臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度北簡字第14396號
原 告 陳金龍
訴訟代理人 鄭文婷律師
複 代理人 徐佩琪律師
被 告 鑽網實業股份有限公司
兼
法定代理人 王佳瑞
共 同
訴訟代理人 蔡順雄律師
鄭凱威律師
呂惠娟
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國106年11月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾陸萬玖仟貳佰零壹元，及自民國一百零五年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟參佰肆拾伍元由被告連帶負擔百分之十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬玖仟貳佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告王佳瑞以被告鑽網實業股份有限公司（下稱 鑽網公司）為連帶保證人，於民國104 年2 月28日與原告簽 訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告所有門牌號 碼臺北市○○區○○○路0 段00號2 樓之房屋（下稱系爭房 屋），約定租賃期間自104 年3 月1 日起至107 年2 月28日 止，租金每月新臺幣（下同）41,000元，後被告以存證信函 提前於104 年8 月解除系爭租約，依系爭租約第7 條第4 項 約定，被告提前解約，應賠償原告1 個月租金即41,000元之 違約金；又依系爭租約第5 條第1 項約定「租賃標的物返還 前之復原屋況承租人同意依93年3 月1 日租賃標的物室內建 築結構、隔間配置、衛浴與廚房設備、建材、水電瓦斯電信 空調管路設施等為標準施作。」，經原告於106 年6 月25日 、同年8 月6 日催告被告王佳瑞應履行回復原狀之契約義務 ，嗣被告王佳瑞於同年8 月28日函覆承認有此義務，但希望 由原告估價施作，因被告王佳瑞經營珠寶店，幾乎將系爭房 屋隔間裝潢完全打掉，經原告自行請工就系爭房屋回復原狀
費用之估價，其中水電部分需156,400 元、木作部分需242, 000 元、泥作部分需640,000 元、木作櫥櫃部分需275,800 元，共計1,314,200 元，原告得依系爭租約第5 條第1 項約 定請求給付，且已於同年9 月15日函知被告王佳瑞給付回復 原狀所需費用1,038,000 元（未包含室內木作櫥櫃），然被 告王佳瑞卻置之不理；另因被告王佳瑞拒履行回復原狀之契 約義務，原告得依系爭租約第5 條第9 項、民法條第184 條 第1 項後段，請求被告賠償遲延損害，而回復原狀之施工期 間共108 天，即屬被告王佳瑞遲延修繕造成之損害147,600 元（計算式：41,000元÷30x108=147,600元）；再原告因提 起本件訴訟支出律師費40,000元，亦得依系爭租約第8 條約 定請求賠償，以上合計1,542,800 元（計算式：41,000元+1 ,314,200元+147,600元+40,0 00元=1,542,800元，而被告鑽 網公司為連帶保證人，自應負連帶清償責任，爰依兩造間之 系爭契約、連帶保證法律關係及民法第231 條第1 項規定起 訴請求，並聲明：㈠被告應連帶給付原告1,542,800 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依國內房屋租賃之實務，租賃契約中如約定承租 人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務， 其係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於 約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護 義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折 舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態，亦即於 回復原狀時應將租賃物之折舊考量在內。被告自93年起向原 告承租系爭房屋供作辦公室使用，於進駐後並重新施作隔間 、裝潢等，原告均知悉並同意，原租賃期間屆滿後均有另行 換約，於104 年2 月28日簽訂系爭租約，被告於106 年6 月 函知原告提前於104 年8 月31日終止系爭租約，惟系爭房屋 之租賃期間已長達10餘年，究竟何謂「93年3 月1 日租賃標 的物室內建築結構、隔間配置、衛浴與廚房設備、建材、水 電瓦斯電信空調管路設施」，被告實已不復記憶，乃與原告 協議以回復為毛胚屋之狀態將系爭房屋返還，因原告一改前 開協議，要求被告依系爭租約之約定為回復原狀，被告乃再 提出以支付回復原狀所需費用為回復原狀之方法，原告亦未 有反對之意思表示，即雙方均同意以支付回復原狀所需費用 為回復原狀之方法，惟系爭房屋本即有折舊及自然耗等問題 ，原告要求應以全新狀態估算回復原狀所需費用，洵屬無據 。再原告提出估價單主張回復原狀所需費用為1,314,200 元 ，然此金額，除有前述未扣折舊及自然耗之違誤外，各該估
