給付管理費等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,105年度,3996號
TPDV,105,訴,3996,20171115,3

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3996號
原　　　告　太平洋建設股份有限公司
法定代理人　章啟明
訴訟代理人　張學凱
　　　　　　周育任
　　　　　　陳宏杰律師
　　　　　　郭俊廷律師
　　　　　　江子維律師
　　　　　　莊慶洲律師
上　一　人
複　代理人　陳衍仲律師
　　　　　　鍾明諭律師
被　　　告　饒餘杏
　　　　　　陳順文
　　　　　　邱薇臻
上　一　人
訴訟代理人　邱有福
被　　　告　黃月霜
訴訟代理人　潘姿吟
被　　　告　莊淑萍
訴訟代理人　林永烱
上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於中華民國106年
10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告饒餘杏應給付原告新臺幣柒仟柒佰陸拾壹元，及自民國一百零五年八月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告黃月霜應給付原告新臺幣貳拾叁萬貳仟壹佰柒拾貳元，及自民國一百零五年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告饒餘杏負擔百分之五；被告黃月霜負擔百分之十四，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行，但被告饒餘杏、黃月霜如分別以新臺幣柒仟柒佰陸拾壹元、新臺幣貳拾叁萬貳仟壹佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但二、請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告主張被告為太平洋翡翠灣摘星樓旅館



（下稱系爭大樓）住戶，被告共有坐落新北市○○區○里段 00地號土地及其上687建號建物（下稱系爭不動產）。而兩 造間簽訂有太平洋翡翠灣摘星樓（D區）房地預定買賣契約 書（下稱系爭契約）、太平洋翡翠灣摘星樓（D區）旅館住 戶管理委託書（下稱系爭管理委託書）、太平洋翡翠灣摘星 樓（D區）旅館住戶委託管理切結書（下稱系爭切結書）， 依約被告應按太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶自律公 約（下稱系爭自律公約）及太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管 理辦法（下稱系爭管理辦法）繳交服務費用及水電費。被告 分別積欠管理費及水電費未繳，經多次催繳未果，爰依系爭 契約、系爭自律公約第15條及系爭管理辦法第4條約定請求 等語（見本院105年度北司調字第991號卷【下稱調解卷】第 5頁、本院卷一第198頁），嗣於民國106年8月9日追加民法 第822條規定，並另追加依民法第176條無因管理及第179條 不當得利之法律關係（見本院卷三第51頁），雖為被告所不 同意，然原告追加請求亦係基於原與被告間就系爭不動產管 理維護相關費用分擔之同一原因事實，其請求之基礎事實應 屬同一，依上開規定，追加原告所為之追加，應予准許。二、原告主張：被告為系爭大樓D區住戶並共有系爭不動產，而 被告分別與原告間簽訂有系爭契約、系爭管理委託書、系爭 切結書，依約被告應按系爭自律公約及管理辦法繳交服務費 用及水電費。