臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第469號
原 告 洪肇基
洪得源
前列二人同
訴訟代理人 許献進律師
歐陽佳怡律師
洪明來
被 告 洪茂生
洪明杉
洪明傑
前列三人共同
訴訟代理人 洪美惠
訴訟代理人 李文中律師
訴訟代理人 許寶仁律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106年11月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落於新北市○○區○○段○○○地號及其上建物即新北市○○區○○段○○○○號建號、三一一四號建號、三一一五號建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之九一樓、二樓、三樓之專有部分、共有部分之分割方法為新北市○○區○○段○○○地號及其上建物即新北市○○區○○段○○○○號建號、三一一四號建號、三一一五號建號即門牌號碼新北市○○區○○路000號之九一樓、二樓、三樓之專有部分、共有部分均分歸被告所有，並依應有部分各三分之一，維持共有。被告應共同補償原告洪肇基、洪得源各新台幣參佰捌拾萬貳仟捌佰壹拾伍元。訴訟費用由兩造依附表所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：查兩造共有坐落於新北市○○區○○段0000 ○號、3114建號、3115建號建物（即門牌號碼新北市○○區 ○○路000○0號1至3樓）之專有部分、共有部分，及其坐落 基地即新北市○○區○○段000地號土地（下稱118地號土地 ）之應有部分（以下合稱系爭不動產，以下各樓層分別簡稱 系爭房地1樓、系爭房地2樓、系爭房地3樓），原告就系爭 不動產之應有部分各為1/8，被告三人各為1/4，系爭不動產 並無依法令規定或依使用目地不得分割之情形，兩造間亦無 不得分割之約定，爰依民法第823條第1項之規定，提起本訴 ，並聲明：請求判決將系爭房地予以變賣，所得價金按如附 表所示應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭118地號土地原係原告之祖父即被告之父親
洪財義所有，洪財義於85年間提供118地號土地與建商合建 房屋，再將系爭房地登記於洪財義之妻洪黃菊所有，因洪黃 菊於98年過世後，兩造因繼承而成為共有人。被告三人考量 系爭房地原為雙親所有，不願全數變價分割，被告三人就系 爭房地於103年辦理繼承登記後，授權洪財義繼續以出租方 式管理、使用和收益，顯已就系爭房地有分管協議，希冀日 後循此模式維持系爭不動產之使用現狀。且系爭建物之專有 部分須與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權 之應有部分一同移轉，故為三個獨立之所有權客體，不生不 能原物分割或原物分割有困難之問題，故衡量系爭不動產之 使用現況、利用效能、經濟效能與多數共有人利益為綜合考 量，系爭不動產各得單獨為所有權之標的，得以原物分配予 共有人，不宜併行拍賣以變價分割方式將價金分配予兩造。 基此，鑑於原告曾於另案就系爭房地3樓委託建築師事務所 行估價，價額為新臺幣（下同）1014萬841元，系爭房地1、 2樓之價格均與系爭房地3樓之價格相當，則系爭不動產之價 格共為3042萬2523元，原告依其應有部分1/4比例可分得 7,60萬5631元，被告主張分割方法即系爭房地2、3樓，分歸 被告取得並按其應有部分比例各1/3維持共有；另系爭房地1 樓，分歸原告取得並依被告之應有部分比例以253萬5210元 補償被告。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第93頁、106年7月26日筆錄）(一)系爭房地1樓、2樓、3樓為兩造共有，原告應有部分各8之1 ，被告應有部分各4分之1，有原告提出之系爭不動產之地 籍謄本可按（見本院卷第8-13頁）。
(二)原證3、原證4租約真正不爭執。
(三)兩造並無不分割之協議。
四、原告主張依據民法第823條之規定，請求就系爭房地1至3樓 變價分割，請求如訴之聲明，被告則請求原物分割，並補償 被告253萬2510元，本件應審究者為:本件分割方法為何?茲 分述如下：
1.按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1 項定有明文。經查，原告主張系爭共有物並未訂定不分割之協 議，亦無物之使用目的不能分割之情形，惟目前無法協議分割 ，復據兩造不爭執，故原告依據民法第823條第1項之規定，請 求分割共有物，於法尚無不合。
2.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能 協議決定，或於協議決定後因消滅時效成經共有人拒絕履行者 ，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：①以原物分
配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將 原物分配於部分共有人。②原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有 人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項 、第2項分別定有明文。依其立法理由為：「…現行條文第二 項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或 共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上 述問題，爰參照德國民法第七百五十三條第一項、瑞士民法第 六百五十一條第二項及日本民法第二百五十八條第二項等立法 例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於 各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依 應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人 則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有 人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分 配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割 之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格 及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。」