臺灣高等法院民事判決 106年度上字第881號
上 訴 人 劉芳君
被 上訴 人 黃慧燕
陳啟瑞
寰宇動力廣告有限公司
兼法定代理人 林家興
被 上訴 人 佳鋐建設股份有限公司
兼法定代理人 陳柏宏
上 四人共 同
訴 訟代理 人 沈志成律師
劉彥麟律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國106 年
5 月12日臺灣桃園地方法院105 年度訴字第1791號第一審判決提
起上訴，本院於106 年9 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人陳啟瑞（下稱姓名）經合法通知，未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第463 條準用同法第386 條各款所 列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：伊於民國103 年11月4 日參觀被上訴人佳 鋐建設股份有限公司（下稱佳鋐公司）所興建，由被上訴人 寰宇動力廣告有限公司（下稱寰宇公司）代銷之位於桃園市 ○○區「佳鋐京戀」預售屋（下稱系爭建案），並指明購買 「三房且兩衛開窗之房屋」，詎佳鋐公司、寰宇公司、佳鋐 公司不動產經紀人陳啟瑞及寰宇公司之受僱人即現場接待人 員被上訴人黃慧燕（下稱姓名）均明知系爭建案中價位較低 之D1棟之衛浴室有對外開窗，符合伊之需求，竟故意由佳鋐 公司、寰宇公司共同提出D1棟之衛浴室並無對外開窗之不實 墨線圖，而在廣告上對於與商品相關而足以影響交易決定之 事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，陳啟瑞並在墨 線圖上用印，由黃慧燕持向伊訛稱三房且兩衛開窗的產品只 有B1棟與C2棟，但B1棟已售完，只剩C2棟某些樓層可供選擇 ，致伊因此陷於錯誤，而簽立房屋訂購預約單，同意以總價 新台幣（下同）682 萬元（含110 萬元之B3停車位）向佳鋐 公司購買C2棟8 樓1 戶（下稱系爭房屋），並於104 年4 月 5 日與佳鋐公司簽立預售屋買賣契約（下稱系爭預售契約）
。嗣伊察覺D1棟竟變更為開窗設計，直接與C2棟後陽台對望 ，又因兩棟距僅有2 公尺，不僅影響C2棟住戶隱私，且為防 偷窺，勢必全天放下窗簾，採光與通風也受到重大影響，因 而解除系爭預售契約，並以718 萬元另行購買位於○○區「 文華漾」預售屋（○○區房屋），伊因而受有履保手續費1, 000 元、重新購屋差額房價98萬元（計算式：718 萬元－62 0 萬元，620 萬元為伊購買系爭建案D1棟含車位之價格）， 額外支出包覆消防灑水裝潢費用20萬元及另行租屋一年租金 21萬元，合計1,391,000 元之損害，佳鋐公司、寰宇公司、 黃慧燕、陳啟瑞共同侵害伊之自由權，佳鋐公司之負責人即 被上訴人陳柏宏（下稱姓名）、寰宇公司負責人即被上訴人 林家興（下稱姓名，並與佳鋐公司、寰宇公司、黃慧燕、陳 啟瑞及陳柏宏共稱被上訴人）應與公司負同一責任等情。爰 依民法第28條、第184 條、第185 條、第188 條，公司法第 23條第2 項，公平交易法第31條、第33條等規定，求為命被 上訴人連帶賠償伊所受實際損害金額之二倍共2,782,000 元 及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並由被上訴 人連帶負擔費用將判決書內容以標楷體16號以上之字體與二 分之一版篇幅，刊登於蘋果日報全國版首版及電子版首頁特 開版1 天之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。原審為上訴 人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。並上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人2,782,000 元 本息。㈢被上訴人應連帶負擔費用將判決內容以標楷體16號 以上之字體與二分之一版篇幅，刊登於蘋果日報全國版首版 及電子版首頁特開版一天。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人部分：
