臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第62號
原 告 康純雅（即王毓坤之承當訴訟人）
訴訟代理人 陳祐良律師
被 告 王毓璋
訴訟代理人 吳勇君律師
周廷威律師
王可文律師
複 代理人 游麗蓓律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○○段○○○○○段○○○○○○地號土地、二三六之二一八地號土地暨其上建號四五號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○巷○○○號房屋（含如105年11月28日土複字第115900號複丈成果圖所示增建部分），及新北市○○區○○段○○○地號土地暨其上未辦理所有權保存登記之建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○號房屋准予合併分割，分割方法為：㈠新北市○○○段○○○○○段○○○○○○地號土地、二三六之二一八地號土地，暨其上建號四五號建物即門牌號碼為新北市○○區○○街○巷○○○號房屋（含如105年11月28日土複字第115900號複丈成果圖所示增建部分）所有權分配由原告取得；㈡坐落新北市○○區○○段○○○地號土地，暨其上未辦理所有權保存登記之建物即門牌號碼為新北市○○區○○路○段○○○號房屋所有權，分配由被告取得；㈢原告應以新臺幣貳佰貳拾伍萬叁仟元補償被告。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序事項：
本件兩造共有坐落新北市○○區○○○段○○○○○段0000 00地號土地、236-218地號土地暨其上同段建號45號建物即 門牌號碼為新北市○○區○○街0巷00號房屋（下稱系爭房 地甲），以及新北市○○區○○段000地號土地暨其上未辦 理保存登記之門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號房 屋（下稱系爭房地乙），於原告王毓坤提起本件訴訟請求分 割共有物後，王毓坤於民國104年12月4日以買賣為原因，將 系爭房地甲所有權應有部分（即二分之一）移轉登記予康純 雅，並將系爭房地乙所有權應有部分（二分之一）以贈與為 原因移轉登記予康純雅，此有建物登記公務用謄本、土地登 記公務用謄本、不動產買賣契約書各1份在卷可佐（本院卷 第56頁至第59頁、第115頁至第126頁），且經康純雅聲請由
其承當本件訴訟，原告王毓坤已具狀表示同意，被告王毓璋 表示不同意，本院業已依民事訴訟第254條第2項裁定由康純 雅承擔原告王毓坤之本件訴訟，有本院105年度重訴字第62 號裁定在卷可佐（本院卷第175頁），並已確定在案，合先 敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：兩造共有系爭房地甲及系爭房地乙，應有部 分各二分之一，並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不 分割之期限，且兩造無法達成協議分割。為此，提起本件訴 訟，請求分割共有物，且提出依先後順序主張下列4個分割 方案。方案一：系爭房地甲、系爭房地乙之所有權均分配由 被告單獨取得，且被告以現金新臺幣（下同）1,340萬9,000 元補償原告；方案二：系爭房地甲所有權分配由被告單獨取 得，系爭房地乙所有權由原告單獨取得，且被告以225萬3,0 00元補償原告；方案三：系爭房地甲、系爭房地乙均以變價 分割，就賣得之價金分配於各共有人；方案四：系爭房地甲 由原告單獨取得，系爭房地乙由被告單獨取得，原告補償差 額225萬3,000元給被告，惟因系爭房地長期由被告占有使用 近20年相當於租金之不當得利計3,276萬元，王毓坤已同意 依法將本件不當得利債權轉讓予原告之承當訴訟人康純雅， 並以民事言詞辯論意旨狀送達被告作為不當得利債權之讓與 通知，並主張以前揭不當得利債權為抵銷，則原告無庸再為 補償被告等語。並聲明：請求准予就兩造共有之系爭房地甲 、系爭房地乙為分割，分割方法如前述分割方案一至方案四 。
二、被告則以：伊不同意原告主張之分割方案。伊願以系爭房地 甲應有部分二分之一與原告就系爭房地乙之應有部分二分之 一互為交換後，由原告單獨取得系爭房地甲、被告單獨取得 系爭房地乙，再由原告給付225萬3,000元給被告作為差價補 價。又系爭房地甲為王毓坤及被告共同占有使用，王毓坤亦 持有系爭房地甲房屋之鑰匙，自可隨時進入系爭房地甲居住 ，是被告並未曾單獨占有且未逾越應有部分為使用收益，則 原告主張其對伊有不當得利之債權，並主張與補償金抵銷， 顯無理由等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分
