返還價金
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,105年度,536號
PCDV,105,重訴,536,20171122,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第536號
原　　　告　魏宇堂　
　　　　　　曾玉蕙　
　　　　　　陳富仁　
　　　　　　朱維國　
　　　　　　彭玉觀　
　　　　　　謝天成　
　　　　　　謝天倫　
　　　　　　王麗慧　
　　　　　　張博翔　
　　　　　　楊桂蘭　
共　　　同
訴訟代理人　徐東昇律師
　　　　　　劉志賢律師
　　　　　　吳孟良律師
複代理人　　蔡承翰律師
被　　　告　日勝生活科技股份有限公司
法定代理人　林榮顯　
訴訟代理人　李家慶律師
　　　　　　蕭偉松律師
　　　　　　陳怡雯律師
　　　　　　李佳蕙　
　　　　　　傅嘉和　
參　加　人　中聯工程顧問股份有限公司
法定代理人　章致一　
訴訟代理人　彭美菊　
參　加　人　吳昌成即吳昌成建築師事務所
訴訟代理人　李蘭英　
參　加　人　許浩展即長浩結構技師事務所
訴訟代理人　黃繼岳律師
　　　　　　林雅娸律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國106年10月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告如附表一「(D)原告可請求之總金額(B+C)」欄所示之金額，及自民國一百零五年一月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
第一項給付有關原告子○○部分，應於原告子○○塗銷附表一編號1所示不動產上所設定之最高限額抵押權登記之同時給付之；有關原告甲○○部分，應於原告甲○○將附表一編號8所示之不



動產所有權移轉登記返還予被告，並將系爭不動產返還予被告之同時給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以附表二「原告供擔保金額」欄所示之金額供擔保後，得假執行。但被告如以附表二「被告供擔保金額」欄所示之金額供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
㈠按原告於判決確定前，得撤回其訴之全部或一部；但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1 項定有明文。準此，原告於被告已為本案之言詞辯論前撤回 其訴者，無須徵得被告之同意，即生訴之撤回之效力（最高 法院99年度台抗第389號裁定參照），本件中，原告於本院 105年11月6日第一次言詞辯論期日陳述訴之聲明時，即已陳 明撤回備位之訴（見本院卷三第32頁），此部分即生訴之撤 回效力，本院即毋庸審理，先予敘明。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴後，將聲明「被告 應返還原告等如附表2.『金額欄』所示之價金，及自起訴狀 繕本送達翌日起至起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。」擴張為「被告應返還原告等如附表2.『金額欄』所示 之價金，及自105年1月5日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。」（見本院卷八第272頁，更正後附表2見本院 卷八第287頁），合於前述規定，應予准許。貳、原告主張：
㈠被告係新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計晝土地標售案之 得標廠商，負責興建板橋浮洲合宜住宅（下稱系爭建物）， 原告等為系爭建物A2區、A3及A6區一樓之承購戶，先後於民 國(下同）101年8月9日至翌年1月31日間與被告完成簽約作 業（下稱系爭契約），並已如期支付訂金、簽約金及各期工 程款項。
