臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
106 年度板簡字第 2549 號
原 告 劉紹猷
被 告 李秀格
訴訟代理人 李國良
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106年11月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告以被告積欠租金為由，向本院聲請對被告發支付命 令，嗣因被告於法定期間內對支付命令提出異議，應以支付 命令之聲請視為起訴。原告原僅請求被告給付租金，嗣於訴 訟繫屬中追加請求被告交還房屋，惟被告不同意追加，亦無 民事訴訟法第255 條第1 項所定其他事由，其所為訴之追加 自不應准許，核先敘明。又原告原起訴請求被告給付新臺幣 （下同）64,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止， 按年利率百分之5 計算之利息。嗣於106 年11月9 日言詞辯 論期日變更聲明為：被告應給付原告208,333 元及自106 年 7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，此係 擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項 第3 款之規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）查座落新北市○○區○○街00巷0 號二樓房屋（下稱系爭 房屋）為原告所有，於101 年2 月25日雙方同意簽訂「房 屋租賃合約書」，租賃期間自101 年3 月1 日起至102 年 2 月28日止為期一年，約定每月租金為16,000元，每月5 日以前給付原告，有該房屋租賃合約書可稽，並約定按月 匯進原告郵局帳戶內，有郵局存款薄為憑，詎料被告從 105 年7 月起即無按月匯款，故自105 年7 月起至106 年 11月9 日止，尚積欠租金208,333 元未給付。雖屢屢催討 ，惟被告均置之不理。為此，爰依租賃契約之法律關係， 請求被告應給付原告208,333 元及自106 年7 月1 日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.被告稱其因修繕房屋花費20餘萬元，違背建築物折舊之原 理至明。
2.依民法第437 條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕 之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要
，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應通知出租人。 ……如承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者 ，應賠償出租人因此所生之損害。」。本案被告怠於通知 ，似有長欠租金擬借施工抵債之嫌。
3.被告於105 年7 月7 日僅匯7,667 元予原告，該月尚欠 8,333 元租金，原告一直催告，但被告仍置之不理。另被 告於106 年4 月份僅匯進8,000 元。
4.第一次調解會時，原告因患感冒而請假；第二次調解時， 原告因眼睛開刀手術仍不能參加；第三次、第四次調解會 時，因雙方私下會商並無結果，原告認為被告無誠意，調 解不可能成立，因此請假。
5.被告答辯狀稱原告同意減輕房租一半。惟數十年來每月租 金均16,000元，豈有在物價、土地價值日日上升之現在， 予以減輕房屋租金一半之理，此事違背常理亦與事實不合 。且原告始終未答應修繕房屋，如有，被告應負舉證之責 。
6.依司法判例修繕費應經法院裁定、確定後才可主張抵銷， 被告的修繕費裡面，馬桶、大門也要，原告對於被告的修 繕費用不服氣，原告認為一定要法院裁定。
三、被告則以：
（一）被告向原告承租系爭房屋，因該房屋的屋齡已達40餘年， 房屋已有多處漏水、壁癌，以及門窗變形卡死等不堪使用 情形，且漏水情況已經造成本公寓樓下的一樓住戶徐金泉 先生一家人生活上的嚴重困擾，徐金泉亦多次以電話向原 告抱怨此事。
（二）原告同意由被告全權代為找水電廠商來進行房屋修繕，房 屋修繕總工程款廠商報價為256,000元，被告經原告同意 後才開工進行房屋修繕，原告並同意於修繕工程完工後， 就會電匯全部工程款項給被告，豈知原告竟然於工程完工 後一再藉故拒不付款，導致被告被迫無奈須先墊付房屋修 繕的工程費用給水電廠商，所以被告迫於無奈僅能採以每 月房租來扣抵代墊的房屋修繕工程款項。
（三）因此事件原故，原告向新北市永和區調解委員會申請提出 調解要求，並定於106 年3 月24日的下午2 點進行調解， 但當日原告卻又無故未到場進行調解。因此，絕非被告無 故拒不支付房租給原告，而是原告背信拒不支付房屋修繕 的工程款。