被告饒餘杏（下稱饒餘杏）為門牌號碼新北市 ○○區○○路00號（下稱18號）D0512室住戶，其自88年1月 1日起至105年5月31日止，積欠水電費計新臺幣（下同）3萬 6,733元，並積欠自90年4月1日起至105年5月31日止之管理 費24萬9,067元，計積欠28萬5,800元（原告就管理費原主張 饒餘杏積欠管理費28萬6,579元，與水電費合計積欠32萬3,3 12元，惟其中3萬7,512元管理費因重行起訴，由本院另以裁 定駁回之，非本件實質審理範圍）；被告陳順文（下稱陳順 文）則為18號B0912室住戶，積欠自90年1月1日起至105年5 月31日止之管理費計25萬0,271元；被告邱薇臻（下稱邱薇 臻）為18號A0810室住戶，積欠自90年1月1日起至105年5月 31日止之管理費計27萬5,834元；被告黃月霜（下稱黃月霜 ）為18號D1712室住戶，積欠自100年3月1日起至105年5月31 止之水電費4萬7,773元，及自91年7月1日起至105年5月31日 止之管理費49萬9,255元，共積欠54萬7,028元；被告莊淑萍 （下稱莊淑萍）為18號D0502室住戶，積欠自93年10月1日起 至105年5月31止之管理費計21萬6,580元。被告經原告寄發 催繳通知單多次，並分別以存證信函催告被告繳款，被告均 置之不理，為此，爰依系爭契約、系爭自律公約第15條、系



爭管理辦法第4條等約定、民法第822條及無因管理、不當得 利之法律關係，請求饒餘杏給付28萬5,800元；陳順文給付 25萬0,271元；邱薇臻給付27萬5,834元；黃月霜給付54萬7, 028元；莊淑萍給付21萬6,580元，及均自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並願供擔保 ，請准宣告假執行。
三、被告辯稱：
㈠饒餘杏部分：原告自86年間交屋後片面訂定高額管理費率（ 90年1月前105元/坪，90年1月後為97元/坪），與系爭大樓D 區管理方式及提供服務之內容、品質不成比例，且與系爭契 約約定及售屋廣告標榜之附屬休閒設施與管理服務內容諸多 不合。經住戶催促原告依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例 ）規定召開區分所有權人會議檢討改善，原告仍漠視區分所 有權人權益及違背善良管理人之誠信責任而未予置理。迄90 年1月14日始召開第一次住戶代表會議（下稱90年住戶代表 會議），經主席最後裁決90年1月起之管理費暫以50元/坪為 標準，並應儘快成立管理委員會，未成立前暫緩繳納管理費 。原告出席代表僅表示無權決定。原告放任指定之關係企業 管理公司胡作非為，諸如系爭大樓D區公共設施及產權登記 資料未確實辦理驗收造冊移管、管理費財務收支明細帳目從 未依法定程序提送審議暨經住戶代表監督管控、將公共基金 2,577萬元挪用購買怡富債券型基金、擅自將大樓樓頂出租 電信公司架設基地台及採購、會計、結算報告等重大事項， 均未曾召開區分所有權人會議依法定程序通過。原告未善盡 受任人責任履行契約，其已於93年12月13日終止與原告間之 委任關係，原告無權收取管理費。又該管理費已罹於5年時 效而消滅，其亦得拒絕給付等語。
㈡陳順文、莊淑萍部分：原告就系爭大樓D區管理事宜未善盡 誠信管理責任，甚而違法亂紀、惡意欺瞞系爭大樓D區之區 分所有權人、阻撓住戶成立管理委員會訴求，且未依民法第 540條規定報告有關委任事務進行狀況及委任事務之顛末， 其等已於91年8月15日與系爭大樓D區住戶共30人終止與原告 之委任關係。又其等先前均未曾欠繳管理費及水電費，嗣遵 照90年住戶代表會議決議，自90年1月起暫緩繳納管理費， 水電費仍持續繳納。系爭大樓有關福華飯店部分之新北市○ ○區○○路00號（下稱17號）建物嗣分割成5戶，併同18號 即系爭大樓D區多數區分所有權人依公寓條例成立管理委員 會，並於105年12月20日經萬里區公所准予備查，管理委員 會已自106年4月1日起正式運作並通知繳交管理費，被告已 依法如期繳納。原告自不得依委任關係請求給付管理費。本