㈡詎料，系爭建物承購戶先係於103年6月9日發現系爭建物部 分戶別遭「穿樑洗孔」後，陸續發現其中GE楝陽台地排預留 位置錯誤、部分陽台未施作牆面易造成雨水潑入、室?地坪 灌漿管控不佳再度二次施工等瑕疵；又於同年7月間發現合 宜住宅陽台遭任意變更設計及消失的女兒牆；再於同年10月 間發現系爭建物外牆出現白華現象、部分外牆壁磚脫落、部



分楝別管道間疑似漏水情形、部分楝別冷氣室外機套管太小 、部分楝別排油煙管未留套管走梁下；復於104年1月間發現 系爭建物二房房型工作陽台未經住戶同意及未預留套管之情 形下，採貫穿樓板破壞地面防水層方式設置瓦斯管。短短半 年期間，即發見十餘項未依設計施工或偷工減料之情事，顯 見被告施工過程未盡其注意義務。
㈢其後，於104年4月20日，花蓮外海發生芮氏規模6.3之強震 ，系爭建物所處之新北市震度達到4級，於同年月29日媒體 報導板橋浮洲合宜住宅承購戶發現A2區地下停車場出現多處 梁裂縫，裂損主要發生在A2區C、D、F三楝之地下一層及地 下二層。104年4月30日新北市政府工務局會同民意代表、住 戶代表會勘後更進一步發現，包括A2、A3、A6區的地下室部 分大梁有多條裂縫，部分區域甚至出現?水、漏水情形。在 承購戶多次抗爭之下，104年5月9日被告公司負責人終於公 開承諾接受退屋，但僅限於二樓以上住戶，原告等一樓之承 購戶仍被排除在外。
㈣由於發現裂損現象之範圍持續擴大，引起住戶對居住安全之 疑慮，浮洲合宜住宅住戶乃籌組「浮洲合宜住宅自救會」並 向營建署、新北市政府工務局等單位陳情，被告因此被迫與 自救會協議，選定由台北市及台中市結構工程工業技師公會 進行鑑定。嗣經台北市結構工程工業技師公會於同年8月31 日作成系爭建物A2區結構安全鑑定報告書，又經台北市結構 工程工業技師公會於同年10月5日作成A6-1區（A6西區）結 構安全鑑定報告書、A6-2區（A6東區）結構安全鑑定報告書 ，以及A3-1區結構安全鑑定報告書、A3-2區結構安全鑑定報 告書，原告等始確定其等所承購之住宅確有重大瑕疵、安全 性堪虞，且被告就系爭建物之設計、施工，有多處與建築技 術規則及下位規範不合之處，縱經補強，亦已欠缺其原本應 有之價值、契約通常之效用及品質，在被告斷然拒絕原告等 一樓承購戶退屋、協商未果後，原告等不得不提起本訴，以 維權益。
㈤系爭建物「設計施工」有多處不符建築技術規則建築構造編 之規定，原告等爰依系爭契約第28.1條、第12.1條、第12.4 條及附件八建材設備表第1條之約定解除契約： 1.按系爭契約第28.1條：「乙方（即被告）違反『主要建材及 其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者， 甲方（即原告等）得解除本契約。」、第12條:「12.1本案 施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約【附件八建 材設備表】施工。…12.4乙方如有違反前三項之情形，雙方 同意依本契約第28.1條約定辦理。」，及附件八建材設備表



第1條：結構1.1：「本大樓結構經由專業結構技師設計及電 腦程式計算，採用鋼筋混凝土構造，經國立台灣大學地震工 程研究中心結構外審審核通過，並依主管機關審查核准之圖 樣施工，無論承重、抗壓、耐震、防颱、防火等特性，均符 合內政部頒布之建築技術規則及CNS之要求標準設計施工」 （參原證1），應屬兩造於契約內約定解約之權利，為實務 見解所稱之「約定解除權」，倘被告對於系爭建物之「設計 」、「施工」等各階段有違反建築技術規則之情事，原告等 即得援引第28.1條之規定解除契約。