（四）被告是於95年8月起，即向房東原告承租系爭房屋，自95 年起至105年10月止，共10餘年來被告均準時按月電匯房 租給予原告從無拖欠，此可由銀行電匯紀錄查詢歷年全部
紀錄，被告於105年7月7日，只匯款當月份房租7,667元給 予原告少了8,333 元，是因為系爭房屋是老舊建築，因一 樓公用的自來水蓄水池裂縫漏水，以及沉水泵浦和控制線 路維修等，因漏水情況而導致台水進水度數與全體戶數的 用水度數嚴重不符，經由自來水公司工程人員查報後，要 求本公寓住戶須盡速修復漏水情況，所以才由本公寓全體 所有權人共同出資分攤修繕費用。蓄水池修繕土木工程款 為38,000元，沉水泵浦和控制線路維修費用為12,000元， 合計共50,000元，由本公寓2 樓到4 樓共6 戶共同出資維 修，每戶須平均分攤8,333 元，這筆必須支出的公設修繕 費用上，被告早於開工前即向原告報告過，亦有將帳單寄 給原告，且雙方同意於完工當月份，用房租扣除方式為之 ，房屋月租金為16,000元，扣除8,333 元公設修繕費用後 剩餘7,667 元，所以當月份被告才匯款房租7,667 元給予 原告。原告竟將此過程抹去而說成是被告無故短付房租？（五）被告另有於106 年4 月21日，匯款當月份房租8,000 元給 予原告，原因是自從原告背信不願支付房屋修繕款給被告 後，被告被迫先墊付房屋修繕款256,000 元給廠商，之後 被告才基於保障自身基本權益下而採取以房租扣抵方式。 這期間原告不斷以電話方式向被告表達看雙方要以什麼方 式來進行和解。最後在106 年4 月20日當天晚上8 點左右 ，原告來電並主動表明希望以每月房租扣款50% 租金方式 解決爭議，被告當下亦同意這個方式，所以才會於隔天（ 4 月21日）匯款四月份房租8,000 元給予原告。然而，當 原告收到款後數日又翻臉不認此協議。
（六）原告另於起訴狀內聲稱：經雙方會面商討，均無結果. . 等語不是事實。被告一再請求要前去找原告見面商談，或 是請原告來永和談都可以，但都遭到原告拒絕。更甚者， 原告自己去申請3 次調解（2 次在永和區調解委員會，1 次在新北地方法院），被告均如期準時報到，而原告3 次 都無故不到場。
（七）被告及家人在此房屋居住已超過10年了，這間房子屋齡已 是高達四十餘年的老房子，房子因為漏水、壁癌、陽台大 門無法關、窗戶變形卡死. . 等種種不堪居住的原因而需 要做最基本的修繕，其實原告都很清楚，被告都有如實向 原告報告。被告只是租屋的房客不可能出錢替房東修理房 子，況且這些都是因年久自然損壞且是基本居住條件的修 繕工作，房客不可能出錢來幫房東修理他的房子！（八）本案爭議決不是被告耍賴白住房東即原告的房子，反之是 原告利用被告來修理他的房子，被告10餘年來每月如期支
付已超過200 萬元的房租給原告，而且從無拖欠！故應駁 回原告之訴。
（九）原就告於8 月23日所提出的書狀內容提出反駁說明如下列 所述：
1.原告稱被告於105 年7 月7 日僅付租金7,667 元…少了 8,333 元…等語。此事距離第一次調解日期相差有近一 年的時間，原告早就知道事情的原因始末（修繕本公寓 的公共設施各戶分攤費用），並非直到永和區公所通知 調解時才知道此事。原告豈能放任被告僅支付一筆奇怪 數字的金額房租，而卻毫無過問或追討之情事？原告所 言不僅違背常理，且與事實完全不符。
2.原告均是無故缺席調解會，並無事先向任何人告假，被 告如期準時簽名報到，而且連同調解會委員都一起在調 解會現場等待原告的出席。再者，原告說有第三次和第 四次調解會…等語，事實上，原告總共申請3 次調解， 第1 次在永和區調解會，第2 次在新北地方法院，第3 次在永和區調解會，何來之第4 次？原告所言都是謊言 與事實完全不符。
3.被告於10年前承租這間房屋時，依當時物價、屋況、坪 數，及其他周邊條件等，本房屋當年合理租金行情應‧ 介於13,000元～14,000元之間，然因當年該房屋室內木 作隔間、牆壁與木質地板. . 等，都極為陳舊且破損不 堪，房東即原告因此同意做一整修工程使其恢復到可最 基本居住條件之房屋整理，且同樣是委託被告自尋廠商 估價，再報請房東同意開工整理，當年房屋整修費用亦 達20餘萬元，完工後原告就將工程款一次付清給被告。 當時雙方合意的條件就是：由房東即原告出資整理房子 ，房客即被告就願以稍高於周邊租金行情16,000元來承 租回饋給房東即原告，且這一租就已經10年了。時至今 日，我國目前國民平均薪資收入與房市景氣…等條件， 再加上房屋的屋齡高達40餘年的，周遭差不多相同條件 的房屋租金亦不過就是16,000元左右了，沒有其他條件 可以再高了。被告這10餘年來一直都是以略高於周邊租 金行情來承租本房屋。
（十）另原告於8 月23日所提出的書狀內容第二項後段記載尤其 原告始終未答應修繕房屋…等語，被告確實有盡到事先向 房東告知本房屋需要修繕的情事，而且確切是經過原告答 應修繕的。再說，依民法第430 條、第437 條皆有明文規 定，房屋須必要修繕時，並不是任由房東說不答應就可以 不修繕的。更何況本房屋須修繕之情事，不僅止被告有事
