臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第12號
原 告 林長卿
訴訟代理人 陳長甫律師
被 告 林長芳
林吳秋碧
上列林長芳、林吳秋碧之共同訴訟代理人
林建忠 住新北市○○區○○路0段00號3樓
被 告 林坤良 住新北市○○區○○路000號
林秀蓁 住新北市○○區○○路000巷00號11樓
上列林坤良、林秀蓁之共同訴訟代理人
毛國樑律師
複代理人 蔡佩嬛律師
上列當事人間請求分割共有物事件，於中華民國106年11月14日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
兩造共有之坐落新北市○○區○○段○○○○地號土地准予分割；按原告林長卿權利比例十分之五、被告林長芳權利比例十分之四、被告林吳秋碧權利比例十分之一之比例維持共有。原告林長卿應補償被告林坤良新臺幣玖佰陸拾貳萬零參拾玖元、補償被告林秀蓁新臺幣肆佰捌拾壹萬零壹拾玖元；被告林長芳應補償被告林坤良新臺幣柒佰陸拾玖萬陸仟零參拾壹元、補償被告林秀蓁新臺幣參佰捌拾肆萬捌仟零壹拾陸元；被告林吳秋碧應補償被告林坤良新臺幣壹佰玖拾貳萬肆仟零捌元、補償被告林秀蓁新臺幣玖拾陸萬貳仟零肆元。
訴訟費用依原告林長卿三十六分之十五、被告林長芳三十六分之十二、被告林吳秋碧三十六分之三、被告林坤良三十六分之四、被告林秀蓁三十六分之二之比例負擔之。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
（一）先位之聲明：請准將坐落新北市○○區○○段0000地號， 地目：建，面積：360.02平方公尺之土地，如附圖甲方案 所示(A)部份面積300.37平方公尺分歸原告與被告林長芳 、被告林吳秋碧共同取得，並按附表(一)所示比例保持共 有取得；如附圖甲方案所示(B)部分面積19.77平方公尺分 歸被告林秀蓁取得；如附圖甲方案所示(C)部份面積39.88 平方公尺分歸被告林坤良取得。
（二）備位之聲明：請准將坐落新北市○○區○○段0000地號， 地目：建，面積：360.02平方公尺之土地，如附圖乙方案
所示(A) +( B)部分面積320.14平方公尺分歸原告與被告 林長芳、被告林吳秋碧依附表(一)所示應有部分比例共同 取得；如附圖乙方案所示(C)部分面積39.88平方公尺分歸 被告林坤良取得。原告林長卿、被告林長芳、林吳秋碧應 按如附表(二)所示金額補償被告林秀蓁。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）坐落新北市○○區○○段0000地號土地（以下稱系爭土地 ），地目：建，面積360.02平方公尺，為兩造共有，有土 地謄本為憑(詳原證二)，兩造並無約定不分割之期限，且 系爭土地並無使用目的不能分割之情形，是依民法第823 條第1項規定，自得隨時請求分割。
（二）因原告林長卿與被告林長芳、被告林吳秋碧對如何管理及 使用系爭土地有一致共識，故仍願於分割後維持共有關係 ，是原告林長卿與被告林長芳、被告林吳秋碧依系爭土地 之持分分別為5/12、1/3、3/36共計18分之15計算面積為 300.37平方公尺。
（三）原告先位聲明主張之分割方案，被告林坤良所分得(C)部 分土地面臨馬路寬度有0.82公尺，而被告林秀蓁分得之(B )部分其面臨馬路寬度亦相同有0.82公尺，而被告林坤良 與林秀蓁分得部分，均得以相鄰同地段53、50、52、51等 地號，或與原告及被告林長芳、林吳秋碧分得之(A)部分 整合而為完整基地，而得興建房屋，並無不能利用之情。 被告林秀蓁主張其分得(C)部分有面積狹小及地形曲折不 齊之畸零地，違反土地法第31條之禁止規定，惟管轄系爭 土地之新北市政府，並無就土地為最小面積單位之規定， 並禁止其再分割，新北市畸零地使用規則與土地法第31條 規定無涉，反而與系爭土地相鄰之同地段53、50地號土地 因屬畸零地，依新北市畸零地使用規則第11條、第12條規 定系爭土地要與鄰地協商合併建築或公開議價，互為買賣 或合併建築。故原告主張先位之分割方案並無導致各共有 人分得土地無法使用之情。
（四）若鈞院認原告主張先位之分割方案，被告林秀蓁分得面積 過小，請鈞院審酌依原告主張備位之分割方案，此方案被 告林坤良分得部分面積39.88平方公尺，並無面積過小， 而被告林秀蓁部分，則原告與被告林長芳、被告林吳秋碧 願依民法第824條第3項規定，以金錢補償被告林秀蓁，依 鈞院請遠見不動產估價師事務所鑑定系爭土地之市價為新 台幣（下同）173,160,699元，依被告林秀蓁之持分市價 為9,620,039元，原告林長卿、被告林長芳、林吳秋碧願 依附表之金錢補償被告林秀蓁。