2.依據台北市結構工程工業技師公會之鑑定報告，系爭建物之 設計有多處不符合建築技術規則建築構造編之規定，堪認已 有約定解除之原因存在：系爭建物之設計違反建築技術規則 建築構造編第一章第一節『設計要求』第1條、第2條之規定 ，未依公認通用之設計方法合理分析（模擬方式不適當、未 設定水浮力、未設定偏心扭矩等），系爭建物之各部構材有 效強度有多處均低於設計需要強度（梁、柱、剪力牆、橫隔 版及基礎地梁不符規範要求之結構安全性）；系爭建物之設 計違反建築技術規則建築構造編第一章第三節『載重』第11 條、第14條、第15條之規定，未按實核計建築物構造之靜載 重、地版面、外牆重量（以A2區Ｅ棟為例，大樓靜載重低估 3,331公噸，參原證5第34頁；A3區以A棟為例，大樓靜載重 低估2,460.09公噸，參原證8第32頁；A6區以Ｆ棟為例，大 樓靜載重低估2,571.6公噸，參原證7第29頁）；系爭建物之 設計違反建築技術規則建築構造編第一章第五節『耐震設計 』第43-2條第4項、第47-1條、第48-1條之規定，未依建築 物耐震設計規範設定偏心扭矩，橫隔版無法抵禦地震力，設 計時亦未折減土壤參數；系爭建物之設計違反建築技術規則 建築構造編第二章『基礎構造』第57條、第78條之規定，建 物基礎出現差異沉陷，且沉陷量過大不符合建築物基礎構造 設計規範第4.4.8條之規定（相鄰兩柱位間角變位量超過 1/250），基礎版結構設計強度不足，致多處地下室大樑發 生損壞；系爭建物之設計違反建築技術規則建築構造編第六 章『混凝土構造』第333條、第375-1條、第445-1條之規定 ，結構混凝土構件（梁、柱、剪力牆、橫隔版及基礎地梁） 有多處未依規範規定設計。原告特以表格方式詳列上述系爭 建物設計施工違反建築技術規則各章節之條文及鑑定報告出 處。
3.系爭契約第28.1條為約定解除權，並非瑕疵擔保之規定，不 容混淆，兩造於系爭契約第28.2條既已約定『乙方違反「乙 方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為乙方違約，甲方得依法



解除契約。』，且於第26.2條約定有關本契約標的物之瑕疵 擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理，當無重複於 第28.1條為瑕疵擔保約定之理。再系爭契約第28.1條列舉解 約之事由為乙方違反「主要建材及其廠牌、規格」及「開工 及取得使用執照期限」等情況，其中「開工及取得使用執照 期限」與瑕疵擔保毫無關聯，純為契約當事人約定解除之事 由，則同條關於「主要建材及其廠牌、規格」之約定，亦應 為相同解釋，與瑕疵擔保無涉，屬約定解除之事由無疑，故 民法瑕疵擔保關於「交付」之限制，於本件原告等援引系爭 契約第28.1條之約定解除權，亦無適用之餘地。 4.再本件契約解除權發生之原因，即系爭契約附件八建材設備 表第1條之約定：結構1.1：「本大樓結構經由專業結構技師 設計及電腦程式計算，採用鋼筋混凝土構造，經國立台灣大 學地震工程研究中心結構外審審核通過，並依主管機關審查 核准之圖樣施工，無論承重、抗壓、耐震、防颱、防火等特 性，均符合內政部頒布之建築技術規則及CNS之要求標準設 計施工」，顯然重在系爭建物之『設計』、『施工』各階段 均應符合建築技術規則之規定，藉以督促、確保建商依法令 之規定設計、興建系爭建物，以保護買受人之權益。因此， 系爭建物之『設計』或『施工』若有違反建築技術規則，即 有契約解除之原因存在，買受人得立即依約行使解除權，本 就不限於系爭建物交付後始得解約，更無「預先」行使解除 權之可言。
5.原告等行使系爭契約第28.1條約定解除權時，是否發生解約 之效力，端視原告等解約時有無約定解除原因之存在，與嗣 後台大地震中心是否通過補強方案、被告預計修繕進度為何 、系爭建物瑕疵是否得以補正、瑕疵是否重大，解除契約是 否顯失公平等均無涉，本件約定解除之原因，端視原告等解 約時，系爭建物之「設計施工」是否違反建築技術規則而定 ，若設計或施工有違反任一建築技術規則之規定，原告等即 得解除契約，本無庸審究系爭建物之補正進度及可能性，被 告對系爭建物之修繕工程，反而是提供系爭建物設計確有違 反建築技術規則之佐證，要無阻止原告等解除契約之效力。 6.系爭建物結構修繕補強計畫亦可印證台北市結構工程技師公 會之鑑定結論，系爭建物設計施工確有多處不符合建築技術 規則：
