臺灣新北地方法院民事裁定 106年度事聲字第235號
異 議 人 褚榮宗
褚吉祥
褚吉仁
褚吉星
共 同
代 理 人 丁榮聰律師
上列當事人間拍賣抵押物事件，異議人對於本院司法事務官於民
國106 年6 月20日所為105 年度司執字第150850號裁定提出異議
，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 ；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認該異議為有理 由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回 之，民事訴訟法第240 條之4 第1 至3 項分別定有明文，此 為強制執行法第30條之1 所準用。查本件異議人就本院司法 事務官於民國106 年6 月20日所為105 年度司執字第000000 號拍賣抵押物強制執行事件之裁定，異議人於收受該裁定送 達後10日內具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送 請本院裁定，經核與上開規定相合，先予敘明。二、異議意旨略以：
（一）異議人就貴院採用元信不動產估價師事務所106 年3 月31 日元信務字第B00000000 號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告 ）所載評鑑總值之金額，核定新北市泰山區黎明段127 、 128 、128-1 、129 地號4 筆土地（下稱系爭127 地號土 地，以此類推，統稱系爭土地），每坪單價約為新臺幣（ 下同）92萬元，異議人不服系爭土地之鑑價價格，依法於 106 年5 月4 日聲明異議，惟貴院仍以106 年6 月20日原 裁定駁回異議，爰依民事訴訟法第240 條之規定，提出異 議。
（二）系爭鑑定報告雖以比較法認定系爭土地每坪單價高達85萬 至95萬元，卻未能提出任何比較對象之相關成交區段行情 參考資料，經貴院於106 年5 月18日函命其補正，僅泛稱 其曾與當地土地開發業者訪談，故認定系爭土地產權完整 適宜開發，原裁定未慮及系爭鑑定報告無任何客觀參考資 料，單憑主觀臆測系爭土地價格，逕自駁回異議，當有認
事用法之違誤：
1、原裁定駁回異議人就系爭土地鑑價價格之異議，無非稱系 爭土地業經元信不動產估價師事務所作成系爭鑑定報告， 並於106 年6 月6 日補充說明函謂系爭土地鑑定價格為每 坪單價約85萬至95萬元，係因系爭土地產權完整及土地個 別因素，且與當地土地開發業者訪談後，考量系爭土地面 積，足以獨立開發、形狀方整，面前道路寬度15公尺，臨 路面寬21.5公尺，商業及生活機能完整，交通便捷，綜上 考量所為之鑑定，鑑定結論並無違誤云云，惟原裁定不無 認事用法之重大違誤，實有廢棄之必要。
2、元信不動產估價師事務所前就系爭土地鑑價作成系爭鑑定 報告，貴院採用系爭鑑定報告所載「評鑑總值」之金額， 去除零頭，以相近金額作為系爭土地之最低拍賣價格，即 系爭127 、128 、128-1 、129 地號最低拍賣價格分別為 2,115 萬元、1,720 萬元、1,283 萬元、500 萬元，總計 為5,618 萬元。惟上開最低拍賣價格顯與市價不符，系爭 鑑定報告未說明1 坪土地為92萬元之依據，不足採信。細 繹系爭鑑定報告內容，關於系爭土地為何1 坪高達92萬元 ，僅有於第2 頁記載「估價標的所屬區段之成交行情依市 場調查，地坪單價約85至95萬元/ 坪」等文字，然未說明 依據來源、出處，所謂「成交行情」、「市場調查」內容 究竟為何，是否及如何適用於系爭土地，綜觀系爭鑑定報 告全文，未交代其內容，鑑定過程實過於粗糙草率，實不 可採。再者，依一般鑑定價格實務，多會挑選鑑定標的鄰 近地區、條件類似之不動產作為比較基準，抑或參考內政 部不動產實價登錄網站之公示資料，詎料系爭鑑定報告毫 無任何比較對象，僅憑主觀臆測認定系爭土地價值，實有 重大瑕疵。況系爭鑑定報告於備註記載「勘估標的地上有 未登記建物座落，宜請注意」，明知系爭土地上存有建物 ，且該等建物並未在鑑定範圍內，未衡量或評估該等建物 對於系爭土地拍賣價格之影響，系爭鑑定報告內容實難採 信。
3、系爭鑑定報告作成後，貴院曾以106 年5 月18日函詢元信 不動產估價師事務所「本件不動產估價依據採比較法，估 價標的所屬區段之成交行情依市場調查，地坪單價約85-9 5 萬元/ 坪，則相關成交區段行情參考資料為何未提出？ 」，惟該事務所106 年6 月6 日補充說明函未就上開問題 回覆，僅泛稱曾向「當地土地開發業者」訪談，認定系爭 土地具有開發潛力，完全迴避貴院問題，未提出系爭土地 鄰近地區、條件類似之「不動產交易資料」，足見其未調
