臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度壢簡字第1006號
原 告 陳再興
即反訴被告
被 告
即反訴原告 何芯銹
王振麟
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年11月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告何芯銹應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣拾貳萬陸仟元，及自民國一○六年十月六日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹萬肆仟陸佰陸拾貳元由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：被告 應將門牌號碼桃園市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房 屋）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告自90,000元， 及自租約終止翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付新臺幣（下同）18,000元。嗣於本院民國106 年10月11 日變更聲明為：㈠被告應返還系爭房屋；㈡被告應給付原告 54,000元，及自租賃契約終止翌日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付18,000元（見本院卷第85頁），嗣於本院106 年 11月13日言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告應返還系爭房屋 ；㈡被告應給付126,000 元，及自106 年10月6 日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付18,000元（見本院卷第133 頁） ，核與前揭規定相符，應予准許，先予敘明。
貳、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不 屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適 用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法 官繼續審理；前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者 ，視為已有適用簡易程序之合意，民事訴訟法第435 條第1 項、第2 項分別定有明文。是以本訴標的之金額或價額在新
臺幣（下同）50萬元以下，反訴標的之金額或價額逾50萬元 者，而以本訴與之合併辯論及裁判者，除經當事人合意或不 抗辯而為言詞辯論者外，不得依簡易訴訟程序之規定，仍應 適用通常訴訟程序，此觀上開規定自明（最高法院29年上字 第638 號判例意旨參照）。惟本件被告提起反訴，請求原告 給付138 萬元，雖非民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序 之範圍，惟原告未抗辯而為本案之言詞辯論，揆諸前開說明 ，視為已有適用簡易程序之合意，則應依簡易訴訟程序之規 定審理，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告何芯銹邀被告王振麟為連帶保證人，於105 年7 月1 日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向原告 承租系爭房屋，約定租賃期間自105 年7 月1 日起至109 年 6 月30日止，每月租金為18,000元，押租金為36,000元。詎 被告何芯銹自106 年3 月起未給付租金，押租金36,000元業 經抵扣105 年8 月、9 月租金，是被告何芯銹迄至106 年5 月已積欠逾2 個月以上之租金，原告遂於106 年5 月31日以 存證信函催告被告何芯銹限期於5 日內清償租金債務，被告 何芯銹於同年6 月2 日收送上開存證信函，迄今均仍未給付 租金，原告復以106 年9 月21日準備書狀為終止租賃契約之 意思表示，被告何芯銹於106 年10月5 日收送上開準備書狀 ，是原告所為終止租賃契約意思表示已送達被告何芯銹，系 爭租約業於106 年10月5 日終止，迄至系爭租約終止日止， 扣除押租金36,000元，被告何芯銹尚積欠106 年3 月至9 月 租金126,000 元之租金，被告何芯銹並應給付自系爭租約終 止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不 當得利18,000元。又被告王振麟為系爭租約之連帶保證人， 自應就被告何芯銹積欠之租金，負共同給付責任。爰依系爭 租約之約定及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲 明：㈠被告應返還系爭房屋；㈡被告應給付原告126,000 元 ，及自106 年10月6 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 18,000元。
