臺灣臺北地方法院小額民事判決 106年度北小字第356號
原 告 凱基商業銀行股份有限公司
法定代理人 魏寶生
訴訟代理人 魏婉菁律師
被 告 許騰麒
訴訟代理人 陳冠甫律師
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國106 年10月16日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬柒仟伍佰壹拾陸元，及自民國一百零五年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零五年五月三十一日起至清償日止，按日計收新臺幣叁佰柒拾伍計算之違約金。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁萬柒仟伍佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、本件原告原名萬泰商業銀行股份有限公司，於民國103 年11 月25日變更公司名稱為凱基商業銀行股份有限公司，有公司 變更登記表足憑（見105 年度司促字第17609 號卷〈下稱司 促卷〉第31頁）。又兩造合意以本院為第一審管轄法院，有 臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉 讓及地上權土地租賃轉讓協議書（下稱系爭協議書）第7 條 附卷可證（見司促卷第19頁），依民事訴訟法第24條規定， 本院自有管轄權。
二、原告主張略以：原告與第三人甲山林廣告股份有限公司（下 稱甲山林公司）就坐落臺北市○○區市○○道0 段000 號14 樓之9 即京站大樓編號第A10 棟第14樓（下稱系爭房屋) 之 特定住辦資產，於95年12月29日簽訂有「臺北車站特定專用 區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租 賃契約書」（下稱系爭契約；見司促卷第4 頁至第14頁反面 ），第三人許黃牽治於96年1 月30日與原告及甲山林公司就 系爭契約簽訂轉讓協議書（見司促卷第15頁至第16頁反面） ，嗣被告於98年5 月14日與原告及許黃牽治就前開轉讓協議 書再簽立系爭協議書（見司促卷第18頁至第19頁反面），約 定被告為受讓人兼承租人，向轉讓人兼出租人即原告承租系 爭房屋。系爭房屋坐落於臺北市○○區市○段○○段000 ○ 000 地號及臺北市○○區○○段○○段000 地號，依系爭契 約第5.2 條約定，被告每年應繳納地上權土地租金，按「特 定住辦資產範圍之土地持份」乘以「當期土地公告地價3%」
計收，系爭建物坐落土地合計總面積共21,363平方公尺，設 定地上權比例為90.81651 %，105 年度之公告地價均為每平 方公尺新臺幣（下同）198,000 元，系爭建物坐落土地 105 年度地上權土地租金總額為115,242,718 元，因天橋減收地 租折減率99.95 % ，地上權土地租金折減為115,185,097 元 ，被告承租系爭建物地上權之土地持分3/9211，被告應給付 105 年度地上權土地租金為37,516元。被告未依約給付前揭 租金，原告委託集順生活科技股份有限公司以105 年4 月19 日臺北中山郵局存證信函第813 號函通知被告應於105 年 4 月29日前繳付105 年度地租37,516元，復以105 年5 月19日 臺北中山郵局存證信函第1054號函限期被告應於105 年5 月 30日前繳付105 年度地租37,516元，並載明逾期未繳，應按 日依未繳金額百分之1 加計懲罰性違約金，被告收受前揭存 證信函後皆未予置理，原告爰依民法第439 條規定及系爭契 約第5.2 條、第16.2條約定，請求被告給付地租、遲延法定 利息及違約金等語。並聲明：如主文第1 項所示。三、被告答辯略以：系爭契約為企業經營者所提出預先擬定之契 約內容，屬消費者保護法之定型化契約，按定型化契約條款 如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；定型化契約中之條 款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；違反平等互 惠原則者，推定其係顯失公平者，消費者保護法第11條第 2 項、第12條第1 項、第2 項第1 款定有明文。兩造係於預售 期間簽訂系爭契約，被告簽約時根本無從得知租金計算方式 ，其中關於系爭房屋就系爭3 筆建築基地之地上權土地持分 之比例，不應以建物登記謄本之記載應有部分比例為準，而 應以特定住辦資產範圍之土地持分，計算樓地板面積總和， 始得具體計算本件租金，即系爭房屋之主建物及附屬建物面 積，占京站大樓全部建物，含捷運設施及行控中心之主建物 及附屬建物總面積之比例，應為2.00000000000/9211，而非 3.000000000/9211。