（五）按「共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有 困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分 配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦 得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途」（最高法院51 年台上字271號判例參照）。系爭土地面積高達360.02平 方公尺，原告與被告林長芳、林吳秋碧之持分共計18分之 15，且三人願維持共有關係，則以原物分割一部分歸原告 與被告林長芳、林吳秋碧三人維持共有關係，及分割一部 分予被告林坤良並無分割困難之情，依民法第824條第2項 第一款「以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人」之規定， 自得將原物分配於部分共有人，而被告林秀蓁部分未受分 配，則依前揭民法第824條第3項規定，由原告與被告林長 芳、林吳秋碧以價金補償。故系爭土地並無以原物分配顯 有困難之情，參照前揭最高法院51年台上字271號判例見 解，應不適用被告林秀蓁及被告林坤良所主張變價分割之 方案。【附表】：
共有人 應有部分 補償金額（新臺幣）
林長卿 5/10 4,810,019元
林長芳 4/10 3,848,016元
林吳秋碧 1/10 962,004元
合 計 9,620,039元
（六）證據：提出土地登記謄本、地籍圖謄本、照片、現況套繪 圖等影本為證據，並聲請囑託鑑定土地價格。
二、被告林長芳、林吳秋碧方面：聲明及陳述略以：同意原告所 提出之分割方案等語。
三、被告林秀蓁、林坤良方面：
聲明：（一）原告之訴駁回。（二）兩造共有新北市○○區 ○○段0000地號土地准予變價分割，所得價金依答辯狀附表 所示應有部分比例分配之。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告起訴主張略以坐落新北市○○區○○段0000地號土地 為兩造共有，兩造並無約定不分割之期限，且系爭土地並 無使用目的不能分割之情形，依民法第823條第1項規定請 求分割，並主張系爭土地之先位「原物分割」(甲)方案或 備位「部分原物分配補償」(乙)方案云云，然： 1、原告主張系爭土地之先位「原物分割」(甲)方案或備位「 部分原物分配補償」(乙)方案非但不適當，亦違反法律之 禁止規定：系爭土地坐落面臨新北市永和區保福路2段道 路為路寬7公尺以上道路，系爭土地臨道路之總寬度根本
未達8公尺，原告所提先位或備位之分割方案，均將使被 告林秀蓁、林坤良等人因分割而受分配之土地將成為『新 北市畸零地使用規則』第3條所示最小寬度未達3.5公尺之 面積狹小、出入困難及地形曲折不齊之畸零地。 2、土地法第31條規定：「直轄市或縣（市）地政機關於其管 轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用之 種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。前項規 定，應經中央地政機關之核准。」此即建築法第44、第46 條及『新北市畸零地使用規則』所由設。又按最高法院65 年台上字第563號民事判例意旨：「土地法第三十一條第 一項規定市縣地政機關於其管轄區域之土地，得斟酌地方 經濟情形，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規 定，並禁止其再分割，乃旨在防止土地細分，影響經濟效 用。市縣地政機關為此最小面積單位之規定，即為執行土 地法此項意旨，共有土地之分割倘有違反此項規定，自應 認屬無效，縱當事人無異議亦然。」規定甚明。 3、系爭土地原告所提之先位或備位分割方案，依新北市中和 地政事務所函覆其複丈成果圖(下稱：附圖)，可悉原告所 主張此先位(甲)或備位(乙)二方案中由被告林秀蓁分得附 圖B部分，林坤良分得附圖C部分等部分，均將使被告林秀 蓁、林坤良等人因分割而受分配之土地形成面積狹小、出 入困難及地形曲折不齊之畸零地，此可參『新北市畸零地 使用規則』第3條規定所示，分割後之土地最小建築面積 應為深11公尺、寬3.5公尺；及依『新北市畸零地使用規 則』第6條所示，分割後之土地之最小建築基地寬度應大 於3.5公尺始得放寬深度限制等規定，茲檢視附圖B、C部 分之土地尺寸(依比例尺1:250計算)分割後B、C部分寬度 約0.8公尺均未達最小建築寬度3.5公尺，故屬新北市畸零 地使用規則第3條所稱之畸零地，實屬無疑，可見本件原 告主張之原物分割先位(甲)方案或備位部分原物分配補償 (乙)方案，均將導致被告林秀蓁或林坤良等人因分割而受 分配之土地形成將來無法獨立作建築使用至明，且顯已違 土地法第31條之禁止規定。
4、原告民事辯論意旨狀主張其備位之「部分原物分配補償」 分割(乙)方案，將被告林秀蓁之應有部分分歸予原告等人 ，被告林坤良依附圖分得(C)部分土地，並主張以市價新 台幣962萬39元補償被告林秀蓁云云。然：其主張備位(乙 )「部分原物分配補償」方案中，仍主張附圖C部分以原物 分割予被告林坤良，除此分割方法不合法已如前述外，原 告明示不願以價金為補償被告林坤良，足見原告亦不願或