二、被告則以：自承租日起系爭房屋即具有滲漏水之瑕疵，經被 告通知修繕，原告雖令其兒子分別於105 年7 月、8 月及9 月至系爭房屋以矽力康修補，然均無法完全修繕，系爭房屋 迄今仍在滲漏，是原告未提供合於約定之租賃物，被告自得 拒絕支付房租；又被告營業所用之冷凍櫃馬達、舞臺燈均因 浸水而燒毀，致無法營業，受有106 年6 、7 、8 月三個月 之營業損失18萬元，及支出裝潢系爭房屋之費用120 萬等語
，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告承租系爭房屋支出裝潢及設備購買 ，共支出120 萬元，是反訴被告提起本訴請求反訴原告搬遷 ，依法應於租賃關係終止後，賠償反訴原告因增加系爭房屋 價額所支出之有益費用120 萬元；又系爭房屋滲漏致冷凍櫃 、舞台等生財器具損壞而無法營業，反訴原告遂於106 年6 月間向桃園市政府申請歇業，反訴原告每月營業額為6 萬元 ，是反訴被告應賠償反訴原告106 年6 月至106 年8 月共計 3 月之營業損失18萬元，爰依法提起本件訴訟，並聲明：反 訴被告應給付反訴原告138 萬元。
二、反訴被告則以：反訴原告遲未繳納租金，其始終止租約並訴 請反訴被告返還房屋；105 年間發生過多次大雨，反訴被告 均可營業，卻於106 年6 月表示器材因漏水而損壞，其認為 被告所述不實等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。參、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠原告主張被告何芯銹邀被告王振麟為連帶保證人，向原告承 租系爭房屋，被告自106 年3 月起未繳納租金，並繼續使用 系爭房屋迄今乙情，業據其提出系爭租約、保證書、存證信 函等件為證（見本院卷第8 頁至第16頁），且為被告所不爭 執，自堪信為真實。
㈡原告復主張被告應返還系爭房屋，被告2 人應共同給付積欠 租金126,000 元，及自系爭租約中止翌日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付18,000元等語，為被告所否認，並以前開 情詞置辯，是本件爭點厥為：⒈被告得否行使同時履行抗辯 而拒付租金？⒉原告是否已合法終止系爭租約？原告請求被 告返還系爭房屋，有無理由？⒊原告請求被告共同給付積欠 租金126,000 元，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付18,000元，有無理由？ ⒈被告得否行使同時履行抗辯而拒付租金？
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並 應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。而租賃關係存續中，租賃物如有修 繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告 出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終 止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除 之，亦為同法第430 條所明定。基此規定，出租人之租賃物 保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關係。故如 出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。 但所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應就租賃之經濟目 的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其待修繕之瑕疪是否已 達足以影響承租人依約使用之情形為判斷，並非謂租賃物一 有待出租人修繕之情事發生時，承租人即可行使同時履行抗 辯而拒付租金，此可從最高法院30年上字第345 號判例闡釋 租賃物全部不能為約定之使用收益時，應視能否修繕而異； 若不能修繕，則依民法第225 條第1 項、第266 條第1 項規 定，租賃雙方同免給付義務；若仍能修繕時，則在修繕完畢 前，雙方亦暫免給付義務之意旨，可得佐證。故在租賃物發 生待修繕之情形時，若不為修繕即無從為約定之使用收益時 ，承租人即得為同時履行抗辯；若待修繕之瑕疪不影響約定 之使用收益時，承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還 或以修繕費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗辯而拒付租金， 始符合租賃雙方權益之衡平（臺灣高等法院高雄分院101 年 度重上更( 三) 字第12判決、最高法院102 年度台上字第18 92號判決參照）。揆諸上揭意旨，出租人之租賃物保持義務 與承租人之給付租金義務，雖具有對價關係。惟如租賃物偏 離所約定用益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕自己之 給付有違背誠實信用方法者，解釋上參考第264 條第2 項之 意旨，承租人則不得拒絕支付租金。
