最高法院民事判決 106年度台上字第2663號
上 訴 人 吳富乾
訴訟代理人 林梅玉律師
林辰彥律師
上 一 人
複 代理 人 黃豐緒律師
被 上訴 人 張忠松
林於順
共 同
訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師
林宗憲律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年2月
24日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第343號），提起上
訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段0000000000000 地號土地（下各稱地號，合稱系爭土地）乃祭祀公業吳從子旺（下稱系爭公業）之祀產，為包含伊在內之系爭公業派下員所公同共有。訴外人吳鎮守自民國94年11月11日起即非系爭公業之管理人，詎其竟於95年10月20日以個人身分與被上訴人林於順簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭土地出租與被上訴人，對系爭公業自不生效力，系爭租約到期後，亦無視為不定期租賃契約之情事。縱認系爭公業與被上訴人間就系爭土地有不定期限租賃契約存在者，伊於102年8月25日經選任為系爭公業之管理人，已代理系爭公業向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止，被上訴人占有66 地號如原判決附圖（下稱附圖）一編號A、B、C、D-1、E-1所示部分、65地號如附圖一編號D-2、E-2所示部分，暨66之3 地號如附圖二黃色螢光筆所繪部分之土地，係無正當權源，侵害伊及其他公同共有人之所有權等情。爰依民法第767條、第821條、第828 條規定，求為命被上訴人拆除系爭土地如附圖一編號A、B、C、D- 1、D-2、E-1、E-2及附圖二黃色螢光筆所繪部分之地上物，再將占用土地返還與系爭公業之判決。被上訴人則以：伊所有坐落66地號上之門牌桃園市○○區○○路000巷00號建物（下稱系爭建物），於65年10月1日建竣，由斯時之建物所有權人向系爭公業承租系爭土地。又伊於92年12月1 日、95年10月20日與系爭公業簽訂租賃契約，系爭租約之租期自95
年10月20日起至97年10月19日止，迨租期屆滿，伊仍本於承租之意思繼續使用系爭土地，系爭公業明知而未為反對之表示，並定期收取租金，視為以不定期限繼續租賃契約。吳鎮守雖經法院判決自94年11月11日起非系爭公業之合法管理人，惟其具有被授與代理權之外觀，其代理系爭公業出租系爭土地與伊，構成表見代理。又上訴人並非系爭公業之合法管理人，無法代表公業終止系爭租約，系爭租約既未合法終止，伊占有系爭土地具有正當權源，上訴人不得訴請拆除地上物返還土地等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人為系爭公業之派下員，系爭土地為系爭公業之祀產，為兩造所不爭執。被上訴人抗辯其有占用系爭土地之正當權源乙節，查林於順於95年10月20日與系爭公業簽訂系爭租約，業據證人吳鎮守證述該租約為伊所簽云云，該租約記載出租人為系爭公業（甲方），承租人為林於順。且租約簽名欄之「甲方」為系爭公業外，另蓋有「管理人吳鎮守」、「祭祀公業吳從子旺管理人吳鎮守」之印章，顯見吳鎮守以系爭公業管理人名義簽訂系爭租約。揆諸97年7月1日施行祭祀公業條例前，臺灣祭祀公業僅係某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，設有管理人，係派下員全體與管理人間存有類似委任關係之無名契約，管理人於授權範圍內就祀產為管理、處分行為。依系爭公業原始規約序第1條、第2條記載：「該吳從子旺公之嘗業、從來係子昇公及子旦公同宗共創以為蒸嘗永遠祭典…不來公議指定各舉拾名編為派下之代表，永不得加減…」、「本祭祀嘗業之管理人認定，於公舉貳拾名之內選擇勤勞誠實者，以為管理篤辨其租利支收祭典一切之義務，如無照例任命辦理者，即臨時開公協議改選半數以上者裁決為照」，足見系爭公業之管理人業經授權出租祀產。而吳鎮守自94年11月11日起對系爭公業之管理權不存在，經原審法院 101年度上字第1322號判決（下稱前案）確定，是吳鎮守於95年10月20日以系爭公業管理人身分與林於順簽訂系爭租約，應屬無權代理。惟按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169 條定有明文。查系爭土地之登記謄本均記載所有權人為系爭公業，管理人為吳鎮守，且系爭公業於95年 8月間送交改制前之桃園縣楊梅鎮公所備查、嗣自同年9 月27日公告至同年10月26日均無人提出異議之派下全員系統表、派下全員名冊，其上所載管理人均為吳鎮守，有該公所函覆可稽。而林於順自92年12月 1日起至94年11月30日止、自95年10月20日起至97年10月19日止，先後與系爭公業之管理人吳振安、吳鎮守簽訂租約，出租人均記載「祭祀公業吳從子旺」，分別由吳振安、吳鎮守以管理人名義蓋章，林於順按年繳付租金，由訴外人吳家標蓋印收訖，收據抬頭記載系爭公業，有收據可證，並