無法以市價補償其他共有人，可見此方案並非適當。（二）被告主張系爭土地之分割方法為「變價分割」： 原告主張之先、備位分割方案，未考量其餘共有人之利益 ；亦且以犧牲系爭土地持分較少之共有人之利益及該部分 土地應有之經濟利用效益，均屬本於其一方之利益而為主 張，且將導致他方使用不利益之重大損害，而顯不可行， 如何能謂符合公平原則之方法，考量系爭共有物面積不大 、共有人人數亦多等一切情形，被告認系爭共有物應予變 價分割，而將變賣後之價金，依原告及被告等人應有部分 之比例分配之，始為適宜之分割方法，理由如下： 1、系爭土地現況因面臨道路寬度本即已不足，再行細分無法 合法，且影響各共有人分得部分能否繼續使用，無法發揮 土地整體應有之效用，減損整體土地之價值。倘將系爭土 地整體透過變價分割之方式，基於市場之自由競爭，由買 受人以最高價金取得系爭土地後規劃利用，較能平衡取得 人及未取得人之利益，是系爭土地之分割方式，應以變賣 共有物後以價金按兩造之所有權應有部分比例分配於各共 有人之方式較為適當，並符合公平原則。而原物分配補償 方式，亦可能因負擔高額總價而使共有人無人願或無能力 承接，甚或有多位共有人表示願承接而難為公平取決。反 之如採變價分割方案，一方面可經由競標之結果提高系爭 土地之價格，且必得標之人繳足價款始將系爭土地所有權 移轉，另一方面，各共有人亦可藉由參與競標或優先承買 權之行使，達到與原物分配價金補償方式而取得系爭土地 所有權之相同結果，對全體共有人亦屬公允。再者，變賣 共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優 先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民 法第824條第7項亦有明定。揆其立法理由乃謂：「共有物 變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之 權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其 投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有 物之特殊感情，爰增訂以變價分配時，共有人有依相同條 件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之 本旨不符，爰仿強制執行法第94條規定，有二人以上願優 先承買時，以抽籤定之。又買受人為共有人時，因本項規 範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種 情形時，排除本項之適用。」，亦可一次解決以原物分配 價金補償方式，所產生承接共有人選、分配補償對象、補 償價格及保障價金先於所有權移轉前支付等困難問題。 2、準此，審酌採變價分割方式時，兩造自得依其對系爭土地
之利用情形、暨評估自身之資力等各項情狀，以決定是否 參與競標或行使優先承買之權利，由各需求人競標而以最 高價金取得系爭土地後整體規劃利用，以單獨取得系爭土 地之所有權，未取得土地人亦得以最高價金分配之方式為 換價，較能平衡取得人及未取得人之利益，借由自由市場 競爭、價高者得之方式，以利全體共有人，對全體共有人 亦屬公平合理，並得以消除共有之複雜關係，而使承買人 取得系爭土地之全部所有權，有利於土地之利用而有益社 會發展。比較變價分割方式與「部分原物分配補償」方案 之結果，認應以變價分割方式較為妥適。
（三）綜上，本件原告主張之原物分割方法，將會導致系爭土地 將來無法獨立使用至明，此顯對當事人均屬不利，故原告 主張之分割方法顯非適當之分割方法，自難予採取。是以 系爭土地以變價方式加以分割，可不因土地細分而發揮系 爭土地之最大之利用價值及經濟效益，故應以被告主張之 變價方式分割系爭土地，並以價金分配於各共有人，最為 適當。
貳、得心證之理由：
一、原告主張坐落新北市○○區○○段0000地號土地為兩造所共 有，其中林長芳擁有之權利範圍應有部分為3分之1（12/36 ）、原告林長卿為12分之5（15/36）、林坤良為9分之1（4/ 36）、林秀蓁為18分之1（2/36）、林吳秋碧為36分之3（3/ 36）等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本在卷可參（ 見本院卷第50至51頁），則原告此部分主張自堪信為真實。二、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」，民法第823條第1項定有明文。本件原告主張 兩造共有之前揭土地目前使用狀況為空地，並無因物之使用 目的而不能分割之情形存在，且兩造亦未曾約定不分割等情 ，亦為被告等所不爭執，則原告主張其得請求分割共有物一 節，自堪以採取。