件原告自訂系爭自律公約，卻未依規定公告財務報表、寄發 相關報表予住戶，兩造所簽訂之相關契約或文件，係屬定型 化契約，該定型化契約對被告顯失公平且違反強制規定而為 無效。另原告對其等自90年1月1日至91年8月15日期間之管 理費請求權已罹於5年時效，被告得拒絕給付等語。 ㈢邱薇臻部分：其父邱有福於83年9月24日與原告簽訂系爭不 動產之房屋預定買賣契約書、系爭切結書及管理委託書，所 有權登記為邱薇臻。原告為圖利太福育樂股份有限公司（下 稱太福育樂公司）及所屬俱樂部之經營，規避公寓條例適用 且圖謀掌控系爭大樓管理權，將系爭大樓分割成2戶門牌， 一戶為17號即太福育樂公司（經營翡翠灣福華飯店），另一 戶18號再分成586間套房對外銷售（即586間共有系爭不動產 之產權，其每間土地、建物所有權狀僅有持分比例，並無標 示各間獨立專有部分）。原告於定型化買賣契約中置入切結 書、管理委託書，委託原告任管理負責人等不合理約定，簽 約時銷售人員亦未清楚告知消費者。原告欺瞞、罔顧消費者 權益，致系爭大樓產權蒙受房價大幅下跌、銀行不願受理房 貸、繳交高額管理費等重大損失。福華飯店亦因無法忍受原 告違法亂紀之管理，已將17號建物分割成5戶，且併同18號 多數區分所有權人依公寓條例成立管理委員會經主管機關核 備。原告自交屋後有諸多管理不善情形，伊依90年住戶代表 會議決議暫緩繳納管理費，本件原告未善盡受任人責任履行 契約，被告已於91年8月15日依民法第549條規定終止委任關 係，原告無權向邱薇臻收取管理費。況管理費已罹於5年之 消滅時效，邱薇臻亦得拒絕給付等語。
㈣黃月霜部分：原告管理不善，且屢次向原告要求商維護管理 事宜並公布財務明細，均未得回應，原告所訂之管理費亦不 合理，且利用系爭大樓D區保全人員看護原告其他營業場所 收費口，黃月霜爰以105年9月7日存證信函終止與原告間之 委任關係，並引用其他被告之陳述等語。
㈤被告均答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（詳見本院106年3月1日言詞辯論筆錄， 本院卷一第85、86頁）：
㈠被告曾分別與原告簽訂系爭契約，同時並簽訂系爭管理委託 書及切結書，依系爭管理委託書約定為管理維護系爭大樓， 被告委託原告為管理人，負責管理被告承購之分管及共同使 用部分（含持分車位）之管理事項（含管理費用之收取及委 託書之各條約定）。原告為管理之必要得指定委託大樓管理 顧問公司統籌辦理管理事宜。並約定該委託書非經雙方書面



同意不得終止，否則應就所生損害負一切賠償責任等情，有 原告提出上開買賣契約書及住戶委託管理委託書及切結書等 影本可參（見本院卷一第231至289頁）。 ㈡被告為系爭大樓D區住戶，共有系爭不動產，饒餘杏為18號 D0512室住戶；陳順文為18號B0912室住戶；邱薇臻為18號A0 810室住戶；黃月霜為18號D1712室住戶；莊淑萍為18號D050 2室住戶。
㈢陳順文、邱薇臻、莊淑萍於91年8月15日以中研院郵局175號 存證信函，通知原告終止系爭管理委託書及切結書，該函於 91年8月16日送達原告，有上開存證信函及委任人名冊影本 可稽（見本院卷一第74至81頁）。
㈣饒餘杏於93年12月10日以台北信維郵局10606號存證信函， 通知原告終止系爭管理委託書及切結書，該函於93年12月13 日送達原告，有上開存證信函影本可憑（見本院卷一第176 至185頁）。
㈤黃月霜於105年9月8日以台北永吉郵局288號存證信函通知原 告終止系爭管理委託書及切結書，該函於105年9月9日送達 原告，有上開存證信函及收件回執影本可憑（見本院卷一第 206至209頁、第222頁）。
五、原告主張被告為系爭大樓D區住戶，兩造簽有系爭管理委託 書及切結書，依約被告應給付管理費及水電費，詎被告分別 積欠管理費及水電費未繳，爰請求被告給付等語，被告固不 爭執其等為系爭大樓D區住戶並與原告簽訂系爭管理委託書 及切結書，惟否認應繳納管理費及水電費，並以前開情詞置 辯。茲就上開爭執分敘如下：
㈠被告終止與原告間之系爭管理委託書及切結書有關系爭大樓 管理服務事項之委任關係，是否合法有效：
本件陳順文、邱薇臻、莊淑萍於91年8月15日、饒餘杏於93 年12月10日、黃月霜於105年9月8日以存證信函通知原告終 止系爭管理委託書及切結書等情，已如前述（見四、兩造不 爭執之事實㈢、㈣、㈤）。原告則主張被告依約不得終止系 爭管理委員託書及切結書有關系爭大樓管理服務事項之委任 關係等語。經查：
