臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第4026號
原 告 孫偉志
徐志明
前二人共同
訴訟代理人 薛進坤律師
被 告 黃美月
訴訟代理人 陳新杰
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於一百零六年十月二十六
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
㈠兩造曾於民國102年間因被告無權占有臺北市○○區○○段 ○○段000○000地號土地（以下合稱系爭土地）而涉訟，經 本院102年度訴字第4052號審理並進行測量，103年8月26日 經臺北市古亭地政事務所測量顯示被告所有之門牌號碼臺北 市○○區○○路000巷0弄00號建物（下稱系爭建物）占前開 310地號土地面積為13.27平方公尺（下稱系爭310地號土地 ），及占用系爭311地號土地面積為3.44平方公尺（下稱系 爭311地號土地），詳如附圖所示。嗣經該案承審法官勸籲 ，兩造以租賃方式達成和解。和解筆錄中約定租期自104年5 月1日至105年4月30日為止，每月被告應給付租金新臺幣（ 下同）2,000元，被告雖有優先承租權，但應於租期屆至前 一個月通知原告孫偉志，並按當地租金行情議定租賃契約。 因被告一直未與原告協商議定租約事宜，原告遂於105年6月 2日發函通知被告請依和解筆錄辦理，並提供租約草稿，請 被告儘速協商，否則視為放棄優先承租權。然時至原告起訴 之日，被告仍毫無回應，即應視被告不再續租。爰依民法第 450條第1項、第455條、第821條、第179條提起本訴。 ㈡對被告答辯之陳述：被告應受臺灣臺北地方法院102年度訴 字第4052號和解筆錄之拘束，自不得再就是否無權占有系爭 土地而爭執。從而，本案所爭執者乃被告未再續租，依法應 返還租賃物即系爭土地，亦與被告是否為無權占有無涉。又 原告以和解筆錄為基礎與被告協商議定更新租約事宜，卻遭 被告無正當理由而故意拒絕簽署，顯係被告已不再續租，依 法自應返還租賃物即系爭土地。
㈢並聲明：
⒈被告應將座落於臺北市○○區○○段○○段000○000地號土
地上，門牌號碼臺北市○○○路000巷0弄00號建物如附圖所 示E1、E2部分拆除，並分別將310地號土地返還原告等二人 ，311地號土地返還全體共有人。
⒉被告應自105年5月1日起至返還土地之日止，分別按月給付 原告各2,000元。
⒊如受有利判決，原告均願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠系爭310地號土地於移轉予原告二人以前是訴外人王進財及 余陳輝玉所共有，而王進財是系爭房屋之建商即起造人，則 見其為系爭占有，自有合法權源，被告沿續為之，當非無權 占有，亦可見如此存在近40年之占有現況，係經原告之前手 所明示或默示同意使用，原告明知其情，竟於99年間始洽買 該土地，受讓為所有人，顯非善意，自應繼受其前手已有同 意被告等使用約定之約束。又系爭311地號土地係訴外人張 慈惠（權利範圍4分之1）、被告黃美月（權利範圍4分之1） 、原告徐志明（所有權人翁光輝信託權例範圍2分之1）等三 人共有，其中原告訴請被告拆除之部分由被告分管使用已數 十年，其前手始終未表示不同意，原告徐志明之委託人翁光 輝竟於100年1月31日始買受該土地1/2持分，並起訴主張應 予拆除暨將該土地返還予伊及張慈惠及被告黃美月二人，殊 無理由且不符合民法第821條但書所稱之「共有人全體之利 益」。又原告熟悉上開已存在久遠之占有現況，仍於數年前 即99、100年間始洽買系爭畸零地之持分，且未踐行由原出 賣人依法通知持有系爭311地號土地1/4持分之共有人即被告 等得以價格優先承購之程序，殊見其惡意受讓之一斑，茲為 迫使被告等人與之作都更合建，不惜一再提起訴訟，其權利 之行使顯係以損害被告為其主要目的，屬於權利濫用，不應 准許。另雙方於103年5月6日於臺北地方法院訂立之和解契 約約定意旨在於：被告按月給付原告2,000元，屆至105年4 月30日為止，如未續約，仍應回復原狀，即被告非無正當權 源而為現況之占有狀態，原告並無向被告主張拆屋還地之理 。系爭房屋占有界線即被告所居住公寓整排連成一片之後圍 牆，係於66年以前建商王進財所建築之雜項工作物，連同系 爭房屋及後院一同交付被告使用迄今，由臺北市政府工務局 核發之66年使字第0027號使用執照上記載即明。自臺北市政 府63建（木）字第025號建築執照案卷資料，可見被告所有 系爭房屋於王建材建造時即規劃有圍牆，建築基地載有263 -3、264-3、264-5、267-20、268、269地號，而該地號上圍 牆均相連，同時在66年間為王進財起造時一併蓋好，顯見系 爭占有範圍確實在建築執照所申請規劃之建築基地位置。又
