最高法院民事判決 106年度台上字第1516號
上 訴 人 程嘉靖
許蒙怡
共 同
訴訟代理人 毛國樑律師
被 上訴 人 日勝生活科技股份有限公司
法定代理人 林榮顯
訴訟代理人 傅嘉和律師
李佳蕙律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國104 年
11月17日臺灣高等法院第二審判決（103年度上易字第562號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：兩造於民國98年12月25日簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約) ，伊以總價新臺幣（下同）3,084 萬元（含車位價格195 萬元），向被上訴人購買位於新北市新店區美河市○區○號M05 棟3 樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地暨編號A071停車位（系爭房屋及其基地、停車位下合稱系爭不動產）。被上訴人以廣告平面圖及買賣契約向伊介紹系爭房屋配置約10坪之專屬庭院，伊始為購買，被上訴人並在系爭契約載明買賣標的包括室內主建物124.99平方公尺、附屬建物（即前、後陽台及雨遮）26.65平方公尺、其他共同使用部分66.44平方公尺，且將向伊介紹之房屋平面圖作為系爭契約附件（下稱附件）二，暨將主附屬建物室內範圍以螢光筆標示，專屬庭院部分則以系爭契約附圖三（下稱附圖三）紅色部分標示為「緊鄰各棟之永久無償管理部分」，使伊認該平面圖標示之範圍即為主附屬建物及庭院之範圍，且各該面積均如系爭契約第3 條所載。惟被上訴人竟將位於23樓高之遮蓋物投影範圍（下稱系爭投影面積）納入室內範圍，將系爭投影面積登記為系爭房屋附屬建物，致伊專屬庭院面積減少，系爭投影面積及露台面積分別為8.81平方公尺、28.56 平方公尺，伊可使用之室內建物面積短少8.81平方公尺，專屬庭院（露台）面積短少1.18坪（即3.900826平方公尺），被上訴人應負不完全給付之債務不履行責任。該短少面積不能補正，依系爭房屋買賣時之平均單價每平方公尺13萬2,474 元計算，室內及專屬庭院應減少之價金依序為116萬7,096元、51萬6,758 元，合計168萬3,854元等情，爰依民法第179條、第227條、第226條第1項、第359條規定，求為命被上訴人如數給付及其中136萬2,137 元
自103年1月7日起、其餘32萬1,717元自104年11月4日起加付法定遲延利息之判決（上訴人於第一審原請求給付136萬2,137元本息，迨於原審始擴張請求其餘32萬1,717元本息）。被上訴人則以：伊交付系爭房屋無面積短少之瑕疵。系爭契約已約定系爭房屋及附屬建物面積包括陽台，伊將系爭投影面積登記為陽台計入附屬建物面積，符合建築技術規則建築設計施工編第1條第20款對陽台之定義。再依系爭契約第3.3 條（1）約定及附件四第1.3 條，附屬建物登記應以竣工圖說載有名稱之範圍為準，系爭房屋竣工圖說已將投影範圍載明為陽台，伊依此登記，並無違誤。況系爭契約第3 條未約定露台面積，僅約定露台由上訴人管理使用，自無面積短少問題，而系爭房屋包括窗外整體面積，均供上訴人專屬使用，與系爭契約約定相符。伊於102年2月18日交付系爭房屋，並於同日進行驗屋，驗屋缺失單未載有面積缺失問題，上訴人驗屋後未就系爭房屋面積問題向伊為瑕疵通知，遲至同年12月始提起本件訴訟，違反民法第356 條之規定，應視為已承認受領系爭房屋，自不得再主張物之瑕疵擔保請求權等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造簽訂系爭契約，上訴人以前述價額向被上訴人購買系爭不動產。系爭契約約定買賣標的面積如前述，被上訴人已於102年8月14日將系爭不動產所有權登記予上訴人，所交付之系爭房屋，其權狀記載主建物面積125.76平方公尺、附屬建物（陽台加雨遮）面積25.88 平方公尺，合計151.64平方公尺，系爭契約約定主建物面積約124.99平方公尺、附屬建物面積（如陽台、雨遮等）約26.65 平方公尺，合計為151.64平方公尺之事實，為兩造所不爭，上訴人復對於共同使用部分之面積無異議。