又系爭契約並未約定建物主建物及附屬 建物面積就京站大樓全部建物主建物及附屬建物面積總合之 比例，應採取分母四位數，分子則採四捨五入之計算方式， 亦未約定應按建物登記謄本所記載之。若分母採六位數，分 子採四捨五入之方式計算應較為公平。而京站大樓共有 977 戶建物，計算土地持分未採用分母以六位數計算以降低誤差 值，反以四捨五入方式虛增住戶土地持分之分子數值，顯違 反登記實務之慣例，且原告所採計算方式，相較於土地持分 之分母採五位數、分子採四捨五入計算之方式，被告每年應 繳交之租金因此而增加，顯不符公平正義之原則。再原告請 求被告給付違約金過高，應依民法第252 條予以酌減等語，
資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張其於95年12月29日，就坐落於臺北市○○區市 ○段○○段000 ○000 地號及臺北市○○區○○段○○段 0 00地號之系爭房屋，與甲山林公司簽訂系爭契約，第三人許 黃牽治於96年1 月30日與原告及甲山林公司就系爭契約簽訂 轉讓協議書，嗣被告復就系爭房屋於98年5 月14日與原告及 許黃牽治簽立系爭協議書等情，業據原告提出臺北車站特定 專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土 地租賃契約書1 份、臺北車站特定專用區交九用地開發案住 辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃轉讓協議書2 份、 存證信函2 份、繳款明細表、帳務明細表在卷可稽（見司促 卷第4 頁至第25頁），且為被告所不爭執（見本院卷第51頁 ），自堪信為真實。原告主張被告應給付系爭房屋之土地租 金37,516元、遲延法定利息及違約金等情，則為被告所否認 ，並以前詞置辯。經查：
㈠按系爭契約第5.2 條、系爭契約附件5 第2 點約定：甲方每 年應繳納地上權土地租金，其租金計算方式如下：按特定資 產範圍之土地持份乘以當期土地公告地價之百分之3 計收； 本契約特定住辦資產土地持分之分攤方式：房屋應有之土地 持分面積為基地總面積，乘以本戶主建物及附屬建物面積與 本案全部建物主建物及附屬建物面積總合之比例而得。被告 稱本件計算地上權土地租金之基礎，應以京站大樓977 戶建 物加計捷運設施及交控中心之主建物及附屬建物面積之總和 為地租計算之基礎云云。惟查，依99年1 月4 日「臺北車站 特定專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議紀 錄：「查本案設定地上權契約第1 條第1 項規定『本計畫提 供設定地上權之土地均不包含捷運設施及交控中心』」等語 ，有臺北市政府捷運工程局南區工程處99年1 月14日北市南 土十字第09960065900 號函影本在卷足憑（見本院卷第24頁 至第26頁），故捷運設施及交控中心之土地持份並未在開發 案設定地上權之範圍內，自不得據以作為計算地上權土地租 金之基礎。故原告以京站大樓977 戶主建物及附屬建物面積 之總和156,549.57平方公尺為被告應繳納地租之計算基礎， 不包含捷運設施及交控中心之主建物及附屬建物面積計19,1 71.59 平方公尺為地租之計算基礎，實屬有據。而被告辯稱 本件應以系爭房屋之主建物及附屬建物面積應為2.00000000 000/ 9211 ，卻迄未提出計算京站大樓全部建物應含捷運設 施及行控中心之主建物及附屬建物總面積等相關依據供本院 審酌，自無可採。
㈡再按土地登記規則第43條第2 項規定：應有部分應以分數表
示之，其分子分母不得為小數，分母以整十、整百、整千、 整萬表示為原則，並不得超過六位數等語，指共有土地應有 部分之持分以整十、整百、整千、整萬記載方式，僅係便於 地籍管理所為之原則性規定，並非強制性規定，如分母以整 十、整百、整千、整萬表示更增加管理上之困擾者，亦得依 當事人協議辦理，此有內政部69年11月28日台內地字第7004 0 號函足憑。本件被告辯稱系爭租約並未約定建物主建物及 附屬建物面積就京站大樓全部建物主建物及附屬建物面積總 合之比例，應採取分母四位數，分子則採四捨五入之計算方 式，亦未約定應按建物登記謄本所記載之。若分母採六位數 ，分子採四捨五入之方式計算應較為公平。