一體性，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程 序審理，藉以一次解決本件之紛爭，從而，中興顧問社、逸 安大廈管委會所為前開訴之變更自均屬合法，應予准許，亦 予說明。
五、另按依民事訴訟法第58條第1項規定，就兩造之訴訟有法律 上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中， 得為參加。而所謂有法律上利害關係，係指依法受兩造判決 效力之所及，或兩造判決效力雖不及之，然將因當事人之勝 敗，依該判決之內容直接或間接受有不利益，或免受不利益 者而言。查參加人向中興顧問社承租系爭房屋以經營小型倉 儲業，於其承租系爭房屋期間負有代中興顧問社向逸安大廈 管委會給付管理費之義務，業為兩造所無異議（見本院卷第 70頁、第101 頁背面），參加人自將因中興顧問社本件訴訟 敗訴而有依系爭決議及新規約約定負擔調漲後管理費給付責 任之危險，故其就本件自有法律上之利害關係，其於105年6 月3 日為輔助中興顧問社而具狀聲明參加本件訴訟，並無不 合，應予准許。
貳、實體方面：
一、中興顧問社起訴主張：中興顧問社為逸安大廈內系爭房屋之 區分所有權人，自103年11月1日起將系爭房屋出租予參加人 經營小型倉儲業（即自助倉儲業），租期至113 年12月31日 止。依逸安大廈規約修正前第10條之規定（下稱原規約約定 ），公司與一般商號之住戶，其管理費之收取為一般住戶之 1.5倍，逸安大廈卻於104年10月13日臨時區分所有權人會議 中，決議通過「另決議大廈規約內增加地下室倉儲業管理費 為一般住戶之4 倍，由下個月開始實施」（即系爭決議）， 並於逸安大廈規約第10條第3項第3款增訂「本大廈地下室倉 儲業管理費為一般住戶之4倍，由104年11月開始實施。管理 費以權狀內坪數確定。」（下稱新規約約定）。中興顧問社 雖不反對就不同之房屋使用方式採取不同之管理費收取標準 ，但原規約約定所定之1.5 倍，實屬已足，系爭決議之內容 ，係在毫無任何合理事實依據及實際估算之情況下，逕將地 下室倉儲業之管理費更改為一般住戶之4 倍，實已與公寓大



廈管理條例第10條第2 項所宣示「按應有部分比例分擔」之 原則大相逕庭，亦違反誠信原則，應類推適用民法第56條第 2 項之規定認定系爭決議為無效。若認系爭決議並非無效， 因新規約約定有前述顯失公平之情事，新規約約定亦應依民 法第799條之1第3 項之規定予以撤銷之。再系爭決議係僅針 對中興顧問社所為極不公平之差別待遇，致使中興顧問社之 財產權有遭侵害之危險，中興顧問社自有提起確認訴訟以除 去此項危險之確認利益，為此爰提起本件訴訟，先位請求確 認系爭決議無效，備位請求撤銷新規約約定。又就反訴部分 ，則以：如附圖A、B所示之排風風管係中興顧問社向前手購 入系爭房屋時即已存在，並非中興顧問社所新增，且該等排 風風管存在時日已久，未見逸安大廈管委會有何意見，足認 逸安大廈管委會在前手設置時應已同意該等排風風管之裝設 ，自非無權占有逸安大廈地下層共用部分，逸安大廈請求中 興顧問社拆除前開排風風管，自屬無據等語，資為抗辯。中 興顧問社就本訴部分先位聲明：確認系爭決議無效，備位聲 明：請求撤銷新規約約定。
二、逸安大廈管委會則以：公寓大廈管理條例第10條第2 項就公 寓大廈共用部分之修繕、管理、維護固係採取「由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔」為原則，但亦允許區分 所有權人會議或規約另為規定，而逸安大廈為一商場與住宅 混合之大廈，其規約按住家、辦公室、店鋪、餐飲業、倉儲 業而採取不同之管理費收費標準，本應為法之所許。逸安大 廈坐落於都市計畫「臺北市國父紀念館周圍特定專用區」內 之第四之一種住宅區土地上，不應允許倉儲業使用，然中興 顧問社卻將系爭房屋出租予收多易公司經營「收多易迷你倉 庫」，顯已違反都市計畫土地使用分區管制規定；再參加人 經營倉儲業，雖有獨立出入門戶及通道、專用電梯，惟仍因 有相關公司設施使用及管理維護上之共通（如保全、消防、 污水處理、化糞池、公共水電等）而增加管理維護上之負擔 ，尤其「收多易迷你倉庫」係全天24小時營運，隨時有人員 及車輛進出，服務人數眾多，不僅影響一般住戶居住安寧及 品質，亦使逸安大廈管委會勢將加派人力巡邏監控以維護安 全管理，且參加人之貨車時常於僅4 公尺寬之逸仙路26巷紅 線禁止停車處駐裝卸貨，致交通紊亂，險象環生，復未經逸 安大廈管委會同意或區分所有權人會議決議，擅自使用中興 顧問社加裝如附圖A、B所示排風風管通過逸安大廈地下層之 共有部分，製造噪音，造成住戶不便，更無法管理收放之貨 物，對住戶造成壓力，系爭決議基於前述「收多易迷你倉庫 」對逸安大廈住戶造成之生活環境不良影響，為維護住戶全