價究竟係憑何資料所作，實有未明，又估價之內容包含泥作 、木作、油漆、鋁窗、水電等，卻均蓋「明淨水電」即水電 商之章，此一估價內容之真實性、正確性均有疑義，被告否 認其形式及實質真正；原告雖提出系爭房屋之隔間配置圖， 然該圖是否即為系爭房屋之原始圖說亦有未明，被告亦否認 該隔間配置圖之真正；至是否有所謂木作櫥櫃及其內容、原 有之水電配置為何，均有賴原告具體舉證以實其說，況系爭 房屋，已由原告依被告返還之現況出租予第三人，顯無回復 原狀之必要，原告亦無因回復原狀而必須另行付出任何費用 ，故原告請求被告應給付回復原狀所需費用，應無理由。復 兩造既均同意以支付回復原狀所需費用為回復原狀之方法， 後續自無所謂施工期之問題，再被告亦未曾拒絕支付回復原 狀費用，係因原告堅持要求「回復系爭房屋之『原有』狀態 而拒絕扣除折舊及自然耗損之費用」此一不合理之主張，而 致雙方未能就回復原狀所需費用達成合意，此顯非可歸於被 告，被告無可歸責事由，當無需負民法第230 條第1 項之遲 延責任，亦無需負民法第184 條第1 項之賠償責任；退步言 之，縱認被告應負賠償之責，然原告所稱回復原狀之施工期 間108 日，僅係其片面主張，原告據此估算之損害金額，自 屬無稽。另被告並無違約，雙方未能就回復原狀所需費用達 成合意，係可歸責於原告，均已如前述，而依原告之起訴狀 觀之，其是否有委任律師，尚有未明，原告依系爭租約第5 條第9 項約定，請求被告支付其所支付之律師費40,000元， 應無理由。末縱認被告應給付回復原狀所需費用，然被告給 付之押租金100,000 元尚未經原告返還，被告得依民法第33 4 條規定，就所應支付之金額主張抵銷等語，資為抗辯，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於104 年2 月28日簽訂系爭租賃契約，由被告 王佳瑞向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自104 年3 月1 日起至107 年2 月28日止，租金每月41,000元，押租保證金 100,000 元，被告於104 年6 月15日函原告提前於104 年8 月31日終止系爭租約，雙方合意於104 年8 月31日終止系爭 租約，有系爭租約、台北台塑郵局第000538號存證信函附卷 可稽（見本院卷第3-8 頁背面），復為兩造所不爭執，堪認 為真實。
㈡原告請求賠償違約金41,000元部分，依系爭租約第7條第4項 約定「本租賃契約租賃期限未滿前，一方擬解約時，需得以 書面通知對方並經由雙方同意後始為生效。承租人提前解約
時，承租人應賠償出租人1個月租金。出租人如擬提前收回 租賃標的物，亦應賠償承租人1個月租金之違約賠償。」（ 見本院卷第6 頁），系爭租約係經被告於104 年6 月15日函 向原告提前於104 年8 月31日終止系爭租約之意思表示，已 如前述，則原告依前開約定，請求1 個月租金41,000元之違 約賠償，洵屬有據。
㈢原告請求系爭房屋回復原狀費用之估價，其中水電部分需15 6,400 元、木作部分需242,000 元、泥作部分需640,000 元 、木作櫥櫃部分需275,800 元，共計1,314,200 元部分： ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。經查，系爭租 約經兩造合意於104 年8 月31日終止，已如前述，則被告應 依系爭租約第5 條約定復原屋況將系爭房屋返還原告，而原 告主張被告應將系爭房屋回復至「93年3 月1 日租賃標的物 室內建築結構、隔間配置、衛浴與廚房設備、建材、水電瓦 斯電信空調管路設施」，則應由原告就前揭「93年3 月1 日 租賃標的物室內建築結構、隔間配置、衛浴與廚房設備、建 材、水電瓦斯電信空調管路設施」之有利事實負舉證責任， 原告就此雖提出客廳、和室房、餐廳、主臥房、廚房、玄關 、第一房間、廚房走道、大門、廁所照片（見本院1 卷第29 -69 、144-18 1頁），然前揭照片大部分均無拍攝日期，其 中有拍攝日期有：和室房90年5 月14日、客廳& 陽台牆87年 12月24日（見本院卷第31、34、35、39、145 、147 、149 、154 背面、158 、160 、162 、171 、173 、175 頁）， 均與93年3 月1 日相距甚遠，無法看出是否為原93年3 月1 日時之裝潢，尚無法證明系爭房屋93年3 月1 日之現況。而 原告所主張回復原狀欲施做之各項目，經送請台北市土木技 師公會鑑定後，依該鑑定評估表所示，其中㈠水電部分：⑴ 冷熱水管配新、⑵熱水器瓦斯管配新、廚房瓦斯爐瓦斯管配 新、⑶全室電線抽換、⑷新作隔間開關插座配管線、⑸全室 開關插頭換新；㈡木作部分：⑴室內天花板、浴室天花板、 廚房天花板、新作隔間牆油漆；㈢泥作部分：⑴拆除木地板 、隔間與清運、⑵地板磁磚貼鋪拋光石英磚、⑶廚房防水與 磁磚貼鋪；㈣木作櫥櫃部分：⑴客廳矮櫃、⑵客廳矮櫃、⑶ 和式矮櫃、⑷和式衣櫃、⑸儲藏櫃，均無跡證顯示可判斷出 租前原狀，有台北市土木技師公會106 年8 月22日北土技字
第10630001282 號函暨鑑定評估表在卷可憑（見本院卷㈡第 146-152 頁），又原告復未提出其他證據，證明前揭欲施作 項目確實為回復93年3 月1 日之原狀所必要之事實，則原告 請求前揭項目之費用，即屬無據。
⒉復依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人 應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然 所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以 合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造 成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易 習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非 回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築 物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即 有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀 態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消 滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使 用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其 使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未 改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折 舊及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如 此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益 之本質，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛，亦即於 回復原狀時應將租賃物之折舊考量在內。