臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第3608號
原 告 王玉秀
訴訟代理人 林瓊嘉律師
複 代理人 李怡昕律師
羅尹碩
被 告 蘇家榆
訴訟代理人 葉耀中律師
複 代理人 李志強律師
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國106年10月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市南區下橋子頭段一八六之二五、一八六之二六、一八六之八五、一八六之八六地號土地（應有部分均為萬分之二五四）及其上同段八六七九建號建物移轉登記與原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國99年間以新臺幣（下同）2,585,000 元向訴外人劉秀芬購買坐落臺中市南區下橋子頭段（下同段 者均省略）186-25、186-26、186-85、186-86地號土地（應 有部分均為萬分之254）及其上8679建號建物即門牌號碼臺 中市○區○○路0段00巷00號3樓房屋（下稱系爭房地），惟 因原告債信不佳，恐無法貸款，商得訴外人即仲介乙○○協 助，以其斯時女友即被告之名義購買系爭房地。被告於同年 12月3日與劉秀芬簽立不動產買賣契約書，原告於簽約時亦 在場，並於同日匯款15萬元、同年月7日匯款10萬元至被告 設於國泰世華銀行文心分行（下稱國泰世華銀行）之帳戶， 作為部分房屋價款及相關費用；再向渣打國際商業銀行臺中 分行（下稱渣打銀行）以系爭房地為抵押物申請貸款，原告 每月均匯款至被告於該行所設之帳戶，以繳納每期之本息， 原告並親自交付被告現金3萬元作為報酬。因原告未實際住 居系爭房地，將系爭房地以出租方式為管理，於102年12月 起由訴外人甲○○以月租8,000元承租迄今。詎被告因與乙 ○○分手，竟於105年8月11日以竊佔為由發函甲○○為不當 騷擾，顯已破壞兩造之信任關係，茲因兩造就系爭房地之借 名登記關係並無約定期間，前經原告口頭向被告表示終止， 再以起訴狀繕本之送達作為終止借名登記之意思表示，爰依 民法第541條之規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登 記返還原告等語，並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：系爭房地係被告經乙○○介紹所購買，當時乙○ ○有積欠被告債務，且其等斯時為男女朋友，故約定往後貸
款前5年由乙○○支付；至於為何實際匯款人為原告及乙○ ○如何與原告洽商，被告並不知情，亦非被告可置喙。因被 告渣打銀行帳戶存摺係乙○○在保管使用，故原告所匯入渣 打銀行帳戶之金錢是否遭乙○○領取，被告並不知情，嗣後 被告才將存摺取回。原告應係遭乙○○所騙，因系爭房地原 係投資用途，實際上貸款260萬元，繳付買賣價金258萬元後 尚有剩餘，初始除簽約定金及稅款代書費外，被告根本無需 拿出其他多餘金錢，不需如原告所稱繳付25萬元。系爭房地 買賣簽約時原告並不在場，且簽約係在渣打銀行辦理，與一 般在仲介公司不同，原告若有在場不可能完全沒有印象。倘 原告主張為真，然兩造並不熟識，原告又有家人親戚，涉及 鉅額價值之系爭房地，竟捨棄更佳之借名登記對象，而由被 告擔任出名人，與常情及經驗法則不符，況系爭房地之所有 買賣簽約資料及所有權狀正本均由被告持有。另被告早已於 104年9月初轉貸至其他銀行，並還清渣打銀行貸款，由被告 繳納房貸本息，故實際上並非由原告繳納貸款本息等語，以 資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思 表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名 義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登 記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判 決意旨參照）。查系爭房地現登記為被告所有，係於100年 1月5日以99年12月3日之買賣為原因，由劉秀芬移轉所有權 與被告等情，有土地、建物登記謄本、土地登記申請書在卷 可稽（見本院卷一第72-81、99-117頁），而本件原告主張 系爭房地係由其出資購買，並以被告之名義為借名登記等情 ，為被告所否認，自應由原告就此事實負舉證責任，先予敘 明。