又定共有物分割 之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、 利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否 相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院90年度 台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。因 此，分割共有物，究以何種方式為分割，法院固有自由裁量之 權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有 人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等酌定分割方 法，並依據共由人應有部分之比例分配於各共有人，始為適當 。
3.經查，系爭房地1、2樓，均由洪財義具名出租於第三人安安人 力仲介公司，租金新台幣（下同）2萬3500元、系爭房地3樓由 洪財義具名出租予第三人胡梅珍，租金1萬2500元，系爭房地3 樓曾於104年11月25日鑑價價格為1014萬841元有原告提出之原 證3、4租賃契約、原證5之不動產估價報告書摘要可按（見調 字卷第24-32頁），且為被告所不爭，堪信為真實。4.共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二 者，其人數不予計算，98年1月23日修正後民法第820條第1項 定有明文。被告抗辯被告三人之應有部分共為四分之三，被告 三人均同意系爭房地1、2、3樓授權由被告之父親洪財義出租 ，並收取租金等情，有被告提出之被證1之協議書可按（見本 院卷第73-77頁），然上開共有物出租為共有物之管理行為， 並非基於全體共有人之分管協議，從而，被告抗辯兩造已有分
管協議云云，自非可採。
5.兩造均於本院審理時同意就系爭不動產如原物分割並金錢補償 ，不重新鑑價等情（見本院卷第94-95頁、106年7月26日筆錄 ），本院審酌系爭房地所在之土地原為被告之父親洪財義所有 ，其提供基地與建商合建，始取得系爭房地，因此，系爭房地 於被告之母親洪黃菊98年間過世後，長期均由被告三人授權被 告之父親洪財義出租收取租金做為洪財義各人生活費使用，並 參以原告洪得源另有有租賃所得及系爭房地以外之不動產，被 告洪明傑、洪茂生除系爭房地外，名下各有多筆不動產、租賃 所得，均屬有資力之人，有本院依職權調閱之稅務電子閘門調 件明細表可按（置於卷外），系爭房地1、2、3樓總價值為304 2萬2523元（00000000x3=00 000000），原告二人應有部分各8 分之1，其可取得應有部分之價格各為380萬2815元，原告亦自 認同意由被告共同補償原告二人760萬5630元（見本院卷第95 頁、106年7月26日筆錄）等情，佐以原告因被告授權出租洪財 義出租爭房地1、2、3樓，而由第三人洪美惠收取之租金，而 起訴請求訴外人洪美惠給付租金，有本院104年度板小字第116 1號、104年度小上字第124號判決可按（見本院卷第119 -129 頁），原告當庭亦不同意繼續出租予第三人安安人力仲介有限 公司（以下簡稱安安人力公司，見本院卷第134頁、106年9月 12日筆錄），原告亦發函要求第三人安安人力仲介公司、系爭 房地3樓承租人周石正返還系爭房地1、2、3樓之占有，有被告 提出被證2之存證信函可按（見本院卷第143-149頁），且原告 不同意承受訴外人洪財義與第三人間之不定期租賃契約，如由 原告取得系爭房地1樓或2樓或3樓，或變價分割，勢必將造成 系爭房地1至3樓之租賃契約必須重新簽訂，或另行由原告興訟 請求返還租賃物，或必須重新找尋新的承租人，有礙於弱勢之 承租人之安定性，亦造成被告之父親洪財義無法繼續收取租金 ，準此，為維持法律現況之安定性、減少無益訟源，並維持弱 勢承租人之安定性，由被告取得系爭房地1、2、3樓，並維持 共有應有部分各三分之一，被告共同補償原告各380萬2815元 ，應屬適當。
五、綜上述，原告依民法第823條、第824條之規定，起訴請求兩 造共有系爭不動產分割，其分割方法及補償方法如主文所示 洵屬有據，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者 ，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟 法第80條之1定有明文。查系爭土地因兩造無法達成分割協
議，原告因而提起訴訟，但兩造均因共有物之分割而互蒙其 利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按分割 前之原所有權應有部分比例負擔。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 21 日
書記官 廖俐婷
附表
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│ 姓名 │ 應有部分比例 │
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│ 洪肇基 │ 八分之一 │
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│ 洪得源 │ 八分之一 │
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│ 洪茂生 │ 四分之一 │
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│ 洪明杉 │ 四分之一 │
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│ 洪明傑 │ 四分之一 │
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