⑵經查，被告何芯銹自106 年3 月起迄今均未依約給付租金乙 情，被告何芯銹固未爭執，惟辯稱系爭房屋具有漏水情事， 屢經原告修補未果，是原告未提供合於租約之租賃物，被告 得拒絕支付房租云云，並據其所提之上開房屋照片8 張（見 本院卷第51頁至第54頁），經審視上開照片可見，系爭房屋 牆壁壁紙與地面交接處有輕微程度水漬、閣樓處放置水桶； 廚房輕鋼架鐵皮屋頂與牆面交接處及所延伸之牆面處有咖啡 色水痕；廚房流理台與冷凍櫃接觸之地面有些許髒汙及水痕 ，應認系爭房屋前有漏水之情事為真，且據本院於106 年10 月26日至現場履勘結果：「系爭房屋為鐵皮建物，內部空間 為一樓及閣樓，一樓前段經營KTV ，擺設為有吧檯、座位及 舞臺，一樓後段則為廚房，一樓前段四面牆壁均貼有壁紙、 地板為木質地板，壁紙除進門口鐵捲門處有明顯膨起情形， 其餘壁紙並無明顯膨起狀況，地板除鐵捲門前方約60公分處 有木板突起情形，其餘地板均無明顯凸起情形，天花板則無 明顯發霉反潮情形；廚房右側牆壁有明顯黑色水紋、天花板 處泡棉有明顯剝落發霉情形；閣樓右側牆壁有經修補痕跡， 閣樓並無使用」，有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第126 頁 至第127 頁），核與上開照片所示漏水位置相符，可見系爭
房屋滲漏水部分為進門右方鐵捲門牆壁處、暨該處牆面延伸 至閣樓牆面，以及廚房天花板與牆面交接處，復參以原告所 委託至系爭房屋修繕漏水之證人即原告兒子陳莊林到庭證稱 ：其自97年至101 年間居住在系爭房屋，下豪雨時系爭房屋 會發生滲漏水之情況，雨水自隔壁滲水沿著牆壁滲漏；105 年7 月被告通知其修繕系爭房屋之滲漏，被告所指漏水位置 為系爭房屋進門約2 、3 米之牆壁及廚房屋頂，其哥哥以水 泥、防水膠至隔壁房屋修補，屋頂部分則以更換透明板為鐵 皮之方式，並以矽力康補強屋頂鐵皮螺絲處，因螺絲部分最 容易滲漏；其後續便無再接到被告表示系爭房屋尚有滲漏水 之情形等語（見本院卷第85頁反面至第89頁）；證人陳宏銘 即前修繕系爭房屋之人於勘驗期日到場證稱：其於105 年7 月前至系爭房屋修繕漏水，漏水處係在系爭房屋進門口鐵捲 門牆壁處，及該處牆壁往上延伸至閣樓前段牆壁處，以及廚 房牆壁水痕處，其於閣樓牆壁前端、及相對應隔壁二樓牆壁 位置均以防水漆、泡棉填補；隔壁二樓牆壁與系爭房屋相鄰 處其均有施作，並有更換廚房上方天花板等語（見本院卷第 126 頁）；證人張至宏即被告所委託至系爭房屋修繕證人張 至宏到庭作證稱：漏水原因係因房屋老舊，屋頂之鐵皮已相 當老舊而應全部更新，其至現場以矽膠修復系爭房屋屋頂鐵 皮及與隔壁房屋交接之接縫部分，系爭房屋漏水位置前有經 修補之痕跡，修補痕跡亦在系爭房屋屋頂、系爭房屋與隔壁 房屋交接接縫處等語（見本院卷第86頁至第87頁），互核渠 等證述可知，渠等修繕漏水位置亦均係位於系爭房屋廚房天 花板、系爭房屋與鄰房交接牆壁接縫處，核與前述系爭房屋 滲漏水位置相符，是系爭房屋漏水位置係於系爭房屋進門右 側鐵捲門之牆壁、暨延伸至閣樓牆面以廚房天花板與牆面交 接等區域至明，被告空言辯以系爭房屋右側牆面整片均有滲 漏水之情形云云，自難認可採。再參以被告租用系爭房屋之 目的在於經營小吃店及經營卡拉OK等情以觀，本件滲漏部分 之廚房及閣樓處均未為營業使用，為被告自承在卷，而進門 口鐵捲門處漏水情況相對輕微並已為修補，且系爭房屋營業 KTV 之範圍均未見有明顯滲漏痕跡，茲系爭房屋既僅有入門 後右側鐵捲門處、廚房屋頂與天花板接縫處及未予使用之閣 樓部分滲漏水，審酌系爭房屋租賃之空間大小及其原始隔間 及設備等情狀，比較前開滲漏水位置滲漏水之瑕疵，其瑕疵 顯屬輕微，尚難認原告所提供之系爭房屋已達未合於約定使 用收益狀態，甚或原告有違兩造間租賃系爭房屋之約定、致 使被告無法達到使用系爭房屋之承租目的。況被告自承系爭 房屋自其承租時即105 年7 月即開始有滲漏水之情事，倘經
原告於105 年7 、8 月間僱人修繕後仍持續存在漏水問題且 已影響營業甚遽，被告係經營卡拉OK業者，豈會繼續承租使 用該屋並經營上開業務，且如認系爭房屋持續漏水致無法營 業，何以被告仍可於105 年10月至12月達249,600 元之營業 額，有被告所提營業稅額繳款書附卷可參（見本院卷第105 頁），再再難認系爭房屋已達未合於系爭租約約定之使用收 益之狀態，是被告抗辯其得行使同時履行抗辯，即難謂可採 。至被告固舉證人張至宏證稱：被告王振麟於106 年2 月間 委託伊至系爭房屋修補漏水，系爭房屋一樓天花板、閣樓、 廚房、客廳、舞台、吧台均有滲漏水情狀云云；復又改稱： 系爭房屋漏水處為系爭房屋進門1 米處、廚房、舞臺及廁所 位置云云（見本院卷第86頁至第87頁），是其前後所指述滲 漏位置不相符，是其所指滲漏部分是否屬實，已難採信，再 經本院現場會勘系爭房屋舞台未有壁紙突起、變形之情狀， 遑論有何滲漏水之跡證，被告於勘驗期日亦自承天花板並無 滲漏水等語（見本院卷第126 頁），是該證人另行額外指述 之天花板、舞台、吧檯及廁所亦有滲漏情狀云云，尚難信為 真實，被告復未提出其他證據以實其說，自難為被告有利之 認定，復此敘明。