⑴參被告所提出之系爭建物A2區、A3區、A6區既有建築物地 上結構結構修繕補強結構計算書，系爭建物原設計所估算 各大樓之靜載重，遠低於被告於修繕補強計算書中重新核 算之值，A2區以E棟為例，原設計值低於被告重新核算數



值達4,104公噸，參被證2第10頁、原證5第34頁；A3區以A 棟為例，原設計值低於被告重新核算數值2,074公噸，參 被證7第6頁、原證8第32頁；A6區以F棟為例，原設計值低 於被告重新核算數值2,814公噸，參被證12第11頁、原證7 第29頁，足以印證台北市結構工程工業技師公會之鑑定結 論，原設計確實嚴重低估系爭建物之重量，未核實計算各 大樓之靜載重，違反建築技術規則建築構造編第11條之規 定。
⑵被告於修繕補強結構計算書中，特將各層質心之位置由計 算所得之位置偏移與地震力垂直方向尺度百分之五，並詳 列各樓層扭矩放大係數表（A2區參被證2第20-31頁；A3區 參被證7第26-43頁；A6區參被證12第45-88頁），以供台 大地震中心審查，足以印證台北市結構工程工業技師公會 之鑑定結論，原設計確實應依建築物耐震設計規範第2.14 節之規定，設定百分之五之意外偏心，原設計應設定而未 設定意外偏心，違反建築技術規則建築構造編第1條、第 43 -2條第4項之規定。
⑶再於修繕補強結構計算書中，亦可見被告花費鉅資預計對 系爭建物之梁柱、連接梁、剪力牆、基礎地梁、橫隔版等 加以補強之修繕措施及施工圖樣：梁、柱補強範圍及工法 參被證2第39-40頁、被證7第54-55頁、被證12第112-113 頁；連接梁補強範圍及工法參被證2第41-46頁、被證7第 56 -63頁、被證12第114-127頁；剪力牆補強範圍及工法 參被證2第47-65頁、被證7第64-89頁、被證12第128-179 頁；基礎地梁補強範圍及工法參被證3第53-67頁、被證8 第42 -57頁、被證13第53-66頁；橫隔版補強範圍及工法 參被證3第75-82頁、被證8第64-70、76-84頁、被證13第 72-75、81-85頁，足以印證系爭建物之梁柱、剪力牆、基 礎地梁、橫隔版等，確有台北市結構工程工業技師公會所 指摘之配筋量不足、強度不足等缺失，不符合建築技術規 則建築構造編第2、333、375-1、445-1條之規定，須儘速 加以補強設計及施工，以符合規範要求之結構安全性。 ⑷參被告所提出之系爭建物A2區、A3區、A6區既有建築物地 下結構結構修繕補強結構計算書，被告於補強設計時，有 重新針對系爭建物各區大樓一樓樓板之版厚及配筋量，檢 核是否能夠承受地震發生時之剪力傳遞（A2區參被證3第 73 -74頁；A3區參被證8第62-63、74-75頁；A6區參被證 13第70-72頁、第79-81頁），並據以進行補強設計，檢核 之結果足以印證台北市結構工程工業技師公會之鑑定結論 ，系爭建物各區大樓一樓樓版版厚及配筋量均有不足，違



反建築技術規則建築構造編第47-1條之規定。 ⑸被告雖辯稱系爭建物之補強範圍係審查委員認為應予補強 即遵從辦理，無法引為瑕疵重大不能修補之證據云云，但 僅為被告片面之詞，並無任何依據。台大地震中心之審查 委員均為學有專精之工程專家，係就規範、學理及工程慣 例以及鑑定報告，對於被告所送交之結構補強計畫進行審 查，所提出之意見均係有其依據，斷無憑空要求被告就無 需補強之結構進行修繕之理，補強修繕方案僅以90%法規 設計地震總衡力即為適例（參原證16第13頁；原證17第4 頁；原證18第4頁）。