而京站大樓共有 977 戶建物，計算土地持分未採用分母以六位數計算以降低 誤差值，反以四捨五入方式虛增住戶土地持分之分子數值， 顯違反登記實務之慣例，且原告所採計算方式，相較於土地 持分之分母採五位數、分子採四捨五入計算之方式，被告每 年應繳交之租金因此而增加，顯不符公平正義原則云云。經 查，京站大樓於辦理第一次所有權登記時，於扣除捷運設施 所佔比例10000 分之789 後，設定地上權之比例為10000 分 之9211，而關於各分戶之房屋及停車位地上權之設定比例， 當時均以9211為分母，自係因扣除捷運設施所占比例所致。 因京站大樓辦理地上權設定登記時，關於房屋及停車位地上 權之設定比例均以9211為分母，其中停車位共有873 個，而 依上揭土地登記規則規定，分子不得為小數，是辦理地上權 設定登記時，每個停車位之地上權土地應有部分各設定為1/ 9211，此有建物登記謄本在卷可稽，故873 個停車位之地上 權土地應有部分合計為873/9211，其餘83 38/9 211 之地上 權土地應有部分即由京站大樓全部建物主建物及附屬建物按 比例分配。系爭房屋建物面積為57.38 平方公尺（主建物面 積為48.54 平方公尺、附屬建物面積為8.84平方公尺），京 站大樓不包含捷運設施所占建物面積，全部建物主建物及附 屬建物總面積為156,549.57平方公尺，系爭房屋主建物及附 屬建物面積占京站大樓全部建物主建物及附屬建物總面積之 比例為3.000000000/9211（計算式：57.38/ 156,549.57 × 8338/9211=3.000000000/9211），而依據上揭土地登記規則 ，分子不得為小數，則系爭房屋就系爭3 筆建築基地之地上 權土地持分經四捨五入後，登記為3/9211，此有系爭房屋建 物謄本可稽（見本院卷第35頁）。揆諸前揭法規，登記土地 之應有部分於換算其持份為分數時，分母、分子均需以整數 表示，不得以小數表示之，係為行政登記作業之方便，避免 數字過於繁雜，而四捨五入規則是一般習慣採用的數字修約
規則，亦是取概數之方法，目的在於使所得概數能夠最接近 實際的數值，且查政府機關收取費用時多數亦採四捨五入之 方式，故本件四捨五入之計算方式採用，與一般行政及土地 登記慣例相符。況系爭房屋被告之持分比例原為3.00000000 0/9211，依四捨五入之標準進位為3/9211，尚無證據證明依 此進位法對被告收取租金，對被告不利，亦查無違反誠信原 則、顯失公平之情形。被告辯稱應以伊所有建物實際面積占 基地面積，算至小數點以下六位數計算地上權租金對被告較 有利益，顯與事實不符，自難採信。
㈢查系爭房屋坐落於臺北市○○區市○段○○段000 ○000 地 號及臺北市○○區○○段○○段000 地號，上開土地面積分 別為10,159、9,656 及1,548 平方公尺，合計總面積共21,3 63平方公尺，設定地上權比例為90.81651% ，105 年度之公 告地價均為每平方公尺198,000 元等情，有臺北市○○區市 ○段○○段000 ○000 號及臺北市○○區○○段○○段0 00 號土地登記謄本、臺北市政府捷運工程局南區工程處99年 1 月14日北市南土十字第09960065900 號函及所附之「臺北車 站特定專用區交九用地開發案設定地上權比例研討會」會議 紀錄影本、臺北市○○區市○段○○段000 ○000 號及臺北 市○○區○○段○○段000 號之公告地價查詢表等件附卷可 稽（見本院卷第15頁至第32頁）。故系爭房屋所座落土地之 105 年度地上權土地租金總額為115,242,718 元（計算式： 21,363元×90.81651% ×198,000 元×3 % ＝ 115,242,718 元）。復因天橋減收地租等事由，萬達通公司與臺北市政府 、交通部台灣鐵路管理局及臺北市政府捷運工程局就上開地 上權土地租金進行折減，天橋減收折減率為99.95%，折減後 之地上權土地租金金額為115,185,097 元（計算式：115,24 2,718 元×99.95 % ＝115,185,097 元）（見本院卷第33頁 至第34頁）。系爭特定住辦資產於系爭房屋地上權之持分為 3/ 9211 ，是原告主張被告應依約給付系爭房屋105 年度地 上權土地租金為37,516元（計算式：115,185,097 元×3/92 11＝37,516元），即屬有據，應予准許。 ㈣又當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以 職權減至相當之數額，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高 法院106 年度台上字第188 號判決意旨參照）。被告辯稱其 係因原告計算土地持分方式有誤而拒繳，並非無理由惡意拒 納，且考量兩造資力差距與社會地位，被告亦未造成原告鉅 額損害，爰請酌減被告請求之違約金額云云（見本院卷第55 頁）。經查，甲方（即被告；下同）應按付款期別明細表及
