臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第185號
上 訴 人 臧運浩
訴訟代理人 蔡岳龍律師
複 代理人 黃立心律師
被 上訴人 李致中
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國106 年4 月28
日本院中壢簡易庭106 年度壢簡字第172 號第一審判決提起上訴
，本院於106 年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第446 條第 1 項、第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。經查，上訴人 於起訴時聲明請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）28 3,617 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。於原審言詞辯論結（民國106 年3 月31日）後 之106 年4 月7 日遞狀聲請再開言詞辯論並擴張訴之聲明為 ：被上訴人應給付上訴人294,169 元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原審並未再開言詞 辯論，並判決原告之訴駁回。上訴人提起上訴後，將上訴聲 明擴張為：（一）原判決不利上訴人部分廢棄；（二）被上 訴人應給付上訴人294,169 元（即擴張原起訴範圍），是核 上訴人前開聲明之擴張核與原請求之基礎事實同一，揆諸上 開規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴及上訴意旨主張：上訴人自88年9 月1 日起將其 所有門牌號碼桃園市○鎮區○○○街00號15樓之1 號房屋（ 下稱系爭房屋）出租予被上訴人，並於每1 至2 年簽立租賃 契約（下稱系爭租約），最近一次簽約日為103 年9 月13日 ，約定租期自103 年9 月1 日至105 年8 月31日為止，每月 租金8,000 元，押租金16,000元。至租期將屆前，被上訴人 因上訴人欲調漲租金而不續租，詎被上訴人竟遲於105 年9 月4 日始搬離系爭房屋，又被上訴人於租賃期間未盡善良管 理人之保管義務，致系爭房屋之抽油煙機、陽台、大門、廁 所之水龍頭及馬桶汙垢堆積，髒亂不堪及系爭房屋廚房流理 台櫥櫃滅失及表層剝落、洗碗槽水垢及鏽化嚴重、瓦斯爐爐
心碳化，多扇門板菌斑滋長及剝落、地磚破損、主臥室廁所 之抽風機損壞，且系爭房屋之牆壁經被上訴人長久使用致油 漆斑駁，又被上訴人粉刷不當亦影響系爭房屋美觀（下稱系 爭瑕疵），被上訴人自應就前揭損害負賠償之責；另被上訴 人未經上訴人同意擅自加裝固定式紗窗及濾水器，被上訴人 應自行回復原狀；再者，被上訴人擅自將系爭房屋之門鎖鑰 匙交付第三人代收，致系爭房屋門鎖之防護功能降低，亦應 負擔門鎖更換費用3,300 元；又上訴人為清理系爭房屋而支 出抽油煙機清洗費暨房屋清潔費用11,000元、系爭房屋整修 費用156,750 元、拆除固定紗窗費用8,400 元，並受有未能 出租系爭房屋之損失70,000元、律師費60,000元及相當於租 金之不當得利1,867 元、代繳納105 年6 月24日起至105 年 9 月4 日止間之電費1,844 元，105 年7 月15日起至105 年 9 月4 日之水費308 元，共計2,152 元，扣除押租金16,000 元，是被上訴人應給付上訴人294,169 元。為此，爰依系爭 契約、民法第432 、455 條、侵權行為及不當得利之法律關 係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被上訴人應給付上訴 人294,169 元，及自106 年4 月28日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：被上訴人自88年間即居住於系爭房屋，至系 爭契約終止已歷經17餘年，在租賃期間曾請求上訴人就系爭 房屋整修，然上訴人未曾進行整修、裝潢；是系爭房屋之設 備經正常使用，自有自然折舊、耗損之情，又縱認前揭狀態 為損壞，上訴人亦無法證明該損毀為被上訴人所致。另系爭 契約雖於105 年8 月31日終止，然被上訴人係經上訴人之同 意始延至105 年9 月4 日搬離，是被上訴人並無不當得利之 情，就上訴人請求之四日租金1,067 元及代繳納之水、電費 用2,152 元部分，由於上訴人仍持有押租金16,000元，可由 該押租金扣除即可等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴及 假執行之聲請均駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服而提起上訴，其 上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）被 上訴人應給付上訴人294,169 元及自106 年4 月28日起至清 償日止按年息5%計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用由 被上訴人負擔。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。四、經查：上訴人主張兩造自88年9 月1 日起即存有租賃關係， 最近一次之簽約日為103 年9 月13日，約定租期自103 年9 月1 日至105 年8 月31日為止，每月租金8,000 元，押租金 16,000元，惟被上訴人遲於105 年9 月4 日始搬離系爭房屋 ，系爭房屋在被上訴人搬離後存有系爭瑕疵等情，有系爭契
約、LINE通訊軟體對話紀錄、系爭房屋現況照片等件在卷可 佐（見原審院卷第15頁至第103 頁），且為兩造所不爭執， 堪信為真實。
五、本院之判斷：
（一）損害賠償部分：
１、按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約 定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租 賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或 依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者 ，不在此限。」民法第438 條第1 項、第432 條分別定有 明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如 當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方 法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當 之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣 ，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收 益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法 使用、收益租賃物之義務。