⑶被告復辯稱系爭房屋為違章建物，原告未告知而涉有詐欺情 事云云，然按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為 限，以他人之物出租，其租約並非無效，出租人交付之租賃 物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持 其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給 付之債務不履行責任；且租賃為有償契約，依民法第347 條 準用第349 條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同 法第353 條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使 其權利，惟依同法第351 條規定，承租人於租約成立時，知 租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97 年度台上字第979 號裁判要旨參照）。又出租人依民法第34 7 條準用第354 條之規定，亦負有物之瑕疵擔保責任，惟承 租人於租約成立時，知租賃物有滅失或減少其價值、通常效 用或契約預定效用之瑕疵者，依同法第355 條第1 項規定， 出租人亦不負擔保之責。再者，承租人如發見有應由出租人 負擔保責任之瑕疵時，依民法第347 條準用第356 條之規定 ，應即通知出租人，如承租人怠於通知者，視為承認其所受 領之物。經查：兩造簽訂系爭租約時，原告僅交付系爭房屋 稅籍資料予被告，而未交付系爭房屋之建物登記謄本，而本 件被告承租系爭房屋之目的既在經營卡拉OK，則其就系爭房 屋可使用範圍及是否為合法建物？衡情，於訂約前必至現場
查看清楚，而系爭房屋之地上物既無建物登記謄本可憑，自 屬違章建築甚明，被告自難諉為不知，是被告於承租前應已 知悉系爭房屋屬違章建築已明，則被告既知系爭房屋有違章 建築之瑕疵，仍願意承租，依前揭說明，原告就此瑕疵，自 不負擔保之責，被告辯稱原告有詐欺之嫌致其無法完整使用 系爭房屋云云，要無可採。況被告亦不否認以系爭房屋經營 使用達一年有餘，是原告亦已交付合於契約約定使用收益之 租賃物予被告，尚難以系爭租賃物為違章建物即認有欠缺契 約約定使用、收益之瑕疵存在，被告此部分所辯，亦非可採 。
⑷據上，被告尚不得行使同行履行抗辯而拒付租金。 ⒉原告是否已合法終止系爭租約？原告請求被告返還系爭房屋 ，有無理由？
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力 者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440 條第1 、2 項、第455 條分別定有明文。
⑵經查，被告何芯銹不能行使同時履行抗辯而拒付租金，業如 前所述，是被告何芯銹自106 年3 月起即未依約給付租金， 迄至106 年9 月30日已遲付原告租金達2 個月以上之金額， 是原告於106 年5 月31日存證信函催告被告何芯銹文到5 日 內給付積欠之租金，被告何芯銹迄未給付，原告並以106 年 9 月21日準備書狀為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第 82頁），該準備書狀業於106 年10月5 日送達被告何芯銹（ 見本院卷第83-1頁），是系爭租約已於106 年10月5 日終止 ，堪認系爭租約業經原告合法終止，是原告與被告何芯銹間 系爭租約之法律關係已消滅，被告何芯銹自應返還系爭房屋 ，故原告依上開法律及契約約定，請求被告何芯銹返還系爭 房屋，即屬有據，應予准許。至原告請求被告王振麟應共同 返還系爭房屋部分，查被告王振麟為系爭租約連帶保證人， 所負義務依系爭租約第13條約定，係於被告何芯銹違約或損 害房屋時應連帶負賠償責任，系爭租約第6 條亦未課予連帶 保證人於租期屆滿時有共同返還房屋之義務，是原告請求返 還房屋，應僅得對系爭租約之承租人請求，其請求被告王振 麟遷讓返還系爭房屋部分，自屬無據，應予駁回，附此敘明 。
⒊原告請求被告共同給付積欠租金126,000 元，及自系爭租約 終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付18,000元，有 無理由？
⑴按承租人應依約定日期，支付租金；又按無法律上之原因而 受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第439 條前段、第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還 不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害 為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台 上字第1695號判例意旨可參）。
