臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第304號
原 告 林筱蓉
訴訟代理人 謝南光
被 告 鄭久利
訴訟代理人 柯開運律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106年11月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一○二年八月二日起至民國一○二年十一月三十日止，按月給付原告新臺幣柒拾陸元，及自民國一○二年十二月一日起至民國一○四年十二月三十一日止，按月給付原告新臺幣壹佰壹拾玖元，另自民國一○五年一月一日起至被告返還坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○地號土地之日止，在門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○巷○○○○○號未保存登記建物使用上開土地面積九一點二六平方公尺內，按月給付原告依上開土地該年度申報地價百分之七計算年地租後，再以其十二分之一計算之金額（元以下四捨五入）。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟柒佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹佰柒拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又該規定於簡易訴訟 程序準用之，民事訴訟法第255條第1項但書第3款、第436條 第2項分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應自民 國102年8月2日起至門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○巷00 ○00號未保存登記建物（下稱系爭建物）占用彰化縣○○鎮 ○○段0000地號土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣 （下同）1,339元【計算式：土地公告現值1,600元×原告分 管面積100.44平方公尺×10%×（1/12）＝1,399元（元以下 四捨五入）】，嗣於106年11月7日言詞辯論時擴張聲明為： 被告應按月給付原告1,423元【計算式：土地公告現值1,700 元×原告分管面積100.44平方公尺×10%×（1/12）＝1423 元（元以下四捨五入）】，核與上開規定相符，應予准許。二、原告主張：
（一）原告訴訟代理人與地主黃建樂、黃進益、黃健倨等人（下 合稱黃姓地主）於69年簽立供地合建契約書（下稱系爭契
約書），約定由黃姓地主提供坐落彰化縣○○鎮○○段00 00地號土地（面積4,263.88平方公尺，重測前為彰化縣○ ○鎮○○○段00000地號），由原告訴訟代理人出資興建 房屋，原告訴訟代理人於72年間完成33戶房屋興建，依系 爭契約書及補充書所載「甲方（即黃姓地主）願將自己所 有上開土地，提供與乙方（即原告訴訟代理人）出資興建 貳層樓房。每間建坪約30坪」、「本契約合建房屋完竣後 ，甲方分得3間、乙方分得7間」、「建築用地從西邊北方 之舊屋邊緣平行垂直而南下，甲方三人照30%平分」，故 由黃姓地主分得30%即11間之房屋及坐落土地，其餘70%即 22間之房屋及坐落土地歸原告訴訟代理人，原告訴訟代理 人分得之其中1間即為系爭建物，並以原告訴訟代理人之 配偶施蓁蓁名義作為上開分得房屋及系爭建物之原始起造 人，申請使用執照，且登記施蓁蓁為納稅義務人，惟因興 建當時都市計劃外之房屋不能辦理土地登記，故未將原告 依約定可分得之土地辦理土地登記，只有分配房屋，至10 1年可以辦理登記時，才於102年間由黃姓地主將原告訴訟 代理人應分得系爭建物坐落之土地（應有部分1,000,000 分之23,556，面積100.44平方公尺，下稱系爭土地）辦理 移轉登記給施蓁蓁，施蓁蓁於102年8月2日則以買賣為原 因移轉登記系爭土地給原告。
（二）系爭土地及系爭建物原同屬原告訴訟代理人所有，並約定 由原告訴訟代理人分管使用，僅借名登記在施蓁蓁名下， 系爭建物輾轉由被告於82年間取得所有權，系爭土地則於 102年8月2日由原告取得所有權，經前案即本院105年度彰 簡字第505號判決認定系爭建物與系爭土地依民法第425條 之1之規定，推定在系爭建物使用期限內有租賃關係，原 告自得請求被告給付自原告取得系爭土地之日起至被告返 還系爭土地之日止，按月給付原告租金1,423元【計算式 ：土地公告現值1,700元×原告分管面積100.44平方公尺 ×10%×（1/12）＝1423元（元以下四捨五入）】，爰提 起本件訴訟等語。
（三）並聲明：1.被告應自102年8月2日起至系爭建物占用之系 爭土地返還原告之日止，按月給付原告1,423元。2.請依 職權宣告假執行。
三、被告則以：
（一）彰化縣○○鎮○○段0000地號土地目前由眾多共有人共有 ，原告並未與其他共有人請求分割共有物，無法證明系爭 建物有無占用原告分割後單獨取得之土地，且原告並未舉 證證明有分管契約。