㈡、經查：
1.證人乙○○到庭證稱：原告於95年間因委託伊出賣1間透天 厝而認識成為朋友。伊於99年12月間在惠雙房屋從事不動產 買賣，與被告是男女朋友。當時原告委託伊幫她找房子，甲 ○○向原告介紹系爭房地，帶原告及伊去看，有符合原告之 預算。因系爭房地是永慶房屋專任委託銷售，再由伊帶原告 去向永慶房屋下斡旋。原告本來想登記在其子女名下，但當 時其子女還在念書，無法貸款，因伊當初也有信用卡瑕疵， 故無法出名借原告登記，伊建議原告借用被告名義登記，原
告有給付被告3萬元現金作為報酬。斡旋金是先匯入被告帳 戶，伊及被告再提領給永慶房屋，由被告去簽斡旋契約，嗣 後永慶房屋通知伊說有談成，約時間簽約。簽約時兩造、伊 、地政士及永慶房屋之仲介均有在場，原告是要買的人，被 告是出名登記人，故兩造都會在場，是照地政士之買賣流程 簽約，簽約、用印款均由原告支付，因原告人在嘉義，錢先 轉到被告帳戶，再交現金給地政士，其餘則是向渣打銀行貸 款，原告每個月都會匯款給被告繳貸款、管理費。地政士辦 理移轉登記後，權狀交給伊，當時伊與被告同居，權狀放在 客廳，因伊與原告是朋友，基於信任，原告沒有把權狀拿回 去。系爭房地是中古屋現況交屋，有很多問題，如漏水、壁 癌，被告都不知道，臥室在哪也不知，因被告完全沒有看過 系爭房地。漏水、壁癌都是買受後，由原告出資來整理，因 原告在嘉義，故由伊代原告處理，裝潢約2、3個月後，由伊 幫忙原告找房客出租，原告授權伊幫她簽約。後來伊與被告 大概於100、101年間分手時，伊有建議原告趕快將系爭房地 登記到其子名下，但當時其子女之工作尚無法承擔房貸。伊 與兩造並無任何金錢債務關係等語（見本院卷一第53-59頁 反面）。
2.證人甲○○到庭證稱：伊與乙○○最早在惠雙房屋就是同事 ，被告當時與乙○○交往。當時原告要買房子，是由伊及乙 ○○幫她找到系爭房地，被告從頭到尾沒有看過系爭房地屋 況，伊和乙○○有幫原告向永慶房屋承辦之仲介詢價。後來 乙○○自己私底下與原告跳過伊找永慶房屋買，買賣過程伊 沒有參與。原告買到之後，原告子女並未搬進系爭房地居住 ，而是有先出租他人，伊當時就住在系爭房地隔壁即19號， 嗣原告之房客搬走後，原告跟伊說她想要稍微整理一下再出 租，伊覺得伊所承租之19號太小，只有2房，伊和原告提議 由伊幫原告顧房子向原告承租，一開始月租8,000元，大約1 、2個月後因社區要收管理費，月租改為7,500元，都是轉帳 給原告，伊必須另外負擔管理費用1,000元，伊到現在還住 在系爭房地。伊聽原告與乙○○說系爭房地由被告為登記名 義人原本都沒有問題，後來不知道為何被告會主張房子是她 的，但系爭房地本來就是借名登記，伊也知道是原告要以借 名登記之方式來買，伊不知道為何現在原告拿不回系爭房地 ，被告還寄存證信函給伊說系爭房地是她的，要伊搬離，伊 當然不搬，因為伊從頭到尾就知道真正之屋主是原告等語（ 見本院卷一第59頁反面-63頁）。
3.證人丙○○到庭證稱：99年間伊與乙○○、甲○○都是惠雙 房屋之同事，原告在陝西路有間房子委託乙○○銷售，原告
常到店裡來，故伊也認識原告。而被告係伊與乙○○去打麻 將而認識，後來被告與乙○○交往，他們在大里有租房子一 起住。嗣後伊離職到南屯區自己開仲介公司，與乙○○、甲 ○○有暫時分開，他們有到伊公司來討論一些案件，亦稱要 到伊公司服務。伊離開不久後，就有聽說原告陝西路的房子 賣掉，要買一間南區的房子，但因沒有薪轉無法貸款，子女 又還小沒有工作，有討論跟被告商量出名，以購買系爭房地 ，不然案子會因原告無法貸款而無法成交，後來覺得可行， 乙○○才去與被告商量。該買賣過程伊沒有經手，是聽乙○ ○、甲○○轉述，不久後乙○○、甲○○都到伊公司任職。 甲○○原來是住在系爭房地那1棟，後來他向原告租系爭房 地，因他有幫忙促成買賣，故原告有優惠租金。