臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2063號
原 告 莊善棋
訴訟代理人 莊鎮齊
被 告 李泊龍
上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國106 年11月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟零玖拾元，及自民國一百零五年五月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零五年四月四日起至返還占用原告所有坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地暨其上新北市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之房屋（權利範圍均為十分之九）之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟陸佰壹拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
本判決第二項各期給付於到期後，各得假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地），及其 上新北市○○區○○段000 ○號建物即門牌號碼新北市○○ 區○○路000 號之房屋（下稱系爭房屋，合則稱系爭房地） ，原為被告及訴外人李坤蕙、郭櫪業、李泰宏、李威德5 人 共有，各自權利範圍均為5 分之1 。於民國102 年8 月29日 由李坤憲出售系爭房地權利範圍5 分之1 與李泰宏、被告， 由李泰宏、被告各取得系爭房地權利範圍10分之1 。復於10 4 年2 月15日由郭櫪業、被告、李泰宏、李威德出售系爭房 地權利範圍各5 分之1 與原告，由原告取得系爭房地權利範 圍5 分之4 。又於104 年11月3 日由李泰宏出售系爭房地權 利範圍10分之1 與原告，由原告再取得系爭房地權利範圍10 分之1 。而原告現所有系爭房地之權利範圍10分之9 ，餘10 分之1 則由被告所有。
㈡又系爭房屋係於72年4 月12日為第一次登記，房屋建築完成 日期為56年4 月9 日，為加強磚造之2 層建物，現由被告占 有並作為經營早餐店所使用，且因被告係無權占用系爭房地 ，致原告無法使用收益，原告自得依不當得利之法律關係， 請求被告給付無權占有系爭房地所獲得相當於租金之利益。 又系爭房地係緊鄰新莊副都心，與機場捷運亦僅有數公尺之 距離，附近店家林立、商業繁榮，且位於新北大道與化成路 交叉口附近，交通相當便利，故向被告請求依系爭土地申報
地價百分之10計算相當於租金之不當得利，而系爭土地之申 報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1 萬7,593 元，面積10 3.21平方公尺，每月不當得利之金額為1 萬3,618 元（計算 式：17,593元×103.21平方公尺×10％÷12月×權利範圍9/ 10＝13,618元）。準此，原告得請求自104 年11月4 日起至 105 年4 月3 日止，5 個月之不當得利金額共計為6 萬8,09 0 元（計算式：13,618元×5 月＝68,090元），並得請求被 告自105 年4 月4 日起按月給付原告1 萬3,618 元。 ㈢再者，系爭房地原係原告之父即訴外人莊龍堂於104 年1 月 8 日向被告、郭櫪業、李泰宏、李威德等人所購買，然因被 告及李泰宏各所有之系爭房地、及新北市○○區○○段0000 0 地號土地應有部分各10分之1 ，以及同區段382 地號土地 應有部分各40分之3 部分需繳納奢侈稅，為規避奢侈稅之故 ，買賣雙方乃約定就無需負擔奢侈稅之房地先為履行，並簽 立不動產買賣契約，故被告現所持有之應有部分，原已由被 告出售予莊龍堂，但因被告拒絕履行，莊龍堂乃對被告提起 所有權移轉登記之訴，並業經本院105 年度重訴字第24號、 臺灣高等法院106 年度重上字第23號判決莊龍堂勝訴確定， 亦即被告應將系爭房地之應有部分移轉予莊龍堂，而莊龍堂 亦已將買賣價金提存，惟被告現仍占有系爭房地，顯然受有 不當得利甚明。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告6 萬8,090 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ⒉被告應自105 年4 月4 日起，按月給付原告1 萬3,618 元。 ⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠被告並無占用系爭房地，被告與其家人均為原住戶，並已在 系爭房地居住達50餘年，且系爭房地係被告及其家人經營早 餐店，並無出租他人使用，自無相當於租金之不當得利可言 ，且縱認被告需給付租金，亦僅得就被告有使用部分之坪數 計算，原告係以房屋全部坪數來計算租金，並不合理。另被 告已將其所有系爭房地之應有部分出售與原告，原告雖已將 買賣價金予以提存，惟被告迄今仍無法領取，且原告亦未給 付被告搬遷費用，故應無租金之問題。
