臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第77號
原 告 廖正宏
訴訟代理人 蘇南勇
被 告 曾靖碧
廖倩怡
廖淑芳
廖偉涵
廖偉然
廖茂坤
廖溪順
兼 上二 人
訴訟代理人 廖桂雀
被 告 廖三和
訴訟代理人 鄭世賢律師
廖英媚
被 告 廖行一
廖行至
廖文豪
廖忠耿
廖文彬
廖行貫
廖永群
上列當事人間請求分割共有物等事件，經本院於民國106年9月26
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告廖茂坤、曾靖碧、廖偉涵、廖偉然、廖倩怡、廖淑芳、廖溪順、廖桂雀，應就被繼承人廖寬儀所有坐落臺南市○○區○○段○○○地號、同段三九九地號、同段四００地號土地（權利範圍均為三分之一），辦理繼承登記。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○地號、同段三九九地號、同段四００地號土地應合併分割如附圖二所示：㈠如附圖二編號甲部分，面積為432.39平方公尺土地，分歸原告所有。㈡如附圖二編號乙部分，面積為371.86平方公尺土地，分歸被告廖永群、廖行一、廖行貫、廖行至、廖文彬、廖文豪、廖忠耿所有，並依其等原應有部分比例維持分別共有。㈢如附圖二編號丙部分，面積為291.04平方公尺土地，分歸被告廖茂坤、曾靖碧、廖偉涵、廖偉然、廖倩怡、廖淑芳、廖溪順、廖桂雀公同共有。㈣如附圖二編號丁部分，面積為241.64平方公尺土地，分歸被告廖三和所有。
原告及被告廖三和應分別給付如附表二「應受補償金合計」欄所
載金額予其餘被告。
訴訟費用由兩造各按如附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、本件被告曾靖碧、廖倩怡、廖淑芳、廖偉涵、廖偉然、廖行 一、廖行至、廖文豪、廖文彬、廖行貫、廖永群經合法通知 ，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：
㈠兩造共有坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號，地 目均為建，面積分別為408.57平方公尺、375.69平方公尺、 552.67平方公尺土地（上開3筆土地下稱系爭土地），各共 有人應有部分比例均如附表一所示。因系爭土地原共有人廖 寬儀已於民國91年3月17日死亡，應由被告廖茂坤、廖桂雀 、曾靖碧、廖倩怡、廖淑芳、廖偉涵、廖偉然、廖溪順（下 稱被告廖茂坤等8人）就被繼承人廖寬儀所有系爭土地應有 部分為繼承，惟上開繼承人迄今仍未就系爭土地應有部分辦 理繼承登記，爰請求上開被告應就自被繼承人廖寬儀處所繼 承系爭土地應有部分辦理繼承登記。
㈡伊為消滅系爭土地之共有狀態，以利融通與增進經濟效益， 已依民法第823條第1項前段規定，以後壁郵局第37號存證信 函通知被告分割系爭土地之協議期日及地點，詎屆期絕大部 分共有人均不到場協議，且到場之共有人對伊所提分割方案 亦意見分歧，致分割之方法不能協議決定。值此，爰依同法 第824條第2項規定及避免土地過分細分，有礙社會經濟之發 展，並據同法第5項規定，訴請鈞院合併系爭土地分割，要 無疑義。
㈢而系爭土地上現有如附圖一所示編號A至U所示之建物，其所 有人或使用人各如附圖一後附表所示，其中如附圖一編號D 、E、F均為被告廖三和所有，且毗鄰廖三和所有同段404之1 地號土地；另如附圖一編號M至S所示之建物，則分別為被告 廖行一、廖行至、廖文豪、廖忠耿、廖文彬、廖行貫、廖永 群（下稱被告廖永群等7人）所有或共有，並與其等共有之 同段401、381地號土地相毗鄰；又如附圖一編號G至K所示之 建物，均為伊合法所有而做為住處、浴廁及倉庫使用，伊並 於該部分土地鋪設水泥、搭建車棚，且與伊所有同段403地 號土地相毗鄰，若依其所提出如附圖二所示甲案之分割方案 （下稱甲案），將其中編號甲部分土地分割予伊、編號乙部 分土地分割予被告廖永群等7人維持共有、編號丙部分分割 予被告廖茂坤等8人維持公同共有、編號丁部分分割予被告 廖三和，可將各共有人土地效益發揮至最大，且無須拆除各