7.被告雖主張約定解除權仍須審酌是否有民法第359條但書顯 失公平之情形，惟法官應依法審判，除有立法者應規定而未 規定之法律漏洞外，不得擅自為法之續造，創設法律所無之 規定，綜覽我國民法對於契約「法定解除權」之規定，有第 254條、第255條「給付遲延」、第256條「給付不能」，以 及第227條準用第226條「不完全給付」等關於「債務不履行 」之解除權規定，以及第359條「買受人之解除權」、第397 條「拍賣人之解除權」、第494條、第502條、第503條、第 506條「定作人之解除權」、第507條「承攬人之解除權」等 相關規定，「顯失公平」僅出現民法第359條之中，立法者 對於契約之法定解除權，並未設有共通之限制，民法債各關 於買賣之瑕疵擔保規定，亦非強制或禁止規定，自難推論立 法者對於「約定解除權」有何應規定而未規定之法律漏洞存 在，並無類推適用之基礎。本件原告等援引系爭買賣契約第 28.1條所行使之解除權，係兩造締結買賣契約時所約定之「 約定解除權」，我國民法既未明文就約定解除之情況設有任 何限制，基於私法自治、契約自由原則，苟約定解除之內容 並未違反公序良俗，即有拘束契約當事人之效力，不應對於 當事人間之約定，在欠缺法律明文規定之情況下，創設任何 約定所無之限制，被告對於本件約定解除權仍須審酌顯失公 平之主張，要無可採。何況，原告等人所援引之解約條款， 均為被告單方面擬定之定型化契約，原告等人僅係依照被告 擬定之契約行使權利，被告對於買受人行使解約權亦非不得 預見，自應承受遭買受人解約並賠償違約金之風險，且系爭 契約遭原告等依約解除，皆因被告設計施工有多處違反建築 技術規則所致，其不利益均屬咎由自取，原告等行使權利， 自與誠信原則無背。
8.被告另辯稱原告甲○○已辦理交屋，於簽訂租賃契約之時， 即已同意放棄系爭買賣契約之解除權云云，惟查，原告甲○ ○與被告所簽之租賃契約中，並無任何和解或拋棄權利之文



字，被告願以租賃契約彌補原告甲○○之損失，亦無解除權 消滅之法律效果，且查無任何法律之明文規定，買受人將已 受領之買賣標的物出租後，不得行使其約定或法定解除權， 故原告甲○○解除契約之權利，並不受原告出租買賣標的物 之影響。再原告甲○○現為買賣標的物之所有權人，出租自 己之物本為所有權人正當權利之行使，與誠信原則無悖，被 告顯有誤會。
9.綜上，系爭建物設計施工有多處不符建築技術規則建築構造 編之規定，確有約定解除原因之存在，除有台北市結構結構 工程工業技師公會之鑑定報告可證外，被告於民事答辯三狀 ，亦已自認系爭建物確有相鄰兩柱位間角變位量超過1/250 之事實：「因本件原先對土壤沈陷量之估計，與事後實際發 生之沈陷量相較有所不同，使相鄰兩柱角變位量超過1/250 ，因此連接梁無法承受差異沉陷造成之剪力」（參被告 105/12/27民事答辯三狀第12頁第2-4行），原告等援引系爭 契約第28.1條之規定，向被告解除系爭契約，並請求被告依 第28.3條之規定退還原告等已繳之房地價款、遲延利息，及 房地總價款百分之十五之違約金，洵屬有據。
㈥系爭建物不具備民法第354條所規定應具備之價值、效用及 品質，原告依系爭契約書第28.2條、第26.2條之約定，以及 民法354條、第359條瑕疵擔保之規定解除契約： 1.按系爭契約第28.2條：「乙方（即被告）違反『乙方之瑕疵 擔保責任』之規定者，即為乙方違約，甲方(即原告)得依法 解除契約。」、第26.2條:「有關本契約標的物之瑕疵擔保 責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，本件買賣雙 方於締結系爭契約時，將民法瑕疵擔保之相關規定，納入約 定解約之事由，倘系爭建物有民法第354條出賣人應擔保之 瑕疵存在，買受人得依系爭契約第28.2條、第26.2條之約定 解除契約，並得援引民法第359條之規定解除契約。 2.系爭建物基礎出現之差異沉陷，為建築物通常效用及品質上 之瑕疵，且無抬升或回復之可能，瑕疵確屬不能補正： ⑴本件系爭建物基礎出現之『差異沉陷』，相鄰兩柱位間之 角變位量超過1/250，導致地下室大梁多處出現嚴重裂損 ，係兩造間不爭執之事實。建築物之基礎用於承受建物本 身之重量，並抵抗各種加諸於建築物之壓力，建築物基礎 之設計應考慮基礎以下之地層受建築物載重、地下水位變 化、地下空穴或環境變化等影響所致之沉陷現象（建築物 基礎構造設計規範第2.1及4.4.1條參照）。建築物基礎應 能安全支持建築物，在各種載重作用下，基礎本身及鄰接 建築物應不致發生構造損壞；基礎沉陷應求其均勻，使建