㈠、黃慧燕、佳鋐公司、寰宇公司、陳柏宏、林家興則以：上訴 人於103 年11月4 日至系爭建案銷售現場時僅向黃慧燕表示 要求邊間房屋且廁所要開窗，根本未向伊詢問D1棟房屋格局 及衛浴室是否有規劃窗戶，黃慧燕於同日依照上訴人之需求 向其介紹系爭房屋，並無故意詐欺上訴人之情事。實則，系 爭建案申請建照執照之設計圖中，固規劃D1棟之衛浴室有對 外窗設計，然因該建案之建築師告知該設計與建築法令有違 ，有遭主管機關取消上開衛浴室開窗之設計之虞，迄至104 年5 月15日由桃園市政府准予佳鋐公司變更設計後，始確認 D1棟之衛浴室確得開窗，寰宇公司於銷售系爭建案時為避免 D1棟之衛浴室日後無法開窗，影響消費者權益，遂採保守方 式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標示為未開窗，黃慧 燕依墨線圖之標示如實告知上訴人，均無詐欺上訴人之意， 亦無廣告不實之情事。又上訴人與佳鋐公司合意解除系爭預
售契約後，雙方同意由佳鋐公司將上訴人已繳納之購屋款75 萬元，扣除履保手續費1,000 元之餘額749,000 元無息退還 ，上訴人主張受有履保手續費1,000 元之損害，要屬無據。 至上訴人請求另行購買○○區房屋而支付之差額價金98萬元 、包覆消防灑水裝潢費用20萬元及另行租屋一年租金21萬元 ，均係上訴人自行決定另行購買預售屋及租屋而生之費用， 與伊等無涉，上訴人請求伊等連帶給付2,782,000 元本息， 並連帶負擔費用將判決內容登載新聞紙，俱屬無據等語，資 為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
㈡、陳啟瑞未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述。於 原審則辯稱：伊與黃慧燕銷售系爭房屋時，均依照現場平面 圖、模型等資料向上訴人介紹符合條件之房屋，並無詐欺情 事等語。
三、查上訴人於103 年11月4 日參觀佳鋐公司所興建，由寰宇公 司代銷之系爭建案，於同日簽立房屋訂購預約單，同意以總 價682 萬元向佳鋐公司購買系爭房屋，並於104 年4 月5 日 與佳鋐公司簽立系爭預售契約。嗣上訴人與佳鋐公司於同年 12月3 日合意解除系爭預售契約後，雙方同意由佳鋐公司將 上訴人已繳納之購屋款75萬元，扣除履保手續費1,000 元之 餘額749,000 元無息退還等情，為兩造所不爭執，且有房屋 訂購預約單、系爭預售契約、保密切結書、退戶切結書各1 件附卷可憑（見原審卷一第11-33 、178-179 頁），堪信為 真實。
四、上訴人主張被上訴人故意共謀由黃慧燕向伊謊稱系爭建案中 D1棟之衛浴室並未開窗，使伊陷於錯誤而購買系爭房屋，佳 鋐公司及寰宇公司並故意提供不實之墨線圖，而為不實廣告 ，依民法第28條、第184 條、第185 條、第188 條，公司法 第23條第2 項，公平交易法第31條、第33條等規定，請求被 上訴人連帶賠償伊所受實際損害金額之二倍共2,782,000 元 本息，並由被上訴人連帶負擔費用將判決書內容刊載於新聞 紙，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造之 爭點分述如下。