系爭310、311地號係於66年7月26日自內湖段木柵小段267-2 0地號分割出來，屬於王進財申請建築之65建（木）117建築 執照、66使0027使用執照建築範圍內，自係建商已經原告前 手同意始申請建築起造，被告之使用自非無權占有。另由臺 北市政府工務局核發之66雜74號雜項執照案卷中，由漢興建 築師提供之一樓平面圖，載有一樓圍牆長度103.40公尺，並 畫有圍牆立面圖、圍牆剖面圖，圖中亦畫有每戶圍牆中開一 扇門，且規劃界線均與現狀相符，足證系爭圍牆係建商於本 件建案所合法申請，圍牆內占有之系爭土地自有相關地主同 意始用。圍牆內屬被告所購買而得使用範圍，故嗣後於圍牆 內後院增建有廚房浴廁等，乃屬被告有權占有基地中所建， 並為臺北市政府認定屬83年以前既存違建，並無不法。系爭 311地號土地之占有，既源自建商合法建築圍牆並交付被告 使用迄今，王進財當時必已取得原告之前手同意。原告徐志 明於99年9月2日從原地主王進財處買賣系爭310地號土地應 有部分，另訴外人翁光輝於100年1月31日向余陳輝玉購買取 得系爭310地號土地應有部分共1/2，向余陳輝玉購買系爭 311地號土地應有部分1/2，復於101年7月23日將系爭土地應 有部分均信託登記予原告徐志明，王進財既為系爭建案之建 商，地主余陳輝玉本即明示或默示同意由被告為系爭土地使 用分管，近40年維持現況無異議，且占有為明顯周知之事實 ，不容諉為不知，原告事後繼受土地所有人地位，其對所有 權之行使不得大於前手所能行使之範圍。
㈡原告明知其前手明示或默示同意由被告為系爭土地分管使用 ，且近40年現況不容諉為不知，原告企圖脫免前手王進財等 人容忍被告占有之義務，而由原告惡意受讓，因此為權利之 行使未依誠實信用方法，應予禁止。依照民法第148條規定 ，權利之行使不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 ，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。原告惡意受 讓王進財與余陳輝玉已有明示或默示同意被告為系爭占有之 基地部分持分，當允許該占有現況繼續，所為權利行使以損 害被告為主要目的，應予以禁止。
㈢本院102年度訴字第4052號和解筆錄並未認定被告係無權占 有，亦未創設為租地使用之關係，上開筆錄約定本旨在於「 被告按月給付原告2,000元，屆至105年4月30日為止，如未 續約，仍應回復原狀者，乃被告非無正當權源而為現況之占 有狀態。」被告既非無權占有，自無給付不當得利之理。 ㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告為系爭建物所有權人，其建物後方占用原告共有之系爭 土地，占用面積如附圖E1、E2區域所示，此有臺北市古亭地 政事務所土地複丈成果圖（見105年度店司調字第263號卷第 5頁）在卷可憑。
㈡兩造就系爭土地之紛爭曾於本院102年度訴字地4052號拆屋 還地事件達成和解，和解內容為：「原告孫偉志、徐志明同 意將臺北市○○區○○路000巷00號....建物佔用系爭土地 部分（詳細面積如台北市古亭地政事務所103年10月15日土 地複丈成果圖所示編號El、E2....區域）出租與被告黃美月 .. ..自民國104年5月1日至105年4月30日止，被告黃美月.. ..有優先承租權，且原告孫偉志、徐志明無正當理由不得拒 絕續租，但被告黃美月....於租期屆至前一個月通知原告孫 偉志，並按當地租金行情議定租賃條件。」此有本院102年 度訴字地4052號和解筆錄（同上卷第6頁）在卷可稽。 ㈢系爭310地號土地原為訴外人王進財及余陳輝玉所共有，並 以王進財為起造人興建系爭建物，王進財於99年9月2日以買 賣名義移轉登記土地持分1/100予原告孫偉志，另余陳輝玉 於100年1月31日以買賣名義移轉登記系爭土地持分1/2予訴 外人翁光輝，翁光輝並於101年7月23日將上開土地均信託登 記予原告徐志明。此有臺北市政府建築使用執照、土地登記 地一類謄本、臺北市古亭地政事務所異動索引（同上卷第28 、13、25-27頁）在卷為憑。
㈣系爭311地號土地由訴外人張慈惠、被告黃美月、原告徐志 明（受翁光輝信託）等三人共有，持分分別為1/4、1/4、 2/4，此有土地登記第一類謄本（同上卷第14頁）在卷可佐 。
四、得心證之理由：
