臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第604號
原 告 張禎乾
訴訟代理人 范值誠律師
複代理人 林桓誼律師
黃建勳
唐依華
被 告 黃連治
黃月琴
上列一人
訴訟代理人 陳俊地
被 告 陳昌潤
訴訟代理人 李玲蘭
被 告 陳麒安
上列三人共同
訴訟代理人 莊欣婷律師
桂大正律師
上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國106 年10
月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意、請求之基礎事實同一，或該訴訟標的對於數人必須合一 確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。原 告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案 之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255 條第1 項第 1 款、第2 款及第5 款、第262 條第1 項分別定有明文。查 本件原告主張被告為土地共有人，原告承租系爭土地，訴請 確認優先承買權存在，請求塗銷其登記並移轉登記予原告（ 見本院新店簡易庭104 年度司店調字第386 號卷《下稱調字 卷》第2 頁至反面）。嗣因土地共有人之一張貴子已於起訴 前死亡（民國104 年11月22日歿），原告於105 年7 月11日 具狀追加張貴子之繼承人林張地、張勝平、張林美、林美霞 、林美滿、林美娟為被告（下稱林張地等6 人，見本院訴字 卷第83至84頁、第116 至反面），惟原告於105 年8 月18日 具狀及當庭言詞撤回前開追加被告及被告周張謹之訴（見本 院卷第142 頁反面、第147 頁）。經核原告撤回張貴子上開 繼承人林張地等6 人及周張謹起訴部分，均在渠等為本案言
詞辯論之前，合於首開規定，自生訴之撤回效力；而所為變 更聲明所主張之基礎事實，亦係基於被告共有系爭土地之關 係，核其請求之基礎事實同一，均與上開規定相符，應予准 許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，（最高 法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。經查，本件原告 主張其為系爭土地之承租人，就系爭土地有優先購買權，惟 為被告所否認，其優先購買權之存否因而有不明確，使其在 私法上之地位有不安之狀態，而此項不安之狀態能以確認判 決除去等語，依上開說明，自應許其提起本件確認之訴。三、被告黃連治（下稱黃連治）經合法通知，未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣訴外人張山豬為原告之大伯公，原告自出生至今長年居住 坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭 土地）上之地上物，因而與黃連治及張貴子於89年9 月5 日 簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定將系爭土地應 有部分4 分之1 ，即被繼承人張九成所有權部分出租予原告 ，租期至100 年8 月13日止，原告繳納張九成應繼分全部之 地價稅，並約定黃連治及張貴子如要出售系爭土地時，原告 有優先承買權。原告於系爭土地上蓋有建築物，雖未辦理保 存登記，但仍符合土地法第104 條之租用基地建築房屋之要 件，惟黃連治卻於96年11月16日未經通知原告，逕將系爭土 地應有部分6 分之1 出售移轉予被告黃月琴（下稱黃月琴） ，及將應有部分12分之1 移轉予被告陳昌潤（下稱陳昌潤） ，另於97年7 月21日出售應有部分12分之1 予被告陳麒安（ 下稱陳麒安）。原告遂於100 年8 月5 日委請德瑞法律事務 所發函主張優先承買權，原告以高於市價之金額向黃月琴購 買系爭土地權利範圍36分之6 ，對於系爭土地全部得使用， 而上開買賣契約及贈與契約依土地法第104 條規定，皆不得 對抗原告。原告僅先行使一部分優先承買權，對其他部分原 告並未放棄優先承買權，爰依土地法第104 條第1 項優先承 買權規定，主張對被告間買賣契約有優先承買權存在，該等 契約無效，應予塗銷，並請求同時移轉登記予原告等語。
