臺灣臺北地方法院民事簡易判決 106年度北簡字第3696號
原 告 全聯實業股份有限公司
法定代理人 謝健南
訴訟代理人 蔡佳叡
洪裕欽
被 告 力京建設股份有限公司
法定代理人 林承祺
訴訟代理人 張鴻欣律師
任孝祥律師
上列當事人間106年度北簡字第3696號返還押租金事件，於中華
民國106年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告於民國105年1月18日簽訂房地租賃契 約書（下稱系爭租約），依系爭租約第十條第二點「乙方應 於本約簽訂時提供由乙方製作之營運企劃書，提交甲方送請 墾管處核淮以及核淮後依建築法等相關規定向主管機關辦理 室內裝修許可，若產生下列事項，甲、乙雙方同意即時終止 本約，甲方應返還已收之押金及租金。㈠乙方製作及提供之 營運企劃書未能取得墾管處核淮（以公文為準）㈡墾管處核 淮之項目未符合乙方需要。㈢主管機關未核淮室內裝修施工 許可」，又原告迄今仍未取得變更為「百貨商場」之使用執 照，故無法營業，爰依系爭租約第十條第二點㈡終止租約， 並請求返還押金及租金共新臺幣（下同）250萬元。並聲明 ：被告應給付原告250萬元及民國105年10月5日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告自104年10月即開始與原告之代理人李柏翰 接洽本件租賃事宜，原告要求需待墾丁國家公園管理處（下 稱墾管處）核淮營運計劃才願意締約，嗣墾管處已於104年 12月11日核淮在該址經營全聯福利中心後，兩造始正式簽定 系爭租約，原告並同意給予一個月半月之免租裝潢期，嗣原 告遲未與合作之建築師簽約，致該建築師未將將相關申請圖 送件給主管機關，嗣於105年8月，原告以尚未取得室內裝修 許可為由，請被告自105年9月起暫予免租至取得室內裝修許 可日起再恢復付租，經被告拒絕後，原告自105年9月起即未 再按時付租且於105年10月4日寄發存證信函表明要終止租約 ，惟原告遲未取得室內裝修許可之原因是因原告內部作業怠 惰所致，並非不能取得，故被告為證明上情，即開始幫忙送
件，嗣於105年11月8日墾管處認為該址之室內裝修圖說符合 規定建議發給許可文件，核淮室內裝修施工。嗣原告於105 年11月15日先以無法取得室內裝修許可，以系爭租約第十條 第二點㈢「主管機關未核淮室內裝修施工許可」終止租約， 嗣後得知被告已代為聲請核淮室內裝修許可後，又更異為原 告未能取得變更為B2「百貨商場、店鋪」之使用執照，而改 以系爭租約第十條第二點㈡「墾管處核淮之項目未符合乙方 需要。」終止租約，惟依原告所欲在系爭租約標的處經營之 全聯福利中心，依原有之G3類「店鋪」使用執照即可營業， 根本無需變更為B2類之「百貨商場、店鋪」，故原告認墾管 處未能核淮其申請變更使用執照為「百貨商場」，而主張依 系爭租約第十條第二點㈡款終止租約亦無理由。故系爭租約 並未發生如第十條各款所列之終止事由，原告終止租約並不 合法，其請求返還押金及租金無理由。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本件原告主張，就墾管處未能淮許其就系爭租約標的變更為 B2類「百貨商場、店鋪」，已符合系爭租約第十條第二點㈡ 「墾管處核淮之項目未符合乙方需要」之終止租約事由，故 依法終止租約，請求返還押金及已付租金等情，業經被告以 前詞置辯，是本件應審酌之爭點為：㈠墾管處是否已駁回原 告變更為B2類「百貨商場、店鋪」使用執照之申請？㈡原告 是否必取得B2類「百貨商場、店鋪」之使用執照，方符合原 告之營業需求？原告終止租約有無理由？得否請求被告返還 押租金及租金？
㈠據墾管處105年5月24日函文「主旨：駁回貴公司於本轄... 等7筆土地變更使用執照之變更使用...說明：...（三）所 示「旨揭土地屬『遊憩管理服務站用地』，依本園計畫保護 利用管制原則暨各種分區及用地別容許使用項目表規定：『 管理服務站用地內之土地供設置管理所、郵政、電訊、醫療 、治安、遊客服務設施（含盥洗、簡易餐飲、休憩等服務設 施）、資料展閱等設施為目的。」，所報變更使用之店鋪、 百貨商場、烘培作業區等建築物用途不符容許使用規定，請 修正。」，是由上開函文內容可知，墾管處因「百貨商場」 並非系爭租約標的土地容許使用內容，又依建築物使用類組 使用項目舉例，「百貨公司（百貨商場）商場、樓地板面積 在500平方公尺以上之店鋪」屬於B2類之項目，故可知墾管 處已駁回就系爭租約標辦理變更使用執照為B2類「百貨商場 、店鋪」之申請。