原告主張系爭土地為伊及其他共有人所有，如附圖E1、E2部 分遭被告加蓋增建物占用，且兩造曾於本院102年度訴字第 4052號事件經調解成立，原告同意將附圖所示E1、E2部分土 地出租予被告，租期自104年5月1日起至105年4月30日止， 租期屆滿後，被告未與原告商定租賃條件，亦未再給付租金 ，伊自得依上開和解筆錄、民法第455條、第450條第1項、 第821條、第179條之規定，請求被告拆除增建部分，將系爭 310號土地返還予原告，及將系爭311號土地返還予全體共有 人，並給付租金或相當於租金之不當得利等語；惟此為被告 所否認，並以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被告 對系爭土地是否無權占有？㈡原告主張拆屋還地是否為權利 濫用？㈢原告請求被告給付租金或相當於租金之不當得利是
否有理由？茲悉述如下：
㈠被告對系爭土地是否無權占有？
⒈建物起造人及土地所有權人王建財、土地共有人余陳輝玉是 否同意系爭建物占有系爭土地？若有，該同意是否拘束繼受 系爭土地之人即原告等？
⑴被告所有之系爭房屋如附圖E1、E2所示之區域，確係占用系 爭310、311地號土地有附圖、土地登記地一類謄本、臺北市 古亭地政事務所異動索引可稽，堪信為真實。
⑵按「使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙 買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之 使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地 之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情 形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使 所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的 ，仍應駁回其請求。」（最高法院95年11月14日95年度第16 次民事庭會議決議意旨參照）。次按土地與房屋為各別之不 動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使 用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。倘 若土地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同 意之性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他 人於土地上興建永久性房屋，著眼於經濟效益，以及房屋不 能與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得預期並 推認房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日 止，使用土地之目的始為終了。則於房屋建竣，基於信賴保 護原則、維護交易安全及不動產公信公示性，衡諸情理，房 屋定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有 人豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久性房屋 ，其公示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落 基地者。而同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人 之後手，既得由完善之占有公示得知悉其買受之土地，現實 存在永久性房屋，土地承買人知悉有合法房屋後仍予買受， 顯見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前開所有 權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地 時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至 房屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最 初係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異， 自不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之 房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對 房屋使用人主張侵害土地所有權，應拆屋還地，實有違房屋 公示及物盡其用之原則。