㈡並聲明：
⑴確認原告就系爭土地，權利範圍36分之9 有優先承買權。 ⑵黃月琴就系爭土地，經臺北市古亭地政事務所於101 年9 月20日101 年文山字181060號收件以贈與為原因之所有權 移轉登記及96年11月16日96年文山字第306090號收件以買 賣為原因之所有權移轉登記均予以塗銷。
⑶陳麒安就系爭土地，97年7 月21日97年文山字第185940號 收件以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。 ⑷陳昌潤就系爭土地，96年11月16日96年文山字第306090號 收件以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。 ⑸黃連治應就系爭土地，權利範圍6 分之26，按當時價金與 原告補訂書面買賣契約，並於原告給付上開價金同時，並 協同為所有權移轉登記予原告。
二、黃月琴、陳昌潤、陳麒安則以：
㈠系爭土地當初為訴外人張九成、張山豬、張先進、張清潭4 人同輩均分，張九成分得權利範圍為應有部分4 分之1 ，而 非土地登記上所載之2 分之1 。原告依系爭租約有優先承買 權，僅及於張九成繼承系爭土地之權利範圍，即應有部分4 分之1 ，而黃連治出租其應有部分36分之6 、張貴子出租其 應有部分36分之3 ，合計為系爭土地應有部分4 分之1 ，系 爭租約應非出租黃連治及張貴子因繼承共有系爭土地之應有 部分2 分之1 （黃連治繼承應有部分36分之12、張貴子繼承 應有部分36分之6 ）。且原告於鈞院97年度訴字第4020號中 提出繼承系統表，已自認系爭租約僅有系爭土地應有部分4 分之1 ，原告於他案及於100 年8 月5 日委託律師發函中均 自承僅承租系爭土地應有部分4 分之1 ，原告不得於本案中 為相反之應有部分2 分之1 主張。又黃月琴、陳昌潤、陳麒 安共同繼承系爭土地應有部分36分之12，並於100 年10月9 日在訴外人張一郎辦公處所，就系爭土地買賣範圍、價金、 履行方式等條件另行磋商，簽訂買賣契約書，將系爭土地應 有部分合計36分之6 出售予原告，並依原告要求之交易條件 直接移轉於原告指定之訴外人張福欽等4 人名下，原告已行 使優先購買權。且原告於前案即臺灣高等法院（下稱高院） 以104 年度上字第679 號案件中，已主張優先承買權，卻於 本件再行主張優先承買權存在，原告顯然重複行使，與誠信 原則有違，亦不符土地法第104 條法安定性之立法意旨等語 ，以資抗辯。
㈡均聲明：原告之訴駁回。
三、黃連治經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何 書狀以為聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告與黃連治及張貴子於89年9 月5 日簽訂系爭租約，租期 10年（自90年8 月14日起至100 年8 月13日止），租金每年 新臺幣（下同）8,500 元，租賃範圍為系爭土地持分4 分之 1 （見調字卷第4 至7 頁）。
㈡原告於100 年8 月5 日委請德瑞法律事務所發函予黃連治主 張其有優先承買權（見本院卷第89至90頁）。 ㈢原告與黃月琴、陳昌潤、陳麒安於100 年10月9 日簽訂不動 產買賣契約書（見本院卷第179 至182 頁）。 ㈣黃月琴、陳昌潤另案請求原告排除侵害事件，經本院97年度 訴字第4020號判決駁回黃月琴、陳昌潤之訴（見本院卷第19 3 至195 頁）。
㈤黃月琴與原告間另案請求排除侵害案件，經本院102 年度訴 字第3748號案件判決原告敗訴，原告不服提起上訴，嗣經高 院以104 年度上字第679 號判決原判決主文第一項逾「上訴 人、視同上訴人張明貴、張福欽即寒舍茶坊、張玉雲、楊金 額應將系爭土地上，如附圖二所示C1部分（面積64.85 平方 公尺）、C2部分（面積28.98 平方公尺）之建物拆除，將該 部分土地返還被上訴人及其他全體共有人；上訴人、視同上 訴人張明貴、張福欽即寒舍茶坊、楊金額應將坐落上開土地 上，如附圖一所示A 部分（面積50.41 平方公尺）、B 部分 （面積84.47 平方公尺）、D 部分（面積1.95平方公尺）、 E 部分（面積14.85 平方公尺）、F 部分（面積114.38平方 公尺）、G 部分（面積25.82 平方公尺）、H 部分（面積35 .96 平方公尺）、I 部分（面積19.55 平方公尺）、J 部分 （面積44.79 平方公尺）之建物拆除，將該部分土地返還被 上訴人及其他全體共有人」部分，及該部分假執行之宣告， 暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回確定在案（下 稱前案，見本院卷第258 至264 頁、第265 至267 頁）。五、得心證之理由：
