臺灣臺北地方法院民事判決
105年度北訴字第30號
原 告
即反訴被告 梁子為
訴訟代理人 鄧世榮律師
被 告
即反訴原告 謝仕煌
訴訟代理人 張寧洲律師
複 代理人 董怡辰律師
上列當事人間給付買賣價金事件，於中華民國106 年10月5 日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟壹佰陸拾元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾玖萬貳仟陸佰肆拾元，及自民國一百零五年十一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用伍仟肆佰元由反訴被告負擔。
本判決第三項假執行如反訴原告以新臺幣壹拾陸萬伍仟元為反訴被告供擔保後，得假執行；反訴被告如以新臺幣肆拾玖萬貳仟陸佰肆拾元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查本件兩造所訂買賣合約條款第13條第 9 項約定合意以本院為因本合約涉訟時第一審管轄法院，本 院自有管轄權。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第 259 條定有明文。經查，本件原告主張被告向其購買門牌號碼臺 北市○○區○○路000 巷00號2 樓之7 之編號地下2 層34號 停車位（下稱系爭停車位），總價金新臺幣（下同）193 萬 元，（下稱系爭契約），然被告違約解除契約，請求被告支 付違約金20萬元，而本件反訴原告即被告於民國（下同）10 5 年9 月30日以原告為反訴被告提起反訴，主張係因反訴被 告海外授權文件錯誤延滯，未能依約於105 年3 月31日將系 爭停車位點交而違約，經反訴原告於105 年5 月18日以臺北 逸仙郵局第568 號存證信函（下稱105 年5 月18日存證信函 ）促反訴被告履約而反訴被告仍未將系爭停車位辦妥移轉登
記並點交，為此反訴原告業合法解除系爭停車位買賣契約， 反訴被告應返還前給付價金並支付違約金總計49萬2640元等 語（本院卷第43頁至第50頁）。經核，反訴原告前揭主張與 本訴訴訟標的之攻擊防禦有牽連關係，揆諸前揭法條規定， 反訴原告提起本件反訴，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠原告（即反訴被告）起訴主張：被告向其購買門牌號碼臺北 市○○區○○路000 巷00號2 樓之7 之編號地下2 層34號停 車位（即系爭停車位），契約雖約定應於105 年3 月31日前 移轉產權及點交( 系爭契約第10條第6 項，但原告早於 105 年3 月13日將買賣契約書及授權書寄予廖代書( 3 月16日收 受），均配合辦理相關手續。然被告於3 月底分別通知仲介 即證人黃粲博及代書即證人廖惠嵐，因被告同時與訴外人洽 商購買位於系爭停車位同棟之房屋，該房屋貸款及履行尚有 部分未談妥，要求延後同年4 月底再行辦理過戶程序，被告 於同年5 月底再度要求暫緩辦理過戶，更於同年6 月10日主 動預示拒絕給付，要求原告同意合意解約，被告雖然一方面 於105 年5 月18日存證信函發函催告（地址錯誤原告未收到 ），實則於同年5 月24日仍向原告、仲介黃粲博及廖惠嵐代 書表示因其另案同棟6 樓房屋之過戶及貸款尚未完成，要求 6 月10日之後再決定是否辦理過戶。可見其先前發函催告， 僅係虛偽掩飾其未履行受領交付之義務。被告嗣於6 月10日 致電代書廖惠嵐表示將要求合意解約，不願購買系爭車位。 可見，顯然原告未能完成買賣標的物之移轉與交付，係因被 告要求及故意不配合辦理，非可歸責於原告。被告已將第 1 期款項20萬元存入履約保證專戶，依照系爭契約第10條第 1 、2 項，此20萬元作為懲罰性違約金等語。並聲明：被告應 給付原告20萬元。
