臺灣士林地方法院民事判決 106年度訴字第971號
原 告 楊慕華
訴訟代理人 賴珍寧
被 告 游沛綺（原名游貴蘭）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年11月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌臺北市○○區○○○路○○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告新台幣叁萬肆仟陸佰陸拾陸元，及自民國一零六年四月十五日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣肆佰貳拾貳萬伍仟壹佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。查，本件原告起訴原依租賃契約法 律關係，訴請被告應將門牌臺北市○○區○○○路000 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予伊；並給付伊2萬3300 元，並應自民國106年3月9日起至交還前開房屋之日止，按 月以5萬元計算之損害金；嗣於本院審理中，表示兩造租賃 契約係於106年4月14日終止，乃就金錢給付部分，調整聲明 為：被告應給付原告3萬4666元，並應自106年4月15日起至 交還前開房屋之日止，按月以5萬元計算之損害金（見本院 卷第134頁），核其並未變更訴訟標的，僅係更正事實上及 法律上陳述，要無訴之變更、追加之問題，合先陳明。二、原告主張：伊為系爭房屋所有權人；被告於93年3 月20日向 伊承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約） ，租賃期間自93年3 月20日至94年4 月1 日止，每月租金1 萬元，應於每月30日前繳納，押租金則為2 萬元；嗣租期屆 滿，被告仍繼續使用系爭房屋並繳付租金；詎其自105 年11 月1 日起即未再給付租金，經伊於106 年3 月1 日以存證信 函催告被告應於函到3 日給付租金，該存證信函已於106 年 3 月8 日到達被告，惟被告仍未給付，伊再以起訴狀繕本送 達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既經終止，被告即 應將系爭房屋遷讓返還予伊，並應依系爭租約第6 條約定， 按月賠償伊違約金5 萬元等情。爰依租賃契約法律關係及民
法第767 條第1 項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應 將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告3 萬4666元， 及自106 年4 月15日起至交還前開房屋之日止，按月給付原 告5 萬元；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告於105 年10月7 日向伊表示要收回房屋出售 ，兩造乃先後於105 年11月7 日、106 年1 月間達成協議， 原告同意寬限伊搬遷期限至伊覓得房屋之日止，寬限期內無 庸繳納租金，並補償伊搬遷費3 萬元，而伊已於106 年2 月 底遷離系爭房屋，並通知原告前來點交房屋，惟未獲回應， 伊並無欠繳租金及逾期不返還房屋之情形；且伊承租系爭房 屋時，因系爭房屋不堪居住，原告代理人李信行即要求伊代 為修繕，並同意伊可續租至系爭房屋改建為止，原告竟以出 售房屋為由提前收回房屋，則縱使伊欠繳租金及應賠償原告 違約金，原告亦應給付伊修繕費用31萬2000元及搬遷補償費 3 萬元，及返還伊系爭押租金2 萬元，並與本件應給付金額 為抵銷等語，資為辯解，並答辯聲明：原告之訴及假執行之 聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、原告為系爭房屋所有權人；兩造於93年3月20日簽訂系爭租 約，約定租賃期間自93年3月20日至94年4月1日止，每月租 金1萬元，應於每月30日前繳納，押租金則為2萬元，如租期 屆滿時，被告不即時遷讓交還房屋，其得每月向被告請求按 照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止；嗣租期屆滿，被告 仍繼續使用系爭房屋並繳付租金；惟其自105年11月1日起即 未再給付租金等情，有卷附系爭房屋所有權狀、系爭租約等 見可憑（見士調卷第9 、13至17頁），並為被告所不爭執（ 見本院卷第77頁），堪信為真。
四、本院得心證之理由：
㈠、關於原告請求遷讓返還系爭房屋及給付租金部分： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付 有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租 金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除以擔保金 抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋（民法 第439 條前段、土地法第100 條第3 款參照）。又， 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物（民法第45 5 條參照）；末按所有人對於無權占有或侵奪其所有 物者，得請求返還之（民法第767 條第1 項參照）。 ⒉查，依系爭租約第4 條「租金應於每月30日以前繳納 ，每次應繳1 個月。」（見士簡調卷第13頁），可知
