最高法院民事判決 106年度台上字第1413號
上 訴 人 戎億建設股份有限公司
法定代理人 吳亦寬
訴訟代理人 林雯澤律師
余明賢律師
賴柏翰律師
被 上訴 人 陳文章
廖聖滿
龔嘉華
黃詩芸
王宗誠
王秀莉
杜俊賢
羅曉芳
戴允中
鄭凱泰
劉妍佞
黃春鳳
鄭羽妙
劉芷昀
洪麗娟
蕭文文
共 同
訴訟代理人 洪銘徽律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國104年9
月30日臺灣高等法院第二審判決（101年度重上字第548號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：伊等或其前手於民國94年至95年間分別與上訴人簽訂「碧潭有約－潭碧樓」房屋、土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買上訴人在新北市○○區○○段000 地號等44筆土地及所建房屋（下稱系爭房地），伊等購買之棟別、簽約日期、繳納之買賣價金各如原判決附表（下稱附表）所示。上訴人於94年1月27日開工，依約應於97年4月26日完工，詎其遲至98年8月3日始領取使用執照，顯已違約，每逾期完工一日應按伊已繳付之總價萬分之5 計算違約金。伊前以存證信函催告上訴人給付未果。爰依系爭契約第9條第4項之約定，求為命上訴人給付如附表所示「應給付之金額」欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達
翌日起加計法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，經第一審判決駁回，被上訴人未聲明不服，該未繫屬本院部分，不予贅述）。
上訴人則以：兩造合意以94年7月1日為開工日並起算完工期限，如於開工日後3年3個月（日曆天）內之97年10月1 日前取得使用執照之核准，即屬完工。系爭建案因兩側道路排水溝侵入工程地界；原有預留筋柱頭有腐蝕情況，致無法接續施工，需重新補強；系爭建案E、F棟建物有捷運舊有油槽設施，致連續壁無法施工；因里鄰整編規劃，遲於97年10月3 日始完成門牌編釘；改制前之臺北縣政府（下稱縣府）於伊申請使用執照後近8 個月，方於98年4月9 日核准等因素，致分別延宕工期212日、189日、173日、123 日等。上述各事由均不可歸責於伊，伊無庸負遲延責任。縱認伊違約，被上訴人請求之違約金，亦屬過高，應予核減等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：如附表所示之被上訴人或其前手於附表所示時間向上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭契約之事實，有系爭契約為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真。查系爭建案於94年1 月27日申報開工，有縣府工務局98年3月6日北工施字第0980147407號函及98店使字第512 號使用執照為證，此法定開工日既經起造人等主動申報，並經主管機關准予備查，有值得信賴之公信外觀，自可為系爭契約第9條約定開工日之認定標準。系爭契約第9條第1 項約定「本案之第1、2期建築工程最遲應於94年7月1日前開工」，僅為最後期限之約定，非可逕謂被上訴人同意以94年7月1日為開工日。次查系爭契約第7條第1項、第9條第2項、第10條第1項及第19條第1項約定，除第9條第2項第3 款係以使用執照核准日為完工期限外，系爭建案之履約時程均以使用執照之取得日為基準，更於系爭契約第19條以粗體文字載明以「取得使用執照」決定交屋日期，再衡酌交易習慣、目的及誠信公平原則，堪認兩造締約時之真意係以使用執照「取得日」而非「核准日」為完工日。上訴人係於98年8月3日領取使用執照，有98店使字第512 號使用執照記載可稽，被上訴人主張以該日為系爭建案完工日，自屬有據。又依系爭契約第9條第2項第1、2款約定，上訴人負有向主管機關申請分期領取使用執照之義務，且以核准使用執照相關單位同意與否為條件，作為完成領取使用執照之認定標準。而依系爭建案之投資人大億開發股份有限公司（下稱大億公司）、縣府工務局、監造人原大聯合建築師事務所往來函文，及系爭建案之建築執照及使用執照卷檔，可知上訴人從未正式提出申請部分使用執照，依經驗法則，不能確認在建造執照有效期間，有無法以分期方式領取部分使用執照核准之可能，有臺北市建築師公會所為之鑑定（下稱