先告知原告，就連本公寓一樓受漏水之苦的住戶徐老先生 ，都曾打電話直接向原告溝通並要求盡快修繕。原告根本 毫無可能規避說他事先毫無知情，亦無法拒絕須修繕房屋 。
（十一）按房客絕無可能在未經房東同意時，就擅自動工修繕房 東的房子，且本案修繕金額不小，被告沒必要自找麻煩 。另基於民法第430 條之規定，房屋之修繕本應由出租 人即原告負擔。出租人即原告先是同意修繕，後又裝傻 不承認而意圖賴帳，承租人即被告依法於房租中扣除房 屋修繕費用，依法有據。
（十二）房屋修繕前有通知原告，且系爭房屋一樓漏水受災戶徐 金泉有提出聲明函，證明其確實有以電話直接與原告進 行溝通，大家都有通知原告等語置辯，並聲明：駁回原 告之訴及其假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，業據提出租賃合約書、原告郵局000000 0-0000000號郵政儲金薄、台北南陽郵局第315號催告函等 件影本為證，被告不否認有向原告承租系爭房屋，惟對於 原告之請求則以前詞置辯，並提出房屋修繕廠商工程報價 單、原告寄給被告之存證信函、被告回覆原告之存證信函 、公設蓄水池修繕工程費用、轉帳匯款單據、訴外人徐金 泉之聲明函等件為證。是本件所應審酌者為被告修繕系爭 房屋是否有經原告同意？被告主張以修繕費用與原告請求 之租金抵銷是否可採？原告之請求是否有理由？（二）按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租 人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。經查：
1.被告因修繕房屋系爭房屋而先後支出公設蓄水池修繕費用 8,333 元、系爭房屋屋內修繕費用256,000 元乙節，有其 提出之105 年6 月7 日估價單、轉帳匯款單據、105 年11 月10日佑成水電工程行估價單、匯款申請書收執聯為證， 足認被告確有支出上開修繕款項共計264,333 元（計算式 ：25,600+8,333＝264,333）。 2.原告雖謂被告修繕系爭房屋並未告知原告云云，惟依被告 所提之106 年3 月15日被告回覆原告之存證信函所載：「 . . . 一樓住戶自105 年3 月份起即多次要求被告前往一 樓室內會勘漏水，一樓住戶徐老先生亦有親自打電話給原
告告知漏水情形」等語，核與被告所提之訴外人徐金泉出 具之聲明函所載：「本人有請二樓住戶的鄰居李太太向她 的房東劉紹猷先生報告此情況，這個情況必須要進行房屋 漏水修繕工程來解決本人的房屋滲漏水情況。據二樓住戶 的鄰居李太太向本人回報的結果是，她已盡力向她的房東 劉紹猷先生說明漏水情況的嚴重性了，但是她的房東劉紹 猷先生仍不願意進行漏水修繕工程。所以二樓住戶的鄰居 李太太就把她房東劉紹猷先生的電話給我，就由我本人親 自打電話跟她的房東劉紹猷先生進行溝通。一此事經本人 親自打了電話給劉紹猷先生，向他說明房子漏水情形，請 他要盡快修、繕，豈知他竟然說本人的房子浴室廁所和房 間的天花板漏水是我自己的問題，與他無關，然後他就掛 斷電話了。」等語相符，足證被告於房屋進行修繕前曾通 知原告，並催告原告進行修繕。況被告僅係系爭房屋承租 人，衡情若非經原告同意，實有擅自為原告之房屋進行修 繕並支出20餘萬修繕費用之理。是被告所辯，堪以採信。 3.又出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自 行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法 第430 條定有明文。是被告因修繕而支出共計264,333 元 ，自得請求於租金中扣除之。另按「二人互負債務，而其 給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方 之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之 特約不得抵銷者，不在此限。」民法第334 條定有明文。 本件被告主張以其為原告代墊之修繕費用抵銷上開租金債 務，而被告得主張之修繕費用達264,333 元，經與其租金 債務相互抵銷後，被告自毋須支付本件租金。
（三）綜上，原告之租金債權業經被告以修繕費返還請求權抵銷 ，是原告之本件租金債權業經抵銷而消滅，其請求被告給 付租金及其利息應屬無據。
五、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告208, 333 元及自106 年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不一一論 述。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 23 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 張淑美
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 23 日
書 記 官 陳嬿如