共有人現所使用之房屋。是斟酌各共有人之意願、利害關係 、共有物之性質、價格、使用情形、分割後之經濟效用、利 用效益、公共利益及全體共有人之利益等情狀，應以如附圖 二即甲案所示之方式分割為宜，若各共有人所分得土地之價 值較應有部分比例可分得土地價值為低，伊願依鑑定人歐亞 不動產估價師聯合事務所105年12月29日所為第二次估價報 告書（下稱第二次鑑價報告）鑑定之價格受其他共有人找補 等情，爰依民法第823第1項之規定，求為判命應依如附圖二 所示之分割方案合併分割系爭土地。
㈣對被告答辯之陳述:
⒈被告廖三和所提出如附圖三所示乙案之分割方案（下稱乙案 ），雖係依原物之數量按各共有人應有部分比例分配，然因 各土地因有無臨馬路之緣故，其價值顯不相當，不宜以土地 面積按應有部分比例分配，且各共有人於系爭土地上已各有 建物及相關附屬設施，並與各共有人其他土地毗鄰，除如附 圖一編號A及編號L所示，分別為被告廖茂坤等8人及廖三和 所有之廢棄豬舍，與附表一點號1至2所示之磚造圍牆均為老 舊廢棄之地上物，因無經濟上之利用價值，而附圖一編號T 、U部分均為老舊廢棄之違章建物，不予斟酌外，若依廖三 和之分割方案，一定會拆到共有人現有之建物，將影響各共 有人已有建物之使用，並不足採。
⒉又甲案中編號甲、乙之土地，及乙案中編號丁、丙之土地， 雖分別與伊所有坐落臺南市○○區○○段000○000○000地 號土地，及被告廖永群等7人所共有之同段380之2、381、40 1、402之2地號土地相鄰，然伊原係欲以價購前揭土地間同 段398地號之國有土地以供開闢道路使用，並由該道路進出 ，詎該申購案件竟遭財政部國有財產署南區分署臺南辦事處 於104年8月17日以台財產南南字第10422016480號函所註銷 ，致前揭土地均無法臨接道路，是甲案中編號甲、乙之土地 、乙案中編號丁、丙之土地均為袋地。而歐亞不動產估價師 聯合事務所於105年7月29日所為第一次估價報告書（下稱第 一次鑑價報告），因未考量甲案中編號甲、乙之土地，及乙 案中編號丙、丁等土地於分割後為袋地，未直接臨接道路， 將無法指定建築線，恐造成日後無法建築使用之問題；且該 鑑價報告中比較標的一至三之價格日期分別為103年10月、 104年8月及5月，較勘查日期為105年6月7日已逾1年以上， 再酌以105年1月施行之房地合一稅之政府打房政策，及內政 部不動產交易實價查詢服務網所提供之臺南市後壁區之105 年6月、5月之實價登錄以觀，其價格均與該估定價格有明顯 落差，是該第一次鑑價報告之內容，亦不可採。
⒊而歐亞不動產估價師聯合事務所之第二次鑑價報告，已就甲 案中編號甲、乙土地、乙案中編號丙、丁土地在分割後無直 接臨路之因素列入考量，並就勘估標的進行產權、一般因素 、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有 效使用情況下，考量個別條件差異程度，進行調整，修正推 估而得各筆土地之價格，以比較法及土地開發分析等方式據 以計算差額找補，可知各共有人因分得土地臨路與否，其價 值顯不相當，則被告廖三和所提乙案，顯係依原物之數量按 其應有部分比例分配，當不足採。原告所提甲案，參酌其起 訴及辯論意旨等狀，應已斟酌共有人之利害關係，共有物之 性質、價格及利用效益等，洵屬有據，而應以第二次鑑價報 告甲案之金額為找補。