築物及相鄰建築物不致發生有害之沉陷（建築技術規則建 築構造編第57、78條參照）。被告於系爭建物採用筏式基 礎，整個建築基地底部包含中庭區均為鋼筋混凝土（即基 礎版），倘基礎構造強度設計足以抵禦建物本身之重量， 並抵抗各種加諸於建築物之壓力時，建物基礎不致發生有 害之沉陷（即差異沉陷），地下室連接梁亦不致因差異沉 陷產生之應力而出現嚴重裂損（參原證5第80頁；原證6第 72頁；原證7第52頁；原證8第93頁）。 ⑵系爭建物原設計對於基礎土壤沉陷效應考量不足，結構設 計上又未配置基樁（降低沉陷）或強化地下層結構之勁度 與強度（抵抗差異沉陷），依據台北市結構工程工業技師 公會之鑑定報告：「各棟大樓主體有向下沉陷之現象，部 分中庭區有上拱之現象，部分區域因相鄰柱位間差異沉陷 引起之角變位量過大，其值已超出一般施工誤差及垂直構 材軸向變形許多，高出部分應屬土壤沉陷所致，而土壤引 起的差異沉陷將影響結構行為；同時，由現場勘查結果也 可發現地下室各層現況裂損位置，主要發生在梁兩端點之 角變位較大處可獲得印證（參原證5第81頁；原證6第73頁 ；原證7第53頁；原證8第94頁）。」、「各區大樓實際上 兩柱位間之差異沉陷量及角變位量，均有超過建築物基礎 構造設計規範第4.4.8條容許沉陷量要求「最大角變量不 得大於1/250」之現象（參原證5第26頁；原證6第23頁； 原證7第22頁；原證8第24頁）。」、「設計者仍應參考地 質調查資料之評估分析與建議，選擇適當的基礎形式（如 樁基礎）或採用地質改良、施作後澆帶等措施以減少差異 沉陷對結構體之影響。原設計地調報告對本案沉陷量之評 估，對照台中結構公會之地調報告及本公會梁底高程測量 成果顯係低估，又未提出具體的處理建議，設計者低估差 異沉陷對結構體之影響，致地面層以下部分構材產生裂損 （參原證5第83-84頁；原證6第75頁；原證7第55-56頁； 原證8第96-97頁）。」，足證系爭建物基礎之差異沉陷， 已超出一般施工誤差及垂直構材軸向變形許多，相鄰兩柱 位間角變位量更超過建築物基礎構造設計規範所要求最大 撓曲度不得大於1/250之規定，使地下室多處連接梁出現 嚴重裂損。
⑶按物之出賣人，對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵，民法第354條定有明文，凡出賣之特定物，依通常 交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字



第1173號判例、89年台上字第1085號判決意旨參照），買 受人支付高額價金購買建築物，無不期望購買之建築物基 礎穩定堅固，不因載重、地下水位變化、地下空穴或環境 變化之影響，發生超過容許值之沉陷，損及建築物牆、梁 、柱等構材。建築物基礎能承受建物本身之重量，抵抗各 種加諸於建築物之壓力及環境之影響，不致出現差異沉陷 ，屬建築物基礎依通常交易觀念應具備之效用及品質。本 件系爭建物大樓基礎出現之『差異沉陷』，已超過建築物 基礎構造設計規範第4.4.8條所要求「相鄰兩柱位間角變 量不得大於1/250」之規定，致地下室大梁多處出現嚴重 裂損，不符合一般民眾心中對於建物效用及品質之要求， 依通常交易觀念而論，系爭建物大樓基礎發生之差異沉陷 ，應屬建築物通常效用及品質上之瑕疵無疑。