1.原告與被告各別簽訂不動產買賣契約後，再分別與被告簽訂 簽訂系爭管理委託書及切結書，約定為管理維護系爭大樓D 區，被告委託原告為管理人，負責管理被告承購之分管及共 同使用部分之管理事項（含管理費用之收取及本委託書之各 條約定）。系爭管理委託書第1條後段及第2條約定：「受託 人（乙方，按指原告）為管理之必要得指定委託大樓管理顧 問公司統籌辦理管理事宜，甲方絕無異議。」、「本項委託



係經雙方同意，非經雙方書面同意不得終止，否則應就所生 損害負一切賠償責任。」等語（見本院卷一第55、148、242 頁）；另系爭切結書第1條亦約定：「為本人瞭解太平洋翡 翠灣摘星樓（D區）係濱海休閒旅館渡假大樓，與一般住宅 大樓使用性質不同，故同意不成立住戶管理委員會。為保持 本大樓之持續性並維護本大樓之整體觀瞻、品質、清潔及安 全，保證不私設外牆招牌（及其他招牌）、私換門面（含走 道牆面）、對外營業、製造噪音、非法使用、堆積雜物、違 禁品、佔據公共空間、陽台不得掛曬衣物、及影響觀瞻之植 栽……等，並全權委託太平洋建設股份有限公司所指定之管 理顧問公司進行管理服務事宜，絕無異議」等語（見本院卷 一第241頁）。足認定原告分別與各被告間於買賣共有之系 爭大樓D區應有部分同時，於簽訂系爭管理委託書及切結書 後，已就系爭大樓D區之管理事宜成立委任契約，授權原告 得指定管理顧問公司管理系爭大樓D區之相關服務事宜，被 告並同意不成立管理委員會，且其間存有未經雙方書面同意 ，不得終止上開委任關係之特約。
2.被告抗辯因原告所委任管理顧問公司管理不善、違法亂紀， 且未依約公布相關管理費用明細，是上開定型化契約之約定 對為消費者之被告顯失公平應屬無效。原告有諸多管理不善 情形，且有違背誠信原則，被告自得依民法第549條第1項規 定終止委任關係等語。查：
⑴原告經與被告及其他系爭大樓D區應有部分之買受人各別訂 立不動產買賣契約，均簽訂管理委託書及切結書，被告及其 他各買受人均同意委由原告管理系爭大樓D區，其管理辦法 及費用依據系爭管理委託書第3條約定係另行公佈（見本院 卷第242頁反面），原告據此訂立系爭自律公約及系爭管理 辦法（見調解卷第35至40頁）。依系爭自律公約第6條規定 ：太福育樂公司或負責管理系爭大樓D區之關係企業所屬財 務單位應於每月10日前將上月份之管理服務費、水電費或相 關費用收支情形公布之；第15條規定：系爭大樓D區住戶應 按每坪105元繳納經常服務費，服務費係用以分攤公共設施 保養維修、人事、行政、警衛、清潔、園藝、工程等服務人 員薪津及庶務費用、清潔垃圾清運費用、公共水電、物品及 屬系爭大樓整體發生其他各項雜費等。住戶自用之水電費則 由各該住戶負擔。臨時分擔之公共設施大型修繕、更新、增 設等所需大宗費用由全體住戶共同分擔。管理基金採專款、 專戶、專用方式辦理，其中第8款並規定：各項服務費用於 每月底結算，翌月10日前公佈財務收支狀況，各住戶如有疑 問請向服務中心查詢，若有異議公佈後10日內提出查詢，超



出時效則無法受理並視同認同（見調解卷第35、37頁）；系 爭管理辦法第7條規定：經費收入及支出，應按帳務規定， 每月結算一次，每年總結一次；第13條規定：服務中心應於 每月10日前公布系爭大樓D區上月份之財務報表，明列收入 、支出及結餘情形，以昭公信（見調解卷第38頁反面）。另 依原告提出之系爭管理辦法所附經費收繳流程圖所載，其中 最下方最後一個流程「公告財務報表」旁並載明：「⑴每月 公佈於公告欄。⑵每月寄發各用戶」等語（見調解卷第39頁 ），是依系爭自律公約及管理辦法，系爭大樓D區住戶應按 期繳納管理服務費用。上開自律公約及管理辦法，除規定相 關費用範圍、負擔及分攤外，並載明按月公布相關財務收支 明細並寄發各住戶，且得由各該住戶向服務中心查詢財務狀 況。
⑵被告抗辯原告就系爭大樓D區之管事服務事宜管理不善、違 法挪用公共基金，且未依約公布相關管理財務收支報表並寄 發住戶，供住戶向服務中心查詢等情，查：