㈡被告（即反訴原告）則以：被告未曾指示暫緩辦理點交系爭 停車位，本件係因原告海外授權之身分證明文件有誤，且未 能依約於105 年3 月31日將系爭停車位點交而違約，經被告 以105 年5 月18日存證信函促履約而仍未將系爭停車位辦妥 移轉登記並點交，為此，被告於105 年7 月6 日發函合法解 除系爭停車位買賣契約，原告解除契約及請求給付違約金等 均屬無由等語。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告（即本訴被告）主張：反訴被告海外授權之身分證 明文件有誤，且未依約於105 年3 月31日將系爭停車位點交 而違約，經反訴原告以105 年5 月18日存證信函促履約而仍
未將系爭停車位辦妥移轉登記並點交，為此，反訴原告於10 5 年7 月6 日發函合法解除系爭停車位買賣契約，依照系爭 契約第11條第3 項之約定，反訴被告應返還反訴原告前所給 付之價金20萬元及支付同額20萬元作為懲罰性違約金，及反 訴被告未於105 年3 月31日最後期限將系爭停車位點交予反 訴原告，是反訴原告得據系爭契約第10條第6 項之約定，請 求自最後期限之次日起算，每逾1 日按買賣總價金萬分之 5 計付違約金，計96日，系爭停車位總價金為193 萬元，計為 9 萬2640元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告49萬26 40元，暨自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。
㈡反訴被告（即本訴原告）主張：本件從頭至尾，反訴被告均 積極配合履約，是反訴原告違反誠信，一再要求延後過戶， 最後並拒絕辦理過戶，反訴原告無法律及契約上之依據，逕 行要求解除契約，故反訴原告主張均無理由等語。並聲明： 反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告未能於105 年3 月31日最後期限將系爭停車位點交予被 告而違約：
1.兩造不爭執於105 年1 月28日之前簽訂系爭契約（本院卷第 78頁），觀系爭契約第10條第6 項，約定本約買賣標的雙方 應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷 等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延，最遲不得逾民 國105 年3 月31日）等情（本院卷第9 頁），可見，賣方即 原告至遲應於105 年3 月31日之前移轉系爭停車位所有權予 買方即被告。
2.據證人姜淑君即賣方原告之妻於106 年6 月27日到庭證稱， 我們在105 年1 月中左右的時間收到證人廖惠嵐代書的寄來 合約，上面有被告簽名，並且我們在同一的星期，105 年 1 月13日左右，拿到舊金山台北經濟文化辦事處當場簽訂並且 公證，然後拿到寄回給代書，雙方有電子郵件往來，證人廖 惠嵐代書於105 年1 月18日收到簽回的買賣契約，總共3 份 授權書，第1 份授權書在105 年1 月中寄回，我們在105 年 3 月中左右被證人廖惠嵐代書告知第1 份授權書沒有地號， 所以不夠完整。所以105 年3 月中寄發第2 份授權書，第 2 份授權書在105 年3 、4 月左右時間被外交部扣住，因為與 原件不符，差在沒有銀行帳號，所以才寄發第3 份，105 年 5 月18日證人廖惠嵐代書收到第3 份完整的授權書等語（本 院卷第104 至104 頁背面）。顯見，原告早於105 年1 月收 到買方簽訂之契約書，105 年1 月18日寄回第1 份授權書不
完整，第2 份授權書亦有問題遭外交部扣住，至105 年5 月 18日方提出完整授權書。
3.復據證人廖惠嵐即本件系爭停車位代書於106 年4 月20日到 庭具結證述，這個買賣契約買方在台灣簽立的，簽好了之後 在1 月份，我們寄到美國，美國的賣方簽字，在美國的駐外 單位認證，在105 年3 月16日寄回到台灣，原訂合約是105 年3 月31日要完成全部的程序，但因為收到案件的時間已經 是105 年3 月16日，所以有通知賣方這個案子要延到105 年 4 月30日完成全部程序，代書在3 月下旬時開始申請核稅， 稅單在4 月初核准，同時我們有請賣方的合作金庫確認這個 標的需不需要還款，及需要還多少錢。合作金庫之後回覆不 需要還款，但因賣方即原告不在國內，海外授權書需要到外 交部認證，我們在105 年4 月25日拿著海外授權書到外交部 ，外交部以我們授權書證本與他們資料不符扣留我們授權書 正本。