體共同權益，考量「收多易迷你倉庫」之行業較不單純、營 業時間較長、進出人數較多等因素，採取不同收費標準，應 有其必要性，而調漲之幅度，則係衡酌「收多易迷你倉庫」 之24小時營運時間為一般公司正常上班時間之3 倍，乃為一 般住戶管理費4 倍之差別待遇，應屬公平適當，並無中興顧 問社所指違反誠信原則而應屬無效之情事存在，另新規約約 定亦無顯失公平之狀況，故中興顧問社先位請求確認系爭決 議無效，備位請求撤銷新規約約定，均無理由等語，資為抗 辯。並提起反訴，主張：中興顧問社未經逸安大廈管委會同 意或區分所有權人會議決議，擅自於逸安大廈地下層共用部 分加裝如附圖A、B所示之排風風管以供參加人控制「收多易 迷你倉庫」溫度、濕度之用，已屬無權占有逸安大廈地下層 共用部分，為此依民法第767條第1項、公寓大廈管理條例第 10條第2 項之規定，請求排除中興顧問社就此對逸安大廈地 下室共用部分之侵害等語。並就本訴部分答辯聲明：原告之 訴駁回。反訴部分則聲明：中興顧問社應將裝置於逸安大廈 地下層共用部份天花板如附圖所示A部分面積23.96平方公尺 之灰色排風管，及B 部分面積4.38平方公尺之灰色排風管拆 除。
三、參加人為輔助中興顧問社一方，陳述意見略以：「收多易迷 你倉庫」跟逸安大廈公設間只有1 個逃生門在使用，這是基 於大樓公安，其他部分都被倉儲蓋住；又出入只有參加人自 己員工有密碼，租櫃子的客人要用卡片才能出入，且可以考 慮不要24小時營業；另臺北市商業處（下稱商業處）說「收 多易迷你倉庫」是合法使用，臺北市政府都市發展局（下稱 都發局）則係因「收多易迷你倉庫」之使用範圍超過500 平 方公尺而對參加人裁罰，但實際上使用範圍已小於500 平方 公尺，且迷你倉庫被歸類為一般服務業而非倉儲業，並無違 法使用之問題；再參加人有建一個平臺供裝卸貨之用，貨物 一卸貨就直接進入倉儲，沒有在公共空間堆疊貨物，參加人 就系爭房屋係屬正常使用，且如附圖A、B所示之排風風管並 非參加人所增設，參加人亦未使用該等排風風管排風，空調 外機係裝在「收多易迷你倉庫」之室內空間，所以風口是直 接到1樓；另參加人已承租系爭房屋1年，未曾有過爆裂物出 現，且合約書也有載明危險物品不能放到倉儲內，故此僅係 假設性問題，逸安大廈管委會逕將系爭房屋之管理費收費標 準調高至一般住戶之4 倍，無法接受等語。
四、本院之判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。



又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確 認判決之法律上利益，此有最高法院52年台上字第1240號判 例意旨足參。本件中興顧問社主張系爭決議應屬無效，惟為 逸安大廈管委會所否認，可見兩造間就系爭決議之效力存否 確有爭議。逸安大廈管委會雖謂：中興顧問社係屬非營利財 團法人，並未經營倉儲業，且管理費於參加人承租期間係由 參加人負責繳納，中興顧問社並無須按一般住戶4 倍繳納管 理費之危險，其提起本件訴訟，應無確認利益云云。惟逸安 大廈管委會已自陳：逸安大廈規約第10條有規定區分所有權 人應該依據議決之規定繳交管理費，收據上有寫是參加人替 中興顧問社繳交管理費，如果參加人不付管理費，仍會向中 興顧問社催討等語（見本院卷第70頁、第101 頁背面），此 觀逸安大廈規約第10條第1 項：「為充裕共用部分在管理上 必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之 規定，向管理委員會繳交公共基金（即管理費）」之規定益 明（見調解卷第11頁背面），是不論中興顧問社與參加人間 有何繳納管理費之約定，中興顧問社於參加人承租系爭房屋 期間，仍係應依新規約約定對逸安大廈管委會負擔依一般住 戶4 倍計算之管理費繳納義務之主體，其私法上之地位自顯 將因系爭決議之效力存否而處於不安之狀態，並得以確認判 決除去之，故中興顧問社提起確認訴訟，自有確認利益，合 先敘明。