地上權土地租金暨房屋稅計算明細所列之應繳價款，甲方如 有逾期繳納之情事，依本契約書第16.2條及第17.2. ⑵條規 定辦理；甲方於特定住辦資產交付後違反第7.1 條之約定時 ，乙方（即原告；下同）得定相當期限要求甲方改善，如逾 期限甲方仍未完成改善，乙方除得自改善期限屆滿之翌日起 ，按日請求甲方按未付金額之百分之1 給付懲罰性違約金至 甲方改善完成外，並得終止本契約，系爭契約第7.1 條、第 16.2條分別定有明文（見司促卷第6 頁反面、第10頁反面） 。審酌違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務 或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本， 以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契 約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘 束，以貫徹私法自治之精神。本件原告曾委託集順生活科技 股份有限公司於105 年4 月19日寄發存證信函，催告被告於 105 年4 月29日前繳付本件請求金額，並於105 年5 月19日 發函催告被告於105 年4 月29日前繳付本件請求金額，逾期 未繳，則按日計算懲罰性違約金等語，有存證信函為憑（見 司促卷第20頁至第25頁），而被告收受前揭通知皆未置理， 原告依前開約定，請求被告就地上權土地租金部分即應給付 自105 年4 月30日起算法定遲延利息，自105 年5 月31日按 日起算未付金額百分之1 之違約金375 元（計算式：37,516 元×1%＝375 元；見司促卷第25頁），依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害，原告請求前開違約金，並無 過高之情狀，核屬有據，被告辯稱本件違約金過高，應予酌 減云云，應無可採。
五、從而，原告依兩造間系爭租約請求被告給付37,516元，及自 105 年4 月30日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ，暨自105 年5 月31日起至清償日止，按日給付原告375 元 之違約金，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，於本判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第436 條之8 適用小額訴訟程序所為被 告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告假 執行，並依同法第436 條之23準用第436 條第2 項，適用同 法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免 為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 106 年 11 月 10 日
臺北簡易庭 法 官 詹慶堂
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 10 日
書記官 陳鳳瀴
附錄：
一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436 條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項：
第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第 455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468 條、第46 9 條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第 1 項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。
計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000 元
合 計 1,000 元
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