⑶查被告之系爭房屋，於申請興建時，其建築基地地號包括臺 北市木柵區內湖段木柵小段第263-3、264-3、264-5、267-2 0、268、269地號土地，並經建築管理機關即臺北市政府工 務局建築管理處（現已更名為臺北市建築管理工程處，下稱 臺北市建管處）核發建築執照（65建木117號）及建築物使 用執照（66使0027號），業據本院調閱臺北市建管處上開案 卷核閱無訛。上開建築基地中之267-20地號土地（下稱系爭 267-20號土地），原共有人係林蔡春玉、余陳輝玉。嗣於66 年7月26日始分割為內湖段木柵小段第267-21、267-22、267 -23地號（見本院卷一第224、225頁），前揭第267-22號嗣 於73年10月12日重測後變更為系爭310地號、第267-21變更 為系爭311地號（見本院卷一第126頁、第157頁、店司調卷 第13、14頁）。上開第267-22地號土地於67年5月23日由王 進財買受林蔡春玉之應有部分（即1/2），始由王進財與余 陳輝玉共有。上開執照於申請建築執照時，其建築基地均由 當時土地所有權人提供土地使用同意權同意書給起造人申請 65建木字第117號建築執照，並建築完成後於65年12月27日 申請領得66使字第0027號使用執照，再於66年1月20日申請 在上開建築基地上興建圍牆之雜項執照，並經該處於66年2 月16日准予發照在案（66年雜字第74號）等情，有臺北市建 管處各該案卷足資參照。又系爭建物設計興建時，曾經系爭 267-20號土地所有權人林蔡春玉、余陳輝玉同意，此有65建 木字第117號案卷內所附之土地使用權同意書可資佐證。另 申請圍牆雜項執照時，系爭267-20號土地所有權人林蔡春玉 、余陳輝玉亦均簽立土地使用權同意書，復據本院調閱66雜 字第74號卷核閱綦詳。而前開由林蔡春玉、余陳輝玉簽立之 土地使用權同意書均明確記載：「茲有王進財、陳景璋等二 人，擬在下列土地建築四層RC造建築物1棟業經等人完全同 意，為申請建造執造特立此同意書為憑。」、「資有王進財 等人，擬在下列土地建築建築物/雜項工作物圍牆，業經等 人完全同意，為申請建造/雜項執造特立此同意書為憑。」 顯見被告所有系爭建物係以原始起造人將系爭310、311分割 、重測前之系爭267-20地號土地為建築之基地，經基地所有 權人同意，向建築主管機關申請建築執照、雜項執照，興建 系爭建物、圍牆。則系爭土地之原所有人既已同意本件被告 使用系爭地號土地上興建永久性房屋及建築圍牆，著眼於經 濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在之事物本質，原土 地所有人自得預期並推認房屋所有人得使用土地至建物滅失 或無法繼續使用之日止，使用土地之目的始為終了。則其後 手，既知悉土地上有合法房屋後仍予買受，顯見其願承受該
永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前開所有權社會化之精神 ，自應認系爭267-20土地之繼受取得人於買受取得土地時， 亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋 滅失或無法繼續使用之日之義務。是本件原告既分別繼受取 得系爭310、311地號土地所有權，而系爭土地之前手已同意 起造之房屋使用系爭土地、建築圍牆，揆諸前揭說明，自應 受其拘束，並容忍被告之系爭建物後方圍牆內使用區域。又 雜項建造雖僅申請建築圍牆，為包含圍牆內部之建物，惟原 告之前手既已同意興建圍牆，當亦知圍牆有隔離內外之用途 ，圍牆內之土地顯有排他之作用，自應有容忍被告使用圍牆 內土地之意思。從而，被告之系爭建物後方如附圖所示E1、 E2區域加蓋建物及圍牆部分，既係有權占有系爭土地，則原 告請求被告拆除圍牆及圍牆內建物，並給付相當於租金之不 當得利，即屬無據。
⒉原告與被告及訴外人張慈惠是否就系爭311地號土地成立分 管契約，即由被告使用系爭土地？
關於被告占用系爭311地號土地部分，被告另主張其為共有 人之一，應有部分為1/4，與另共有人張慈惠合計應有部分 共1/2，渠等均明示同意依照土地現況為分管使用，且原告 徐志明請求回復原狀，已害及共有人利益，與民法第821條 但書規定不符等語。經查，系爭311地號土地於分割、重測 前，即由被告黃美月取得應有部分1/4，訴外人張慈惠亦另 由其前手取得應有部分1/4，原告之信託人翁光輝其有應有 部分為1/4，此有土地登記第一類謄本可參；系爭311地號重 測前為內湖段木柵小段267-21地號，亦係自系爭267-20地號 分割，已如前述，被告黃美月及訴外人張慈惠取得系爭311 土地應有部分時，雖以為係供自己所有建物使用之後方圍牆 內區域，惟仍應繼受前土地所有人默示同意容忍他人使用之 義務，渠等自102年遭原告訴請拆屋還地後，已知系爭311地 號土地現實狀態。按民法第820條規定「共有物之管理，除 契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半 數之同意行之。」被告主張對其管理使用系爭311地號部分 與訴外人張慈惠已達成共有人間過半數及應有部分合計過半 數同意，復據證人張慈惠當庭表示同意（見本院卷一第119 頁言詞辯論筆錄），足認已符合上開規定，且參諸前揭說明 ，原告亦應繼受前手容忍被告使用圍牆內即附圖所示E1、E2 區域土地之意思，足認上開管理方式對其亦非顯失公平，是 以被告抗辯已有分管協議亦屬可採。