105年4、5 月間前，原告數次請被告返還系爭房地，要給被告20萬元請 求返還，但被告有說借了這麼久，之前數次叫原告過戶回去 不處理，現在不同意。因乙○○與被告已分手多年，觀點不 同，原告於105年4、5間到伊公司請伊幫忙調解，因原告之 女已可貸款，想辦理過戶。伊與被告聯絡，被告說她很忙， 5月份之後再談，之後伊有再跟被告聯絡，但被告冷處理。 原告積極地想處理，情急下伊與原告及其女兒、女婿去被告 姊姊住處，被告姐姐原本也不知道這件事，說只能跟被告問 清楚後再處理。隔天被告打電話給伊叫伊不要管，有請律師 處理，之後被告訴訟代理人打電話給伊去其事務所討論此事 無果，數日後被告訴訟代理人電詢伊若系爭房地向原告買回 來是什麼價位？伊轉告原告，原告請其女婿處理，嗣後如何 伊不知情等語（見本院卷二第13-14頁反面）。 4.上開證人所證述之情節，均係證稱系爭房地係由原告出資購 買，借用被告名義登記等情互核一致，復佐以卷附不動產買 賣契約書第4條系爭房地買賣價款給付方式之約定，買方應 於契約簽訂時即99年12月3日給付10萬元作為簽約款、同年 月7日給付10萬元作為用印款（見中司調卷第8-13頁），而 原告即係於該2日分別匯款15萬元、10萬元至被告設於國泰 世華銀行之帳戶，此觀原告提出之東石鄉農會交易明細表、 匯款申請書、取款憑條至明（見中司調卷第29-42頁），又 被告係於99年12月30日向渣打銀行申請以系爭房地為抵押物 借款260萬元，經該行於100年1月10日撥款至被告之貸款帳 戶後，旋由原告於次月起，每月均匯款13,000元上下不等之 金額至該貸款帳戶，以清償按月攤還之本息乙節，有渣打銀 行106年6月1日渣打商銀字第1060011714號函檢附之抵押貸 款申請書、房貸帳戶交易明細表在卷可考（見本院卷一第14 6-158頁），上開書證所示情形，均與親身經歷系爭房地買
賣過程之證人乙○○前開證述即系爭房地買賣之簽約、用印 款均由原告支付，其餘則是向渣打銀行貸款，原告每個月轉 帳匯款給被告繳貸款等情相符；復衡以系爭房屋係由原告出 租甲○○，租約上載租賃期間自102年12月1日起至105年11 月30日止，月租8,000元一節，有房屋租賃契約書在卷可稽 （見中司調卷第43-54頁），併以證人甲○○證稱其迄今均 居住在系爭房地內，租金係轉帳至原告之帳戶、證人乙○○ 證稱系爭房地交屋後由原告出資整理後出租收益等節，足徵 系爭房地自移轉所有權後自始均係由原告本人使用收益，倘 被告為實際所有權人，豈可能均無異議；被告雖稱甲○○、 丙○○並未實際參與系爭房地買賣過程，其等證詞不足採信 云云，然詳觀其等證述前情，系爭房地實係最早由甲○○找 到，始介紹給原告、乙○○，甲○○嗣後亦向原告本人承租 系爭房地，而丙○○則係曾因本件糾紛受原告委託找被告洽 談，被告確向其陳稱「借了這麼久，之前數次叫原告過戶回 去不處理，現在不同意」等語，則其等固未實際參與系爭房 地之買賣，惟其等前開親身經歷，仍應得作為原告主張有利 之認定，基上各情，堪認原告主張系爭房地係由其出資購買 ，以被告名義為借名登記等情，應屬非虛。
5.被告固辯以系爭房地係其經乙○○介紹所購買，因乙○○有 積欠被告債務，故約定往後貸款前5年由乙○○支付；至於 為何實際匯款人為原告及乙○○如何與原告洽商，被告並不 知情。因被告渣打銀行帳戶存摺係乙○○在保管使用，故原 告所匯入渣打銀行帳戶之金錢是否遭乙○○領取，被告亦不 知情，嗣後被告才將存摺取回云云，惟就被告所辯其與乙○ ○間有債權債務關係存在一節，業經證人乙○○於本院具結 作證陳述中予以否認，被告復未能提出任何債權憑證或金流 明細以供審酌，已難信其所辯為真正，且被告雖稱其渣打銀 行帳戶係由乙○○保管，對原告匯入之金錢並不知情，然衡 以證人乙○○前開證稱其與被告於100、101年間分手一節， 則自斯時起被告應已將其帳戶取回，惟被告見原告每月均固 定匯款13,000餘元至其帳戶，竟全未察覺異狀進而與乙○○ 或原告商談，反而持續受領該等金錢迄今，其所辯前情，與 常情不符，甚難採信。至被告復辯以原告應係遭乙○○所騙 云云，然系爭房地係登記在被告名下，原告所匯款之金額均 係匯入被告之帳戶一節，業如前述，且被告所稱其帳戶係由 乙○○所使用等語，除其主觀陳述外，亦無提出任何證據為 佐，則客觀上顯難見乙○○究從中獲取何種利益或有詐騙原 告之情，被告此處所辯，亦無所憑。又被告雖辯稱其已於10 4年9月初轉貸至其他銀行，並還清渣打銀行貸款，現由被告