⑷系爭建物基礎版目前出現之差異沉陷，僅呈現系爭建物在 承購戶尚未入住前，大樓靜載重所導致之沉陷量，將來住 戶陸續入住及外部補強工程所加諸之重量，均將導致差異 沉陷繼續加大，然針對系爭建物已發生之差異沉陷，五大 公會均無法提出回復差異沉陷之相關工法，台大地震中心 歷次審查會議中，亦未針對差異沉陷之補正方案進行討論 ，系爭建物已審議通過之結構修繕計畫中，亦無任何消弭 或抬升差異沉陷之具體施工計畫及圖樣，可見系爭建物基 礎出現之差異沉陷，確已藥石罔效，無補正或回復之可能 ，原告依系爭契約書第28.2條、第26.2條之約定，以及民 法354條、第359條瑕疵擔保之規定，於買賣標的物危險移 轉前，解除系爭契約，洵屬有據。
⑸按公寓大廈之專有部分與共有部分無法分離移轉，其以公 寓大廈之部分為買賣標的者，其缺點不問存在於專有部分 或共用部分，倘其應具備之價值、效用或品質因而不具備 者均難謂無瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號民事裁 判要旨參照，詳附件4）。不動產品質及效用上之瑕疵， 本不以瑕疵出現在專有部分為限，依據台北市結構工程工 業技師公會之鑑定報告，系爭建物有多處梁、柱、剪力牆 、橫隔板及基礎地梁等構件配筋量不足、強度不符合規範 （參原證5第83-84頁；原證6第74-75頁；原證7第55 -56 頁；原證8第96-97頁）；各區大樓必須傳遞之地震力值超 過原設計一樓樓版所能承擔，將造成一樓樓版開裂，經檢 視系爭建物各區Y向及X向剪力傳遞結果，各區一樓版厚及 配筋量均有不足之情況（參原證5第75至76頁，標示NG處 ；原證6第68至69頁；原證7第50至51頁；原證8第89 -90 頁）。補強工項廣及各棟大樓半數以上樓層之樓梯、連接



梁，並預計於外牆裝設高強度菱形鋼架斜撐進行系統補強 ，各區各棟大樓之一樓更已全數列為補強標的（參原證12 -15；被證2-16），被告亦自承補強工程費用預估將高達 新台幣42億元，可見系爭建物結構上之瑕疵確實重大。縱 使被告依補強修繕計畫將系爭建物結構上之瑕疵修復，系 爭建物相鄰兩柱位間之差異沉陷量及角變位量超過建築物 基礎構造設計規範『最大撓曲度不得大於1/250』之現況 仍無法回復，隨著補強工程的進行及住戶之搬入，沈陷量 勢將持續加大，需在各區設立觀測點進行監測（參原證12 ，A2區須設置44個觀測點；原證13，A3區須設置55個觀測 點；原證14，A6西區須設置61個觀測點；原證15，A6東區 須設置50個觀測點），系爭建物基礎出現差異沉陷之瑕疵 確屬且無法補正，原告等依援引系爭契約第28.2條、第 26.2條之約定，及民法第354條、第359條瑕疵擔保之規定 ，於買賣標的物危險移轉前，解除本件買賣契約，洵屬有 據。
㈦系爭建物結構多處強度不足且出現差異沉陷，導致價值上之 瑕疵，且非後續修繕補強所能弭平，確已無法補正： 1.依台北市結構工程工業技師公會之鑑定結論，系爭建物有多 處鋼筋混凝土之構材（梁、柱、剪力牆、橫隔版及基礎地梁 等）配筋量不足、強度不足，且基礎出現之差異沉陷狀況甚 為嚴重，縱經專業技師監督修繕，將結構上強度不足之瑕疵 修復，然結構安全出現嚴重瑕疵之建物，因民眾對於地震及 倒塌災害普遍存有恐懼，對於修繕後建物強度及耐久性仍有 擔憂，依一般經驗法則，勢將影響其購買意願及價格，建物 之交易價值因此受有減損，其價格將低於未受損害之相似不 動產，況系爭建物發生之差異沉陷已無法抬升或回復，後續 沉陷及角變位量勢將持續加大，須建立監測系統進行長時間 監控，在此情形下，一般民眾對系爭建物安全上之疑慮，顯 非結構修繕即能弭平。
2.系爭建物於104年4月發現地下室多處梁裂，同年5月經承購 戶組成之自救會多次抗爭，被告終於同意退屋（然僅限二樓 以上），自104年5月以來，陸續向被告辦理退屋之戶數，經 統計已達一千戶以上，期間五大公會陸續做成鑑定報告，並 公開於內政部營建署網站上，被告更不斷向社會大眾及承購 戶信心喊話：『系爭建物結構可修繕補強，將以三級品管制 度嚴格把關』等語，然承購戶心中之疑慮及恐懼卻從未消除 ，即使當初承購之機會如此難得(抽籤)，承購之價格遠低於 板橋區之一般行情，仍有為數高達一千戶以上之承購戶選擇 退屋，足見系爭建物縱經修繕補強，多數民眾已存有心理疑