系爭鑑定）可參，足見上訴人未盡其應申請分期領取部分使用執照之義務，依民法第101條第1項規定，應視為「核准使用執照相關單位同意以分期方式領取部分使用執照」之條件已成就。是系爭建案第一期工程工期仍應為開工日後2年3個月（日曆天），即96年4月26日應完工；第二期工程應開工日後3年3 個月（日曆天），即97年4月26日完工。故上訴人就系爭建案第1期工程部分已遲延830日，第2期工程部分則遲延465 日，而有逾期完工之情。上訴人雖辯稱以系爭建案存有舊有油槽設施需遷移、公共排水溝侵入地界、舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕、門牌初編作業遲延與親水平台事件等不可歸責於己之事由。惟⑴系爭建案之建築線指示圖中之實測現況圖，於新店路及文中路均已測繪有侵入地界的排水溝，並均有記載「申請基地臨接之計劃道路公共設施已完竣，除依樁位成果辦理外，且不得超出已完竣公共設施之邊界線」，惟起造人、設計人及承造人未予發覺或確實依建築線指示記錄事項第11點於申請建築執照或施工前，向地政機關申請土地界址鑑定釐清，顯見公共排水溝侵入地界事件，係屬可歸責於建商本身之疏失事由，而又未確實依相關規定辦理、設計及鑑界等積極措施之義務所導致延遲，業經系爭鑑定屬實，上訴人自不得事後以排除前開設施致遲延工期為由，主張免除遲延之責。至臺灣省土木技師公會（101）省土技字第2350 號鑑定報告（下稱土木技師鑑定）並未探究上訴人疏未鑑界等責任。上訴人執此抗辯須展延180日云云，並不足採。至系爭建案工程E、F 棟大樓之地下層施工範圍內，雖存有臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）舊有新店站站體發電機油槽，惟依捷運新店線新店聯合開發大樓（碧潭有約）新建工程營造施工月工作報告，自94年8 月起採取加速工進方案，以縮短工期，故有關公共排水溝侵入地界及舊有油槽設施需遷移二項因素，無論建商是否有可歸責事由，均未導致影響完工期限，故上訴人主張展延工期並無理由，亦有系爭鑑定可考。上訴人以其努力採取加速方案所得之效益，請求展延工期87日，亦屬無據。⑵系爭建案A、B、C、D棟確實存有舊有結構預留鋼筋及續接器強度不足之情事，惟原設計簽證結構技師原於結構計算書圖早已預見並先作規劃檢討在案，此係施工廠商應確認及辦理事項。且非屬系爭建案工程進度之要徑上，並未導致影響系爭建案之整體完工期限，亦經系爭鑑定在案。再依捷運局北市捷聯字第00000000000 號函所載：原捷運共構工程施工時，鋼筋及續接器之試驗之試驗均符合站體工程契約03200章3.03 之規定，相關結構圖說於共購點移交時交付予投資人大億公司，大億公司於開發過程中從未提出有關不符CNS 規範之情事，亦未申請追加預算及展延工期等語。足見未有舊保護基座結構預留鋼筋腐蝕，結構預留柱鋼筋與續接器強度不足而導致工期延長之狀況。土
木技師鑑定未審酌此為結構計算書圖早已預見且先作規劃檢討，並交由上訴人確認及辦理。上訴人執此請求展延工期189 日云云，亦屬無據。⑶依縣府辦理道路命名及門牌編釘作業要點，上訴人應在97年3月3 日完成最後F棟之屋頂板勘驗後，便可於次日提出門牌初（新）編申請，惟上訴人遲至97年6月3日始向新店市戶政事務所申辦門牌編釘，屬可歸責於上訴人之事由而遲延申請92日。且上訴人於97年8 月29日第一次向縣府工務局申辦使用執照時，經通知補正之項目包含「未檢附門牌初編證明正本」等14項，98年1 月14日第三次申請使用執照時，仍有其他10項缺失待補正，可見門牌初編並非要徑作業，縱使新店市戶政事務所未在縣府網站公告之期限內核准，並不影響系爭建案使用執照取得之時程，有系爭鑑定可考。上訴人辯稱新店市戶政事務所遲至97年10月3日始核准，應予展期120日云云，亦無足採。⑷上訴人於98年1 月14日第三次申請使用執照，經通知補正之缺失共10項，非僅「親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查」1 項，嗣經縣府核對書圖文件無誤，即於同年4月9日核准使用執照，另於同年8月3日起造人檢送使用執照副本當日，核發使用執照予上訴人，有縣府99年8月6日北府工施字第0990684268號函可憑。