原告主張自出生至今長年居住系爭土地上之地上物，因而與 黃連治及張貴子於89年9 月5 日簽訂系爭租約，約定將系爭 土地應有部分4 分之1 出租予原告，租期至100 年8 月13日 ，並約定黃連治及張貴子如要出售系爭土地時，原告有優先 承買權，嗣黃連治於96年11月16日未經通知原告，逕將系爭 土地應有部分6 分之1 出售移轉黃月琴、將應有部分12分之 1 移轉予陳昌潤，另於97年7 月21日出售應有部分12分之1 予陳麒安，原告遂於100 年8 月5 日委請律師發函主張其有 優先承買權，原告並向黃月琴購買系爭土地權利範圍36分之
6 ，對於系爭土地全部始得使用，而上開買賣契約及贈與契 約依土地法第104 條規定，皆不得對抗原告，爰依同條第1 項優先承買權規定，請求確認對被告間買賣契約有優先承買 權存在等情，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。茲分論 如下：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。土地法第104 條第1 項前段定有明文。該條文 係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時 ，有依與受讓基地之第三人同樣條件優先購買該基地之權利 ，而該條立法意旨，在使土地與其上房屋同歸一人所有，以 維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用， 非在使優先購買權人坐收漁利，是優先購買權人應於知悉土 地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時，在相當期限內 行使其權利，若長期不行使，或與土地所有權人另有約定者 ，應認優先購買權人已拋棄其優先購買權，否則不僅有悖於 法之安定性，且如嗣後房地價格飆漲，或兩造另有爭執，若 仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同樣條件購買 之本旨相符，自與誠信原則有違。本件原告主張其與系爭土 地原共有人之黃連治、張貴子間曾就系爭土地簽訂基地租賃 契約，業據提出土地租賃契約書（即系爭租約）為證（見調 字卷第4 至7 頁）；依系爭租約第4 條約定：「甲方（即張 黃連治、張貴子）如要出售，乙方（即原告）有優先承買權 ，租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，乙方應即日將土 地無條件交還甲方，不得要求地上物補償。」等語，參以代 原告與黃連治、張貴子擬定系爭租約之代書張一郎於前案證 稱：「上訴人（指本件原告）自85年起向黃連治、張貴子承 租系爭土地，85年租的時候系爭土地上就有房子等語（見本 院卷第96頁張一郎於前案105 年1 月11日準備程序筆錄之證 詞」，兩造亦未爭執原告於向黃連治、張貴子租賃系爭土地 時，系爭土地上已有地上物存在，並由原告居住或營業使用 等情，則原告於地上物建造完成後，始向土地所有人黃連治 、張貴子租用系爭土地，仍無礙於租地建物之本質，故原告 主張其於黃連治出售系爭土地應有部分時，得依土地法第 104 條第1 項規定主張優先購買權，即屬有據。 ㈡又黃連治於96年間以買賣為原因，將其於系爭土地之應有部 分6 分之2 於96年11月16日分別移轉登記應有部分6 分之1 予黃月琴及陳昌潤，有系爭土地異動索引可稽（見本院卷第 14頁），黃月琴亦不爭執其現有應有部分中，應有部分36分 之2 係自黃連治承買取得一情，故原告主張黃連治將系爭土 地應有部分6 分之1 出賣予黃月琴時，原告就該應有部分即
