臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度北簡字第3088號
原 告 許銘栗
被 告 聯上開發股份有限公司
法定代理人 蘇永義
訴訟代理人 江如蓉律師
黃齡巧律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年10月12日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時請求被告給付新臺幣 （下同）50萬元，及自民國105 年11月17日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息；嗣於106 年4 月26日本院言詞辯論 期日更正聲明為：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本 送達被告翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（卷第 63頁），此係減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符 ，應予准許。
二、原告主張：兩造於105 年10月10日簽立房地買賣預約單（下 稱系爭預約單），約定由原告向被告訂購坐落新北市○○區 ○○段000 ○000 地號「聯上涵翠」A1棟3 樓建案（下稱系 爭建案），總價款為1,862 萬元，原告已於當日交付訂金50 萬元，被告則交付「聯上涵翠」不動產預定買賣契約書（下 稱系爭買賣契約書）供原告審閱。嗣原告審閱後曾提出12點 內容修改意見，並於105 年11月12日與被告員工在系爭建案 接待中心討論系爭買賣契約書內容，被告員工表示契約內容 尚待主管機關同意修訂。詎被告竟於105 年11月18日以LINE 通訊軟體通知原告因雙方針對買賣合約書內容無法意合，將 退還原告已付訂金50萬元，請原告儘速領取等語，被告並簽 發票號：EW0000000 、發票日105 年11月17日、面額50萬元 、付款人臺灣土地銀行天母分行支票1 張（下稱系爭支票） 交付原告以返還原告前付訂金。被告無故拒絕與原告簽立系 爭買賣契約書，依系爭預約單特別約定第4 條，被告應將所 收受之訂金加倍賠償原告，爰依系爭預約單法律關係提起本 件訴訟，並聲明：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。三、被告則以：原告於105 年10月10日攜回系爭買賣契約書審閱
後，不同意被告提出契約內容關於共有部分持分計算、建材 設備、完工驗收、貸款約定、管理費用繳付、遲延付款等契 約必要之點之要約，並擬修正契約條文，因被告表示不同意 ，雙方意思表示不一致而未能簽訂系爭買賣契約書，此係因 不可歸責於被告事由致系爭預約單不能履行，被告已依民法 第249 條第4 款規定簽發系爭支票交付原告以返還原告交付 之訂金並經原告提示兌現，縱原告日後反悔而同意先前被告 提出之原要約內容，仍屬新要約，非經被告再為承諾，契約 自不成立，兩造間既已無簽訂系爭買賣契約書之權利義務存 在；又原告未於系爭預約單所定期限內為承諾，被告之要約 已失其效力，則原告起訴請求被告加倍返還訂金云云，於法 不合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、查兩造於105 年10月10日簽立系爭預約單，約定原告向被告 訂購系爭建案，總價款為1,862 萬元，原告已於當日交付訂 金50萬元，被告則交付系爭買賣契約書供原告審閱；被告於 105 年11月18日以LINE通訊軟體通知原告因兩造無法就買賣 合約書內容意思表示合致，被告乃簽發系爭支票交付原告以 返還原告前付訂金並經原告提示兌現等情，有系爭預約單、 系爭買賣契約書、LINE通訊對話紀錄、系爭支票、臺灣銀行 代收票據彙總單（卷第6 頁、第59頁背面、第81頁）為憑， 復為兩造無爭執，應堪認屬實。至於原告主張被告應依系爭 預約單將所收受之訂金加倍賠償原告云云，則為被告否認， 並以前詞置辯，茲論述如下：
㈠按訂購人應依本預約單所約定之日期補足訂金，如經銷售公 司通知，建設公司同意以本預約單所載之總價款出售者，訂 購人應於本預約單所載之「簽約日期」辦理簽約手續；倘訂 購人逾期辦理簽約手續，經銷售公司或建設公司催告限期於 7 日內辦理仍未辦理完成者，即屬訂購人違約，銷售公司及 建設公司無須另行通知，本預約單即失效並作廢，訂購人應 繳回本預約單正本，訂購人所繳訂金即由銷售公司及建設公 司沒收，訂購人不得異議，且日後不得以本預約單所載內容 對銷售公司及建設公司為任何主張或請求，系爭預約單特別 約定第3 條前段、第4 條前段分別定有明文。查證人即被告 公司業務人員蔡佳陵到庭具結證稱：我是被告公司業務部的 窗口，兩造未完成不動產預定買賣契約書簽約的原因是因為 雙方對契約內容無法合意，在我與原告接觸的過程中，原告 當時有跟我講說編號46的不動產預定買賣契約書他無法簽約 ，在建材表裡面設備品牌的部份，原告當時希望能在契約中 明確記載特定品牌的設備，而不要記載其他同等級的設備； 原告是105 年10月10日訂購系爭建案，當天有押簽約日期是