被告應於每月30日給付租金；又，系爭租期屆滿，被 告仍繼續使用系爭房屋並繳付租金乙情，為兩造所不 爭執，固堪認系爭租約已變更為不定期限租賃契約（ 民法第451 條參照）；然租賃契約依民法第451 條規 定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租 金及其他條件）並未隨同變更，故被告仍應按系爭租 約第4 條約定履行；而被告自105 年11月1 日起即未 再給付租金，經原告以106 年3 月1 日存證信函催告 被告限期3 日內給付欠租，該存證信函已於同年月8 日到達被告，惟被告仍未履行，其乃於106 年3 月30 日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為終止系爭 租約之意思表示等情，有卷附存證信函、收件回執可 據（見士簡調卷第18至19頁）；則迄106 年3 月8 日 止，被告未依約給付系爭房屋租金總額（4 萬2581元 ，計算式：10000 ×4+10000 ×8/31=42581，元以下 四捨五入，下同））以相當2 個月租金之押金（2 萬 元）抵償後，已達2 個月之系爭房屋租金租額（2 萬 元），並經原告訂3 日期限催告履行仍未給付，原告 自得終止系爭租約，並於起訴狀繕本送達被告即106 年4月14日（見士簡調卷第26頁送達證書）起發生效 力。
⒊被告雖以兩造於105 年11月7 日、106 年1 月間達成 協議，原告同意寬限其可續住至覓得其他房屋搬遷為 止，寬限期內不收租金，並同意補償其搬遷費3 萬元 為由，抗辯其並無欠繳租金之情事云云。然此為原告 所否認；而被告雖於回覆原告之存證信函中提及已獲 其同意給予寬限期、期限內免繳租金及搬遷補償費等 情（見本院卷第25至29頁），惟此僅為被告單方之陳 述，且依原告105 年10月7 日存證信函略以「台端向 本人承租於台北市○○區○○○路000 號3 樓之房屋 ，因個人理財規劃，賦稅沈重，本人擬將其出售。懇 請台端於60日內（民國105 年12月10日前）搬遷」（ 見本院卷第30頁）、105 年12月24日存證信函略以「 一、上次10月7 日所發之存證信函寬限至12月10日之 搬遷日已過，租約已終止，因你拒不搬遷，若要續住 ，自106 年1 月1 日起房租調漲為每個月19000 元， 並補足2 個月押租金38000 元，至搬遷日為止。二、 你已經2 個月未付房租。三、搬遷時請恢復房子原狀 。」（見本院卷第31頁）、106 年3 月1 日存證信函 略以「我方已於105 年10月7 日以存證信函告知105
年12月10日租約已終止，並請求返還房屋，妳最後一 次繳房租105 年10月17日…迄今已積欠4 個月之房租 拒不搬遷。我方請求於3 日內返還房屋並繳清至搬遷 日止之房租及水電費。」（見本院卷第32頁）以觀， 可知原告自105 年10月7 日起，即多次向被告請求其 返還房屋及繳清欠租，並未同意給予被告搬遷寬限期 ，及寬限期內免繳租金，乃至搬遷補償費3 萬元等優 惠甚明；縱使原告未於上開存證信函中積極反駁被告 有關寬限期等種種陳述，但究不能以其沈默或無反對 而推論其已為默示同意之意思表示，則被告抗辯原告 同意給予寬限搬遷期限，且於寬限期內無庸繳納租金 ，並給付搬遷補償費3 萬元云云，即無可採。
⒋被告又以其已於106 年2 月底搬離系爭房屋，並通知 原告前來點交房屋，惟其置之不理為由，抗辯其已返 還系爭房屋予原告云云。然查：被告迄今尚未將鑰匙 交還原告乙情，為被告所是認（見本院卷第77頁）， 堪認被告現對系爭房屋仍有事實上管領支配之能力， 其對系爭房屋之占有尚未消滅；且觀諸被告106 年4 月12日存證信函「貴屋主代表來電表示索討位於北市 ○○○路000 號3 樓房子，租方同意搬遷，方甲方代 表承諾協助乙方搬遷，延長寬限期，期間免除租金， 並提供補償事項，後經書函表達，均未履行承諾，影 響後續房屋搬遷程序」（見本院卷第29頁），設若被 告已於106 年2 月底遷離系爭房屋乙節為真，豈會於 該存證信函中隻字未提，反向原告表示不願搬遷之意 ？益徵被告並未遷離系爭房屋，將系爭房屋返還原告 甚明。至於被告雖舉電費單、搬家照片（見本院卷第 43、94至96、12 8頁）等件為憑，抗辯其已於106 年 2 月底遷離系爭房屋云云，但此至多僅能證明被告現 實上並無使用系爭房屋之情形，而被告既保有系爭房 屋之鑰匙，並向原告表示拒絕搬遷之意，業如前陳， 足見被告主觀上並未有移轉系爭房屋之占有予原告之 意思，客觀上其對系爭房屋之管領支配力亦未消滅， 自難僅憑被告消極不使用系爭房屋，即可謂被告已將 系爭房屋遷讓返還予原告。故被告抗辯其已於10 6年 2 月底將系爭房屋返還原告云云，仍無足採。
⒌依上說明，系爭租約已於106 年4 月14日經原告合法 終止，被告占有系爭房屋即無法律上正當權源，而屬 無權占有，故原告依租賃契約法律關係及民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付
106 年1 月1 日起至106 年4 月14日止（至於105 年 11月1 日至同年12月31日之積欠租金則以押租金2 萬 元抵償之）積欠之租金3 萬4666元（計算式：10000 ×3+10000 ×14/30 ＝34666 ），即屬有據，應予准 許。
㈡、關於原告請求賠償違約金部分：
⒈依系爭租約第6 條約定：「乙方（指被告）於租期屆 滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日 將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推 諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方 每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了 之日止。」（見士簡調卷第14頁），且參以被告因有 可歸責之違約事由，致遭原告終止租約，仍未將租賃 物返還原告之情形，其情節顯較租期屆滿仍未返還租 賃物為重，更有課予違約處罰以加速其返還房屋之必 要，則探求兩造當時立約時之真意，系爭租約第6 條 所指「租期屆滿時」，於租約經合法終止之情形，亦 有其適用。準此，系爭租約已於106 年4 月14日終止 ，被告自106 年4 月15日起不得再繼續占有系爭房地 ，惟其仍未遷讓返還系爭房屋予原告，則原告依系爭 租約第6 條約定，請求被告賠償其違約金，即屬有據 。