（二）系爭土地係由原告訴訟代理人借名登記予施蓁蓁名下，原 告訴訟代理人為系爭土地之所有權人，原告並非系爭土地 之真正所有權人，被告否認原告與原告訴訟代理人就系爭 土地有真正買賣關係存在，縱倘原告得請求租金，亦應按 申報地價計算，而非土地公告現值計算等語置辯。（三）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利 判決，請准供擔保免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張上開事實，業據其提出土地登記謄本、本院105 年度彰簡字第505號判決等為證，並援引兩造間之前案即 本院102年度彰簡字第105號、102年度彰簡字第296號、10 3年度彰簡字第353號、104年度簡上字第56號民事案件內 所附之系爭契約書、補充書、土地登記簿、房屋使用執照 、土地複丈成果圖等為證據，復經本院調取上開卷宗、黃 姓地主與施蓁蓁辦理移轉系爭土地所有權登記之資料在卷 可憑，且為被告所不爭執，堪信為真。又系爭建物嗣經被 告於102年12月增建，增建前占用系爭土地之面積為57.91 平方公尺，增建後占用系爭土地之面積為91.26平方公尺 一節，亦有彰化縣鹿港地政事務所103年8月19日、105年9 月10日土地複丈成果圖附卷可查，已堪認定。（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形 ，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法 第425條之1定有明文。查系爭土地及系爭建物原同屬原告 訴訟代理人所有，嗣分別由原告及被告取得所有權，依上 開規定，系爭土地與系爭建物間有受法律推定之租賃關係 存在，此經前案即本院105年度彰簡字第505號判決所確認 ，是原告本於系爭土地所有權人之地位，依民法第425條 之1規定，主張系爭土地與被告所有之系爭建物有租賃關 係存在，被告並有給付其使用該部分土地租金之義務，即 屬有據。被告雖辯稱原告及原告訴訟代理人就系爭土地之 買賣關係不存在等語，然未舉證以實其說，且不影響原告 為土地登記簿上記載之所有權人之請求權，被告所辯自不 足採。至被告另辯稱原告未提出分管契約等語，然依系爭 契約書、補充書即可得知原告訴訟代理人與黃姓地主就土 地與房屋之使用已有協議，由取得房屋之人取得使用坐落 之土地，原告訴訟代理人既分受系爭房屋，自得分管使用
系爭房屋坐落之系爭土地，原告受讓系爭土地，自亦適用 上開分管協議。
（三）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。此項規定， 於租用基地建築房屋準用之，復為土地法第105條所明定 。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土 地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施 行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新 規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報 者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16 條亦規定甚明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10（最 高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭 土地使用分區為特定農業區、使用地類別為農牧用地，於 102年1月之申報地價為每平方公尺224元，公告現值為每 平方公尺1,300元，103年、104年之申報地價均未調整， 按102年之申報地價每平方公尺224元計算，於105年1月之 申報地價為每平方公尺256元，公告現值現為每平方公尺 1,700元等情，有土地登記謄本附卷可考，且為兩造所不 爭執。再查系爭土地坐落彰化縣鹿港鎮山崙里崙尾巷，系 爭建物為3樓磚造，由被告居住使用，有本院勘驗筆錄及 照片供參。兩造均未能提供鄰近房屋實際出租行情，本院 綜合審酌上情，認以系爭土地申報地價年息7%核定租金較 為適當。原告主張按公告現值年息10%計算，則屬無據。 從而，原告得請求被告給付之租金數額，自102年8月2日 起至102年11月30日止，每月為76元【計算式：申報地價 每平方公尺224元×系爭建物占用系爭土地之面積57.91平 方公尺×7%×（1/12）＝76元（元以下四捨五入）】，自 102年12月1日起至104年12月31日止，每月為119元【計算 式：申報地價每平方公尺224元×系爭建物占用系爭土地 之面積91.26平方公尺×7%×（1/12）＝119元（元以下四 捨五入）】，自105年1月1日起至被告返還系爭土地之日 止，在系爭建物使用系爭土地面積91.26平方公尺內，按 月給付原告依系爭土地該年度申報地價7%計算年地租後， 再以其十二分之一計算之金額（元以下四捨五入），此部 分之請求為有理由。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
五、綜上所述，原告依據民法第425條之1之法律關係，請求被告 自102年8月2日起至102年11月30日止，按月給付原告76元， 及自102年12月1日起至104年12月31日止，按月給付原告119 元，另自105年1月1日起至被告返還系爭土地之日止，在系 爭建物使用系爭土地面積91.26平方公尺內，按月給付原告 依系爭土地該年度申報地價7%計算年地租後，再以其十二分 之一計算之金額（元以下四捨五入），為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供相當擔保後，得免為假執行。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 胡佩芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 106 年 11 月 28 日
書記官 林明俊