㈡並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件經法官試行整理並簡化爭點，結果如下（見本院卷第11 8 頁）：
㈠兩造不爭執事項（並採為本判決之基礎）：
⒈系爭房地原為李坤蕙、郭櫪業、被告、李泰宏、李威德5 人 共有，各自權利範圍均為5 分之1 。於102 年8 月29日由李 坤憲出售系爭房地權利範圍5 分之1 與李泰宏、被告，由李 泰宏、被告各取得系爭房地權利範圍10分之1 。復於104 年 2 月15日由郭櫪業、被告、李泰宏、李威德出售系爭房地權 利範圍各5 分之1 與原告，由原告取得系爭房地權利範圍5 分之4 。又於104 年11月3 日由李泰宏出售系爭房地權利範 圍10分之1 與原告，由原告再取得系爭房地權利範圍10分之 1 。原告現所有系爭房地權利範圍10分之9 ，餘10分之1 由 被告所有。
⒉系爭房屋於72年4 月12日為第一次登記，房屋建築完成日期 為56年4 月9 日，為加強磚造之2 層建物，現由被告占有並 作為經營早餐店所使用。
㈡兩造爭執事項：
原告主張被告無權占有系爭房地，依民法第179 條不當得利 法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？四、法院之判斷：
㈠查兩造現為系爭房地之共有人（原告權利範圍10分之9 ，被 告權利範圍10分之1 ），查系爭房屋坐落於系爭土地上如附 圖所示之面樍共計103.21平方公尺，且該房屋於72年4 月12 日為第一次登記，房屋建築完成日期為56年4 月9 日，為加 強磚造之2 層建物，現由被告占有並作為經營早餐店所使用 等事實，為兩造所不爭執，有系爭土地登記公務用謄本、系 爭房屋登記公務用謄本各1 份在卷可查（見司重調卷第15頁 至第16頁），業經本院會同地政人員至現場履勘測量系爭房 屋坐落於系爭土地上之面積及範圍，有本院勘驗筆錄、現場 照片、新北市新莊地政事務所106 年8 月9 日土地複丈成果 圖（即附圖）各1 份在卷可考（見本院卷第160 頁至第169 頁），應堪信實。
㈡被告雖抗辯其家人均為原住戶，並已在系爭房地居住達50餘 年，且被告並未占有使用系爭房屋全部坪數云云，惟按以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨參照），惟系爭房屋坐落於系爭土地上如 附圖所示之面樍共計103.21平方公尺，業如前述，足見系爭 房屋已占用系爭土地之全部面積，而系爭房屋現由被告占有 並作為經營早餐店所使用等事實，亦為被告所不爭執，並經
本院至現場履勘後，勘驗結果為「系爭房地前側為被告經營 早餐店使用，後側為被告放置車輛及雜物使用」等情，有本 院勘驗筆錄及現場照片等件在卷為憑（見本院卷第160 頁至 第163 頁、第165 頁至第167 頁），益徵系爭房地全部現為 被告單獨占有使用，原告實無進入、使用之可能；另被告縱 已於系爭房地居住50餘年，亦非合法正當占有系爭房地之理 由，依前說明，被告抗辯上情，均無可取。是被告未經原告 同意占用系爭房地如附圖所示103.21平方公尺，自無占用系 爭房地之正當權源。
㈢原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當 得利6 萬8,090元及法定遲延利息，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額 ，民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文。又無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告 陸續於102 年8 月29日、104 年2 月15日、104 年11月3 日 因買賣關係而取得系爭房屋買受之權利範圍，現為系爭房地 權利範圍10分之9 之所有權人，此為兩造所不爭執（內容如 前揭兩造不爭執事項⒈），且原告業於104 年11月3 日以買 賣為原因登記為系爭房地權利範圍10分之9 之所有權人，亦 有系爭土地、系爭房屋之登記第二類謄本各1 份在卷可證（ 見司重調卷第6 頁、第7 頁），是被告自104 年11月4 日起 即屬無權占有原告所有系爭房地權利範圍10分之9 部分，依 社會通念，可消極減免其應支付使用系爭房地之代價，而受 有利益，致原告受有損害，則原告依上開法條規定及判例意 旨，請求被告給付自104 年11月4 日起至105 年4 月3 日止 ，相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。又所謂 土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價 額，依法定地價；建築物價額，依該管直轄市或縣（市）地 政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148 條規定， 為土地所有權人依土地法所申報之地價。另所謂年息10％為 限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年 息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用 人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法 院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照 ）。經查，系爭房地位處新北市新莊區，屬於城市地方，自 有前揭法條規定之適用，先予敘明。原告起訴僅請求被告無