又依國內房屋租賃之實務，固 習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負 有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除 當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應 有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然 耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及 誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復 租賃物之「原有」狀態，先予敘明。
２、本件上訴人主張被上訴人於租賃期間未盡善良管理人之保 管義務，而系爭房屋未回復其原有之狀態返還上訴人，致 上訴人須另清理系爭房屋而支出抽油煙機清洗費暨房屋清 潔費用11,000元、系爭房屋整修費用156,750 元等語，固 據其提出系爭瑕疵之照片暨估價單等件為證。惟查，依系 爭契約第11條之約定: 「乙方（即被上訴人）應以善良管 理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外 ，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因 自然之損害有修繕必要時，由甲方（即上訴人）負責修理 」，有系爭契約1 份在卷可查（見原審卷第16至17頁）， 是被上訴人自僅就因其過失所致之房屋毀損負損害賠償之 責，如為自然耗損之損害，則由上訴人負責修繕之。又上 訴人於原審審理時自承系爭房屋之屋齡為20餘年（見原審 卷第114 頁），且兩造間之租賃關係自88年9 月1 日起，
至最近一次簽立之系爭契約終止日即105 年8 月31日，長 達17餘年，在租賃期間上訴人未曾就系爭房屋進行修繕、 裝潢之情事，此為兩造所不爭執。業如前述，是系爭房屋 作為住家使用已20餘年，屋內附屬設備使用多年，有所耗 壞在所難免，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或 其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊 及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀 態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約 屆滿請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他 人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期 間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至 出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用 下之自然折舊及減損，不應要求被上訴人回復至未使用系 爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就 享有租賃物之使用收益之本質，且要求被上訴人負此程度 之回復義務亦屬過苛。復佐以上訴人所提出之房屋現況照 片，即抽油煙機、陽台、大門、馬桶、天花板之污漬、部 分設備之鏽漬、牆壁斑駁及地磚破裂等情，尚難認有明顯 且達嚴重之程度，況縱使系爭房屋確實存有系爭瑕疵，上 訴人並未就被上訴人有重大過失、及系爭瑕疵係因被上訴 人重大過失所導致之損害等節，舉證證明以實其說，自無 從為其有利之認定。再者，前揭照片所顯示之屋況亦未見 有遭人為破壞之情，又系爭房屋縱有損壞，除出租人得證 明係因承租人之非正常使用，而有故意或過失導致毀損之 情形外，尚難認承租人應負擔該部分之修繕費用。而本件 依上訴人所提證據，尚無從證明上開毀損部分，係肇因於 被上訴人未依正常方式為使用所致。上訴人雖提出同社區 他住戶之照片主張被上訴人毀損系爭房物之設備，然各住 戶使用之情況不一，且是否進行裝修更換之期間亦不同， 實無法以他住戶之狀況即來主張被上訴人即有毀損之情事 。是上訴人請求被上訴人給付此修繕費用，難認有據，無 從准許。
３、上訴人復主張被上訴人尚應給付更換門鎖費用3,300 元等 語，惟上訴人未提出相關證據證明系爭房屋之門鎖有何遭 被上訴人破壞之情，或其他因被上訴人之舉致上訴人須支 出換鎖費用之證據，本件實難認上訴人有更換門鎖之必要 性，是上訴人此部分請求，並無理由，礙難准許。（二）回復原狀部分（包含拆除紗窗部分8,400元）： 按當事人主張有利於己之事實者，就其主張負舉證責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件上 訴人主張依系爭契約第9 條約定「房屋有改裝設施之必要 時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後 得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自 應負責回復原狀」，而兩造間租賃關係已經終止，被上訴 人雖應將系爭建物回復原狀即須拆除被上訴人擅自裝設之 固定式紗窗及濾水器乙節，然此為被上訴人所否認，揆諸 前揭說明，上訴人對系爭房屋內之固定式紗窗及濾水器係 被上訴人所設置之事實，自應負舉證之責。而查，上訴人 於原審審理中自承對於其主張之上開事實無法舉證等語（ 見原審卷第118 頁），揆諸前揭說明，已難為有利上訴人 之認定。況所謂「改裝設施」應係指對於房屋之主體結構 、格局、管線等進行更異之情形，為顧及租賃雙方所有權 限及使用收益之權益，乃約明承租人雖得為之，但應得出 租人同意，承租人並有回復原狀之義務。然參以上訴人提 出之固定式紗窗及濾水器照片（見原審卷第102 至103 頁 ），並未見有更動改變系爭房屋之結構、格局或管路等， 且隨時可拆除移置，自難認屬系爭契約所定之「改裝設施 」，是以上訴人此部分主張，尚難遽採，無從准許。（三）不能出租之所失利益部分：
按侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要 件（最高法院19年上字第363 號判例意旨參照）。又損害 賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，須填補債權人 所受損害與所失利益。而依通常情形，或依已定之計劃、 設備，或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 ，民法第216 條第1 項、第2 項定有明文。該所失利益， 固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦 非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形 ，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確 定性。本件上訴人主張因被上訴人返還系爭房屋未回復原 狀，致系爭房屋難以出租，而使上訴人受有無法出租該屋 而無租金收入之損害，故被上訴人應給付上訴人自105 年 10月1 日起至106 年2 月28日止，共5 個月，每月14,000 元，共計70,000元之租金損失等語。揆諸前揭說明，上訴 人自需就其因被上訴人之行為造成上訴人受有實際損害乙 節舉證以實其說。然查，本件被上訴人已依約返還系爭房 屋，業經認定如前，是上訴人請求系爭房屋之租金損失，
本乏所據。再者，上訴人亦未證明系爭房屋須耗費時間整 修，且可歸責於被上訴人，業如前述，自難為其有利之認 定。況縱使上訴人已有出租之計劃，亦未必尋得承租人， 實難認上訴人有何租金利益之損失，或該損失與被上訴人 有何相當因果關係。是以，縱使系爭房屋確曾有相當期間 未能出租，仍難認上訴人有喪失其可得預期之利益係可歸 責於被上訴人所致，故上訴人此部分請求即無理由，無從 准許。
（四）不當得利部分：
１、按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之 利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常 之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有 人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。經查，兩造之租賃關係既於105 年8 月 31日終止而消滅，而被上訴人卻至105 年9 月4 日始行遷 讓，已如前述，被上訴人雖辯稱其已得上訴人之同意始遲 於105 年9 月4 日遷讓，然其未就此就分舉證以實其說， 本院自難對其主張形成有利之心證。是以，被上訴人於租 約屆滿後仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受 有相當於租金之利益，並致上訴人受損，依上開說明，上 訴人自得按照雙方原約定之租金數額即每月租金8,000 元 ，請求被上訴人返還其所受之不當得利。從而，上訴人主 張被上訴人應自105 年8 月31日起至遷讓返還房屋之日即 105 年9 月4 日止，給付4 天相當於租金之不當得利共計 1,067 元（計算式：8,000 元/30 天x4天＝1,067 元，元 以下四捨五入），為有理由。至上訴人雖主張應以每月14 ,000元之租金計算等語，然上訴人因被上訴人無權占有而 受損害，而該損害應以兩造約定之租金計之，始屬相當， 是上訴人之主張，洵無足採。從而，上訴人主張被上訴人 應給付之相當於租金之不當得利應為1,067 元，逾此範圍 之請求，則屬無據，應予駁回。
２、上訴人另主張代墊105 年6 月24日起至9 月4 日之電費1, 844 元，及105 年7 月15日起至105 年9 月4 日之水費30 8 元，共計2,152 元，此有收據三紙（詳見原審卷第136- 138 頁）在卷可稽，且為被上訴人所不爭執，故上訴人請 求代墊水、電費用共計2,152 元，為有理由。 ３、從而，上訴人基於不當得利請求被上訴人給付3,219元（ 1,067 元＋2,152 元＝3,219 元）部分，為有理由，逾此 範圍，應予駁回。然因被上訴人曾交付押租金16,000元予 上訴人，為兩造所不爭執，而兩造亦均陳明本件請求欲扣
除押租金等語，是本件經抵扣後，上訴人已無可向被上訴 人請求不當得利部分之3,219 元，則上訴人此部分之請求 ，即應駁回。
（五）律師費部分：
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者， 該部分約定無效，為民法第247 條之1 第2 款所明定。所 謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款， 為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情 形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務， 或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最 高法院94年度台上字第2340號判決意旨參照）。經查，本 件上訴人主張被上訴人應給付律師費用60,000元，無非以 系爭契約第12條為其主要論述之依據。惟觀諸系爭契約第 6 條約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲 方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將系爭房屋按照 原狀遷空交還甲方……」；第12條約定：「乙方若有違約 情事，致損害甲方之權益時願賠償甲方之損害，如甲方因 涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」 等語，顯見被上訴人即承租人相對於上訴人即出租人之地 位，係處於經濟上弱勢，毫無與上訴人協議、磋商之機會 ，且兩造間並未有倘上訴人違約時如何賠償被上訴人之情 事之約定，是足稽此項約定顯失公平，核其約定性質與上 開民法第247 條之1 第2 款之法定要件相符，自應認系爭 契約第12條之約定無效，是上訴人據此請求被上訴人應賠 償律師費用60,000元，即難憑採。如前所述，上訴人請求 被上訴人給付不當得利應為3,219 元，扣除押租金16,000 元後，上訴人應不得再向被上訴人求償，是上訴人亦顯無 就此不當得利起訴之必要，自不能就此向被上訴人請求賠 償律師費用。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約、不當得利及侵權行為之法律 關係，請求被上訴人給付294,169 元，及自106 年4 月28日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，不予准許 。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予 駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經 本院審酌後，與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附 此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
民事第三庭審判長法 官 周玉羣
法 官 毛松廷
法 官 張益銘
本件正本證明與原本無異。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
書記官 鄭慧婷