五、上訴人主張被上訴人共同故意侵害伊之自由權，有無理由？㈠、上訴人主張佳鋐公司、寰宇公司、陳啟瑞、黃慧燕均明知系 爭建案中價位較低之D1棟之衛浴室有對外開窗，符合伊之需 求，竟故意由佳鋐公司、寰宇公司提出D1棟之衛浴室並無對 外開窗之不實墨線圖，陳啟瑞並在其上用印，由黃慧燕持向 伊訛稱三房且兩衛開窗的產品只有B1棟與C2棟，但B1棟已售 完，使伊陷於錯誤而購買系爭房屋，共同不法侵害伊之自由
權；被上訴人則辯稱：系爭建案申請建照執照之設計圖中， 固規劃D1棟之衛浴室有對外窗設計，然因該建案之建築師告 知該設計與建築法令有違，有遭主管機關取消上開衛浴室開 窗之設計之虞，迄至104 年5 月15日由桃園市政府准予佳鋐 公司變更設計後，始確認D1棟之衛浴室確得開窗，上訴人於 103 年11月4 日至系爭建案銷售現場時僅向黃慧燕表示要求 邊間房屋且廁所要開窗，根本未向伊詢問D1棟房屋格局及衛 浴室是否有規劃窗戶，黃慧燕於同日依照上訴人之需求向其 介紹系爭房屋，並無故意詐欺上訴人之情事。
㈡、按侵害他人之自由，並不以剝奪他人之行動或限制其行動自 由為限，即以強暴、脅迫之方法，影響他人之意思決定，或 對其身心加以威脅，使生危害，亦包括在內，即自由權包含 人身自由及意思決定自由。上訴人主張其意思決定自由權被 侵害，無非以伊參觀系爭建案時，已指明購買「三房且兩衛 開窗之房屋」，佳鋐公司、寰宇公司共同製作不實之墨線圖 ，陳啟瑞並在其上用印，由黃慧燕以該不實之墨線圖隱瞞伊 系爭建案中價位較低之D1棟之衛浴室有對外開窗之事實，致 伊購買系爭房屋等情，已據被上訴人否認在卷。經查： ⒈證人即寰宇公司主任藍志宇證述：系爭建案於103 年7 月開 始銷售，伊當時擔任現場之專案經理，黃慧燕、陳啟瑞分別 是系爭建案之銷售人員及不動產經紀人，黃慧燕負責協助陳 啟瑞做產品說明及介紹，2 人都是個案約聘，該建案之墨線 圖為寰宇公司依據佳鋐公司所提供之建築圖所製作，D1棟面 C2棟之牆面原始建築圖上有設計開窗，在興建過程中也有預 留D1棟之窗戶，但因建築師通知該D1棟之衛浴室開窗設計可 能會因違反法規而無法通過，伊等擔心銷售後若原本有開窗 變成未開窗，消費者預期落差比較大，會引起消費糾紛，故 在墨線圖上標示為未開窗，一般交屋後若由開窗變成未開窗 ，消費者會比較不理性，若是由未開窗變成有開窗，多數消 費者較無意見。佳鋐公司與伊接洽之人為工地主任夏益得， 並未要求伊刻意隱瞞此事實。黃慧燕及陳啟瑞於當時銷售時 並不知道墨線圖變動之事，陳啟瑞是根據伊等所提供之資料 去做簽認，當時伊等提供給陳啟瑞之資料是已經做過調整之 D1棟之衛浴室未開窗之墨線圖，伊等並未提供建商之建築圖 給陳啟瑞等語（見原審卷二第144-147 頁）。核與證人即系 爭建案建築師聶玉璞證稱：系爭建案之建築執照中D1棟衛浴 室一開始就有設計開窗，但於某一次的變更設計過程中，桃 園市建管處承辦人員曾經口頭告訴D1棟開窗有違反建築技術 規則之疑慮，伊有將此情告知佳鋐公司，並持續與建管處溝 通，後經建管處認定原設計並未違背法令，故仍維持D1棟開
窗之設計等語相符（見本院卷第188-189 頁）。依上所述， 系爭建物之墨線圖，乃寰宇公司於代銷系爭建案時，依原始 建築圖上之設計，D1棟之衛浴室固有開窗之設計，然因桃園 市建管處認該處開窗有違反建築技術規則之疑慮，即D1棟衛 浴室究竟仍否開窗，猶屬未定，為避免日後無法開窗，影響 消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛 浴室標示為未開窗，並非故意將系爭建案之墨線圖中D1棟之 衛浴室標示為未開窗以詐騙消費者。而陳啟瑞、黃慧燕僅為 第一線銷售人員，並不知上情，更無詐騙上訴人之故意。 ⒉上訴人雖提出其於104 年10月31日與黃慧燕之對話錄音譯文 中，黃慧燕自承知悉D1棟之衛浴室有開窗（見原審卷一第35 -36 頁）乙節，欲證明黃慧燕於103 年11月4 日伊參觀系爭 建案時，故意不告知D1棟之衛浴室有開窗之事實，然上訴人 與黃慧燕對話之日，距伊參觀系爭建案，已相隔近1 年，且 黃慧燕於對話中，亦一再向上訴人強調該D1棟之衛浴室有開 窗，為建設公司事後加給的等語（見原審卷一第36頁），則 依前揭對話錄音譯文，僅得證明黃慧燕於104 年10月31日已 知悉D1棟之衛浴室有開窗，無從證明黃慧燕於銷售系爭房屋 之初即知悉此情，上訴人執此主張黃慧燕有詐騙伊之故意， 難認有據。再查，黃慧燕於前開對話中稱「因為你沒有買D1 棟，所以我就沒有解釋。啊你那D1棟有一個那個研究所的帥 哥，他好像買幾樓我忘記了，後來通知他可以開窗，他們就 很雀躍啊！」等語，核與證人即D1棟買方蕭志復於上訴人告 訴陳柏宏、林家興、黃慧燕、陳啟瑞涉犯刑事詐欺罪嫌之刑 案中（案列：臺灣桃園地方法院檢察署105 年度偵續字第13 6 號、106 年度偵字第8552號，下稱詐欺刑案）證稱：伊於 104 年1 月簽約購買系爭建案D1棟4 樓，代銷人員為黃慧燕 ，一開始合約並沒有登載（衛浴）有開窗，是簽約後黃慧燕 打電話通知說要開窗，請伊再去簽一個同意書，當時伊在念 研究所，沒有特別在意這件事等語相符，臺灣桃園地方法院 檢察署檢察官並就該詐欺刑案對陳柏宏等4 人為不起訴處分 ，亦有不起訴處分書在卷可憑（見本院卷第253-265 頁）， 足見透過黃慧燕購買系爭建案D1棟之消費者，亦係事後方知 衛浴室可開窗，並另行簽立同意書，衡諸一般預售屋買賣常 情，衛浴室若已確定可開窗，消費者可透過開窗保持空氣流 通而避免衛浴室潮濕，將增加消費者購買該預售屋之意願， 預售屋代銷業者自無對消費者隱瞞該情之理，由此可知黃慧 燕於銷售系爭建案時，確係本於寰宇公司提供之墨線圖而認 知D1棟之衛浴室並未開窗，並無故意詐欺上訴人之情事。 ⒊至新北市政府地政局雖於105 年10月18日以新北地價字第10
51935956號處分書，認寰宇公司代銷系爭建案廣告中D1棟之 衛浴室並無開窗設計，與最後竣工之現況不同，而屬銷售內 容與事實不符，違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規 定，裁處寰宇公司罰鍰6 萬元，有上開處分書可參（見本院 卷第273-274 頁），然上情乃因寰宇公司預慮D1棟衛浴室究 竟仍否開窗，猶屬未定，為避免日後無法開窗，影響消費者 權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室標 示為未開窗，並非故意將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴室 標示為未開窗以詐騙消費者，已如前述，自不得以該D1棟之 衛浴室嗣後採取原開窗之設計，即謂寰宇公司有詐騙上訴人 之意，況新北市政府嗣將該案移送行政院公平交易委員會（ 下稱公平會），經公平會以上開D1棟衛浴室有無開窗之差異 ，尚非影響購屋者交易決定之重要因素，亦不足以引起一般 交易相對人錯誤認知或決定，而認定非公平交易法第21條規 範事項（詳後六所述），是上開處分書亦無從證明寰宇公司 故意侵害上訴人之自由權。
㈢、依上所述，系爭建案中D1棟衛浴室究竟是否開窗，於銷售之 際猶屬未定，代銷之寰宇公司為避免日後無法開窗，影響消 費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖中D1棟之衛浴 室標示為未開窗，以避免日後消費爭議，並無詐欺消費者之 故意，而陳啟瑞、黃慧燕為第一線銷售人員，對於上開墨線 圖變動一事，全然不知，更無詐騙上訴人之意。上訴人主張 被上訴人故意不法侵害其意思決定自由權，並請求侵權行為 之損害賠償，無足採憑。
六、上訴人主張被上訴人違反公平交易法第21條之規定，有無理 由？