㈡次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。 又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所 有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成 對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由 ，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。而按管理費用 是用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日 常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費用，故調漲 管理費自需有正當且必要之理由（最高法院97年台上字第23 47號判決理由可參）。是依公寓大廈管理條例第10條第2 項 之規定，就共用部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所



有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書 規定，區分所有權人會議或規約得就該費用之分擔比例另行 約定，但所約定分擔之方式（包含就原有分擔方式所為之調 整）即必須有充分、正當且必要之理由，始得認未與上述「 按應有部分比例分擔」之原則相違。再按行使權利，履行義 務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明定。而 所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義 公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他 方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量 依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運 用之方法。就區分所有權人會議或規約得就該費用之分擔比 例所另為之約定是否有充分、正當且必要之理由，以及有無 違背誠信原則甚或構成權利濫用等節，基於公平法理，法院 應得加以審查之，而所謂充分、正當且必要之理由，參諸民 法第799條之1第1 項規定：「區分所有建築物共有部分之修 繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約 另有約定者，不在此限。」、同條第3 項則規定：「規約之 內容依區分所有權建築物之專有部分、共有部分及其基地之 位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對 價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人 得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之。」可知應指就 另行約定之分擔比例，已斟酌民法第799條之1第3 項所列各 該情事而言。故本於同一法理，如區分所有權人會議就管理 費分擔比例所為未按應有部分比例分擔之決議，並未就民法 第799條之1第3 項所列情事加以斟酌，而按其情形顯失公平 時，即已與公寓大廈管理條例第10條第2 項所宣示「按應有 部分比例分擔」之原則及誠信原則相違，其決議應屬可得撤 銷。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的，民法第148條第1項有所明文。