105 年5 月25日我們有買方、賣方、仲介、代書有通 話，通話的結論是以6 月10日來確認買賣契約是否要繼續履 行。105 年6 月10日被告以簡訊通知代書不繼續履行這個契 約，代書有通知被告仲介證人張浩鈞買方要合意解除本契約 等語（本院卷第76頁）。可知，原告早於105 年1 月收到買 方簽訂之契約書，因原告提供第1 份授權書不完整致需補第 2 份授權書，於105 年3 月16日代書才收到第2 份授權書， 依照系爭契約105 年3 月31日之期限，因此作業時間不足， 要延後至105 年4 月30日才能完成全部程序，然而原告第2 份授權書亦有問題於105 年4 月25日遭外交部扣住，導致10 5 年4 月30日亦不可能完成辦理過戶。足認，係因可歸責賣 方即原告未即時提出正確授權書之事由，導致未能依約於10 5 年3 月31日期限前完成移轉系爭停車位所有權，原告具違 約之情。
4.觀系爭契約第10條第6 項之約定，如屆最後期限乙方（即原 告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾 1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方（即被告）， 如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時 ，甲方有權解除本約等情（本院卷第9 頁）。如前述，原告 提供第1 份授權書不完整致需補第2 份授權書，以致未能於 105 年3 月31日最後期限將系爭停車位點交被告，被告以10 5 年5 月18日存證信函告以原告第2 份授權書有誤遭外交部 沒入，無法順利完成過戶，促反訴被告於函到7 日內履約完 成系爭停車位過戶等情（本院卷第52至53頁），顯見，因原 告提出授權書問題一再未解決，導致得辦理過戶之時間從原 本105 年3 月31日延至105 年4 月30日違約在先，又因原告
提出第2 份授權書也出問題導致過戶之日繼續延後，被告於 105 年5 月18日重申原告已違約，並促原告於函到7 日內即 105 年5 月25日前辦畢點交系爭停車位，而從前揭廖惠嵐證 詞可知，105 年5 月25日為買方、賣方、仲介、代書通話協 調是否繼續履行契約，顯見原告仍未於105 年5 月18日存證 信函所示期限內點交系爭停車位，無論是否繼續履行契約， 原告業於105 年3 月31日違反系爭契約，亦無於105 年5 月 18日存證信函期限105 年5 月25日完成系爭停車位過戶，被 告自得依照上開約定，合法解除系爭契約。
5.原告抗辯其通訊地址「汀州路3 段45之4 號2 樓」，未曾收 到被告所稱105 年5 月18日存證信函云云（本院卷第69頁背 面）。然系爭契約上載原告通訊地址「臺北市○○區○○路 0 段00○0 號2 樓」（本院卷第11頁），原告提出之授權書 亦載通訊地址「臺北市○○區○○路0 段00○0 號2 樓」（ 本院卷第12頁），且兩造系爭契約第13條第8 項約定，雙方 相互間所謂之洽商，徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應 以本約所載之連絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事 人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日等情（本院卷第10頁 ）。是被告於105 年5 月18日以臺北逸仙郵局第568 號存證 信函，寄送至契約反訴被告所載「臺北市○○區○○路0 段 00○0 號2 樓」之連絡地址（本院卷第52頁），即為105 年 5 月18日合法送達，原告應於函到7 日內即105 年5 月25日 完成系爭停車位過戶。且證人姜淑君即原告配偶亦證稱，沒 有收到105 年5 月18日存證信函，因為我先生簽約時地址寫 錯，但是內容我清楚，後來證人黃粲博跟我說被告有發存證 信函，可是證人黃粲博的說法，被告因為房子過戶要自保要 我們不要擔心等語（本院卷第103 頁）。可見，證人姜淑君 即原告配偶知存證信函內容。綜上，被告依系爭契約所載之 通訊地址以105 年5 月18日存證信函通知反訴被告，並無違 誤，原告抗辯沒收到105 年5 月18日存證信函云云，洵屬無 稽。