⒊原告得否依民法第450條、第455條或本院102年度訴字第 4052號和解筆錄請求被告拆屋還地？
本件被告並非無權占有系爭土地，已如前述，縱被告曾於 102年度訴字第4052號和解時，同意與原告訂立租賃並支付 租金，惟和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為 限，至於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解 事件有關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能因其 權利人未請求，或未表示保留其權利，而認該權利已因和解 讓步視為拋棄消滅，最高法院57年台上字第2180號判例可資 參照。兩造和解係約定自104年5月1日至105年4月30日止， 被告對系爭土地有優先承租權，且原告無正當理由不得拒絕 續租。是以被告並未因和解而拋棄其原已取得系爭土地之使 用權源，亦未同意交還系爭土地，僅同意於上開期限內依照 租約支付租金。兩造約定租期雖已屆滿，惟被告仍依前揭說 明有權占用系爭土地，原告自不得依租賃關係已消滅或和解 筆錄請求被告拆屋還地。
㈡原告主張拆屋還地是否為權利濫用？
按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148 條第1 項定有明文。又權利之行使，是否以 損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益， 與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之 ，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之 損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之 行使，將造成他人及國家社會重大損害者，非不得視為以損 害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解 釋（最高法院71年台上字第737 號判例、83年度台上字第23 48號判決參照）。另按上述民法第148 條規定，使權利行使 具有社會化的內涵、倫理的性質及客觀的判斷標準，是以有 無權利濫用，應由法院依職權調查之。經查，本院審酌被告 自66年間取得系爭建物，復於69年5月21日買受系爭311地號 土地，應有部分為1/4，原告孫偉志於99年9月2日登記為系 爭310地號所有權人，原告徐志明則於101年7月23日始信託 登記為系爭土地之所有權人，且其等單獨購買系爭土地之應 有部分時，亦均知悉當時該土地之使用情形及共有狀況（見 本院卷一第121頁言詞辯論筆錄），且知悉系爭房屋有坐落 系爭土地之情，是原告於知悉系爭土地上系爭房屋之占有情 形，仍願意取得系爭土地之應有部分，復又提起本件訴訟， 其行使權利之目的是否非以損害他人為主要目的，已非無疑 ；另衡之如附圖所示E1、E2部分區域建物佔用系爭土地面積 共為16.71平方公尺，被告用以供餐廳、廚房使用，若予拆 除將影響原系爭房屋之使用及相當價值亦屬至明，原告縱予 收回，亦不能逕自作為建築基地，或作其他有經濟效益之用
途。從而，原告行使權利既無任何利益，卻造成原告所有之 系爭房屋遭受重大影響，尚須支付相當拆除及修補費用，被 告所受之損害不可謂不大，揆諸前開說明意旨，應認原告行 使權利係以損害他人為主要目的，是原告依據民法第767條 第1項、第821條等規定，對被告請求拆屋還地，在社會觀念 上，已悖離所有權之目的，超出其機能範圍，而為權利濫用 ，故其訴於法律上即無予以保護之必要，應予駁回。 ㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利是否有理由？ 被告既非無權占有，原告之請求亦屬權利濫用，無保護之必 要，原告依民法第179條請求被告給付相當於和解筆錄所約 定租金之不當得利，自屬無據，應予駁回。
㈣原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
民事第一庭 法 官 薛嘉珩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
書記官 劉庭君
附圖（如原證一，即本院102年度訴字第4052號複丈成果圖）