⑵查，系爭租約第4 條約定被告應自105 年7 月1 日起，按月 於每月10日前繳納租金18,000元，被告何芯銹於106 年3 月 起即未繳納租金，經原告以106 年9 月21日準備書狀為終止 租約之意思表示，系爭租約已於106 年10月5 日終止乙情， 業如前述。則系爭租約終止前，被告何芯銹應依照系爭契約 前揭約定給付系爭房屋租金，而系爭契約終止後，被告何芯 銹既未於系爭租約終止時即返還系爭房屋，則被告何芯銹於 翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得 利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。而被告何芯 銹向原告承租系爭房屋之租金每月為18,000元，已如前述， 並有系爭租約附卷可參（見本院卷第9 頁），自堪認此租金 額即為被告何芯銹使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告 所受無法使用收益之損害，是經計算後，被告何芯銹應給付 自106 年3 月10日至同年9 月10日共計7 個月之租金126,00 0 元（18,000元X7月=126,000元），及自系爭租約終止翌日 即106 年10月6 日起返還系爭房屋之日止，按月給付相當於 租金之不當得利18,000元。
⑶按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務 ，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第272 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與 普通保證不同，縱使無民法第746 條所揭之情形，亦不得主 張同法第745 條關於檢索抗辯之權利，最高法院45年台上字 第1426號判例參照。依系爭租約第13條約定，乙方（即被告 何芯銹）如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙 方（即被告王振麟）應連帶負賠償責任，並願拋棄先訴抗辯 權。是被告王振麟為系爭租約之連帶保證人，自應依連帶保 證之法律關係，就上開租金等給付應負連帶保證責任，則原 告請求被告何芯銹與被告王振麟共同給付原告126,000 元， 並自106 年10月6 日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付
原告相當於租金之不當得利18,000元，係自行限縮請求之範 圍，本院自應依原告之主張為判決基礎，是原告主張被告應 共同給付原告126,000 元，並自106 年10月6 日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000 元，自屬有據，應予准許。
二、反訴部分
㈠反訴原告主張反訴被告應給付反訴原告支出之有益費用120 萬元，及賠償3 個月營業損失18萬元乙情，為反訴被告所否 認，並以前開情詞置辯：是本件爭點厥為：⒈反訴原告請求 反訴被告給付有益費用120 萬元，有無理由？⒉反訴原告請 求反訴被告賠償營業損失18萬元，有無理由？ ⒈反訴原告請求反訴被告給付有益費用120 萬元，有無理由？ ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又承租人就租賃物支出 有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不 為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其 現存之增價額為限。民法第431 條第1 項定有明文。所謂現 存之增價額，係指租賃關係終止時，現存增加之價額而言， 與支出有益費用係屬不同概念。倘現存之增價額，多於所支 出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之 增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額 （最高法院103 年台上字第1613號判決參照）。本件反訴原 告主張其為將系爭房屋供營業使用，整修系爭房屋，支出裝 潢修繕費至少119 萬9,045 元乙節，固據其提出統一發票、 出貨單、送貨單、財團法人中華音樂著作權協會統一發票、 憑證繳費收執聯及估價單等件為證（見本院卷第106 頁至第 115 頁），惟縱認該等費用均屬就租賃物支出之有益費用， 然依上說明，現存增加之價額與支出有益費用係屬不同概念 ，反訴原告對於支出該等有益費用是否因而增加系爭房屋之 價值，以及該系爭房屋因而增加之價值，於系爭租約終止時 ，現存增加之價額為何，是否多於所支出之費用或與之相等 等權利成立要件事實，迄言詞辯論終結前，皆未提出任何證 據證明，其此部分主張，自無可採。
⑵再觀諸反訴原告主張請求之系爭裝潢費用項目，均係為其個 人營業所需裝潢費用，且相對於反訴被告出租前之原始屋況 ，尚難逕認該等裝潢費用均係有增加系爭租屋價值之有益費 用支出，況其後其他承租人使用狀況如有不同，則反訴被告 尚須另行花費拆除清空，始得提供合於其他承租人約定使用 、收益之狀態，則即難謂係對反訴被告為支出增加價值之有 益費用。再反訴原告主張之設備支出，包含電視架、電視立