⒋按被告廖三和於訴狀主張：依鈞院柳營簡易庭98年度營調字 第30號調解筆錄，證明上揭404地號土地係作為伊所有之403 、402之1及401地號土地作為通往公路之用，故不應以袋地 視之，並認其有如袋地般之價值貶損。惟依據臺灣高等法院 臺南分院100年度上易字第226號民事判決之事實及理由之六 之（一），...，即將如附圖所示乙1、乙2部分，分配由訴 外人廖金子（已歿，由被上訴人廖王玉霞、廖志祥、廖志中 、廖志聰、廖淑幸為繼承人）取得，為兩造所不爭執，並經 本院勘驗屬實，有勘驗筆錄為憑。並於六之（二），依上開 判例及實務見解，上訴人廖庭緯等11人自得繼續占有各該房 屋所坐落之土地，尚非無權占有上開土地。。...，及七、 綜上所述，上訴人廖三和主張上訴人廖庭緯等11人為無權占 有人，基於所有物返還請求權，請求被上訴人廖王玉霞、廖 志祥、廖志中、廖淑幸及廖志聰應如附圖所示乙1部分，面 積42.54平方公尺之建物拆除，將土地返還上訴人廖三和及 其他共有人全體。...。為無理由而不應准許。據此被告廖 三和主張：剛剛原告所提及的100年度上易字第226號只是提 及404之1地號土地，沒有提及404地號，顯有違誤。另該404 地號土地既有附圖所示甲、乙1房屋合法有權占有。則被告 廖三和陳稱原告土地並非袋地，應以第一次估價結果作為找 補比較適當，亦有未洽。又末按，若鄰地已有房屋合法有權 占有，仍須考量與鄰地合併使用效益，則同上揭段404之1地 號土地係被告廖三和所有，亦應與甲案之丁與乙案之乙合併 納入估價。惟此，恐與共有物分割之原物分割之立法意旨相 違，並依土地分割改算地價原則，亦無與鄰地合併使用效益 之規定。
⒌按原告依國有財產法第49條第3項規定申購臺南市○○區○ ○段000地號國有土地乙案，係依鈞院101年度訴字第163號
民事判決前，該國有財產南區分署臺南辦事處函復鈞院得否 取得該398地號國有土地之處理方式申請，惟仍遭其註銷， 亦曾聲請承租而遭駁回。據此，被告指稱原告無法取得該 398號國有土地，顯然曲解該回函，恐有誤會。至其他取得 方式例如調整地形乙節，已不可行，另其他建議方式，亦有 可議，蓋最好之申請方式已註銷。次以被告既已會同鈞院勘 驗現場，則該分割共有土地上之地上物權屬以臻明確，原告 所提甲案分割方式，始能達到土地利用價值，被告泛言地上 物不知為何人所有，其所言前後不一，甚難採信。末按被告 廖三和辯稱若伊依甲案或乙案分得之土地若為袋地，應另行 以新方案為分割，並主張應由預留通路，但依廖三和所提出 之示意圖，其寬度6米，二線選一，由兩造持分共有，誠被 告不知該397地號土地僅寬度17米，若各自兩條通路則為12 米，況若為寬度6米已為可供建築基地，何需再做為通路， 再酌以該397地號土地之廖寬儀所興建之合法建物，仍須依 法保留40％之法定空地，值此，被告主張之預留通路示意圖 ，顯不可行。且廖三和提出前揭主張已符合民事訴訟法第 196條，有礙訴訟之終結，法院應予駁回。
⒍按鈞院柳營普通庭100年度營訴字第2號請求拆屋還地事件之 原告係本件被告廖三和，其請求拆除坐落臺南市○○段000 地號如附圖五編號乙1部分建物即訴外人廖金子全體繼承人 之房屋被駁回，並上訴第二審，亦於臺灣高等法院臺南分院 100年度上易字第226號民事判決經上訴駁回。非如被告廖三 和所述其提起訴訟要拆除原告所述之房屋，係原告自己上訴 不拆除，才導致原告無法使用404地號，其曾找原告協商拆 除的問題，但是原告仍然不同意之情形。蓋404地號土地上 如附圖五編號乙1部分建物係訴外人廖金子之全體繼承人之 合法房屋，而甲部分建物則為訴外人廖清標之全體繼承人之 合法房屋，要非本件原、被告所能主張拆除。至被告廖三和 於今年6月間請求原告與其協商拆除房屋，因伊已告知非其 本人所能作主，應須徵得該房屋有處分權人全體之同意始可 ，惟被告廖三和竟以此謊言蒙蔽鈞院，誠屬不該。 ⒎次依「確認勘估標的時，應至現場勘察下列事項：一、確認 勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較 標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成 紀錄及攝製必要之照片或影像檔。」不動產估價技術規則第 13條第1項定有明文。另依該規則第三章估價方法共計：1. 比較法、2.收益法、3.成本法共3種。其中該成本法之土地 開發分析法即該規則第70條，係根據土地法定用途、使用強 度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築
後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本 利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。惟 按分割方案甲案中甲、乙地號，及乙案中丙、丁地號等四筆 土地於分割後，應係無道路通行或建築使用。於此情形則不 適用土地開發分析法，當係無訛。是鈞院所查詢土地登記謄 本，原告應可從404地號土地進出，故原告分得土地應非袋 地，恐有誤會？因該404地號土地上既有訴外人廖金子全體 繼承人之合法乙1部分建物及廖清標全體繼承人之合法甲部 分建物，則原告經由該404地號土地如何通往道路，於此情 況，應係民法第787條第1項前段：「土地因與公路無適宜之 聯絡，致不能為通常使用時，」即袋地無異。
⒏按「不動產估價之作業程序、方法及估價時應遵行事項等技 術規則，由中央主管機關定之。」、「本規則依不動產估價 師法第19條第1項規定訂定之。」不動產估價師法第19條第1 項及不動產估價技術規則(下稱本規則)第1條分別定有明文 。另有關正常價格、限定價格、特定價格、價格日期、勘察 日期、勘估標的、比較標的、同一供需圈、近鄰地區、類似 地區、一般因素、區域因素、個別因素、最有效使用之用詞 定義詳見本規則第2條。經查：
⑴歐亞不動產估價師事務所於106年7月26日所為第三次估價報 告書（下稱第三次鑑價報告）之四、價格種類及估價條件： 價格種類：正常價格，惟廖寬儀之全體繼承人所分得之土地 ，既有訴外人廖寬儀所有台南市侯伯區後壁寮32之5號建物 坐落其上，誠應以不動產合併為目的之限定價格估之，並依 中華民國不動產估價師公會全國聯合會第2號公報「敘述式 不動產估價報告書範本」(下稱第2號公報)之參之五之(二) 勘估價的為已有建物之最有效分析為之，始為適法；估價條 件：……，（四)其無論依分割方案甲案或乙案分得甲地或 丁地，均可經由前揭403地號土地及404地號土地進出道路。 ……；原告所分得之甲地或丁地可由其所有403地號土地及 404地號土地通往道路之前提下。……。惟原告所分得之甲 地或丁地依其使用現況並無可通往道路之基地內通路(私設 通路)可供建築使用。若依該估價條件之價格種類則為特定 價格，蓋其已基於特定條件即未來性或不確定性之一所形成 之價值，並非正常價格，則第三次鑑價報告實應予更正重估 ，要無疑義。
⑵又查，第三次鑑價報告參、價格形成之主要因素分析之一、 一般因素分析，僅就經濟因素分析，並未論及政府為符合居 住正義、抑制房地投機炒作地盡其利、地利共享所施行之房 地合一所得稅制及提高地價稅、房屋稅等持有稅之政策因素