再大億公司前於93年6 月10日地主說明會中曾承諾「將來權益分配及樓層區位確定後再變更將各地主列為起造人」，惟至請領使用執照階段，權益分配事項卻尚未定案，縣府、捷運局、大億公司及臺北富邦銀行，遂分別在98年6月30日、98年7月17日共同議定信託方案，由大億公司提撥費用信託後，捷運局與縣府各於98年7月22日及98年7月31日於使用執照副本用印，與上訴人所稱之親水平台無涉。又依前臺北縣都市設計審議委員會93年6月2日針對捷運新店線新店總站聯合開發大樓新建工程之會議決議、縣府以93年9 月21日北府城規字第0930615633號函及系爭建照上之加註，足徵申辦系爭使用執照前應完成親水平台。惟上訴人在申請使用執照前之數年之間，未積極辦理並尋求克服或辦理都市設計審議變更設計，併同建照興建完成解除列管，是以受該事件影響而耽延系爭建案使用執照核發，實應歸責於上訴人，而與主管機關之行政作業無涉，亦經系爭鑑定屬實。故上訴人不得以縣府將非建造執照範圍內之親水平台作為使用執照之審核項目，直至98年4月9日始核准之，抗辯此部分工期之遲延屬不可歸責而請求免除遲延工期之賠償責任。綜上，上訴人所舉各項遲延因素，皆非得認屬政令限制、天災地變、或其他不可歸責於上訴人之事由，其抗辯得免除遲延工期之賠償責任，自無理由。又系爭契約第9條第4項約定「除有本條第5 規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之5 計算違約金予甲方」，依內政部公告之預售屋買賣契約書範本規定，並無不當，被上
訴人據此請求上訴人給付違約金，無庸酌減。從而，被上訴人依系爭契約第9條第4項之約定，請求上訴人給付各如附表所示「應給付之金額」欄所示之金額，及各自起訴狀繕本送達翌日即 100年9月2日起算之法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查依建築法第70條第1 項規定，建築工程完竣後，始得由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。而系爭契約第9條第4項係約定有關逾期完工之違約金事項，同條第2項第3款約定：「甲方（指被上訴人）同意以使用執照核准日為完工期限日期，並『依使用執照取得時程』，配合本約其他條款之約定辦理相關事項。」明確區分系爭房屋之完工與使用執照之領取為二事，關於完工期限日期，合意以使用執照核准日為準，並無文義不明之情。原審未注意及此，徒以系爭契約第7條第1項、第9條第2項第1、2款、第10條第1項及第19條第1項關於履約時程之約定，均以使用執照之取得日為基準，再衡酌交易習慣、目的及誠信公平原則，遽認兩造締約時之真意係以使用執照領取日為系爭房屋建築工程之完工日期，不無可議。次查，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害。又為維護契約之正義，當事人所約定之違約金過高者，於不違反處分權主義之原則下，法院應依職權酌減（本院49年台上字第807 號、79年台上字第1612號判例參照），以兼顧私法自治與契約等價均衡之精神。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高。本件上訴人於事實審一再抗辯系爭房地屋主出售系爭房地之價格為1,479萬2,300元，獲利高達919萬2,300元，本件約定之違約金顯與被上訴人實際損害有懸殊之差距云云（原審卷㈡84、85頁、卷㈣126、127頁），而系爭契約第9條第4項約定每日按已繳付房地總價款萬分之5 計算違約金之性質為損害賠償總額預定之違約金，為原審所認定，如果無訛，即應調查被上訴人因上訴人違約實際所受損害及所失利益為若干？以作為審酌決定該約定之違約金是否過高及應如何核減之基準。乃原審逕認系爭約定之違約金尚屬適當，無庸酌減違約金云云，而遽為上訴人不利之論斷，依上說明，亦屬疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 1 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 陳 玉 完
法官 林 金 吾
法官 蕭 艿 菁
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 106 年 11 月 13 日
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