系爭契約第3 條約明「附屬建物包括陽台、雨遮等」，陽台、雨遮客觀上非屬房屋之「室內」主建物甚明，系爭房屋經新北市新店區地政事務所實際測量，主建物面積多於系爭契約約定主建物之面積，被上訴人就系爭房屋室內建物之面積，並未短少給付。而系爭房屋前落地窗以外之陽台及露台面積，其中陽台 A（即系爭房屋平面圖所示之陽台）面積5.77平方公尺、陽台B（即系爭投影面積扣除陽台A面積）面積8.81平方公尺、露台面積28.56平方公尺，總面積43.14平方公尺，而被上訴人銷售人員於售屋時所稱之專屬庭院，係指附圖三「緊鄰各棟之永久無償管理部分」，對照附件二房屋平面圖，可徵上開所稱之「專屬庭院」係指系爭房屋主建物以外部分（含部分陽台在內）。上訴人雖稱依內政部98年12月18日台內營字第0000000000號函釋（下稱98年函釋），同部83年 9月22日台（83）內營字第0000000號函釋（下稱 83年函釋）自即日起不再適用，被上訴人不得將系爭投影面積登記為陽台云云。惟系爭房屋所屬建案於95
年 6月16日已領得建造執照，且依建築技術規則建築設計施工編第1 條第20款規定：直上方無任何頂遮蓋物之平台稱為露台，直上方有遮蓋物者稱為陽台，被上訴人依有效之法令及斯時仍適用之83年函釋得將系爭投影面積登記為陽台，內政部99年 6月18日台內營字第0990804692號函釋亦認83年函釋雖經98年函釋停止適用，惟參照中央法規標準法第18條但書之立法精神，有關停止適用時，處理程序尚未終結之建築執照申請案，仍得適用83年函釋，堪認被上訴人將系爭房屋直上方遮蓋物之投影範圍加註為「陽台」，於法尚無不合。系爭契約既明確約定附屬建物（含陽台、雨遮等）面積，且陽台做為附屬建物本即與室內建物之使用方式有別，不能逕將登記為陽台之系爭投影面積移做室內建物使用，顯見系爭房屋之效用及價值應無上訴人所指之瑕疵存在。被上訴人既已將符合系爭契約約定面積之建物所有權移轉登記及交付予上訴人，難認系爭房屋有建物面積短少之情事。又被上訴人銷售人員於售屋時向上訴人所稱之專屬庭院，既包括房屋平面圖影本所示之前陽台，且被上訴人所交付系爭房屋前落地窗以外之陽台及露台總面積，較附件二房屋平面圖之前陽台面積與被上訴人銷售人員所稱之專屬庭院面積約10坪之總和為大，亦難認被上訴人交付與上訴人使用之專屬庭院面積，有短少或減少房屋效用及價值之情形存在。從而，上訴人依上開法律關係請求被上訴人減少價金返還溢收之款項及賠償上訴人所受之損害本息，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取及無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加（擴張）之訴。按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取證、認事並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定被上訴人交付系爭房屋，其主建物面積大於系爭契約約定主建物面積，又依系爭房屋取得建造執照時適用之83年函釋，得將投影面積登記為陽台，而陽台不能移為室內建物使用，且被上訴人所交付系爭房屋前落地窗以外之陽台及露台總面積，較被上訴人銷售人員所稱之專屬庭院面積約10坪之總和為大，系爭房屋之室內面積及專屬庭院無短少或減少房屋效用及價值之情形，而以上揭理由而為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違背。上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 林 金 吾
法官 蘇 芹 英
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 12 月 12 日
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