臺灣高等法院民事判決 105年度上字第1126號
上 訴 人 江文枝
輔 佐 人 江翠如
視同上訴人 鄭建宏
盧夢
江萬財
鄭萬傳
被 上訴 人 祭祀公業法人新北市江正安
法定代理人 江明和
訴訟代理人 楊雅棠律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105 年5 月31
日臺灣士林地方法院103 年度重訴字第587 號第一審判決提起上
訴，本院於106 年9 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於確認上訴人、視同上訴人就附表所示土地無優先承買權存在部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五 減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件租佃 爭議事件，先經被上訴人申請新北市三芝區公所（下稱三芝 區公所）耕地租佃委員會調解不成立，再經新北市政府耕地 租佃委員會調處，因被上訴人不服調處，新北市政府乃移送 原法院審理，有新北市政府民國103 年12月10日北府地籍字 第1032349424號函暨所檢附之調解、調處相關卷證資料在卷 可稽（原審卷一第6 頁至第69頁），依首開法條規定，本件 起訴程式應屬合法，先予敘明。
二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴 訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體 ；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1 項 第1 款定有明文。而所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益 於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形
式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中 之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審 法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他 共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其 上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號 判例意旨參照）。本件上訴人江文枝與原審共同被告鄭建宏 、盧夢、江萬財、鄭萬傳（以下均逕稱姓名，同指5 人則合 稱江文枝等5 人）輾轉繼承訴外人鄭金水之租賃權，共同向 被上訴人承租如附表所示之新北市三芝區舊小基隆段舊庄小 段第5 、6 、6-1 、6-4 、6-5 、16、16-7地號等7 筆土地 （下稱系爭土地），並於三芝區公所為租約登記在案（下稱 系爭耕地租約），且系爭耕地租約並無承租人劃定分耕範圍 之記載（原審卷一第10頁正反面，至承租人間自行劃分範圍 部分，另詳後述），故系爭耕地租約之權利義務關係對於江 文枝等5 人自屬必須合一確定，不因鄭建宏、盧夢、江萬財 、鄭萬傳嗣後放棄耕作權（詳後述）而有不同，是被上訴人 以系爭耕地租約為無效或已終止為由，依民法第767 條請求 系爭耕地租約之共同承租人即江文枝等5 人返還系爭土地全 部，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定。原審判 決江文枝等5 人敗訴後，僅江文枝提起上訴，依前開說明， 其上訴由形式上觀之係有利於共同訴訟人，上訴效力自應及 鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳，爰列為視同上訴人。三、盧夢、鄭萬傳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：系爭土地為被上訴人所有，江文枝等5 人輾轉繼承鄭金水之租賃權，共同向被上訴人承租系爭土地 ，並訂有系爭耕地租約。系爭土地已休耕多年，江文枝等5 人顯然不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1 項、 第2 項規定，系爭耕地租約應為無效。又盧夢從未耕作，鄭 建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳復已放棄耕作權，系爭土地其 中6-4 、6-5 、16-7地號土地已變更為道路用地，故依耕地 三七五減租條例第17條第1 項第2 款、第4 款、第5 款規定 ，被上訴人亦得終止租約，並業向江文枝等5 人為終止之意 思表示；且江文枝等5 人均曾同意放棄耕作權，兩造亦已合 意終止系爭耕地租約。系爭耕地租約或為無效、或業經終止 而不存在，江文枝等5 人占有使用系爭土地即無合法權源， 被上訴人自得依民法第767 條前段規定，請求江文枝等5 人 返還系爭土地。又被上訴人前曾有意出售含系爭土地在內之
51筆土地予龍巖建設股份有限公司（下稱龍巖公司），然該 買賣契約業經解除，且江文枝等5 人並非承租人，自不得主 張優先承買，爰併訴請確認江文枝等5 人對系爭土地並無優 先承買權存在等語。並聲明請求判決：㈠江文枝等5 人應將 系爭土地返還予被上訴人。㈡確認江文枝等5 人就系爭土地 無優先承買權存在。