架、電視二手、監控系統、電視機、麥克風、擴大機、二手 擴大機、金嗓點歌機、落地喇叭、喇叭吊架、燈光、冷藏庫 、單門冷層庫、白鐵四段鎖、冷氣機、視訊盒、液晶顯示器 、伴唱機公開演出權、自然人憑證工本費、餐廳家具、滅火 器檢測、營業登記費用等項，固據其提出收據為憑，然該等 項目均係被告經營卡拉OK所自行額外增加之支出項目，顯非 為增益系爭房屋之價值而為支出。另依系爭租約第17條約定 ：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俱雜物等，若有留置 不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。」 ，是反訴原告因營業所增設之設備仍具所有處分權限，反訴 原告豈得以其主觀認系爭設備經拆除即無經濟價值，而請求 反訴被告支付之理。此外，反訴原告就其餘主張之系爭項目 費用62,850元，亦未舉證以實其說。是據上所述，反訴被告 上開所辯，尚非無據，故反訴原告之主張請求，尚難認有理 由，不應准許。另反訴原告王振麟並非系爭租約之承租人， 僅係連帶保證人，是反訴原告王振麟依民法第431 條第1 項 規定，主張請求系爭租約出租人之反訴被告償還系爭租屋支 出增加價值之有益費用，於法顯有未合，亦應併予駁回。 ⒉反訴原告請求反訴被告賠償3 個月營業損失18萬元，有無理 由？
⑴按，當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責。 民事訴訟法第277 條前段規定甚明。民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高 法院17年上字第917 號判例參照）。本件反訴原告主張其所 有冷凍櫃、舞台燈等生財工具因系爭房屋滲漏而毀損，為被 告所否認，是本件自應由反訴原告就其主張之利己事實，負 舉證之責。
⑵經查，反訴原告主張冷凍櫃、舞台燈等生財工具於106 年6 月2 日因數十天大雨及系爭房屋滲漏水而受損，致反訴原告 無法營業而於106 年7 月向桃園市政府申請歇業，依每月營 業額6 萬元計之，反訴原告總計受有18萬元之營業損失等語 ，固據其提出商業登記抄本、桃園市政府106 年7 月31日府 經登字第1069008443號函、財政部北區國稅局營業稅核定稅 額繳款書等件為證（見本院卷第55頁、第94頁、第105 頁） ，然上開資料僅得證明反訴原告確有申請歇業乙事，然此與 其生財工具受損無法營業有無關聯，難以知悉，遑論該等工 具之損壞與系爭房屋前滲漏水一事有何相當因果關係，且反 訴原告於本院106 年11月13日言詞期日均稱：其不知悉營業
所用之物是否已經損毀等語（見本院卷第133 頁反面），是 反訴原告所指生財工具業已損害致無法營業乙情，是否為真 ，誠屬可疑，且經本院查詢交通部中央氣象局（下稱氣象局 ）105 年、106 年桃園氣象站之雨量統計資料，105 年6 月 、9 月及11月之雨量分別達350.5 、400.5 、148.0 毫米； 106 年2 、3 、4 月雨量亦分別達107.5 、195 、108.5 毫 米，有每日雨量查詢資料可參，可知105 年9 月至11月份桃 園地區即曾出現大雨情形，倘該等工具之損壞確因系爭房屋 滲漏水所致，豈待1 年後始出現異常狀況，是縱認系爭工具 損壞乙情為真，亦難認與系爭房屋滲漏有涉。況衡諸一般社 會經驗，卡拉OK營業不善之原因不一而足，菜色、服務、地 點、宣傳等因素均不無為被告營收可能減少或無法營業之原 因，而被告就此未能舉證以釋其疑，本院自無從僅憑反訴原 告個人片面之詞既認反訴原告無法營業係因系爭房屋滲漏水 所致。此外，反訴原告又未能舉出任何確切之證據，是反訴 原告請求賠償營業損失18萬元，即非有據，要難准許。肆、綜上所述，本訴部分，原告依租賃契約之法律關係請求被告 何芯銹返還系爭房屋，並請求被告共同給付租金126,000 元 ，及自106 年10月6 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 18,000元，為有理由，應予准許；就反訴部分，反訴原告依 租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付1,850,000 元，洵 屬無據，為無理由，不應准許。
伍、本判決本訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為原告部分勝訴判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款 之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條 第1 項前段。並依職權確定訴訟費用額如主文第二項、第四 項所示。
中 華 民 國 106 年 11 月 27 日
中壢簡易庭 法 官 陳幽蘭
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 11 月 27 日
書記官 龍明珠