①被告抗辯原告所委託管理公司未按期公布管理之財務收支報 表等資料一節，原告雖稱有盡報告義務（見本院卷二第86頁 反面），惟原告除提出系爭大樓住戶管理費收支報表、收支 額絀表等影本（見本院卷一第188至199頁）外，始終未能提 出被告對原告為終止系爭管理委託書意思表示前，曾有依系 爭自律公約及管理辦法公告相關之其他財務報表、管理費之 收支結餘等明細資料並寄發住戶，且供住戶查詢之資料。參 以被告莊淑萍稱：伊非每個月去服務中心，固有看過部分財 務收支報表，但伊去問服務中心主管，遭不予理會之對待等 語（見本院卷三第275頁反面），參酌原告提出之收支報表 及收支額絀表，僅列各項收支大項金額，且依前開說明，除 公布財務收支報表外，尚應寄發予各住戶，且得由各住戶向 服務中心查詢財務狀況，是上開證據尚不足認原告確已依前 開系爭自律公約及管理辦法之規定辦理。至原告所提系爭旅 館住戶管理督委員會會議紀錄固載有管理費收支結餘資料（ 見本院卷三第251、254、256、258、260、262、264、266、 268、270頁），惟此係因原告嗣後經住戶成立管理監督委員 會後，始自105年7月16日經該委員會參與管理公司關於財務 資料之監督，堪認被告抗辯原告有未依系爭自律公約及管理 辦法，按期公布相關財務收支資料並寄發各住戶，且得由各 該住戶向服務中心查詢財務狀況等語，應可採信。 ②被告抗辯系爭大樓D區住戶於交屋時每戶繳交3萬元，合計2, 577萬元公共基金，原告所委託太福育樂公司有挪用公共基 金購買怡富債券型基金一節。查，依系爭自律公約第15條第



9款規定：為有效服務及如期繳納公共水電費之週轉及各項 費用支應，交屋時每一戶以3萬5,000元預收作為大樓管理基 金（內含預收水電費5,000元）等語（見調解卷第37頁）， 原告亦自承有收取每戶3萬元公共基金，其中5,000元係預繳 水電費，當時管理之太福育樂公司確有挪用情形等語（見本 院卷一第199頁反面），再參酌系爭大樓89年4月22日區分所 有權人會議紀錄（下稱系爭89年區權會議紀錄）所載，福太 大樓管理顧問公司（下稱福太公司）就有關系爭大樓D區基 金孳息情形時陳稱：管理基金於88年1月27日移交福太公司 ，孳息狀況已於會計師認證收支平衡表詳細記載，購買怡富 債券型基金獲利了結狀況均有說明等語（見本院卷一第71頁 ），足認被告所辯原告所委託之管理顧問公司確有挪用系爭 大樓D區之公共基金用以投資債券型基金一節，應屬可取。 則原告所委託管理顧問公司所為，與系爭自律公約第15條第 5款規定之管理基金採專款、專戶、專用方式辦理等情（見 調解卷第36頁反面），確有不符。至原告嗣後復否認福太育 樂公司有挪用購買怡富債券型基金（見本院卷三第161頁） ，惟原告嗣後否認而撤銷自認，已為被告所不同意，原告復 未依民事訴訟法第279條第3項規定證明其自認與事實不符， 自難推翻原告先前之自認。又原告固稱遭太福育樂公司挪用 部分事後業已取回，然原告就有關調查結果及移交事宜均未 提出相關調查結果，且關於公共基金及管理費，依系爭管理 辦法第1條第1款第2目及第8條規定，除零用金外應儲存於金 融機構保管，其利息收入作為服務之收入來源（見調解卷第 38頁），相關遭挪用基金暨及利息是否有確實取回，均無從 得知，經本院詢問有關調查結果及取回事宜（見本院卷三第 161頁反面），原告迄言詞辯論終結前，均未提出相關資料 ，堪認原告就此部分之管理，確未依其自己所訂定系爭自律 公約及管理辦法辦理而有所缺失。
③被告抗辯管理顧問公司有未經同意，於系爭大樓D區架設基 地台一節，提出原告89年11月1日(89)大設建發字第353號函 影本（見本院卷一第117頁）為證。原告就上開函文影本不 爭執（見本院卷一第198頁），參酌上開函文略以：「一、 貴公司（按指太福育樂公司）未經本公司（按指原告）同意 ，擅自與和信電訊簽約，於翡翠灣摘星樓架設基地台，除已 嚴重影響大樓全體住戶權益，並引起住戶抗議，關此貴公司 擅自架設基地台之行為，本公司除嚴重糾正外，請貴公司儘 速妥善處理並對住戶說明。二、又貴公司稱已獲和信電訊允 諾於89年10月31日前將基地台拆除完畢，但至今未見動作， 亦請儘速告知和信電訊，……」等語，堪認被告辯稱原告所



委託之管理顧問公司確有未經同意架設基地台情形屬實。 ④被告復辯稱：系爭大樓D區所有公共設施及產權登記資料未 確實辦理驗收造冊移管一節，為原告否認，陳稱：因先前係 委託太福育樂公司管理，當時應有造冊移管云云，就此迄未 提出相關造冊移管相關資料，堪認被告此部分抗辯應屬可取 。