查上開資料，該函文僅憑主觀臆測認定系爭土地價值，毫 無任何「客觀證據」，其內容顯無可採。原裁定仍稱系爭 鑑定報告綜合各項因素作成鑑定，無草率鑑價情事，因異 議人不諳不動產鑑定專業而有所誤會云云，原裁定未詳細 審究系爭鑑定報告毫無相關比較資料，系爭鑑定報告如何 採取「比較法」已屬有疑。又元信不動產估價師事務所10 6 年6 月6 日補充說明函亦未能提出相關成交區段行情參 考資料，逕自駁回異議人之異議，當有認事用法違誤。（三）系爭土地後方尚有袋地，須提供通道供袋地通行使用，無 法保持形狀完整性，開發效益不佳，系爭鑑定報告及補充 意見函未慮及本案尚有袋地一事，逕謂開發成效良好，鑑 定價格自不足採信；異議人前已提出「內政部不動產實價 登錄網站」公示資料，系爭土地鄰近地區平均每坪地價僅 36.58 萬元，詎原裁定未說明不予採納該資料之理由，逕 認系爭土地每坪地價高達92萬元，顯與一般生活經驗及杜 會知識相違：
1、原裁定另稱異議人所提內政部不動產時價登錄資料，平均 每坪土地單價為36.85 萬元，並未就系爭土地之產權、臨 路、形狀、周遭土地開發、生活機能一一評估判斷，應以 系爭鑑定報告之結果較為可採云云，惟原裁定不無認事用 法之重大違誤，實有廢棄之必要。
2、系爭土地正後方，另有不同所有權人之新北市○○區○○ 段00000 ○00000 ○000 ○00000 地號土地之袋地，且該 土地性質為建地，有地籍圖、土地登記謄本可稽，該等建 地後方屬於泰山國小圍牆，無法由該處進出，僅得從系爭 土地進出，依法應留3 條通行道路供後方袋地使用，故系 爭土地應留3 條通道供後方袋地使用，則系爭土地已無法 保持其形狀之完整，開發效益不佳。系爭鑑定報告未加審 酌及調查上開情形，率稱系爭土地「形狀方整、開發效益 佳」，顯然過於粗糙，不足採信。又原裁定竟稱系爭鑑定 報告無任何違誤，逕自駁回異議人之異議，似過於速斷。 3、再者，由內政部不動產實價登錄網站所示資料，可知系爭 土地直徑2.5 公里範圍內、交易日期105 年3 月至106 年 3 月、交易標的為土地（不含建物）共27筆交易資料所示 ，其中最高價格即新北市○○區○○段0000○0000地號土 地單價1 坪至多為60萬4,000 元，與系爭鑑定報告所稱每 坪為85萬至95萬元相距甚遠，且依異議人加總此27筆資料 後所得結果，平均每坪土地之單價為36萬5,800 元，足見 系爭鑑定報告顯無公信力。又上開土地位置、生活機能均 與系爭土地相似，且內政部不動產實價登錄網站屬於公示
資料，當有參考之必要，原裁定未說明不採理由，仍全面 採納系爭鑑定報告之鑑價結果，認事用法實有違誤。原裁 定雖稱異議人所提資料，土地之產權、臨路、形狀均與系 爭土地不同，惟各筆土地之形狀客觀上不可能完全一致， 臨路或坐落地點亦有所差異，此乃土地之特性所然，原裁 定以此等理由認定「內政部不動產實價登錄網站」所示資 料不可採，違反一般生活經驗及社會生活知識，原裁定自 屬違法。
4、此外，系爭土地之原所有人林公世等人前以每坪33萬出賣 系爭土地，此有買賣契約書可稽，且依臺灣高等法院103 年度上更㈡字第45號104 年12月16日言詞辯論筆錄可知， 債務人王昭博曾表示願以每坪60萬元之價格出賣系爭土地 。原裁定雖稱上開價格係屬2 年或6 年前之價格，無參考 必要，且系爭土地現況市場價格，僅能仰賴專業鑑定機關 估價云云，惟系爭鑑定報告既認定系爭土地現況每坪價格 為92萬元，與前開價格差異甚大，於近年房地產不景氣之 情況下，系爭土地如何於2 年內由每坪60萬元漲至92萬元 ，均未見系爭鑑定報告說明，亦與一般生活經驗認知之不 動產交易價格相違。原裁定率稱系爭土地價格僅能仰賴專 業鑑定機關為之，卻根本忽略系爭鑑定報告所載價格與市 價不符之事實，其可信性顯屬有疑，自有廢棄原裁定、重 新核定最低拍賣價格之必要。