配：⒈以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時， 因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維 持共有，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項、第3項 、第4項分別定有明文。次按共有物分割之方法，須先就原 物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各 共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有 部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途 （最高法院51年台上字第271號判例意旨參照）。再按分割 共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固 有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事 人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等 公平決定之（最高法院84年度台上字第1756號判決意旨參照 ）。查：
⒈原告主張系爭房地甲、系爭房地乙為兩造共有，原告應有 部分各二分之一，且系爭房地甲、系爭房地乙均無不能或 禁止分割之情事，兩造無法達成協議分割，為被告所不爭 執，並有系爭房地之土地登記公務用謄本2份、建物登記 公務用謄本1份在卷可稽（本院卷第57頁至第59頁），原 告此部分之主張，堪信為真實。故原告請求分割系爭房地 甲、系爭房地乙，乃屬有據，應予准許。
⒉系爭房地甲之土地及建物均有辦理所有權登記，而系爭房 地乙，僅有土地辦理所有權登記、至建物部分則未辦理建 物第一次保存登記，為兩造所不爭執，亦有前揭公務用謄 本可佐。
⒊經本院會同兩造、地政人員至現場勘驗結果：⑴系爭房地 甲位於伯爵山莊內，有門禁管理，伯爵山莊內係純住宅區 ，面對叭嗹溪，附近無學校、超商、市場，位於半山坡上 ，且週邊建物大都是二層樓頂樓加蓋的建物，為透天厝別 墅，且系爭房地甲，其中建物部分為二層樓磚造建築之房 屋，頂樓加蓋，一樓屋外有車庫、庭院，車庫用鐵皮加蓋 。房屋內有一水泥磚造階梯通往一樓庭院至一樓主建物房 屋之大門，雖庭院外亦有門可進入房屋，然被告表示門有 時會卡住，故均由車庫階梯的門進入主建物；至通往建物 二樓及三樓及增建物則均須經由一樓房屋內之樓梯，並無 獨立出入門戶（本院卷第192頁背面）。⑵系爭房地乙則
位於住商混合區，面對新北市汐止區大同路二段，車輛往 來頻繁，附近大都是二至四層樓公寓建築，惟斜對面為一 大樓，正對面有一間星巴克咖啡廳，星巴克咖啡廳後方即 為汐止火車站，走路約1分鐘可到達新北市政府警察局汐 止分局，開車二至三分鐘可到台鐵汐科站。建物為三樓泥 磚造房屋，一樓有一道鐵捲門，屋內僅有一個小樓梯，且 通往建物之二樓、三樓，僅能利用該一樓屋內的樓梯，無 獨立出入樓梯及門。目前建物內有擺放傢俱、家電，但是 無人居住；二樓則有一間廚房、一間飯廳，一間衛浴。三 樓有一間臥房、一間神明廳；頂樓平臺放置一座水塔（本 院卷第193頁），有勘驗筆錄1份及照片在卷可稽（本院卷 第195頁至第205頁）。且經本院會同兩造及地政事務所人 員於現場勘驗，並經地政事務所人員實地測量並繪製完成 複丈成果圖，再囑託新北市不動產估價師公會鑑定市價， 經該公會於106年3月28日至現場會勘鑑定市價，系爭房地 甲之土地係位於鄉村區乙種建築用地，建物法定用途為住 家用，且已完全開發利用之土地，屬二層之透天厝住宅產 品，一、二層及頂層有增建物，系爭房地甲總價為1,566 萬2,000元，有該公會106年6月7日（106）估字第002號估 價報告書1份可佐；至於系爭房地乙，其中土地部分係屬 汐止都市計劃案（93年1月20日）之第二種住宅區，建物 部分屬未辦理建物所有權第一次保存登記之建物，其用途 應符合都市計畫土地使用分區管制規定，該建物結構為加 強磚造之三層建築物，並於二及三層部分建物佔用鄰地使 用，門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號，亦屬已 完全開發利用之土地，系爭房地乙之總價為1,115萬6,000 元，亦有該公會106年6月7日（106）估字第002號估價報 告書1份可參，則系爭房地甲之總價較系爭房地乙之總價 多450萬6,000元。綜上，堪認系爭房地甲、系爭房地乙， 其中之建物部分均各僅有一出入門及樓梯可供出入使用， 不宜將前揭建物各為分層分割分配由不同共有人所有，以 避免衍生通行權之問題、破壞建物之完整性及減少使用經 濟價值等情；又分割共有物後土地之所有權及建物之所有 權分屬不同一人之情形，勢必將法律關係複雜化，影響土 地及其上建物合併使用之經濟價值；故不宜將前揭二棟建 物為分層分割，亦不宜將系爭房地甲之土地與建物分別分 割由不同人取得，或將系爭房地乙之土地與建物分別分割 由不同人取得。又系爭房地甲、系爭房地乙位雖同位於新 北市汐止區，惟位於不同道路上，且相隔有一段車程距離 ，並未相毗鄰，故如欲以原物分配取得，本院認就系爭房