二、江文枝則以：休耕係配合政府稻田轉作計畫辦理，且江文枝 於承租人5 人自行劃定之分耕位置仍有轉作茭白筍、絲瓜、 南瓜等作物，並無將系爭土地一部或全部轉租他人，或非因 不可抗力繼續1 年不為耕作之情，與耕地三七五減租條例第 16條、第17條第4 款規定之要件未合。鄭建宏、盧夢、江萬 財、鄭萬傳係與被上訴人協議後放棄耕作權，應按農業發展 條例第16條第1 項第5 款規定，由租佃雙方以分割方式終止 租約，而不適用耕地三七五減租條例第17條第2 款規定，且 江文枝並未簽署放棄耕作同意書，系爭耕地租約自應繼續存 在。被上訴人將土地出售給龍巖公司，未依耕地三七五減租 條例第15條規定通知承租人優先承購，其買賣契約不得對抗 承租人云云，資為抗辯。
三、鄭建宏、江萬財陳稱：對被上訴人收回土地沒有意見，但應 依以地換地方式處理（本院卷第166 頁反面）；盧夢、鄭萬 傳未於本院言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出任何聲明或 陳述，惟於原審陳稱：其等已放棄耕作權，希望被上訴人依 協議書約定為補償。
四、原審判決被上訴人之訴全部有理由，江文枝不服，提起本件 上訴（鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳視同上訴）。上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴 人答辯聲明：上訴駁回。
五、系爭土地為被上訴人所有，江文枝等5 人輾轉繼承鄭金水之 租賃權，共同向被上訴人承租系爭土地，並訂有系爭耕地租 約；系爭土地自87年即以江萬財名義辦理休耕、領取休耕補 助；鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳與被上訴人於104 年7 月24日以部分承租人放棄耕作權之一部為由，向三芝區公所 辦理租約變更登記，經三芝區公所於104 年8 月28日變更登 記為：「鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳放棄耕作權，剩餘 1/5 承租人即江文枝保有其1/5 承租權」；系爭土地其中6 -4、6-5 、16-7地號3 筆土地之使用分區已變更為道路用地 而非耕地，其餘土地仍為農業區而屬耕地等情，有系爭土地 之登記謄本（原審卷一第86頁至第92頁）、系爭耕地租約、 繼承系統表、戶籍謄本（原審卷一第10頁正反面、第141 頁 至第142 頁、第211 頁至第236 頁），協議書、休耕補助明
細、三芝區公所104 年10月1 日新北芝民字第1042185249號 、104 年10月29日新北芝民字第1042187265號函暨上開函文 所附休耕資料、休耕申報書（原審卷一第117 頁、第143 頁 至第144 頁，原審卷二第9 頁至第10頁、第14頁至第21頁、 第35頁），耕作權放棄書及耕地三七五租約登記申請書、新 北市政府104 年7 月3 日新北府地籍字第1041182440號、 104 年9 月2 日新北府地籍字第1041654136號函、三芝區公 所104 年9 月14日新北芝秘字第10421840801 號、104 年8 月28日新北芝民字第1042183533號函暨所附租賃契約及租約 變更登記註記、105 年5 月2 日新北芝民字第1052225870號 函、106 年7 月20日新北芝民字第1062230448號函暨上開函 件檢附之系爭耕地租約相關資料（原審卷一第41頁至第42頁 ，原審卷二第44頁至第52頁、第76頁至第132 頁反面，本院 卷第126 頁至第142 頁）存卷可憑，復未據江文枝等5 人加 以爭執，應堪信為真實。
六、本件被上訴人以：系爭耕地租約有耕地三七五減租條例第16 條第1 項、第2 項所規定之無效情形，復有同法第17條第2 款、第4 款、第5 款所定得予終止之事由，業經被上訴人合 法終止為由，主張江文枝等5 人占有使用系爭土地無合法權 源，而依民法第767 條規定請求返還系爭土地等語。江文枝 則否認系爭耕地租約有無效或得終止之情，並以前詞為辯。 經查：
㈠被上訴人主張系爭租賃契約依耕地三七五減租條例第16條第 1 項、第2 項規定應為無效部分：
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、 第2 項固有明文。惟上開法條所稱「不自任耕作」，係指承 租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交 換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒 蕪不為耕作之消極行為在內，又該條例於72年12月23日修正 增定第17條第1 項第4 款：「非因不可抗力繼續一年不為耕 作時」，作為出租人得終止租約之原因，僅係放寬耕地租約 期限屆滿前得終止租約之要件，對於同條例第16條第1 項及 第2 項規定所稱「不自任耕作」之內涵，並無影響。換言之 ，該條項所稱「不自任耕作」之前述內涵，並不因同條例第 17條第1 項增定第4 款規定，而有所不同（最高法院88年度 台上字第1434號判決意旨參照）。本件被上訴人雖主張江文 枝等5 人未在系爭土地實際為耕作，即屬不自任耕作云云， 然揆諸上開說明，縱認江文枝等5 人有消極不為耕作情事，
仍非不自任耕作。被上訴人就上訴人有何「轉租」、「將耕 地借與他人使用」或「與他人交換耕作」等不自任耕作之情 ，復未提出任何證據以實其說，則其依上開規定主張系爭耕 地租約為無效云云，即無足取。
㈡被上訴人主張終止系爭租賃契約部分：