（四）依不動產估價技術規則第70條、第71條、第72條之規定， 貴院106 年5 月18日函詢：「採土地開發分析法，則地區 未來潛力良好，原因為何？請具體說明。」等情，命元信 不動產估價師事務所補正說明，惟該所106 年6 月6 日補 充說明函亦僅空泛概稱系爭土地之商業及生活機能充足、 交通便捷云云，未具體說明系爭土地採取土地開發分析法 之論據資料，而依不動產估價技術規則第70至72條已明定 採取「土地開發分析法」所應蒐集資料以及估價程序，惟 系爭鑑定報告完全付之闕如，毫未提及系爭土地之開發構 想計畫、資本利率、開發利潤率等採取土地開發分析法應 參考之重要基礎資料，逕以系爭土地商業及生活機能充足 、交通便捷為由，單憑主觀臆測，認定系爭土地每坪單價 高達85萬至95萬元。詎原裁定未慮及系爭鑑定報告及106 年5 月18日函文之鑑定過程，與不動產估價技術規則第70 至72條相違，與一般生活經驗相距甚遠，未說明與市價顯 著差距之理由，其內容自不可信，原裁定採信系爭鑑定報 告內容，認事用法自有違誤。
（五）基此，原裁定實認事用法之違誤，為保障異議人權益，並
徹底釐清系爭土地現況市價，自有廢棄原裁定，重為鑑價 程序之必要。爰聲明：原裁定廢棄。
三、次按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格 ，經核定後，為拍賣最低價額。核定拍賣最低價額應儘量與 市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示 意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。不動產價值之鑑定 ，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。不 動產如確因地區日趨繁榮、商業日趨興盛，或存有其他無形 之價值，而鑑定人未將之估定在內者，執行法官核定拍賣最 低價額時，得酌量提高。必要時並宜赴現場勘驗，瞭解不動 產內部裝璜設備及環境四周，以為核定拍賣最低價額之參考 ，避免不當提高或壓低拍賣最低價額，強制執行法第80條、 辦理強制執行事件應行注意事項第42條第5 項、第6 項、第 7 項分別定有明文。又執行法院核定之價格應如何認為相當 ，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘 （最高法院88年度台抗字第13號判決意旨可參）。再按法院 核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定 價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之 利益而為最妥適之決定。最低底價僅限制投標人之出價不得 少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價 ，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債 權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行 法院所核定之底價為不當（最高法院86年度台抗字第612 號 判決、103 年度台抗字第648 號意旨參照）。是執行法院就 不動產拍賣，應命鑑定人估價，而核定拍賣價額則屬執行法 院依職權裁量之範圍，鑑定人估定之價額以及債權人、債務 人之意見，為執行法院斟酌核定最低拍賣價格之參考，執行 法院不受其拘束，得依職權調查並審酌債權人、債務人之利 益為最妥適之決定。
四、經查：
（一）債權人林明德、蕭素華、施來興執有本院簡易庭105 年度 司拍字第505 號裁定為執行名義，向本院民事執行處聲請 就債務人王昭博信託登記予債務人吳畇萱之系爭土地，聲 請強制執行，經本院以105 年度司執字第150850號拍賣抵 押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案，業經 本院依職權調閱上開強制執行案卷核閱無訛，應堪認定。（二）又查，本院民事執行處於106 年3 月7 日辦理系爭土地為 執行查封登記、指界測量完畢後，囑託元信不動產估價師 事務所派員鑑定系爭土地價格，有本院民事執行處106 年 3 月7 日新北院霞105 司執辰字第150850號函文1 份在卷