地甲之土地及建物應分割由同一人取得，且就系爭房地乙 之土地及建物亦應一起分割由同一人取得，較為妥適。 ⒋分割方案考量：
⑴兩造均主張分配取得系爭房地乙之所有權為優先考量，並 各自主張系爭房地乙對其有各自認同之情感因素，惟如前 所述，系爭房地乙不論土地或建物均無法以割裂方式為分 割，且為使系爭房地於分割後仍能發揮其應有之效用及經 濟價值不致減損，並避免權利關係複雜化，復兩造既已不 同意再繼續維持共有關係，且自原告主張之方案一至分案 四可知，原告除方案一、二係主張系爭房地甲分配由其取 得外，其亦有提出方案三為變價分割之方案，及方案四其 中亦係將系爭房地甲分配由其取得、系爭房地乙則分配由 被告取得，則其所提之方案四之分割方法，實核與被告所 提出之方案四相為相近似，差別僅在於原告是否要就價差 補償被告，以及原告可否主張其對被告有不當得利之債權 而為抵銷等情。可認原告既已有為考量且顯露些許意願， 倘若其未能如願順利分配取得系爭房地乙之所有權，其仍 願意為變價分割，或再退而求其次，分配取得系爭房地甲 之所有權，並且於本院審理時亦曾提出是否由兩造合意找 仲介出售系爭房地甲；反之，被告自始至終僅表示要原物 分配，並分配取得系爭房地乙，而不願意分配取得系爭房 地甲，也不同意就系爭房地甲、乙為變價分割，更不同意 兩造就系爭房地乙另找仲介出售等情。而系爭房地甲、系 爭房地乙均得以原物為分割，且兩造既已表明願就原物分 配，然系爭房地乙僅能分割由其中一共有人取得，無法兩 造均獲分配取得，基於前揭兩造意願之考量，以及分割後 原告仍得依其原有計畫或提案將系爭房地甲自為出售，無 庸再受共有人即被告意願之束縛，故本院認將系爭房地乙 分配由被告取得，系爭房地甲則分配由原告取得，至於原 告未取得系爭房地乙應有部分二分之一，則須以金錢補償 ；就被告未取得系爭房地甲應有部分二分之一，亦須以金 錢補償之分割方案為適當。
⑵被告就系爭房地甲，未取得原物分配應有部分二分之一之 價值為783萬1,000元（15,662,000元×1/2）；而原告就 系爭房地乙，未取得原物分配應有部分二分之一之價值則 為557萬8,000元（11,156,000×1/2）。又本件系爭房地 甲、系爭房地乙既為合併分割，兩造應為相互找補償之金 額經相互扣抵後，原告尚須補償被告225萬3,000元。 ㈡原告對被告是否有不當得利之債權存在？如有，可否主張 抵銷？
原告主張：自83年10月初起迄今，由被告占用系爭房地甲 ，並未給付其應有部分之租金，則其對原告有每月1萬3,00 0元相當於租金之不當得利之債權，自83年10月15日起至10 4年10月14日，其對被告已有不當得利之債權存在云云，既 為被告所否認，並辯稱：係王毓坤與康純雅交往後，自行 離家，且將戶籍遷出，而系爭房地甲之建物內迄今尚有王 毓坤之物品，伊並未拒絕王毓坤返家等語，並提出照片及 王毓坤之戶籍資料等件為證，故尚難認被告有不讓王毓坤 使用系爭房地甲，而無權占有系爭房地甲超過其應有部分 等情。此外，原告復未提出其他證據證明被告有不當得利 之情形，故尚難謂原告對被告有不當得利之債權存在，自 不得主張抵銷。
四、從而，原告請求分割系爭房地甲、系爭房地乙，為有理由， 應予准許，且本院斟酌上情及為使共有物分割仍能發揮其經 濟效用及價值，認分割方法應以系爭房地甲分配由原告取得 ，系爭房地乙分配由被告取得，且由原告以225萬3,000元補 償被告為適宜。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；惟因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ；民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。本件分割 共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之 經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不 因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物雖有理由， 惟關於訴訟費用之負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平， 依前揭法條規定，本院認除被告按其應有部分比例各二分之 一負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之；爰諭 知訴訟費用之負擔比例如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
七、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 11 月 17 日
書記官 吳帛芹