⑤綜上，本件原告所委託管理系爭大樓D區之管理顧問公司， 確有上開管理不善情事。
⑶又原告主張系爭大樓性質上無法成立管理委員會，被告則抗 辯因原告委託之管理顧問公司違法亂紀，將系爭大樓分割成 2戶門牌，其中17號為福華飯店，18號則細分為586間套房對 外銷售，各住戶於謄本僅標示應有部分，並無標示各戶獨立 專有部分。嗣福華飯店因無法忍受原告管理，將17號建物分 割成5戶，併同18號多數區分所有權人依公寓大廈管理條例 成立管理委員會，已經主管機關於105年12月20日備查等語 ，提出翡翠灣摘星樓公寓大廈(社區)第一屆第一次區分所有 權人會議(18號共有人)紀錄、照片、公寓大廈管理組織報備 證明、初步住戶代表溝通會議紀錄、翡翠灣摘星樓公寓大廈 (社區)第一屆第一次臨時區分所有權人會議會議資料、翡翠 灣摘星樓公寓大廈(社區)第一屆第一次臨時區分所有權人會 議(18號共有人)紀錄等件影本為證（見本院卷一第125至129 頁、卷二第89頁、第157至158頁、第167至180頁、第263至 272頁）。按本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造 上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為 數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指數人區分一建 築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所 有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之 獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大 廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供 共同使用者，公寓條例第3條第1至4款定有明文。又稱區分 所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專 有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分 共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上 及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分， 指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部 分之附屬物，民法第799條第1、2項亦有明文。是有關得適 用公寓條例者，應為數人區分一建築物而各有其專有部份， 並就其共用部份按其應有部份有所有權，各該區分所有權人 就其專有部分有單獨所有權，且該專有部分於構造上及使用 上具有獨立性，得單獨為所有權標的者而言。另按類推適用



者，乃比附援引之謂，即關於某種事項，在現行法上，尚乏 規定，法院於處理此種事項時，得援引某性質相似之規定以 資解決。而法律之制定有其根本精神，故法律秩序必有其統 一性，就某事項規定若如此，則對於其類似事項，若有明文 ，亦必適用同一法則，始能適合社會通念，是以得否類推適 用，應視該訟爭問題與法已規範之事項間，是否具有應適用 同一之法律上利益衡量。查，系爭切結書第1條約定被告同 意不成立住戶管理委員會。又依原告提出新北市政府改制前 即前臺北縣政府93年3月24日北府工使字第930094636號函認 17、18號建物（按即摘星樓）用途為大樓，非屬公寓條例所 稱之公寓大廈，自無公寓條例之適用等語（見本院卷三第24 7頁）；另被告就系爭大樓D區所坐落基地及其上建物，僅就 該土地及建物有應有部分，就建物並未載有其獨立建物單獨 所有權，固有原告提出之土地及建物登記謄本可參（見本院 卷二第54至68頁）。