可稽（本院105 年度司執字第150850號卷第183 至185 頁 ），依系爭鑑定報告書載明系爭127 、128 、128-1 、12 9 地號土地鑑定價值依序為2,110 萬3,512 元、1,716 萬 0,024 元、1,282 萬4,064 元、498 萬4,376 元，共計5, 607 萬1,976 元（同上執行卷第297 、303 頁）。經執行 法院於106 年4 月10日以新北院霞105 司執辰字第150850 號函通知債權人、參與分配債權人、債務人、抵押權人巫 勝安關於系爭土地價定價格，並通知渠等到院或以書狀表 示意見，債權人、債務人於106 年4 月24日到院進行詢價 後，對上開鑑價金額並未表示反對意見，抵押權人巫勝安 則提出民事陳報債權計算書狀，表示對於拍賣價格無意見 等語，有本院民事執行處106 年4 月10日新北院霞105 司 執辰字第150850號函文、民事陳報債權計算書狀各1 份、 執行筆錄1 份在卷可參（同上執行卷第347 至348 頁、第 357 、359 、375 頁）。本院司法事務官即依強制執行法 第80條之規定，衡酌系爭鑑定報告鑑定價格，並綜合本院 轄區不動產交易景氣狀況，及系爭土地所在位置、公共設 施完備與否、商業及生活機能、交通便利性，進而核定系 爭127 、128 、128-1 、129 地號土地拍賣最低價額分別 為2,115 萬元、1,720 萬元、1,283 萬元、500 萬元，有 本院民事執行事件進行單1 份在卷可參（同上執行卷第37 7 頁），足稽本院司法事務官參酌系爭鑑定報告、執行債 權人、債務人、抵押權人之意見後，所為核定系爭土地最 低拍賣價額，均高於系爭鑑價報告所為鑑價結果，俱屬執 行法院核定拍賣最低價額之裁量權行使範圍。
（三）異議人主張其為系爭土地之優先購買權人，系爭鑑定報告 鑑定價格不足採信，因系爭土地尚有袋地問題，且鄰近地 區每坪最高地價至多60萬元，原裁定核定系爭土地每坪價 高達92萬元，請求重為鑑價程序云云，惟執行法院於系爭 鑑定報告作成系爭土地鑑價結果後，復於106 年6 月14日 以新北院霞105 司執辰字第150850號函詢元信不動產估價 師事務所再就系爭鑑定報告為陳述意見，經同所函覆略為 ：「一、勘估標的產品型態為住宅區土地，其價格因產權 完整性及土地之個別因素（如面積、形狀、臨路寬度、臨 路面寬等）條件而有極大差異，如僅以相關區段成交行情 作為價格判斷易有嚴重落差。本案經向當地土地開發業者 訪談後，考量勘估標的土地產權完整（權利範圍為1 分之 1 ），面積足以獨立開發，形狀方整，面前道路寬度15公 尺且臨路面寬達21.5公尺，開發效益佳，故依市場調查結 果，判斷其地坪單價約85-95 萬元/ 坪應屬合理。」等語
，有元信不動產估價師事務所106 年6 月5 日元信務字第 B00000000 號函文1 紙在卷可參（同上司執卷第507 頁） ，是本院司法事務官參考系爭鑑定報告及上開說明函之意 見，依職權透過詢價程序並參考系爭土地個別因素、市場 調查、土地開發潛力等綜合相關情節，核定之拍賣最低價 格，並無不當。
（四）再者，執行法院核定拍賣最低價格，旨在避免不當提高或 壓低拍賣最低價額，並用於限制應買人投標金額之下限， 意即該次拍賣程序之最低價格，限制投標人出價不得低於 底價，採以競標方式購買系爭土地，並由最高價者得標， 而投標人願出之最高價格購買系爭土地則不受限制，倘系 爭土地之市場價值果值高價，於應買人競價過程中自得以 合理之價格賣出，倘有無人應買或應買價格未達底價之情 形，可認該底價過高，執行法院亦得依強制執行法第91條 第2 項之規定，於再行拍賣時得酌減拍賣最低價額，以平 衡保障債權人之債權實現及債務人就該標的物應有價值。 則本件若能以上開拍賣最低價額得標，對於債權人、債務 人均屬有利，縱因底價過高無法得標，亦得酌減拍賣最低 價額再行拍賣，對債權人、債務人亦無不利益之處，而異 議人為系爭土地之優先購買權人，顯然比較傾向於以低價 購買系爭土地，然異議人是否得以如願以低價優先承買系 爭土地，並非執行法院核定拍賣最低價額時應行考量之事 項，本件於債權人、債務人對於拍賣最低價額均無異議之 情況下，自難僅因異議人主張該價額過高，即認拍賣最低 價額之核定有不當之處並再行鑑價，況執行法院就系爭土 地拍賣最低價額，應如何核定始為允當，原屬於執行法院 職權裁量之範圍，自不容異議人僅以系爭鑑定報告所為鑑 價結論與其主觀認定不一致，即任意指摘系爭鑑定報告內 容不當，而聲請重為鑑價，故認異議人上開主張，要不足 採。
五、從而，本院司法事務官認本案並無異議人所陳過高或顯有違 誤情事，且是否重新鑑價、核定拍賣最低價格，均屬於執行 法院職權裁量之範圍，以裁定駁回異議人重新鑑價、重新核 定拍賣價格之聲請，於法並無違誤，異議意旨指摘原裁定不 當，求予廢棄，並無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、 民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000 元整。
中 華 民 國 106 年 11 月 22 日
書記官 李佳寧