⒈按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不 得終止：. . . 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。 經依法編定或變更為非耕地使用時。」，耕地三七五減租 條例第17條第1 項第4 款、第5 款定有明文。又承租人承 租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作 者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五 減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕 地（最高法院84年台上字第1856號判例參照）。經查： ⑴江文枝等5 人就承租之系爭土地私下自行劃定各自分耕 範圍之情，業經江文枝、鄭萬傳、江萬財自承在卷（原 審卷一第167 頁，本院卷第12頁、第64頁反面、第76頁 ），江文枝並至現場指界其分耕範圍，有土地複丈成果 圖附卷可稽（本院卷第79頁）。而盧夢早於102 年5 月 1 日即依三芝區公所同日所發新北芝民字第1022176806 號函，變更登記為系爭土地之承租人，有上開函文及系 爭耕地租約在卷足憑（原審卷一第10頁反面、卷二第93 頁）。又盧夢變更為系爭耕地租約之承租人後，從未在 系爭土地耕作乙節，江文枝等5 人亦均承認屬實（原審 卷一第167 頁、卷二第67頁反面、本院卷第167 頁）， 江文枝更陳稱：盧夢至少5 年未到系爭土地，甚至不知 其分耕範圍為何處等語（本院卷第167 頁）。是江文枝 等5 人就系爭土地既私下自行劃定各自分耕範圍，換言 之，就盧夢於系爭土地之分耕範圍，顯然自102 年5 月 1 日起包括江文枝在內之全部承租人均未在其上耕作， 堪認江文枝等5 人至少就系爭土地之一部，已繼續1 年 以上不為耕作，江文枝等5 人復無法舉證證明其等不為 耕作係因不可抗力所致，應已符合耕地三七五減租條例 第17條第1 項第4 款「非因不可抗力繼續一年不為耕作 」之情事。至江文枝雖辯稱其均有在系爭土地耕作，縱 認屬實，然其耕作範圍亦僅為上開土地複丈成果圖所示 A 、B 區域，並非系爭土地之全部，其亦自承1 個人不 可能耕作這麼大的土地（本院卷第64頁反面），是其既 未耕作全部土地，鄭建宏、盧夢、江萬財、鄭萬傳復已 放棄耕作權，足徵江文枝等5 人至少就系爭土地之一部 已繼續1 年以上不為耕作。另系爭耕地租約雖記載江文
枝係有5 分之1 承租權（原審卷二第52頁），然所謂分 耕既為江文枝等5 人私下協議，被上訴人否認知情，江 文枝嗣後亦未與被上訴人就其分耕位置達成合意，尚難 執此遽認江文枝僅須於其所主張之分耕範圍耕作即可， 江文枝此部分所辯，尚無可採。
⑵系爭土地其中6-4 、6-5 、16-7地號等3 筆土地之使用 分區已變更為道路用地而非耕地乙情，有新北市政府 104 年7 月3 日新北府地籍字第1041182440號函可稽（ 原審卷二第44頁），且為兩造所不爭執（本院卷第167 頁），故上開3 筆土地亦與耕地三七五減租條例第17條 第1 項第5 款「經依法編定或變更為非耕地使用」之終 止事由相符。
⑶準此，系爭耕地租約有耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款、第5 款之得終止事由。
⒉按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法 第767 條前段定有明文。系爭耕地租約既有耕地三七五減 租條例第17條第1 項第4 款、第5 款得終止事由，被上訴 人復以原審103 年12月30日民事準備狀、105 年3 月24日 民事準備狀為終止之意思表示（原審卷一第73頁至第74頁 ，卷二第42頁），上開書狀並均已送達江文枝等5 人，有 掛號郵件收件回執可參（原審卷一第145 頁至第148 頁， 卷二第142 頁至第145 頁），江文枝等5 人亦未爭執未收 受上開書狀，系爭耕地租約自已合法終止，江文枝等5 人 於終止後即無占有使用系爭土地之合法權源，被上訴人依 民法第767 條前段規定請求上訴人返還系爭土地，自屬有 據。
⒊系爭耕地租約既經被上訴人依上開規定合法終止，已如上 述，則被上訴人另主張兩造已合意終止系爭耕地租約，及 其依耕地三七五減租條例第17條第2 款規定終止租約部分 ，即無庸論述。
七、被上訴人請求確認優先承買權不存在部分： 按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。查被上訴人於103 年6 月12日與龍巖公司簽署 不動產買賣契約書，約定將包括系爭土地在內之51筆土地出 售予龍巖公司，惟嗣於104 年1 月26日簽署備忘錄，約定解
除該不動產買賣契約等節，有龍巖公司網路公告資訊、不動 產買賣契約、解除不動產買賣契約之備忘錄在卷可稽（原審 卷一第128 頁、第149 頁至第157 頁），該買賣契約既因解 除而不存在，則無論江文枝等5 人是否為承租人，均無從行 使優先承買權，被上訴人並無得以確認判決除去其法律地位 不安之狀態，其亦自承其請求確認優先承買權不存在部分並 無確認利益（本院卷第64頁反面），該部分請求既無確認利 益，即不應准許。
八、綜上所述，系爭耕地租約既經合法終止，被上訴人依民法第 767 條前段規定，請求江文枝等5 人返還系爭土地，洵屬有 據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從 而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開 應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結 論並無二致，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第2項、第79條、第85條第1項但書、 第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如
法 官 王怡雯
土地附表：
新北市三芝區舊小基隆段舊庄小段第5 、6 、6-1 、6-4 、6-5、16、16-7地號，共7 筆土地
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
書記官 劉維哲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。