6.原告稱被告購買位於系爭停車位同棟之房屋，該房屋因進行 分戶以及被告貸款未達預期，被告要求延後辦理系爭停車位 過戶程序，表示暫停繼續履約乙節，為被告否認，應由原告 負舉證責任，證明被告105 年5 月18日寄發存證信函之前， 曾向原告表示暫時停止繼續履約之事實存在：
⑴查證人張浩鈞於106 年6 月27日到庭具結證稱，其未受到被 告委託正式的仲介契約負責系爭停車位，被告有曾經跟我提 過說因為他買的房子遲延所以本件的停車位契約的履行要暫 緩，但我忘記什麼時間什麼地方說的，就是有提過才會延到
4 月底，本來是3 月底，有可能是被告他跟我講，我跟證人 黃粲博講，證人黃粲博就在他的群組裡面原告配偶提到這件 事情等語（本院卷第102 頁）。顯見，關於被告向證人張浩 鈞提過買房子遲延而本件的停車位契約履行要暫緩乙節，證 人張浩鈞之證詞為「可能是被告他跟我講的」，顯見，證人 張浩鈞所稱僅係個人推測，難認與事實相符，不足採信。 ⑵復查證人黃粲博即服務原告之仲介於106 年4 月20日到庭具 結證述，系爭停車位沒有完成過戶，交易時候因為被告在同 一標的買一個房子，那個房子是兩戶打通，需要作隔間隔換 來的動作，導致房屋買賣交易上有延遲，但因銀行貸款部分 需要房子及車位一起貸款，導致所有的作業程序都有延遲， 是被告跟我講的，被告的房子過戶程序延遲導致他房子與車 位的貸款延遲。我有告訴原告說被告要求暫停過戶，我不會 回答為什麼這樣講，是我同事即證人張浩鈞講的等語（本院 卷第72頁背面至第73頁背面）。如前述，關於被告房屋買賣 交易延遲乙節，僅證人張浩鈞主觀推測而告知證人黃粲博， 縱如證人黃粲博所稱被告購買房子過戶程序導致房子與車位 貸款延遲，然關於證人黃粲博稱其告訴原告說被告要求暫停 過戶乙情，同樣係證人黃粲博聽聞另一證人張浩鈞所述，非 被告親自向證人黃粲博表示要求暫停過戶，證人黃粲博所述 僅為傳聞，不足以認被告於105 年5 月18日寄發存證信函之 前曾向原告表示暫時停止履約。證人黃粲博固證稱證人廖惠 嵐代書、其、證人張浩鈞及被告於105 年5 月底協調是否繼 續履行合約而被告要求不履行等情（本院卷第74至75頁）， 然如前述，原告違約事由在前致一再延期辦理過戶，原告於 105 年3 月31日違反系爭契約，亦無於105 年5 月18日存證 信函期限105 年5 月25日完成系爭停車位過戶，被告得合法 解除系爭契約。
⑶查證人姜淑君於106 年6 月27日到庭證述，被告貸款問題， 一直是我們車位從1 月中簽訂合約等到3 月底、4 月底的等 待原因。被告買房子貸款事情是證人黃粲博跟我說的，被告 於105 年5 月25日在星巴克通電話時有跟我提到，如果房子 沒有順利買到的話，當時因為貸款要跟6 樓一起貸款，我們 車位才要等，我不清楚我們有無談這個部分，我不記得了等 語（本院卷第104 頁背面）。如前述，本件係因原告提出之 授權書一直不正確致辦理過戶延期，原告業已違約，證人姜 淑君亦知105 年5 月18日存證信函內容，然原告仍無於 105 年5 月18日存證信函之期限105 年5 月25日完成系爭停車位 過戶，且證人姜淑君所稱被告買房子貸款問題乙情是證人黃 粲博聽聞而來，而證人黃粲博聽聞之事僅證人張浩鈞個人主
觀推測，已如前述，證人姜淑君亦不清楚也不記得是否於10 5 年5 月25日與被告談論房子貸款遲延部分，故證人姜淑君 之證詞不足以證明被告係因購買房子貸款問題而曾於105 年 5 月18日寄發存證信函之前請求暫緩系爭停車位過戶。 ⑷據證人廖惠嵐於106 年4 月20日到庭具結證述，證人在 105 年3 月之前未聽說買方即被告要暫停過戶的訊息，原本說10 5 年4 月底辦理過戶程序，因為105 年4 月25日辦理銀行塗 銷手續中，授權書發現銀行帳號有誤，要求原告重新辦理授 權書，這件事導致過戶不順利，105 年5 月23日收到新的授 權書，這個標的移轉延遲影響被告原訂某些計畫，我沒有聽 到被告不願意過戶的事情，105 年3 月、4 月間，被告沒有 也沒說購屋暫緩，105 年4 月25日海外授權書被外交部扣留 時，我有告知被告，被告很苦惱，授權書被扣走了也過不了 戶。被告沒有說要暫緩系爭停車位過戶等語（本院卷第76頁 背面至第78頁）。可知，被告於105 年3 月、4 月間，從未 向原告表示暫停履約，係因原告授權書問題導致系爭停車位 過戶遲延影響被告計畫，但被告亦無暫緩其購屋。 ⑸從而，上揭證人之證言均不足證明被告105 年5 月18日寄發 存證信函之前，曾向原告表示暫停繼續履約之事實存在。又 原告提出之證據，不足以證被告105 年5 月18日寄發存證信 函之前，曾向原告表示暫時停止繼續履約之事實存在，則原 告具違約之情，經被告催告後仍不履行，被告於105 年7 月 6 日為合法解除系爭契約。
