臺灣臺北地方法院簡易民事判決 106年度店簡字第733號
原 告 王碧
訴訟代理人 瞿珍
被 告 林麗燕
訴訟代理人 蔡鴻裕
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年11月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號四樓房屋遷讓返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由被告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國93年12月13日向原告承租坐落新北 市○○區○○路00巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋），租賃 期限自94年1月1日起至97年12月31日止，每月租金新臺幣（ 下同）15,000元，兩造於上開租約期滿後，被告繼續使用系 爭房屋，並未再訂立新的書面契約，因被告有違法將系爭房 屋轉租他人並積欠96年9月（部分租金）至12月、98年1月至 3月之租金共計95,000元未清償及占用樓梯間及頂樓平台堆 置雜物而違反租賃契約等情，且原告擬將系爭房屋收回自住 ，原告已於106年2月15日寄發存證信函向被告表示將於106 年4月30日終止租賃契約，惟被告迄今拒不搬遷，亦不清償 積欠之租金，依約原告每月得向被告請求按照租金2倍之違 約金，爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明： （1）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。（2）被告應給付原 告95,000元，並自106年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告30,000元。
二、被告則抗辯：對於兩造間存在系爭房屋之租賃契約關係事實 不爭執，然被告並無原告所主張違法轉租、積欠租金之事實 ，此部分應由原告負舉證責任，原告前使用樓梯間及頂樓平 台所放置物品已經清空移走，與本件爭執並無關係，原告雖 要將系爭房屋收回自住，然原告之配偶前已有承諾被告可以 租賃使用系爭房屋到被告買房子或不想住為止，原告自不得 擅自終止租賃契約等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查原告主張被告於93年12月13日向其承租系爭房屋，租期自 94年1月1日起至97年12月31日止，每月租金15,000元，兩造 於上開租約期滿後，並未再訂立新的書面契約，被告則繼續
使用系爭房屋迄今之事實，業據提出建物登記謄本、房屋租 賃契約書等資料為證，且為被告所不爭執，是堪信原告此部 分主張為真實。至於原告主張被告有違法轉租、積欠租金、 違法占用梯間及頂樓平台違反租賃契約行為，及原告欲將系 爭房屋收回自住之主張，則為被告所否認，並以上開情詞置 辯。是本件之爭點厥為：（1）原告主張被告積欠租金95,00 0元，是否事實？原告請求被告給付積欠之租金有無理由？ （2）原告主張兩造間租賃契約關係已經原告行使契約終止 權，原告據此請求被告應遷讓返還系爭房屋有無理由？（3 ）原告依據房屋租賃契約書第8條約定內容請求被告給付違 約金有無理由？對此，本院判斷如下：
（一）原告主張被告積欠租金95,000元，是否事實？原告請求被 告給付積欠之租金有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條本文定有明文。又事實有常態與變 態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張 變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法 院86年度台上字第891號判決意旨參照）。 2、經查，本件原告主張被告積欠其96年9月租金5,000元、10 月、11月、12月、98年1月、2月、3月租金共計95,000元 未清償之事實，固據提出存證信函1紙為證（見本院卷第 52頁），惟檢視該存證信函未無郵戳章，亦無寄發郵局名 稱及郵局存證信函編號，被告亦否認有收受上開存證信函 ，則原告以上開存證信函作為被告積欠租金證明，證據並 不足。雖然兩造間自93年12月13日開始迄至原告所主張10 6年4月30日終止租賃契約關係日為止，就系爭房屋存在租 賃契約關係，而有關租金均按期給付之消滅出租人請求事 由之事實，原則上應由承租人負舉證責任，然原告係主張 被告積欠96年9月、10月、11月、12月、98年1月、2月、3 月之租金，而被告自原告所主張積欠租金之時起，仍繼續 承租占有使用系爭房屋迄今，此期間原告竟未曾因被告積 欠租金而行使相關權利，據此可推知被告均按期給付租金 已成為常態事實，被告積欠上開租金事實乃為變態事實， 此變態事實依據上開舉證責任之論述，應由出租人即原告 負舉證責任，而原告復未提出其他證據佐證被告確有積欠 上開租金事實，則尚難僅憑一單方出具之存證信函遽認被 告有欠繳租金之事實，從而，原告主張被告有積欠上開租 金事實，並據而請求被告應給付原告積欠租金95,000元， 自屬無據。
（二）原告主張兩造間租賃契約關係已經原告行使契約終止權，