㈡1.依墾管處106年6月28日函文稱「...原案申請全聯福利中 心進駐小灣遊客服務區建物2樓，係經本處認定其為『遊
客服務設施』，符合該址容許使用規定。此部分之審查依 據為雙方契約及計劃書及本案案址原始使用執照（使用項 目包含餐廳及店鋪）。...」，又系爭租約標的（2樓）之 原始使用執照登記於89年8月11日前本為G類店鋪，89年 8月11日後改變更為B類商業類（見本院卷第88頁），是可 知系爭租約標的依曾經核發過之使用執照內容，應可經營 G類店鋪或B類餐廳，應無疑義，是原告僅需透過合法程序 之變更，即可在系爭租約標的，經營G類店鋪。又原告所 經營之全聯福利中心全省有營業點甚多，其經營內容即為 販售日用品、生鮮食品之賣場，此為眾所周知之事實，故 墾管處以此既知之事實，認定原告所申請之全聯福利中心 符合該址容許使用規定，且符合原始使用執照之內容，是 可知若原告合法進行變更申請為G類店鋪，並以此使用執 照在系爭租約之標的物內經營全聯福利中心，應屬可行， 且墾管處亦無不予核淮之理。
2.原告雖稱其於系爭租約之第一條即已約明「甲方...出租 予乙方經營民生日用品百貨賣場（並含乙方之辦公室及倉 庫等）及停車之用。」，故稱原告須取得B2類「百貨商場 、店鋪」之使用執照方符合需求，惟墾管處否淮原告申請 變更使用執照云云。惟查，原告諸多店面登記之使用執照 種類繁多，包含「超市」、「百貨商場」、「一般零售業 」、「店鋪」、「日常用品零售業」、「商場」等類型（ 見本院卷第123至125頁），可見原告並非必以某特定之使 用執照方能營業。再查，證人李柏翰於另案中復證述：原 告公司於105年8月間派其向被告公司請求給予裝潢免租期 至取得室內裝修許可（見本院卷第203頁），惟墾管處早 於105年5月24日之函文即已明確指出「...所報變更使用 之店鋪、百貨商場、烘焙作業區等建築物用途不符容許使 用規定...」（見本院卷第47頁），是原告至遲於105年6 月時，即已確知系爭租約標的無法變更使用執照為B2「百 貨商場、店鋪」，若原告勢必須以此B2之使用執照方能營 業，則其為何不立即終止租約，反仍於同年8月還在請求 被告給予裝潢免租期，更可見原告並非一定得以B2「百貨 商場、店鋪」之使用執照方符合其營業需求。
3.由上可知，墾管處雖未核淮原告變更使用執照為B2「百貨 商場、店鋪」，惟原告並未說明其為何不申請變更為墾管 處應會淮許之G類店鋪使用執照，亦未證明其若取得G類店 鋪之使用執照，仍會有不符合其營業需求等情，故尚難僅 以墾管處駁回原告變更為B2類百貨商場、店鋪之使用執照 申請，即認原告得以系爭租約第十條第二點「乙方應於本
約簽訂時提供由乙方製作之營運企劃書，提交甲方送請墾 管處核淮以及核淮後依建築法等相關規定向主管機關辦理 室內裝修許可，若產生下列事項，甲、乙雙方同意即時終 止本約，甲方應返還已收之押金及租金。...㈡墾管處核 淮之項目未符合乙方需要。...」終止租約為合法。否則 ，若認原告向主管機關所為之任何申請只要被駁回，即符 合系爭租約第十條第二點之終止租約由，豈不是賦與原告 得任意挑選不符合規定之使用執照加以申請，再透過主管 機關之駁回，即可任意終止租約，此對契約之他方，即無 任何保障可言。故原告依系爭租約第十條請求被告返還已 付之租金及押金，即無理由。
四、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付250萬元 ，為無理由，不應准許。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告 所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一 論述，併予敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 郭力菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
書記官 陳福華
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