繳納房貸本息，實際上並非由原告繳納貸款本息云云，然被 告所稱之清償行為，係於對渣打銀行本金260萬元之債務， 業經原告按月攤還本息3年有餘後，被告再逕自以系爭房地 為抵押物於104年8月10日向新光銀行再借款403萬元，部分 用以清償渣打銀行之貸款餘額始塗銷其抵押權等情，觀新光 銀行106年5月25日新光銀個貸字第1060030717號函檢附之借 款申請書、借款契約書、權狀等件即明（見本院卷一第129- 142頁），被告該舉不僅未使系爭房地之抵押貸款減少，反 而大幅增加，況原告每月均匯款至被告所持有之渣打銀行帳 戶，亦未見被告表示異議而繼續受領，已如前述，是自難以 被告轉貸之舉為其有利之認定。至被告再稱兩造並不熟識， 原告沒有理由以被告為出名登記人，又系爭房地之買賣簽約 資料及所有權狀正本均由被告持有，原告主張與常情不符等 語，惟原告何以請被告為出名登記人，業經上開3位證人證 述綦詳，被告既非無償受原告委任為之，又係經由仲介即乙 ○○所介紹，原告主張其因信任乙○○，而亦信賴被告之情 自非全無可能，又原告縱未持有買賣簽約資料及系爭房地所 有權狀正本，惟證人乙○○已證稱：伊與被告分手時，伊想 說系爭房地是被告名字，伊帶走也沒用，因為被告可以去申 請遺失補發，所以伊當初沒有拿走（後改稱：伊當初要走時 ，有想到利害關係，想要把權狀帶走，但被告說那是其名字 ，不讓伊帶走。）等語在卷（見本院卷一第56頁反面、59頁 ），其前後證詞雖有不一，惟細繹實無矛盾，即被告不允乙 ○○拿走權狀，乙○○亦因認縱拿走亦無實益，而未帶走權 狀；再者，原告於系爭房地辦理所有權移轉登記時，本可能 因認被告、乙○○、甲○○等人對借名登記之實情均知之甚 明，又買賣簽約資料、所有權狀上載本為被告姓名，原告持 有並無實益，而未要求應由其本人保管上開資料，況本件綜 合前開原告舉證之資料，已顯見被告並非買受系爭房地之實 際出資人，被告於系爭房地簽約當時甚至從未看過系爭房地 之屋況，於所有權移轉登記後，亦未為任何使用收益，是以 ，被告本件所辯，均難憑信。
6.從而，本件原告主張系爭房地係由其出資購買，並以被告之 名義為借名登記等節，業已提出適切之證明如前，而被告所 辯，均難採憑，是認原告主張，應屬可採。
㈢、次按借名登記法律關係之成立側重於借名者與出名者間之信 任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制 、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力 ，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字 第990號判決意旨參照）。又按當事人之任何一方，得隨時
終止委任契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利 ，應移轉於委任人，民法第549條第1項、第541條第2項分別 定有明文。查本件兩造間就系爭房地為借名登記之法律關係 ，因原告以起訴狀繕本之送達作為終止該契約之意思表示， 而原告本件起訴狀繕本於105年9月12日送達被告，有本院送 達證書在卷可證（見中司調字卷第62頁），則原告依民法第 541條第2項之規定，請求被告應返還系爭房地，為屬有據。四、綜上所述，兩造間就系爭房地之借名登記法律關係，既因原 告終止而歸於消滅，則原告依民法第541條第2項之規定，請 求被告應將系爭房地移轉登記與原告，為有理由，應予准許 。
五、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 10 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 夏一峯
法 官 施吟蒨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 10 日
書記官 陳怡臻