原告據此請求被告應遷讓返還系爭房屋有無理由？ 1、次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約 ，民法第451條定有明文。查系爭租約租期於97年12月31 日屆滿後，兩造並未另訂新約，被告仍續住使用系爭房屋 ，並按月給付租金，原告亦予以收受之事實，為兩造所不 爭執，則兩造於97年12月31日後視為以不定期限繼續契約 乙情，堪以認定。
2、復按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期 通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支 付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末 日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前 通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又按出租 人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自 住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第 一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以 擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違 反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租 人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時， 土地法第100條復有明文。而所謂收回自住，並不限於收 回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自 住者在內（最高法院72年度台上字第1057號裁判意旨參照 ）。本件原告主張其配偶105年去世，原告年事已高，身 體欠佳，需子女照料乙情，為被告所不爭執，佐以原告自 93年12月13日出租系爭房屋予被告起，迄至原告配偶去世 前，未曾提及終止契約相關情事，於原告配偶過世後始向 被告表示欲將系爭房屋收回供子女居住，俾利就近照料等 情，堪認原告有收回自住之正當理由及必要。被告雖以原 告配偶曾答應其可居住至購買新屋或不想住為止等語置辯 ，惟原告配偶並非系爭房屋之所有權人，並無承諾被告居 住期限之權利，況之前兩造租賃契約存續中，尚無原告得 收回自住之事由存在，縱認原告配偶為出租系爭房屋之管 理人，且其確實曾為前揭承諾，亦難以其承諾即否定事後 原告得行使土地法所規定法定終止權利，原告自得依土地 法第100條第1項規定，收回系爭房屋。另原告主張被告違 法轉租及積欠租金等情，並未能舉證以實其說，而被告於 原告主張被告違法占用梯間及頂樓平台之106年10月2日前 之106年7月18日即已移除雜物乙節，復為原告所自承，則 上述事由皆不得作為原告收回系爭房屋之理由，此併予敘
明。
3、而兩造間自97年12月31日起為不定期租賃關係，已如前述 ，而原告主張其於106年2月15日寄發存證信函向被告為欲 將系爭房屋收回自用，於同年4月30日終止租約之意思表 示，被告已於同年2月15日收受系爭存證信函之事實，業 據提出新店郵局108號郵局存證信函及回執為證（見本院 卷第10頁、第17頁至第19頁），且為被告所不爭執，則兩 造租賃契約應於106年4月30日終止。
4、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45 5條前段定有明文。承前所述，兩造租賃期間業於106年4 月30日終止，揆諸上開規定，原告請求被告遷讓返還系爭 房屋，應屬有據。
（三）原告請求被告給付違約金由無理由：
末按乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告） 同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍 之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決 無異議，系爭租約第8條固有明文。惟上開條款，係約定 「租期屆滿」時，如承租人不即時遷讓房屋，出租人得請 求二倍租金計算之違約金。而本件租賃契約關係消滅，係 因原告「行使法定終止權」，與上開約定租賃屆滿即定期 契約期限屆至之情形有間，原告以之請求給付違約金，自 屬無據。另原告並未請求被告於遷讓房屋前應按月給付原 告相當於租金之不當得利，本院就此自無庸審酌，在此敘 明。
四、從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准 許；逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，本院並依同法第392條第2項規定， 依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費18,820元。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
新店簡易庭法 官 陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 30 日
書記官 馮姿蓉