次按權利之行使， 是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取 得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比 較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人 及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主 要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法 院71年台上字第737 號判例要旨可資參照）。若區分所有權 人會議就管理費分擔比例所為未按應有部分比例分擔之決議 ，其顯失公平之情況已達於權利濫用之程度（即該決議之權 利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權 人及國家社會所受之損失甚大），其決議自不生其權利行使 之效果，應逕認為無效。經查：




⒈依原規約約定，中興顧問社因將系爭房屋出租予參加人作為 小型倉儲業（即自助倉儲業）之營利使用，所應繳納之管理 費本為一般住戶之1.5倍，惟依逸安大廈104年10月13日臨時 區分所有權人會議以系爭決議所增訂之新規約約定，中興顧 問社即應負擔相當於一般住戶4 倍之管理費，此有原規約約 定、前開臨時區分所有權人會議紀錄、新規約約定各1 份在 卷可稽（見調解卷第11頁背面、第16至17、20頁）。依上說 明，逸安大廈管委會自應就前開臨時區分所有權人會議已就 民法第799條之1第3 項所列情事加以斟酌後，始為系爭決議 決議調漲中興顧問社就系爭房屋所應負擔管理費之計費基準 乙情，加以說明並提出相關事證，始得謂系爭決議無悖於公 寓大廈管理條例第10條第2 項所宣示「按應有部分比例分擔 」之原則。
⒉逸安大廈管委會雖辯稱：參加人係在住宅區內違法經營倉儲 業，且「收多易迷你倉庫」係全天24小時營運，隨時有人員 及車輛進出，卸貨時亦影響往來交通安全，復擅自使用如附 圖A、B所示之排風風管排風而製造噪音，更無法管理收放之 貨物，對住戶造成壓力，影響一般住戶之居住安寧及品質， 乃衡酌「收多易迷你倉庫」之營運時間為一般公司正常上班 時間之3倍，而為一般住戶管理費4倍之差別待遇，應屬公平 適當云云。惟：
⑴逸安大廈管委會雖指稱參加人係租用系爭房屋在屬於住宅區 之逸安大廈內以經營倉儲業，違反都市計畫土地使用分區管 制規定云云。然「收多易迷你倉庫」經商業處訪查結果，認 參加人所為該等自助倉儲產業之營業行為應歸類為租賃業之 事實，業有商業處協助營業態樣認定訪視表、105年7月27日 北市商三字第10535262000號函各1份存卷可參（見本院卷第 112、116頁），已難認逸安大廈管委會所辯「收多易迷你倉 庫」係屬倉儲業乙節可採。逸安大廈管委會固再謂：依臺北 市政府106年3月13日公告之「本市自助儲物空間之定義及商 業區限制設置及其附條件規定」第2 點，已明定臺北市土地 使用分區管制自治條例屬正面表列之分區，因住宅區未明列 「自助儲物空間」為允許使用之項目，依此「收多易迷你倉 庫」仍不得設置於逸安大廈云云。惟參諸經濟部復於106年4 月25日所召開「公司行號及有限合夥營業項目代碼作業計畫 推動小組第54次會議」中，針對代碼為H000000 號之不動產 租賃業，已決議在其定義內容中增加「自助儲物空間」（又 稱迷你倉庫）等情，有中興顧問社所提出之該次會議紀錄 1 份足憑（見本院卷第221 頁）。參諸該等會議作成時間在前 開臺北市政府所公告「本市自助儲物空間之定義及商業區限



制設置及其附條件規定」之後，復係在臺北市政府相關人員 已出席之情況下所作成之決議，此參該等會議紀錄所附之簽 名冊可明（見本院卷第223 頁），應認屬臺北市政府所認同 有關「自助儲物空間」之最新輔導與管理標準，故依現有卷 證，尚不能認參加人有何違反使用分區規定而在逸安大廈違 法經營「收多易迷你倉庫」之情，已難以此作為調漲管理費 之合理事由。
