臺灣臺中地方法院民事判決 106年度中簡字第2908號
原 告 楊蕙璟
被 告 九華御庭管理委員會
法定代理人 朱賜評
訴訟代理人 蔡木桂
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106 年10月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元，及自民國一百零六年十月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告為「九華御庭」公寓大廈（社區）之門 牌號碼臺中市○○區○○路0 段000 巷00弄0 號8 樓房屋（ 下稱系爭房屋）之所有權人，而系爭房屋上方即為原告所管 理之九華御庭公寓大廈（社區）之頂樓公共平台。該頂樓公 共平台自民國104 年間起即因防水層損壞，致系爭房屋因而 發生漏水情形。原告多次要求被告修繕該頂樓公共平台，被 告原係推稱九華御庭社區無經費，其後又以105 年度區分所 有權人會議決議通過有關頂樓及外牆漏水維修費用自下屆委 員會起由管理委員會與住戶各支付2 分之1 等詞推託，並於 105 年12月間提出三家廠商之修繕估價單，要求原告選擇並 先給付其中2 分之1 金額，始願予以修繕。原告認為此要求 不合理而未予同意，自此被告即對系爭頂樓公共平台造成漏 水問題不聞不問，致原告飽受系爭房屋漏水之苦。嗣原告於 106 年間二度函請被告出面修繕系爭頂樓公共平台，被告則 回函稱依區分所有權人會議決議應由管理委員會與住戶各付 一半、原告配偶已於104 年間自願放棄修繕、社區經費遭假 扣押、財務陷入困境等語，不願修繕系爭頂樓公共平台。原 告為避免系爭房屋繼續漏水，造成系爭房屋屋內裝潢及家俱 損害更鉅，只得於106 年5 月間委請訴外人東樺工程行修復 系爭頂樓公共平台之漏水，因而支付修繕用新臺幣（下同） 18萬元。然系爭頂樓公共平台既為九華御庭公寓大廈（社區 ）大樓之共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第 36條第2 款規定，自應由被告負修繕、管理、維護之責，則 被告未盡修繕系爭頂樓公共平台之責，致系爭頂樓公共平台 防水層破損，雨水滲入系爭房屋，被告顯未盡上開法定義務 ，原告自得依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告負侵
權行為損害賠償責任，賠償上開修繕費用；另原告所為上開 修繕行為，自屬管理事務有利於本人所支出之費用，原告亦 得依無因管理之法律關係，請求被告償還上開修繕費用。為 此爰依侵權行為及無因管理之法律關係，提起本件訴訟，請 求法院擇一為有利原告之判決等語。並聲明：被告應給付原 告18萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月3 日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則抗辯：位於系爭房屋之系爭頂樓公共平台於104 年間 確有漏水情形，經被告開會決議連同系爭房屋在內之8 戶房 間共同施作防漏工程，工程費用共計13萬元，然訴外人即原 告之配偶符雙全因不同意拆除系爭房屋之裝潢致不能配合修 繕，並同意爾後漏水工程願自行負責處理，以致拖延施工造 成漏水處一再擴大，原告自亦應負過失責任。又被告見系爭 房屋漏水已積極尋求處理，自105 年12月至106 年5 月間， 共找來3 家廠商估價，但因原告要求全面整修，工程費用偏 高，被告無力負擔，乃與原告協商先進行重點修繕，費用以 63,000元為基準兩造各負擔一半，但原告置之不理，且於未 通知被告之情形下即逕自施工，費用復高達18萬元，被告乃 去函要求與原告協商，但未獲置理。而被告因與社區原建設 公司為車位租金訴訟造成負債1 千多萬元，存放在新光銀行 帳戶內之公共基金亦遭強制執行，故九華御庭公寓大廈（社 區）於105 年8 月召開區分所有權人會議，決議通過就社區 頂樓公共平台及外牆漏水修繕之費用由被告與住戶各支付2 分之1 ，且九華御庭公寓大廈（社區）公共設施已使用24年 餘，電梯亦經常故障，但因社區無經費可更新電梯，目前均 賴住戶繳納之管理費樽節支出，盈餘有限，被告僅係依區分 所有權人會議決議執行決議事項等語。並聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張原告為被告所管理之九華御庭公寓大廈（社區）之 系爭房屋之所有權人，而系爭房屋上方即為原告所管理之九 華御庭公寓大廈（社區）之頂樓公共平台。該頂樓公共平台 自104 年間起即因防水層損壞，致系爭房屋因而發生漏水情 形，及原告於106 年5 月間委請訴外人東樺工程行修復系爭 頂樓公共平台之漏水，支付修繕用18萬元等情，業據其提出 建物登記第一類謄本、估價單、防水工程合約書、系爭頂樓 公共平台現場照片、存證信函及收件回執等件為證（見本院 卷第11至34頁、第41至42頁），並為被告所不爭執，是原告 上開主張，自堪信為真實。