三、又按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分 割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經 共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。」、「以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」
、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得 就共有物之一部分仍維持共有。」，民法第824條第1項至第 4項分別定有明文。經查，本件兩造就前揭共有之土地分割 方法之意見，被告林長芳、林吳秋碧與原告相同，但被告林 坤良、林秀蓁則與原告不同，雙方無法就分割方法達成協議 ，前經調解亦無法成立，此有臺灣新北地方法院板橋簡易庭 調解不成立證明書影本在卷可參（見本院卷第15頁），則依 前揭民法第824條第2項規定，原告自得請求法院予以裁判分 割，合先敘明。又查，前揭永平段53-1地號土地總面積為36 0.02平方公尺，被告林長芳及林吳秋碧陳明願於分割後仍與 原告維持共有，則原告與被告林長芳、林吳秋碧等三人之權 利比例共為36分之30，被告林坤良之權利比例為36分之4， 被告林秀蓁之權利比例為36分之2，換算成面積則原告與被 告林長芳、林吳秋碧等三人可分得之面積約為300平方公尺 ，被告林坤良可分得之面積約為40平方公尺，林秀蓁可分得 之面積約為20平方公尺（以上為行文方便，面積計算之尾數 不贅述），則被告林坤良、林秀蓁等二人各自依權利比例所 能分得之土地面積顯難以供單獨建築使用一節，當堪以認定 。而毗鄰之位於前揭53-1地號土地東北方之同地段53、50地 號等土地又非屬於本件兩造所有，無法於分割後與毗鄰土地 合併使用，此有地籍圖及土地謄本在卷可參，而原告與被告 林長芳、林吳秋碧等三人之權利比例合計後共為36分之30， 則考量無法以原物分配與各共有人，但原告與被告林長芳、 林吳秋碧等三人之權利比例合計後已達6分之5，亦不宜逕以 變賣後分配價金方式分割，而當以採取前揭民法第824條第2 項第1款但書及第3項規定之將原物分配於部分共有人，並以 金錢補償未受分配之共有人方式分割，較為適當。原告此部 分主張當堪以採取，被告林坤良、林秀蓁抗辯應將前揭共有 之土地全部予以變賣，再分配賣得之價金等語，則非可採。四、又查，本件土地依原告之聲請，囑託遠見不動產估價師事務 所鑑價，其評估結果為總價以173,160,699元為合理之地價 ，此有估價報告書在卷可參；被告林坤良、林秀蓁雖抗辯應 以公開拍賣程序變價，以符合市價行情等語，然不動產估價 師參照附近區域交易行情所評估之價格，當接近於當地市場 行情，當可作為評定該土地價格之依據，被告林坤良等上開 抗辯尚非可採。則依此估價報告之土地總價計算，被告林坤 良所擁有之權利比例36分之4即合約19,240,078元（元以下 四捨五入，以下同），被告林秀蓁所擁有之權利比例36分之 2即合約9,620,039元。而原告及被告林長芳、林吳秋碧等三 人又陳明於分割後仍願以原有權利比例即林長卿5/10、林長
芳4/10、林吳秋碧1/10之比例維持共有，則原告及被告林長 卿、林吳秋碧等三人自應按照比例以金錢補償未受原物分配 之被告林坤良、林秀蓁二人。其金額則如下表所示：┌──────┬────────┬────────┬─────────┐
│共有人姓名 │ 分割後應有部分 │ 補償林坤良金額 │ 補償林秀蓁金額 │
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│ 林長卿 │ 5/10 │ 9,620,039元 │ 4,810,019元 │
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│ 林長芳 │ 4/10 │ 7,696,031元 │ 3,848,016元 │
├──────┼────────┼────────┼─────────┤
│ 林吳秋碧 │ 1/10 │ 1,924,008元 │ 962,004元 │
├──────┼────────┼────────┼─────────┤
│ 合 計 │ │ 19,240,078元 │ 9,620,039元 │
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參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列 ，附此敘明。
肆、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 郭祐均