臺灣彰化地方法院民事判決 106年度訴字第249號
原 告 宮麗玲
兼訴訟代理人 黃曉蓉
被 告 佑嘉塑膠有限公司
法定代理人 陳志遠
訴訟代理人 陳琮涼律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國106年11月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分之鐵皮建物清除，並將土地返還原告。被告應自民國一○六年三月十日起至返還前項土地之日止，按日給付原告新臺幣壹仟伍佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告共同負擔。本判決第一項及第二項已屆期之部分，於原告提出新臺幣捌拾伍萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告提出新臺幣貳佰伍拾貳萬為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告委請訴外人林其發承租原告共有坐落彰 化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），兩造於 民國103年10月15日簽立土地租賃契約（下稱系爭租約）， 租賃期間自104年12月1日至114年10月31日，被告應於105年 12月31日前在系爭土地上興建200坪之合法廠房，並提供原 告辦理預告登記，租期屆滿即歸原告所有，原告方同意以低 於市場行情按月新臺幣（下同）30,000元出租，且自103年 10月15日簽立租約至104年11月30日間未計收租金。然原告 交付系爭土地後，被告未依約於105年12月31日前興建200坪 廠房，並違約將系爭土地轉租借予訴外人金源企業有限公司 （下稱金源公司）使用，經原告依系爭租約第13條約定終止 租賃，並以起訴狀繕本送達為終止意思表示。據此，被告已 無權占用系爭土地，爰依民法第767條、455條規定請求被告 拆屋還地，並按系爭租約第6條約定請求給付違約金等語。 並聲明：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地上 如附圖編號A所示鐵皮建物拆除，並將該土地返還原告。被 告應自起訴狀繕本送達翌日起至交還上開土地之日止，按日 給付原告5,000元之違約金。願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：被告固授權訴外人林其發簽立系爭租約，然授權 之內容僅限於系爭租約明載事項，對於興建廠房之坪數與完
成時間均無具體約定，否認兩造間有約定「於105年12月31 日前興建200坪之合法廠房」。縱林其發與原告有此約定， 但被告從未同意亦不知悉，無從拘束被告，且被告已有興建 廠房規劃，並無違約情事。又金源公司與被告間為關係企業 ，原告出租時業已知悉系爭土地將提供被告公司集團營運使 用，不能據此主張違約。況被告基於同一關係企業之不同業 務分工，僅將建物提供金源公司工廠登記使用，並非轉租或 出借土地，實際上金源公司未在該處所營業，被告也沒有收 取租金，而無轉租情事，原告濫用權利。如上，原告以前揭 事由終止系爭租約並無理由，而不得請求拆屋還地及違約金 等語。並為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查，系爭土地為原告共有，被告委請訴外人林其發向原告 承租系爭土地，兩造於103年10月15日簽立系爭租約，約定 租賃期間為104年12月1日至114年10月31日（合計9年11月） ，租金每月30,000元，「甲方（即原告）應於103年11月15 日起，即出具出租土地之使用權同意書及交付土地與乙方（ 即被告）著手整地、興建房屋（廠房），起造人名義以被告 名義起造。房屋興建完成並辦理保存登記後七日內，乙方應 將房屋提供甲方辦理預告登記，租賃期滿乙方應隨時配合辦 理房屋過戶手續於甲方名下」、「乙方（即被告）違反約定 方法使用租賃物，甲方（即原告）得終止租約」、「乙方（ 即被告）於終止租約或租賃期滿不交還租賃物者，自其翌日 起，乙方應給付甲方按日新台幣5,000元計算之違約金」、 「未經甲方同意，乙方不得將租賃物全部或一部份轉租出借 、頂讓他變租方法由他人使用」（系爭租約第4、5、6、12 條）。又原告於前述約定時間將系爭土地交付被告使用，被 告於系爭土地上興建如附圖編號A所示鐵皮建物（面積205.3 平方公尺）；另被告同意訴外人金源公司將工廠登記於該建 物迄今等情，此為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、土地 租賃契約書、勘驗筆錄、彰化地政事務所土地複丈成果圖、 工廠圖形公示查詢資料等件在卷可稽（卷5至6、10、60、64 頁），堪認真實。本件原告依民法第767條、455條之規定請 求被告拆屋還地，並按系爭租約第6條約定請求被告給付違 約金；被告則以前詞置辯。按承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第 455條前段、第767條第1項前段、中段分別定有明文。則依 兩造前述主張及上開規定，本件爭執厥於：㈠原告終止系爭 租約請求被告拆屋還地，有無理由？㈡原告依系爭租約請求
被告給付違約金，有無理由？茲分述如下。
四、原告終止系爭租約請求被告拆屋還地，有無理由？ ㈠原告主張被告未依約「於105年12月31日前興建200坪廠房保 存登記後予原告預告登記」，並違約將系爭土地轉租或出借 予金源公司，據此終止系爭租約；而被告則否認興建廠房之 時間及面積已有具體約定，且原告已知系爭土地將提供被告 公司集團營運使用，僅將建物提供金源公司工廠登記使用， 並無轉租或出借土地，而無違約情事。
㈡按系爭租約第4條約定：「甲方（即原告）應於103年11月15 日起，即出具出租土地之使用權同意書及交付土地與乙方（ 即被告）著手整地、興建房屋（廠房），起造人名義以被告 名義起造。房屋興建完成並辦理保存登記後七日內，乙方應 將房屋提供甲方辦理預告登記，租賃期滿乙方應隨時配合辦 理房屋過戶手續於甲方名下...」（卷5頁），是兩造約定被 告應在系爭土地上興建房屋（廠房）保存登記，並提供原告 辦理預告登記，堪予認定。被告固辯稱兩造就興建之時間及 面積未有具體約定，惟查：