然依原告提出之兩造間房地預定買賣契 約書所載（見本院卷一第231至289頁），被告所各自向原告 購買者，除土地應有部分外，就所購買房屋部分已特定其區 域、樓型，單獨使用範圍，並於系爭契約第18條約定如被告 將應有部分讓與第三人或以次之任何人，該分管契約對受讓 人仍繼續存在；另依被告提出之不動產銷售廣告載：「太平 洋翡翠灣1994夏天，中華民國第一座專屬海灘俱樂部休閒住 家誕生」、「太平洋翡翠灣俱樂部正式招募住宅會員，僅需 入主太平洋翡翠灣休閒渡假套房即可成為俱樂部會員……」 （見本院卷二第38至40頁）；系爭大樓之室內停車場管理辦 法第5條規定：車位取得之資格：居住於本大樓實際使用車 輛之住戶，並一戶以車位為限（見本院卷二第22頁）；並設 有裝璜、施工管理辦法，規定有關繳納施工保證金、包商應 遵守規定事項、施工造成建築結構受損及不得違反建築法規 、住戶公約、各項規章並嚴禁自行增建及擴建，另製有相關 裝璜施工例稿文件及流程圖（見本院卷二第25至27頁）；且 設有郵件、物品代收服務辦法及其他如垃圾、水電費等服務 或管理辦法（見本院卷二第27頁反面、第29頁反面、第30頁 ），足見原告係將旅館型態之建物以出售各該專有範圍之套 房，而以系爭不動產應有部分移轉予包含被告在內之買受人 ，被告就系爭大樓D區固僅有應有部分，惟實際就系爭大樓 確管領特定部分範圍，於規定範圍內並得自由裝潢、管理處 分，而具有結構上及使用上之獨立性，可認系爭大樓D區確 屬構造上或使用上得區分為數部分之建築物及其基地。被告 就其管領之上開特定之專有範圍，並得讓與他人且為所有權 讓與之標的，與民法第799條規定之專有部分幾乎相同。公



寓條例第3條第3款所定義專有部分僅載具有使用上之獨立性 ，且為區分所有之標的，亦與系爭大樓D區由各該買受系爭 大樓D區套房之所有人，各自管理具構造上及使用上獨立之 特定區域等情狀相同，縱認公寓條例第3條第3項所指專有部 分以區分所有人就專有部分具有單獨所有權而為解釋，其管 理方式及各該買受人之利益狀態與現行公寓條例第1條所定 加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質之立法目的及該條 例各該區分所有人之利益狀態相符，縱不能逕予適用，亦得 予以類推適用，以維法律秩序。本件原告所委託之管理顧問 公司因有前開管理不善並侵害各該買受套房之買受人權益情 事，原告除未能及時予以糾正改善監督外，並放任該管理顧 問公司未依所訂系爭自律公約及管理辦法規定行事，致產生 前開情事，業動搖兩造間就委任事項之信賴基礎（詳後）。 再公寓條例係於84年6月28日公布施行，本件系爭大樓D區係 於83年間以預定房屋買賣契約書所訂契約約定，於訂約時公 寓大廈管理條例固尚未施行，然系爭大樓建成於86年間，則 系爭大樓D區亦得依公寓條例相關規定召開區分所有權人會 議成立管理委員會而為管理，參以被告與系爭大樓D區其他 住戶多人已成立管理委員會，並經主管機關於105年12月20 日准予備查等情，有其提出之公寓大廈管理組織報備證明、 初步住戶代表溝通會議紀錄、翡翠灣摘星樓公寓大廈(社區) 第一屆第一次臨時區分所有權人會議會議資料、翡翠灣摘星 樓公寓大廈(社區)第一屆第一次臨時區分所有權人會議(18 號共有人)紀錄等件影本（見本院卷一第125至129頁、卷二 第89頁、第157至158頁、第167至180頁、第263至272頁）可 佐，本院參酌上情，堪認原告主張系爭大樓D區性質上無法 成立管理委員會云云，尚非可取。
⑷系爭管理委託書第2條雖約定其間之委託關係非經雙方書面 同意不得終止，按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約 ，民法第549條第1項定有明文。惟終止契約不失為當事人之 權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然按委 任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其 信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任 契約成立之基本宗旨。因此委任契約縱有不得終止之特約， 亦不排除民法第549條第1項之適用（最高法院95年度台上字 第1175號判決意旨參照）。本件原告確有被告所指所委託管 理顧問公司未依所訂系爭自律公約及管理辦法按期公布相關 財務收支報表並寄發住戶及供住戶查詢財務資料、管理費及 公共基金有未按專款專用規定而遭管理公司挪用情事、未經 同意即擅自架設基地台及未確實辦理驗收造冊移管等事宜。