慮，在交易市場勢將乏人問津，系爭建物已因結構安全及差 異沉陷等瑕疵導致價值上之減損，且瑕疵之程度確屬重大。 3.查結構出現重大瑕疵之建物，通常伴生有價值減損之瑕疵， 此為通常之事理及一般經驗法則，最高法院曾多次就相反見 解指摘下級法院，足見建築物若有結構安全瑕疵，通常將導 致價值發生減損，系爭建物經鑑定結構有多處梁、柱、剪力 牆、橫隔版及基礎地梁配筋量不足、強度不足，基礎出現嚴 重差異沉陷，且為社會矚目之重大事件，其價值已發生減損 ，毫無疑義。系爭建物各區雖已開始結構補強修繕，但依目 前修繕補強進度以觀，各區仍須至民國106年下半年後，方 能陸續完成各大樓之修繕及使用執照變更審查，再參本件兩 造所約定之交屋期限107年8月31日（依原證1第14條及第17 條之約定，使用執照需於107年2月28日前取得，交屋期限為 使用執照取得後六個月內）、價值瑕疵將長時間持續影響並 減損系爭建物交易上價格等情，堪認在交屋期限前，系爭建 物價值上之瑕疵確已無法補正，原告等依援引系爭契約第 28.2條、第26.2條之約定，及民法第354條、第359條瑕疵擔 保之規定，於買賣標的物危險移轉前，解除本件買賣契約， 洵屬有據。
㈧本件原告等爰依系爭契約之約定及民法第354條、第359條之 規定解除契約，並無顯失公平之處：
1.查本件系爭建物於104年4月間發生僅僅4級地震即產生如此 嚴重之瑕疵，歷經四大工會鑑定出共計如差異沉陷等十餘項 重大缺失，雖歷經十次外審，卻仍未有任一專家學者能指出 差異沉陷之補正方法，就連被告所告知參與訴訟且具工程專 業之土木技師、結構技師、大地技師皆無一能為被告背書如 何補正系爭建物之差異沉陷，足證系爭建物實有無法補正之 情況，被告援引最高法院判決意旨，洵屬臨訟置辯，委不足 採。被告所出售之系爭建物，經台北市結構結構工程工業技 師公會鑑定後，發現系爭建物有多處未依「建築技術規則建 築構造編」、「建築物基礎構造設計規範」、「建築物耐震 設計規範」、「混凝土結構設計規範」之規定設計施工，後 續結構修繕補強計畫雖經台大地震中心審查通過，但修繕範 圍廣泛，遍及地下室三層及地上層各層樓，系爭建物一樓更 全數皆列為補強標的，對於一般民眾之心裡影響程度甚劇， 且修補方式未能消彌或回復系爭建物基礎出現之差異沉陷， 兩鄰兩柱位間角變位量仍將超過1/250，且隨著樓上住戶之 遷入、使用，差異沈陷量仍將持續加大，交易價值因污名而 嚴重減損等情，況且，縱使系爭建物之瑕疵如期補正，然此 經修補過後之建物，與當初原告等人所預期之全新建物天差



地遠，原告等人在系爭建物結構安全所需面對之極大心理壓 力，更非當初購買系爭建物時所能預見且願意承受，原告等 援引被告事先同意之約定解除契約，僅係要求被告嚴守其立 約時之承諾，原告等要求解約退屋、返還價金，並無絲毫顯 失公平之處。
2.被告雖指稱原告等將投資損失轉嫁被告負擔，被告已將斥資 42億元進行補強，若許原告等解約將對被告公司財務造成嚴 重衝擊，合宜宅住戶之權益不應因原告堅持解約而遭到犧牲 ，自係顯失公平云云，完全顛倒是非，原告等係因被告所設 計施工之系爭建物經鑑定有多處違反建築技術規則及相關規 範，符合約定解除之事由，且造成原告等極大之心理壓力， 依約解除兩造間之契約，與不動產景氣及投資損失無涉，原 告等合法正當行使權力，不容被告隨意誣指、抹黑。被告願 就系爭建物花費鉅資進行補強，係為履行其與內政部營建署 之合宜住宅合約，以及後續得收取買賣價金之故。 3.次查，依被告負責人丙○○於今年股東會向股東公開宣示之 內容：「浮洲合宜住宅共有A2、A3、A6三區，其中A2、A3為 第一區，總銷金額約160億~180億元、占比達四成。A6為第 二區，總銷約280億~285億元、占比約六成，預計今年第4季 第一區進入密集交屋階段，有機會認列七成收益，今年營運