按「事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法 ，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實 或引人錯誤之表示或表徵」，公平交易法第21條第1 項定有 明文。上訴人主張被上訴人違反公平交易法第21條之規定， 無非以佳鋐公司、寰宇公司明知系爭建案中價位較低之D1棟 之衛浴室有對外開窗，符合伊之需求，竟故意共同提出D1棟 之衛浴室並無對外開窗之不實墨線圖，而在廣告上對於與商 品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤 之表示或表徵乙節，為其依憑。惟寰宇公司於代銷系爭建案 時，依原始建築圖上之設計，D1棟之衛浴室固有開窗之設計 ，然因桃園市建管處認該處開窗有違反建築技術規則之疑慮 ，即D1棟衛浴室究竟仍否開窗，猶屬未定，為避免日後無法 開窗，影響消費者權益，遂採保守方式將系爭建案之墨線圖 中D1棟之衛浴室標示為未開窗，業經本院認定如前五㈡所述
，難認被上訴人故意在廣告上為虛偽不實或引人錯誤之表示 或表徵。又上情經上訴人檢舉及新北市政府移送公平會，經 公平會認定「二、查民眾前於104 年11月間向本會檢舉，佳 鋐建設股份有限公司（下稱佳鋐公司）銷售「佳鋐京戀」建 案（下稱系爭建案）廣告不實疑涉有違反公平交易法第21條 規定，經檢視函附系爭建案3-15F 平面配置示意圖尚無就D1 棟建物有無開窗設計為具體宣稱，嗣D1棟衛浴室開窗設計致 鄰棟民眾權益受損，核屬消費或私權爭議，應逕循消費者保 護或司法途徑尋求救濟，本會已於同年11月20日以公競字第 1040016927號書函回復在案，合先敘明。三、承上，本案依 系爭建案3-15F 平面配置示意圖整體觀之，各棟有無開窗設 計僅為示意之表現，縱無標示開窗設計圖樣，惟其差異尚非 影響購屋者交易決定之重要因素，亦不足以引起一般交易相 對人錯誤認知或決定。據貴府來文說明及桃園市政府建築管 理處相關資料，系爭建案D1棟2 處衛浴室於102 年原核准建 造執照所附原設計圖面已有開窗設計，竣工領得使用執照亦 與原設計圖說相符，是系爭建案開窗設計尚符合建築法令規 範。至D1棟開窗設計影響鄰棟個別住戶隱私，已如前述係屬 消費或私權爭議，尚非公平交易法第21條規範事項」，亦有 公平會105 年5 月12日公競字第1050007627號函在卷可稽（ 見本院卷第343- 344頁）。是上訴人主張佳鋐公司、寰宇公 司違反公平交易法第21條之規定，難認有據。七、綜上所述，上訴人依民法第28條、第184 條、第185 條、第 188 條，公司法第23條第2 項，公平交易法第31條、第33條 等規定，求為命被上訴人連帶賠償2,782,000 元及自起訴狀 繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並由被上訴人連帶負擔 費用將判決書內容以標楷體16號以上之字體與二分之一版篇 幅，刊登於蘋果日報全國版首版及電子版首頁特開版一天， 洵屬無據，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第463 條、第 385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 106 年 10 月 6 日
民事第九庭
審判長法 官 劉坤典
法 官 賴淑芬
法 官 黃炫中
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 6 日
書記官 高瑞君
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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