㈡按本條例用辭定義如下：「. . 四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共 同使用者」；又公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部 分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：「. . 三、 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造 」，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第7 條第3 款定有明 文。查系爭頂樓公共平台乃九華御庭公寓大廈（社區）專有 部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用，依上開條文，自屬共有部分，且不得約定為專用部分。 ㈢次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。 系爭頂樓公共平台並非約定專用，而係屬共用部分，為兩造 所不爭執，揆諸前揭說明，屬於九華御庭公寓大廈（社區） 共用部分之系爭頂樓公共平台，被告依法負有修繕、管理、 維護之義務，至該修繕費之負擔，在未違反相關法令之前提 下，經區分所有權人會議或規約另有規定時，從其規定，俾 利區分所有權人得依居住情形、獲益程度等情況，彈性決定 負擔之標準。
㈣原告所有系爭房屋漏水原因，係因系爭頂樓公共平台防水層 損壞所致，此為兩造所不爭執；又系爭大樓已有24年餘之屋 屋齡，亦據被告陳明在卷，而頂樓平台之防水材質老化、產 生裂縫，並非一朝一夕可致，此亦為被告所能合理預見；況 且被告亦自認系爭頂樓公共平台自104 年間起即有漏水情形 （見本院卷第81頁背面），則被告應可即時派員勘查漏水原 因及漏水情形，被告未能即時勘查、修繕、維護頂樓平台， 致原告所有系爭房屋處於漏水之危害，難認已善盡其修繕、 維護共用部分之義務。而系爭房屋漏水既係因被告管理維護 之系爭頂樓公共平台防水層損壞所致，則原告主張被告係屬 有修繕、維護義務之執行者而應負侵權行為損害賠償責任， 尚無不合。被告雖抗辯104 年間因訴外人即原告之配偶符雙 全因不同意拆除系爭房屋之裝潢致不能配合修繕，並同意爾 後漏水工程願自行負責處理，以致拖延施工造成成漏水處一 再擴大，原告自亦應負過失責任云云，並提出104 年度第21 屆管理委員會月例會會議記錄為證（見本院卷第54頁），而 該會議記錄固記載：「D8符先生會同主委、財委、嘉城工程 行勘查其漏水狀況，因符先生不同意拆除裝潢，無法找出漏 水處，故無法估價施工，其同意爾後漏水工程願自行負責處
理」等語，惟系爭房屋為原告所有，而原告否認曾授權訴外 人符雙全與被告為上開協議，被告復未能就符雙全係有權代 理原告乙節舉證證明，則被告上開所辯自非可採。況縱認符 雙全係有權代理原告，但依前述會議記錄所載，當時符雙全 與被告協同會勘者應為系爭房屋內部漏水狀況，則符雙全當 時是否係針對系爭房屋內漏水部分之工程允諾爾後願自行負 責，亦非無可能，況本件亦無證據足證系爭頂樓公共平台漏 水請形有因此而擴大，是以自難以該會議紀錄，即認原告就 被告未善盡管理維護義務之系爭頂樓公共平台滲漏水，亦應 負過失責任。
㈤原告就系爭頂樓公共平台漏水事宜進行修繕，支出18萬元之 修繕費用之事實，有該防水工程合約書及現場照片附卷可證 （見本院卷第29至34頁），則被告請求被告賠償該修繕費用 18萬元，自屬有據。被告抗辯九華御庭公寓大廈（社區）於 105 年8 月召開之區分所有權人會議，決議通過就社區頂樓 公共平台及外牆漏水修繕之費用由被告與住戶各支付2 分之 1 等語，並有該區分所有權人會議記錄在卷足憑（見本院卷 第68至69頁）。而105 年8 月13日召開之九華御庭公寓大廈 （社區）區分所有權人會議記錄雖記載：社區公共區域，頂 樓及外牆漏水維修費用討論，決議自下屆委員會起採管委會 支付2 分之1 ，住戶支付2 分之1 等語，然查系爭頂樓公共 平台並非頂樓住戶約定專用，而係共用部分，故系爭頂樓公 共平台應由被告負責統一管理維護及修繕，已如前述，上開 九華御庭公寓大廈（社區）區分所有權人會議固決議由管理 委員會與住戶各負擔2 分之1 修繕費用，但不能卸免被告依 公寓大廈管理條例第10條第2 項規定應負之法定義務，縱九 華御庭公寓大廈（社區）以區分所有權人會議決議由頂樓住 戶自己承擔2 分之1 之修繕費用，此決議形同透過區分所有 權人之多數決而將被告應負之法定義務一部分轉嫁由少數之 頂樓住戶承擔，其餘區分所有權人亦藉此無須終局負擔修繕 之費用，顯失公平，違反民法第148 條第2 項規定之誠信原 則，原告不因此而受拘束，故被告辯稱依九華御庭公寓大廈 （社區）區分所有權人會議決議，兩造應各負擔2 之1 之系 爭頂樓公共平台修繕費用云云，不足為採。
四、原告依侵權行為及無因管理之法律關係請求被告給付修繕費 用，並陳明該等請求係選擇合併，請求本院擇一判決。本院 認原告依侵權行為之法律關係為請求，既經准許，即無庸再 就原告依無因管理規定之請求是否成立再為審酌，附此敘明 。
五、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告給付16萬
元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月3 日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係屬民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔 保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔 保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 許嘉雯