⑵逸安大廈管委會固再謂：「收多易迷你倉庫」係全天24小時 營運，隨時有人員及車輛進出，卸貨時亦影響往來交通安全 ，有礙一般住戶之居住安寧及品質等語，並提出卸貨照片 2 張為證（見本院卷第97頁）。然逸安大廈已因屬一住商混合 大樓，而以原規約約定為公司與一般商號之管理費收取為一 般住戶之1.5倍，另就餐廳部分收取一般住戶2倍管理費之差 別待遇，有原規約約定1 份可參（見本院卷第11頁背面）。 又經本院到場履勘結果，可見「收多易迷你倉庫」位於逸安 大廈1 樓之裝卸貨處設有以密碼、刷卡控制之鐵捲門，另「 收多易迷你倉庫」在逸仙路之大門亦係以密碼、刷卡控制進 出，內部多設有監視器，且依監視畫面顯示應可正常使用； 另「收多易迷你倉庫」除與逸安大廈地下室36號停車位連結 之鐵捲門及「收多易迷你倉庫」173 號儲藏櫃左方之逃生門 可藉由樓梯通往停車場及該大廈7 號出口外，未經發現有何 與該大廈其他部分相通之出口，而前開逃生門係連接至該大 廈管理室後方電梯處，電梯旁雖另有通往12樓之逃生梯，但 電梯旁及通往12樓逃生梯前之監視器現處於可正常使用之狀 態；又「收多易迷你倉庫」之裝卸貨處面對逸仙路26巷，該 巷路面約4 米左右，逸安大廈面臨26巷之部分有多家商店， 現場可見多臺違規停車等情，亦有本院勘驗筆錄1 份附卷可 參（見本院卷第167頁背面至第168頁），則實際上「收多易 迷你倉庫」既已就人員之出入進行管制，其內部及與逸安大 廈之連結處復多設有監視器以為監控，而雖參加人有於逸仙 路26巷非寬之路面紅線處進行貨物之裝卸，但於本院履勘現 場時，亦發現該巷內之違規停車情況實非少見，卻未見逸安 大廈管委會就此責由專人排除或為其他必要管理措施，是已 不能認逸安大廈管委會有何因「收多易迷你倉庫」之存在而 增加管理上困難度，致需耗費額外之管理人力、費用，而依 原先所定1.5 倍之管理費收取標準顯然不足反應逸安大廈管 委會管理成本之情事存在。再觀之逸安大廈管委會雖指摘「 收多易迷你倉庫」屬全天24小時營運，將使住家安寧遭受不 當打擾，然「收多易迷你倉庫」之營運型態既僅為提供靜態 儲物之服務（觀之逸安大廈管委會所提出之卸貨照片發生時



間為早上11時許，而衡情貨運人員亦不致在夜間下班時刻尚 為貨物之裝卸，是理應無深夜卸貨影響住戶安寧之問題）， 與一般深夜營運之小吃店、夜店、賣場、旅店出入人員之密 度及對於居家環境影響之程度，本即有極大差異，然逸安大 廈管委會就「收多易迷你倉庫」，是否已遠大於適用一般住 戶1.5 倍管理費收費標準之一般公司、商號及2 倍之餐飲業 ，均未見逸安大廈管委會於前開臨時區分所有權人會議中及 本件訴訟中提出任何相關事證予以證明之，特別是餐飲業所 可能帶給大樓之蟲害及垃圾量，甚至於用餐尖峰時段人員頻 繁出入之複雜程度，衡情恐均非明顯亞於雖屬全天24小時營 運卻僅提供靜態儲物服務之「收多易迷你倉庫」，但逸安大 廈亦僅就餐飲業收取一般住戶2 倍之管理費，卻徒因「收多 易迷你倉庫」係全天24小時營運，在未能說明「收多易迷你 倉庫」所帶給逸安大廈居家環境影響有何遠高於餐飲業之情 況下，即逕將其管理費之標準訂為餐飲業之2 倍之多，實可 認有就管理費之收取標準嚴重失衡之情事存在。是系爭決議 以此部分理由調漲「收多易迷你倉庫」之管理費收取標準為 一般住戶之4 倍，亦顯逾比例性而難謂適當。
⑶逸安大廈管委會雖又謂：參加人有使用如附圖A、B所示之排 風風管排風製造噪音云云，然參加人已否認有何使用該等排 風風管之情，而依本院至現場履勘結果，亦可見「收多易迷 你倉庫」1 樓裝卸貨處鐵捲門內已另設有冷氣排風設備，該 鐵捲門雖呈關閉狀態，但屬格柵式鐵捲門，即便關閉仍可對 外流通空氣（見本院卷第167 頁背面），顯見參加人所稱其 未使用前開排風風管排風等語，應非虛構，逸安大廈管委會 此部分說法，尚無可採。另「收多易迷你倉庫」雖提供儲物 服務，然一般住戶或公司、商號間實亦有可能將危險物品存 放於其專有部分內，就因儲放危險物品所生之風險及管理上 之困難而言，難認有何明顯差異，逸安大廈管委會所稱將因 「收多易迷你倉庫」提供儲物服務而造成對住戶之壓力，應 僅係對其之刻板印象，亦非據以調漲管理費之正當理由。 ⑷從而，逸安大廈管委會僅泛稱「收多易迷你倉庫」之營業時 間為全天24小時營運，即在未有充足之證據可證其原先對其 所為1.5 倍管理費收取標準之差別待遇已不足因應管理上之 實際需求，且「收多易迷你倉庫」對該大廈管理、環境上之 影響已遠高於餐飲業之情況下，逕將其管理費收取標準調高 至一般住戶之4 倍之多，實難認逸安大廈該次臨時區分所有 權人會議已就管理費收取標準之訂定，依區分所有權建築物 之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、 利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事加以斟酌，