105 年10月17日，所以是指在105 年10月17日當天要完成簽 約，依照預約單的第4 條有特別記載若訂購人逾期簽約經被 告催告限期7 日內仍未辦理完成即屬訂購人違約，預約單即 失效並作廢，當時代銷中心專案人員周宗盟有以通訊軟體通 知原告趕緊來簽約等語（卷第108-109 頁），並有系爭預約 單（卷第6 頁）、LINE通訊對話紀錄（卷第56-60 頁）為憑 ，參以原告到庭陳稱：原告以預約單訂購系爭房屋後，沒有 於預定的簽約日期即105 年10月17日與被告完成不動產預定 買賣契約書的簽約，之後他們有以LINE通知要我找時間正式 簽約等語（卷第110 頁背面），堪認兩造未於系爭預約單所 載簽約日期105 年10月17日完成系爭買賣契約書之簽立，且 被告公司人員業以LINE通訊對話通知原告儘速出面完成簽約 ，然原告迄未辦理完成系爭買賣契約書簽立，揆諸前揭規定 ，原告已違反系爭預約單特別約定第3 條前段、第4 條前段 規定，系爭預約單即已失效，從而，原告依系爭預約單請求 被告賠償違約金，核屬無據。
㈡原告雖以系爭預約單特別約定第4 條後段約定：倘建設公司 於表明同意以本預約單所載總價款出售本房地後，無故拒絕 與訂購人簽立書面買賣契約，經訂購人限期催告簽約仍未完 成簽約者，建設公司應將所收受之訂金款項加倍賠償訂購人 等語，主張被告應賠償違約金云云。惟查證人蔡佳陵到庭具 結證稱：我於105 年11月12日有在建案現場與原告碰面，因 原告看完我們的不動產預定買賣契約書時有不認同的地方， 所以想要修正，公司在我與原告105 年11月12日前就有開會 討論關於原告想要修改合約的事情，公司不同意修改，我與 原告當天碰面時我有告知原告公司不同意修改合約，原告當 時還是無法接受；原告訂購的A1棟3 樓於106 年6 月才開始 對外販售，因為倘若原告對不動產預定買賣契約書沒有意見 ，也願意向被告購買A1棟3 樓，被告還是願意賣給他，106 年6 月之後因為這個案子在那時候已經快銷售完畢結案了， 所以沒有辦法再繼續等待原告了等語（卷第108 頁背面- 第 109 頁背面），參以原告曾於105 年10月16日以LINE通訊軟 體表示對系爭買賣契約書內容之多項意見（卷第57頁），而 系爭建案代銷專案人員周宗盟以LINE通訊軟體通知原告：⑴ 105 年10月25日：公司希望尚未簽約客戶在本週日10/30 完 成簽約手續，或是放棄購買。麻煩您在這個六日前一定要回 來到現場完成後續要簽約或是退戶的動作等語（卷第58頁背 面）；⑵105 年11月7 日：建設公司堅持合約書的內容他們 沒有要調整等語（卷第59頁）；⑶105 年11月18日：因為雙 方針對買賣合約書的內容無法意合，所以公司也將您之前所
付的訂金50萬元退還給您，請您儘速來領取等語（卷第59頁 背面），足見係因原告要求修改系爭買賣契約書內容而被告 不同意，致兩造無法簽立系爭買賣契約書，已難遽認被告有 何無故拒絕與原告簽立系爭買賣契約書之情事，則原告主張 依系爭預約單特別約定第4 條後段請求被告賠償違約金云云 ，難認有據。
㈢另原告雖陳稱：被告有以LINE通知要我找時間正式簽約，但 是他們沒有限期，都是問我何時要去簽約等語（卷第110 頁 背面）。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘 泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人 之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基 之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並 將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義 務是否符合公平正義（最高法院96年度臺上字第286 號判決 意旨參照）。查系爭建案代銷專案人員周宗盟於105 年10月 25日即以LINE通訊軟體通知原告關於被告公司希望尚未簽約 客戶於105 年10月30日前完成簽約手續或放棄購買退訂之情 ，已如前述，該通訊對話紀錄顯已明確表示催告原告於特定 日期（105 年10月30日）前決定究欲選擇完成系爭買賣契約 書簽約或放棄購買系爭建案，該限期簽約日期較諸系爭預約 單所載簽約日期（105 年10月17日）顯對原告更為有利，然 原告仍未於催告期限內辦理完成簽約手續，揆諸前揭說明， 原告所為難認符合誠信原則，縱依原告所主張，系爭預約單 仍應解為於105 年10月30日即失效並作廢，從而，原告請求 被告加倍返還訂金云云，殊難採憑。
五、綜上，原告依系爭預約單特別約定第4 條約定，請求被告應 給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
臺北簡易庭
法 官 姚水文
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
書記官 高秋芬
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