有優先承買權等情，當屬可取。惟原告已於100 年10月9 日 與黃月琴、陳昌潤、陳麒安簽訂不動產買賣契約書，向黃月 琴、陳昌潤、陳麒安各購買其等系爭土地應有部分依序為36 分之4 、36分之1 、36分之1 ，並於100 年11月1 日移轉登 記至原告指定之訴外人張福欽、張尚裕、張立杰、張立暘名 下，應有部分各為36分之2 、36分之2 、36分之1 、36分之 1 等情，有系爭土地異動索引及原告提出不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約）可證（見本院卷第17頁、第179 至18 2 頁），參以代原告與黃月琴、陳昌潤、陳麒安擬定系爭買 賣契約之代書張一郎於前案證稱：「被上訴人（即黃月琴） 於96年間擬終止系爭租約，後來上訴人（即原告）在100 年 間調系爭土地登記謄本，發現被上訴人在96年間取得系爭土 地應有部分之原因是買賣，上訴人就找律師發存證信函給被 上訴人，主張行使優先承買權，後來上訴人與被上訴人及陳 昌潤、陳麒安就來伊的事務所簽系爭買賣契約，及辦理應有 部分所有權移轉登記」等語（見前案卷一第129 頁正、反面 ），核與訴外人陳俊地於前案證稱：「96年間黃連治將應有 部分以買賣方式移轉給子女即被上訴人（即黃月琴）、陳昌 潤、陳麒安，是為了節稅，但上訴人（即原告）於100 年間 寄存證信函主張其有優先購買權，所以被上訴人找代書跟上 訴人協議，被上訴人、陳昌潤與陳麒安一起賣了40坪的土地 給上訴人等語（見前案卷一第190 頁）相符，堪認原告已就 黃連治與黃月琴於96年間以買賣為原因所為系爭土地應有部 分移轉登記，行使其優先承買權。又兩造固不爭執黃月琴於 96年間自黃連治處取得系爭土地應有部分為6 分之1 ，卻僅 將其中36分之4 移轉登記予原告指定之人一情，惟張一郎於 前審曾證稱：「伊認為上訴人（即原告）向被上訴人（即黃 月琴）購買系爭土地應有部分應係為可以繼續使用系爭土地 ，但100 年10月間簽訂系爭買賣契約時，被上訴人堅持不賣 剩餘應有部分36分之2 ，當時上訴人沒說什麼，伊基於專業 ，曾建議賣方一併賣掉，主要是現場是上訴人在使用，如果 只出售一部分，將來對於使用的問題，還是會有爭議，賣方 就說因為是祖產，他們堅持保留一部分，買方就沒有意見， 所以針對賣方願意出售部分計算總價金，簽訂系爭買賣契約 ；於簽訂系爭買賣契約後，被上訴人有無同意上訴人繼續使 用系爭土地伊不知道，當初在辦所有權移轉登記時，沒有提 到這一點，上訴人也沒有繼續爭執系爭土地優先承買權的問 題」等語（見前審卷一第129 頁背面至130 頁及前審卷二第 40頁背面）；原告亦自承因黃月琴、陳昌潤及陳麒安稱系爭 土地為祖產，要保留一部分方對得起祖先，其遂同意保留部
分，而以高於市價之金額向黃月琴、陳昌潤、陳麒安購買其 等應有部分合計36分之6 等語（見本院卷第273 頁），核與 黃月琴提出原告委任律師寄發予黃連治、黃月琴、陳昌潤、 陳麒安函文，主旨「為代張禎乾通知優先承買事宜，請查照 辦理」，說明欄記載：「. . . . 黃連治於96年11月16日將 其持分6 分之1 出售予黃月琴. . . . 本人爰依上開租賃契 約第4 條之約定及土地法第104 條之規定，主張依同樣條件 優先承買之權利。. . . . 」之律師函記載相符（見本院卷 第89至90頁），可認原告於明知黃連治出售予黃月琴應有部 分範圍與原因等條件，而行使其優先承買權後，並未以相同 條件向黃連治或黃月琴購買系爭土地應有部分，反與黃月琴 另就出售系爭土地範圍、價格為協商而簽訂系爭買賣契約， 堪認原告已放棄就黃月琴保留系爭土地應有部分36分之2 行 使其優先購買權。準此，原告主張其對於黃月琴、陳昌潤、 陳麒安保留未出售之應有部分仍有優先承買權，黃連治與黃 月琴、陳昌潤、陳麒安間買賣之法律關係不得對抗原告，原 告得基於與黃連治間買賣契約有權占有系爭土地云云，自非 可採。
六、綜上所述，原告主張依土地法第104 條第1 項優先承買權規 定，請求：⑴確認原告就系爭土地，權利範圍36分之9 有優 先承買權；⑵黃月琴就系爭土地，經臺北市古亭地政事務所 於101 年9 月20日101 年文山字181060號收件以贈與為原因 之所有權移轉登記及96年11月16日96年文山字第306090號收 件以買賣為原因之所有權移轉登記均予以塗銷；⑶陳麒安就 系爭土地，97年7 月21日97年文山字第185940號收件以買賣 為原因之所有權移轉登記予以塗銷；⑷陳昌潤就系爭土地， 96年11月16日96年文山字第306090號收件以買賣為原因之所 有權移轉登記予以塗銷；⑸黃連治應就系爭土地，權利範圍 6 分之26，按當時價金與原告補訂書面買賣契約，並於原告 給付上開價金同時，並協同為所有權移轉登記予原告，均無 理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
書記官 林玗倩