經證人吳家標到庭證述屬實，足使被上訴人信賴吳鎮守為有權代理簽訂系爭租約。自上訴人於臺灣桃園地方法院97年度重訴字第92號請求確認派下權存在事件中，陳述系爭公業曾將處分祀產所得之金錢間接分配予伊，可知其對於祀產之管理、處分並非毫無所悉。參以前案判決所載，系爭公業以繼承方式產生派下員代表，代表出席會議及決議公業之相關事項，再經派下員代表選任管理人，行之多年；上訴人於系爭租約簽訂後始對吳鎮守提起確認管理權不存在訴訟，依證人吳鎮守證稱：系爭公業土地約160 筆，60幾年開始出租，派下員無人出面反對過出租土地，租金顯示在每月或1年1次製作之會計報表，系爭土地是從81年開始收租等情，足見包含上訴人在內之派下員，對吳鎮守自94年11月11日起仍以系爭公業管理人身分出租系爭土地，尚難諉為不知，其等未為反對之意思，致林於順誤認吳鎮守有權代理系爭公業而簽訂系爭租約，自應負表見代理之授權人責任。被上訴人抗辯系爭租約應屬有效，洵屬有據。再者，系爭租約於97年10月19日屆期後，林於順按年繳納租金至 100年止，系爭公業嗣因管理權爭議而通告暫停繳納，林於順始未繼續繳租，業據證人吳鎮守、吳家標證述明確，派下員未為反對之表示，並有通告函可稽，依民法第451條規定，系爭租約自 97年10月20日起，視為以不定期限繼續契約。至系爭租約第10條約定：林於順於租期屆滿或因違約而為系爭公業終止租約，應立即將土地地上物謄空回復原狀交還系爭公業，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時將土地地上物騰空交還，林於順除應自租期屆滿（或租約終止）之翌日起至交還土地之日止，按原訂租金之 3倍給付懲罰性違約金外，並應賠償系爭公業因此所生之一切損害等語，係有關租約屆滿後回復原狀及損害賠償責任之約定，並非訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約，難謂發生阻止續約之效力。上訴人主張系爭租約及表見代理責任至97年10月19日消滅云云，均非足取。系爭租約迄至原審言詞辯論終結前，未經林於順終止租約，亦未經雙方合意終止。上訴人雖以其於102年8月25日經系爭公業派下員依規約選任為管理人為由，以103年9月26日民事辯論意旨續狀代理系爭公業向被上訴人為終止租約之意思表示云云。然租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列情形之一，出租人不得收回，土地法有關租地建屋之規定，係為防止土地投機，並保護基地承租人利益而設，是城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆解為租地建屋契約。被上訴人向前手購買系爭建物後，向系爭公業承租系爭土地，應屬租地建屋契約，且為不定期限租賃契約，除房屋已不堪使用，或有土地法第103條第2 款至第5款情形外，出租人不得任意收回系爭土地。上訴人未說明以系爭公業管理人身分
終止系爭租約之理由，亦未證明有土地法第103 條所定得終止租約之情事，其所為終止之意思表示難認合法。被上訴人依系爭租約占有使用系爭土地，並非無權占有，上訴人依前開規定，請求被上訴人拆除地上物返還占用土地與系爭公業，為無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取，暨不逐一論述之理由，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，為民法第169 條所明定。此表見代理，本質上為無權代理，係因客觀上有表見之事實，足使第三人信其有代理權，為維護交易安全，法律乃規定本人應負授權人之責任。所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，因其不為反對之意思，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任。又租賃契約因當事人一方之行為合於表見代理之規定而成立者，仍有民法第451 條規定之適用。本件原審合法認定系爭公業之管理人業經授權出租祀產，吳鎮守雖自94年11月11日起管理權不存在，而以系爭公業管理人身分於95年10月20日與林於順簽訂系爭租約，然斯時之土地登記謄本及系爭公業之派下全員系統表、派下全員名冊等公示資料，均記載管理人為吳鎮守等外觀事實，足使林於順信賴吳鎮守為有權代理簽訂系爭租約。又系爭公業出租土地多年，租金所得記載於會計報表，再分配與派下員，派下員均知悉吳鎮守代理出租土地。迨系爭租約於97年10月19日屆期後，林於順仍為系爭土地之使用收益，系爭公業仍收受其繳付之租金至 100年止等事實。因以上開理由，而為系爭公業就系爭租約之簽訂，應負表見代理授權人責任及於期限屆滿後視為不定期租約之判斷，經核於法並無違背。至上訴人另以其於102年8月25日經選任為系爭公業管理人為由，以103年9月26日民事辯論意旨續狀向林於順為終止系爭租約之意思表示（見一審卷㈡第45頁）。然查訴外人吳禮光等對上訴人提起確認管理權不存在訴訟，臺灣新北地方法院業於103年4月16日以103年度訴字第334號判決上訴人對系爭公業之管理權不存在（見一審卷㈠ 第249-254頁），則上訴人並無依管理人身分終止系爭租約之權限，與原審以上訴人所為終止系爭租約之意思表示難認合法，結論並無二致。上訴論旨，執此並以原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 15 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 蕭 艿 菁
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日