而依前揭鑑定評估 表所示，被告就㈠水電部分：⑴FRP 浴缸（和成牌）17,000 元、⑵淋浴龍頭（和成牌）7,400 元、⑶馬桶（和成牌）13 ,000元、⑷臉盆（和成牌）13,000元，無意見，合計50,400 元，以25年折舊期，折舊率50% 計算，折舊後費用為25,200 元；㈡木作部分：⑴廚房鋁窗4,500 元、⑵廚房三合一鋁窗 12,000元、⑶房間1 （客廳旁）鋁窗7,000 元，沒意見，合 計23,500元，以25年折舊期，折舊率70% 計算，折舊後費用 為16,450元；㈢泥作部分：⑴磚牆隔間4 房1 廚2 衛浴255, 470 元、⑵2 間浴室防水與磁磚貼鋪68,189元、⑶木門組立 30,000元、⑷浴室門組立10,000元，合計363,659 元，以25 年折舊期，折舊率50% 計算，折舊後費用為181,830 元；㈣ 木作櫥櫃部分：⑴和式門、門斗組31,900元、⑵和式地板30 ,668元，無意見，合計62,568元，以24年折舊期，折舊率80 % 計算，折舊後費用為50,054元，故原告得請求之回復原狀 費用為273,534 元（計算式：25,200元+16,450 元+181,830 元+50,054 元=273,534元）。
㈣又原告請求回復原狀之施工期間共108 天，所致遲延之損害 1 47,600元部分，然按債務人遲延者，債權人得請求其賠償
因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項定有明文。被告應 復原系爭房屋屋原況，將系爭房屋返還原告，已如前述，而 觀前揭鑑定評估表所示被告無意見之回復原狀施作項目工期 為40日，此可視為被告遲延給付，故原告請求遲延所致損害 54,667元（計算式：41,000元÷30x40=54,667元，元以下四 捨五入），為有理由，逾此範圍之請求，則無由准許。 ㈤再原告請求律師費用40,000元云云，依系爭租約第8 條第3 、4 項約定「甲乙任一方如有違約情事，至損害他方權益時 ，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（依稅 捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。」、「承租 人如有違反本租賃契約各條款或損害租賃標的物等情事時， 連帶保證人應連帶負損害賠償責任。」（見本院卷第6 頁） ，末查，本件被告係提前終止系爭租約，兩造同意以支付回 復原狀所需費用為回復原狀之方法，而被告並未拒絕給付回 復原狀之費用，只是兩造就回復原狀所應施作之項目有爭執 ，已如前述，且為兩造所不爭執，已難認係因被告違約致原 告權益受有損害，且關於回復原狀所應施作之項目所發生之 爭執，尚非不得經兩造協議而解決該爭議，透過訴訟解決爭 端非屬必要且唯一之手段，即原告提起本件訴訟即非屬必要 ，故原告就律師費用之請求，應無理由。
㈥被告主張以押租保證金100,000 元抵銷部分，按押租金之主 要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後， 承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金， 發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號民事 裁判）。系爭租約已於104 年8 月31日終止，被告並已將系 爭房屋返還原告，而被告尚應給付原告前揭費用，已如前述 ，依上開說明，被告所繳納之押租保證金，當然發生與原告 得請求之費用發生抵充之效力。故本件原告得請求之費用為 269,201 元（計算式：41,000元+273,534元+54,667 元-100 ,000元=269,201元）。
㈦末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第 229 條第2 項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確 定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責 任。準此，原告請求被告連帶給付自起訴狀繕本送達翌日即
105 年1 月7 日（見本院1 卷第87頁）起至清償日止，按週 年利率5 % 計算之利息，核無不合，併予准許。四、綜上所述，原告依系爭租約第7 條第4 項、第5 條第1 項及 第9 項、第8 條約定、民法條第184 條第1 項後段規定，請 求被告連帶給付269,201 元，及自起訴狀繕本送達翌日即10 5 年1 月7 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。 本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額 。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 16,345元
合 計 16,345元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
書記官 林錫欽
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