權占有系爭土地之部分，並依此計算其所獲得相當於租金之 不當得利（見司重調卷第3 頁至第5 頁），本院審酌系爭房 地前側為被告經營早餐店使用，後側為被告放置車輛及雜物 使用，且系爭房地前側面臨化成路，為兩線雙向15米道路， 距離機場捷運線新北產業園區站約10至15分鐘步程，化成路 接新北大道上有多線公車，系爭房地左前方有7-11便利商店 等情，有本院勘驗筆錄1 份及現場周圍環境照片數幀在卷可 佐（見本院卷第33頁至第34頁、第160 頁至第164 頁），併 參以系爭土地於104 年1 月、105 年1 月之公告土地現值分 別為每平方公尺10萬2,957 元、10萬9,954 元，有系爭土地 登記公務用謄本、地價第一類謄本在卷可參（見司重調卷第 15頁、本院卷第48頁），然於102 年1 月、105 年1 月之申 報地價僅分別為每平方公尺1 萬2,235.2 元、1 萬7,593 元 等情，有系爭土地地價第一類謄本可證（見本院卷第46頁） ，足見系爭土地申報地價顯有低於該土地實際價值之情形。 綜上各情，系爭房地位置交通相當便捷，生活機能良好，而 被告占用系爭房地係供自己家人居住使用及經營早餐店，認 原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，應以系爭土地 申報地價之10％計算為適當。
⒊系爭土地105 年1 月之申報地價為每平方公尺1 萬7,593 元 、104 年1 月之申報地價則為空白，有上開地價第一類謄本 在卷為證（見本院卷第46頁），被告無權占有系爭土地上如 附圖所示之面積為103.21平方公尺（計算式：90.27 ＋12.9 4 ＝103.21），又原告就系爭土地權利範圍為10分之9 ，據 此計算被告自104 年11月4 日起至105 年4 月3 日止共計5 個月，應給付原告之不當得利數額為6 萬8,092 元【計算式 ：（17,593×103.21×10% ×9/10）×5 /12 ）＝68,092， 元以下四捨五入】；另計算被告自105 年4 月4 日起至返還 占用系爭房地之日止，應按月給付原告不當得利數額為1 萬 3,618 元【計算式：（17,593×103.21×10 %×9/10）÷12 ＝13,618，元以下四捨五入】。因此，原告依民法第179 條 規定，請求被告給付自104 年11月4 日起至105 年4 月3 日 止相當於租金之不當得利6 萬8,090 元，暨請求被告應自10 5 年4 月4 日起至返還占用系爭房地之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利1 萬3,618 元，於法有據，均應予准 許。
⒋末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項 、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者， 債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高 者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件原告對被告之不當得利債權， 核屬無確定期限之給付，既經原告提起本件訴訟，且起訴狀 繕本業於105 年5 月3 日寄存送達被告，有本院送達證書1 份在卷可稽（見司重調卷第11頁），依民事訴訟法第138 條 第2 項規定，及最高法院94年度第1 次庭長、法官會議決議 ，至105 年5 月13日午後12時發生送達效力，被告迄未給付 ，應負遲延責任。則原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日起 即105 年5 月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之法定遲延利息，核無不合。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告給付6 萬8, 090 元，及自105 年5 月14日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息；暨請求被告應自105 年4 月4 日起至返 還占用系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得 利1 萬3,618 元，於法均核屬正當，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、本判決第一項、第二項所命給付之金額均未逾50萬元，依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，均應依職權宣告假執 行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
書記官 林怡秀