⒉又兩造依系爭租約第6 條約定之違約金數額，係依違 約之日數而與日俱增，其目的當在督促承租人即被告 履行返還租賃物之義務，並非預定一定之賠償總額， 應屬懲罰性違約金性質。而違約金是否過高，法院固 得依職權酌減至相當數額，且不問其作用為懲罰性抑 為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台 上字第3796號判決要旨參照）。惟仍須審究當事人約 定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行， 債權人可得享受之一切利益及其他一切情事酌定之。 本院衡諸被告於106 年4 月14日系爭租約終止後，迄 言詞辯論終結時，仍未遷讓返還系爭房屋，違約之期 間已逾7 個月，違約情節非屬輕微；原告該段期間所 受損害為對系爭房屋相當於租金之使用收益，以及系 爭房屋作為住家使用等一切情狀，認原告請求租金5 倍即5 萬元之違約金顯屬過高，應以每月2 萬元為適 當，超過部分，則無理由。
㈢、關於被告抵銷抗辯部分：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期
者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法 第334 條第1 項前段定有明文。準此以觀，債務之抵 銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償 期為要件（最高法院19年上字第1048號民事判例意旨 參照）。
⒉被告雖抗辯原告代理人李信行要求其代為修繕，並同 意其可續住至系爭房屋改建為止，原告竟提前收回房 屋，應返還其修繕費用31萬2000元云云，並舉證人蔡 國坤出具之聲明書為憑（見本院卷第42頁）。但依證 人蔡國坤到庭證稱：「當時李信行說這個房屋沒有隔 間，要租要自己負責，如果之後要改建，必須無條件 返還給原告。」、「（問：聲明書的內容提到李信行 承諾給予期效保障至房屋改建的意思為何？）因為李 信行提到他要住台中不會來這邊住，所以如果房屋要 改建時須無條件返還。」（見本院卷第131 至132 頁 ），可知李信行與被告締約時，已向被告言明其應自 行負擔房屋隔間費用（核與系爭租約第9 條「房屋有 改裝設施之必要時，乙方〈即被告〉取得甲方〈即被 告〉之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙 方於還房屋時自應負責回復原狀。」之意旨相符，見 士簡調卷第14頁），且如遇系爭房屋改建之情形，即 應無條件返還系爭房屋，並非同意被告得續住至系爭 房屋改建之時為止，且觀以系爭租約亦無有關被告得 續住至系爭房屋改建之記載，堪認兩造間並未存有由 被告墊付系爭房屋修繕費用，並得續住至系爭房屋改 建之合意；況被告僅提出其單方書寫之修繕費用計算 書一紙（見本院卷第81頁），尚不能證明其有支出修 繕費用31萬2000元之事實；至於卷附室內照片（見本 院卷第18至24頁、81至93頁）均無顯示拍攝日期，亦 無修繕前、後之比較照片，即難憑此遽認系爭房屋在 使用上有修繕之必要，並經被告支出費用自行修繕； 又，原告並未同意給予被告搬遷補償費3萬元乙節， 業如前陳，則被告以原告違反同意其續住至系爭房屋 改建之約定，提前收回房屋，應返還其修繕費用31萬 2000元，並給付其搬遷補償費3萬元云云，即屬無據 。
⒊被告雖又抗辯原告得請求之金額應先以押租金2 萬元 抵充云云。然被告自105 年11月1 日起即未再繳付租 金，經原告以系爭押租金抵充（2 萬元）其105 年11 月1 日至同年12月31日之租金，故其請求被告給付之
欠繳租金係自106 年1 月1 日起算，即已扣除系爭押 租金甚明，被告抗辯本件原告請求其給付之金額應再 以系爭押租金抵充云云，自無可採。
⒋承前所陳，被告既無請求被告返還修繕費用31萬2000 元、搬遷補償費3 萬元及押租金2 萬元之給付請求權 存在，則被告抗辯其得以前開金額與本件應給付原告 之金額為抵銷云云，即無可取。
五、從而，原告依租賃契約法律關係及民法第767 條第1 項規定 ，訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告 3 萬4666元，及自106 年4 月15日起至交還前開房屋之日止 ，按月給付原告2 萬元，為有理由，應予准許。逾此部分則 屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告准予假執行或免為，經核原告 勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告 之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附 麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟 酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明 。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 許碧惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 簡吟倫