而系爭大樓D區之管理維護及能否繼續維持運作，主要係經 由住戶所繳交管理費、公共基金支應，其管理費之收入支出 是否確實、有無濫用管理費用、支出是否合理等，涉及系爭 大樓管理維護事項及各住戶權益關係至為重大。系爭大樓於 89年4月22日召開區分所有權人會議，原告及太福育樂公司 均列席參與，原告就有關審核管理公司即福太公司財務帳目 一節，表示住戶對相關帳目有不明之處，原告理應就帳目加 以監督，並要求福太公司定期按每月、每季，將財務收支報 告公布予住戶知悉，發揮共同監督之效，如有財務上之疑問 如基金之動用情況，原告已發函要求福太公司就實際運用狀 況函覆瞭解等語，有系爭89年區權會議紀錄影本可佐（見本 院卷一第68至71頁）。惟嗣後太福公司或原告所委託管理顧 問公司，卻仍未能依原告所訂系爭自律公約及管理辦法按期 公布相關財務收支資料及寄發住戶知悉，原告亦未能盡其受 被告及其他系爭大樓D區住戶之委託，確實監督管理顧問公 司，致除持續存在上開未按期公布財務報表並寄發住戶、供 住戶查詢財務資料外，尚發生公共基金遭挪用之情事，及至 105年始由住戶成立管理監督委員會參與監督（見本院卷三 第248頁管理監督委員會會議紀錄影本），顯見原告自85年 交屋後，所委託管理顧問公司未能確實依系爭自律公約及管 理辦法管理維護系爭大樓D區相關規定辦理，原告亦未能盡 其監督責任，放任所委託管理顧問公司為所欲為，應認原告 確未盡受任人義務，致雙方信賴關係動搖，縱有不得終止委 任關係之特約，亦不排除民法第549條第1項之適用。本件陳 順文、邱薇臻、莊淑萍於91年8月16日；饒餘杏於93年12月 13日、黃月霜於105年9月9日以存證信函為終止委任關係之 意思表示送達原告，已如前述（見四、兩造不爭執之事實㈢ 、㈣、㈤），揆諸前揭最高法院判決意旨，被告終止委任關 係，自屬正當，原告主張被告不得單方終止委任契約云云， 尚無足取。
⑸原告雖另辯稱：系爭大樓D區係包括全體所有權人共同委託 原告管理，倘欲終止管理委託服務，對由全體所有權人向原 告為之始生效力，本件系爭大樓住戶有586戶，被告無合法 終止兩造間委任契約云云。惟原告出售系爭大樓D區之套房 ，應分別與各套房之買受人就管理服務成立委任契約，而非 以共同行為成立分管契約，原告上開抗辯，自非可取。 ⑹綜上，本件雖有非經雙方書面同意不得終止等約款，然兩造 間有關委託管理之委任關係信賴基礎業已動搖，縱其間有特 約約定不得終止委任關係，亦不影響被告得依民法第549條 第1項規定得隨時終止委任契約之適用，則陳順文、邱薇臻



、莊淑萍於91年8月16日；饒餘杏於93年12月13；黃月霜於 105年9月9日終止上開管理委託書及切結書之委任關係，即 屬有據。
㈡如原告請求有理由，其得請求之金額為若干？又被告抗辯逾 5年部分已罹於時效，被告得拒絕給付，有無理由？ 本件原告係主張饒餘杏自88年1月1日起至105年5月31日止積 欠水電費3萬6,733元，並積欠自90年4月1日起至105年5月31 日止之管理費24萬9,067元，計積欠28萬5,800元；陳順文積 欠自90年1月1日起至105年5月31日止之管理費計25萬0,271 元；邱薇臻積欠自90年1月1日起至105年5月31日止之管理費 計27萬5,834元；黃月霜積欠自100年3月1日起至105年5月31 止之水電費4萬7,773元，及自91年7月1日起至105年5月31日 止之管理費49萬9,255元，共積欠54萬7,028元；莊淑萍積欠 自93年10月1日起至105年5月31止之管理費計21萬6,580元等 語，茲就原告得否向被告請求給付分敘如下：
1.饒餘杏部分：
⑴管理費部分：
①饒餘杏於93年12月10日通知終止與原告間之委任關係，於93 年12月13日送達原告，該委任關係於斯時終止，已如前述。 則其間委任關係既已於93年12月13日終止，原告即不得再依