㈡反訴被告具違約之情，經反訴原告催告後仍不履行，反訴原 告於105 年7 月6 日合法解除系爭契約，並得請求返還已支 付價金20萬元及違約金29萬2640元：
1.觀系爭契約第10條第6 項之約定，如屆最後期限乙方（即反 訴被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每 逾1 日按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償甲方（即反訴 原告），如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍 不履行時，甲方有權解除本約等情（本院卷第9 頁）。如前 述，反訴被告未能於105 年3 月31日最後期限將系爭停車位 點交予反訴原告而違約，反訴原告以105 年5 月18日存證信 函促反訴被告履約，而反訴被告仍未於105 年5 月18日存證 信函所示期限內點交系爭停車位，故反訴原告得於105 年7 月6 日合法解除系爭契約（本院卷第25至28頁），並得依上 開約定，請求反訴被告給付自最後期限之次日即105 年4 月 1 日至解約日105 年7 月6 日止計96日，按日以買賣總價金 萬分之5 計付之違約金總計9 萬2640元（計算式：193 萬元 ×5/10000 ×96日＝9 萬2640元）。
2.系爭契約第11條第3 項之約定，本約簽訂後，乙方（即反訴 被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本 約解除時，除應負擔甲方（即反訴原告）所受損害之賠償外 並喪失收受買賣價金的權利，且應返還乙方已支配之價金， 並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另 行給付甲方等情（本院卷第9 頁）。本件係因反訴被告具違 約情事，經催告後仍不履行，反訴原告於105 年7 月6 日合 法解除系爭契約，查反訴被告自陳反訴原告業付款20萬元（ 本院卷第3 頁），則反訴原告依上開約定，請求反訴被告返 還20萬元，及給付同額20萬元之違約金，自屬有據。 3.綜上，反訴被告應給付反訴原告之金額合計49萬2640元（計 算式：9 萬2640元＋20萬元＋20萬元＝49萬2640元）。四、綜上所述，被告合法解除系爭契約，原告提出之證據不足以 證明被告具違約情事存在，原告不得請求違約金，故原告訴 請被告給付20萬元，為無理由，應予駁回；反訴被告違約而 反訴原告合法解除系爭契約，故反訴原告請求反訴被告給付 49萬2640元及利息，即屬有理，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴無理由，反訴原告之訴為有理由， 依民事訴訟法第78條，判決如主文。本件訴訟費用額，依後 附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 106 年 11 月 23 日
臺灣臺北地方法院臺北民事庭
法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 23 日
書記官 劉曉玲
計 算 書：
一、本訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2100元
第一審證人旅費 1060元
合 計 3160元
二、反訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5400元
合 計 5400元