而有何調漲管理費之充足、正當且必要之理由。又該等管理 費收取標準不當調漲之結果，將使中興顧問社因負擔終局給 付責任而負擔顯不合於其實際使用狀態比例之管理費，實已 與公寓大廈管理條例第10條第2 項所宣示「按應有部分比例 分擔」之原則及誠信原則有違，系爭決議對其自屬顯失公平 ，依上說明，系爭決議本已屬得撤銷之決議。
⒊又觀諸逸安大廈前開臨時區分所有權人會議已明言係針對該 大廈「地下室倉儲業」（即「收多易迷你倉庫」）管理費調 整為進行討論，而討論過程中亦見住戶對於「收多易迷你倉 庫」之營運狀況多有責難後即為調高中興顧問社及參加人之 管理費收取標準至一般住戶4 倍之系爭決議等情，有同前之 臨時區分所有權人會議紀錄可憑（見調解卷第16至17頁）， 已可認系爭決議係在使個別住戶即中興顧問社、參加人負擔 特定之權利義務，而非基於就「自助倉儲業」訂定通盤、整 體管理費收取標準之目的而為決議。再於該議案之討論過程 中，實未見有何就依原規約約定所訂1.5 倍之管理費收取標 準向中興顧問社及參加人收取管理費，已不足以支應因「收 多易迷你倉庫」存在所生管理上之費用或其他需求，以及「 自助倉儲業」性質上有何需較對社區環境影響程度已屬非小 之餐飲業再提高所收取之管理費至餐飲業之2 倍等節進行相 關說明，即要求中興顧問社及參加人因此負擔顯非相當之管 理費數額而有顯失公平之情事，亦如前述。而實際上逸安大 廈之區分所有權人多達137 人之事實，此觀同前之臨時區分 所有權人會議紀錄之記載可明（見調解卷第14頁），系爭決 議針對中興顧問社出租予參加人作為「自助倉儲業」使用之 系爭房屋增加管理費，此舉對全體社區住戶增加之利益即整 體管理費之收入尚微，然對中興顧問社、參加人卻將造成長 期之財務負擔，難謂影響非鉅，則前開臨時區分所有權人會 議任由與中興顧問社、參加人利害相反之其他多數住戶作成 系爭決議，針對中興顧問社、參加人任意提高管理費至遠高 於為一般住戶之4倍，自係以損害中興顧問社、參加人為主 要目的之權利濫用行為，其顯失公平之程度既已達權利濫用 ，應得直接適用民法第148條第1項規定，認定不生其權利行 使之效果，系爭決議當屬無效甚明。
㈣再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。次按各共有人按其應有 部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共 有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意， 非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權 利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一



部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年 台上字第1803號判例要旨可資參照）。如附圖A、B所示之排 風風管為中興顧問社所有之事實，業為中興顧問社所自認（ 見本院卷第69頁），堪認屬實；又該等排風風管係興建於逸 安大廈地下層共用部分等情，復經本院至現場履勘並囑託開 發總隊測量屬實，有勘驗筆錄、附圖各1 份在卷可稽（見本 院卷第167、200頁），則中興顧問社所私有之前開排風風管 占有屬逸安大廈全體區分所有權人共有之地下層共用部分之 事實，即堪認定。中興顧問社雖辯稱：該等排風風管係伊向 前手購買系爭房屋時即已存在，未曾見逸安大廈管委會有何 意見，足認逸安大廈管委會在前手設置時應已同意該等排風 風管之裝設，自非無權占有逸安大廈地下層共用部分云云。 然逸安大廈管委會已否認有何同意前開排風風管占用該大廈 地下層共用部分之情，且縱逸安大廈管委會於提起本件反訴 前未曾就前開排風風管之存在提出異議，亦僅能認其係單純 之沉默，尚不能以此推認其已有默示同意中興顧問社以前開 排風風管占有該大廈地下層共用部分之情。而除此之外，中 興顧問社並未提出其他積極事證，證實其就前開占用部分確 有何正當使用權源，其自屬無權占有。從而，逸安大廈管委 會依民法第767條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第 2