⒈案經證人林其發到庭證述其於退出被告公司經營前係實質負 責人，含其配偶所持股份為被告公司最大股東，伊代表被告 簽立系爭租約，有實際之簽約能力。於簽立系爭租約時與原 告協商後，有答應原告就系爭租約第4條之部分，於簽約後 二年內蓋好合法廠房，給原告做預告登記，租約期滿廠房歸 原告所有，簽約時對廠房之面積等具體內容沒有很具體，但 伊有跟原告協商承諾蓋200坪的合法廠房，有約定簽約後二 年蓋好，但因消防法規定廠房沒有蓋到200坪。上開200坪廠 房約定，被告公司知悉，伊有跟被告公司其他股東講等語（ 卷44至46頁）。據此，原告主張被告透過林其發於103年10 月15日簽立系爭租約時，約定被告應於簽約後二年內即「 105年12月31日」前興建200坪之合法廠房予原告預告登記」 一節，堪認屬實。
⒉被告固辯稱林其發並非公司代表人亦非股東，提出有限公司 變更登記表為佐，且被告未授權其就系爭租約文字內容以外 之口頭或書面內容，縱林其發與原告有約定興建廠房之時間 及面積，不僅未告知亦無授權，係屬無權代理，被告不受拘 束云云。原告則稱簽立系爭租約僅與被告方之林其發接觸， 被告既不爭執授權林其發代表出面簽立系爭租約，則林其發 自有權代理被告訂約，所為意思表示之內容應以林其發表示 之內容決定，不因事後有無將訂約之內容告知或將所有細節 鉅細靡遺形諸契約文字而影響，況廠房興建攸關原告之預期 利益，除兩造當有約定期限外至少應於催告後完成，倘若租
約期滿終止均未建成，原告又如何主張權益等語。本院認為 被告既肯認授權林其發代理簽立系爭租約，自不因林其發是 否為被告公司之登記代表人或股東有所區別；又林其發前述 證稱簽約之情狀，係與原告實際洽談相關租賃條件，則就林 其發係有權代理被告與原告達成被告應於前述時間興建特定 廠房保存登記後予原告預告登記之約定，並拘束被告，堪以 認定。復參系爭租約第4條既約定被告房屋興建完成並辦理 保存登記，應將房屋提供原告辦理預告登記，租賃期滿由原 告取得房屋，對於興建之時間、面積等攸關租賃雙方權益甚 為重要，自當約定特定之時間及面積，否則租期屆滿仍未興 建或面積無從為合理之使用者，約定豈非成具文。被告雖辯 稱其授權範圍僅簽立系爭租約之書面內容，惟並未為相應舉 證，尚無從為有利於被告之認定，附此敘明。
⒊因兩造就系爭租約既已約定被告應於前述時間興建特定廠房 保存登記後予原告預告登記，然被告期限屆至迄未完成上開 約定內容，原告自得依系爭租約第5條、第13條終止系爭租 約。至被告有無將系爭土地違約轉租或出借金源公司，而違 反系爭租約第12條部分，因原告既得依前述事由終止租約， 就此部分尚無審究必要，併為陳明。
㈢如上，按民法第455條前段、第767條第1項前段、中段之規 定，系爭租約既經原告終止，被告即應返還租賃之系爭土地 ；又被告在系爭土地上興建如附圖編號A所示鐵皮建物（面 積205.3平方公尺），亦無合法占用權源，且該建物未符系 爭租約第4條關於租賃期滿辦理過戶原告名下之約定，則原 告請求被告拆屋還地，自有所據。
五、原告依系爭租約請求被告給付違約金，有無理由？ ㈠原告將系爭土地交付被告使用，被告於系爭土地上興建如附 圖編號A所示鐵皮建物（面積205.3平方公尺），因系爭租約 既經原告終止（以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示， 並於106年3月9日送達被告，卷16頁），被告即應返還系爭 土地，然被告未清除該鐵皮建物，使用系爭土地迄今，依系 爭租約第6條約定，原告自得請求被告給付違約金。 ㈡次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債 務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履 行為目的，民法第252條規定不問其作用為懲罰性抑為損害 賠償之預定，均有其適用，至於酌減是否相當，即須依一般 客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益 減少其數額（最高法院79年台上字第1915號、68年台上字第
3887號、49年台上字第807號判例、70年度台上字第3796號 判決意旨參照）。
㈢查系爭租約第6條固約定被告於終止租約不交還系爭土地者 ，自其翌日起，應給付原告按日5,000元計算之違約金。然 審酌系爭租約每月租金為30,000元，而上開違約金之計算每 月應給付之違約金150,000元，為租金之5倍，而有過高之情 事。兼衡原告未能收回土地，每月受有相當於租金之損害； 而被告鐵皮建物僅供金原公司登記使用，現仍未具體使用系 爭土地（如現場相片所示，卷105至107頁），無證據得知受 有其他利益等情，違約金減為按日1,500元計算為適當。又 原告於106年3月9日終止系爭租約（卷16頁），依上開約定 ，違約金應自翌日即106年3月10日開始起算。則原告自得請 求自106年3月10日起至返還系爭土地日止，按日以1,500元 計算之違約金。
六、從而，原告依據民法第455條、第767條第1項前段、中段規 定請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號A之鐵皮建物清 除，並將該土地返還原告；及被告應自106年3月10日日起至 返還系爭土地日止，按日1,500元計算之違約金部分，為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其 餘假執行之聲請，因訴之駁回而失其依據，併予駁回。八、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 核與判決結果無影響，爰不一一論列。
九、依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、 第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
民事第三庭 法 官 范坤棠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
書記官 李噯靜
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