，亦違第2號公報規定，顯有疏漏，誠屬有據。另三、區域 因素分析之㈠區域描述亦僅就後壁區描述，若認後壁區與東 山區、白河區係同一供需圈，則並未將比較標的之白河區、 東山區之區域因素納入考量(描述），應非無瑕疵。 ⑶再查，第三次鑑價報告肆、價格評估之⑴比較標的條件分析 (37頁)所選定之比較標的三係坐落於白河區，依法與後壁區 並非同一供需圈，另比較標的一、二之價格日期分別為103 年10月及104年8月，與價格日期106年10月相距3年，難謂無 違實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者之規定。 另之㈡土地開發分析法評估過程之6、總銷售金額之⑴類似 地區預售價格分析之比較標的一至三，係坐落於東山區或白 河區，依法均非同一供需圈，再酌以近鄰地區並無類此透天 別墅住宅之推案，則以此為建築規劃似非最有效使用，D、 銷售價格結論之⑵……每戶土地面積為97.01㎡係以廖寬儀 全體繼承人所分得土地面積291.04㎡3而得，惟該臨路比 準地〔甲案丙地號〕面積為291.04㎡，面臨10公尺寬街道、 地形呈不規則形及寬13.4M、最大深19.5M，其中二戶基地面 積最多亦僅87㎡，故其土地開發分析法略嫌率斷，有另行重 行檢討之必要，並不足採，當係無訛。
⑷末查：無臨路比準地價格評估過程之㈠之2之⑴之比較標的 四至六，除價格日期分別為101年11月、102年1月、103年8 月外，其使用分區為鄉村區乙種建築用地，係非都市土地， 其使用管制，應依區域計劃法之非都市土地使用管用規則， 與勘估價的其使用分區為住宅區，係都市土地，其使用管制 ，應依都市計畫法，顯有不同，除非同一供需圈外，並有違 與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者之規定，誠屬 有據。
⑸據上論結，第三次鑑價報告並未依法適用影響不動產價格因 素及原則和不動產價格之評估方法與運用要領即不動產估價 技術規則之規定，顯有違誤，應予撤銷並重估，以符法符， 望請鈞院鑒核，如蒙惠准，不勝感禱！
㈤並聲明：
⒈被告廖茂坤等8人，應就被繼承人廖寬儀所有系爭土地，權 利範圍均為1/3為繼承登記。
⒉被告廖茂坤等8人於辦理該繼承登記後，與原告及其餘共有 人即被告合併分割共有之系爭土地。
⒊附圖二編號甲所示土地分歸原告取得。
⒋附圖二編號乙所示土地分歸被告廖永群、廖行一、廖行貫、 廖行至、廖文彬、廖文豪、廖忠耿各按應有部分1/5、1/15 、1/15、1/15、1/10、1/10及2/5比例保持共有。
⒌附圖二編號丙所示土地，分歸被告廖茂坤等8人維持公同共 有。
⒍附圖二編號丁所示土地，分歸被告廖三和取得。三、被告則以：
㈠被告廖桂雀、廖茂坤、廖溪順部分：
⒈臺灣高等法院臺南分院88年度重上字第3號分割到103年才分 割，被繼承人廖寬儀已死多年，你們才分割，竟然把廖寬儀 的土地五馬分屍，太殘忍了。把廖寬儀的土地在多年前就霸 佔去了80/100，只剩下20/100還要搶，別這樣死沒良心，他 們那些人都在那裡搶那80/100的土地。廖寬儀的土地地面上 都有合法建築物，祖先在這塊土地上住了好幾代，就按地面 上有合法建築物這樣分割別動它了。中間有三層樓的合法建 築物，右邊有合法建築物的小工廠跟倉庫，就按照原狀，因 為50年前要蓋小工廠，要政府許可，還有門牌號，臺南縣○ ○鄉○○村00號的門牌，這也是50年前的合法建築，還有左 邊的豬舍建築，已有60年了，這也是合法建築。 ⒉關於廖三和跟原告他們倆已經霸佔廖寬儀的土地80/100，他 們東方有大馬路，西邊也有大馬路。廖寬儀不必催倉庫給他 們做馬路了，霸佔80/100應滿意了吧，為何來侵占我們的豬 舍，叫我們要拆豬舍開路給他們走，真是豈有此理。他們那 塊土地是廖三和的父親即訴外人廖清標給我爺爺廖添侵占的 。右邊工廠旁邊開了條小路，被告廖忠耿的父親即訴外人廖 福興沒路可走，叫我父親開條小路讓他們出入。廖忠耿死沒 良心，竟然利用我父親廖寬儀往生了，他父親廖福興也死亡 了，竟然來侵占我們的倉庫，法院應叫他們把倉庫還給我們 ，叫廖三和把豬舍還給我們，保持原有地面上的合法建築， 跟祖先住了好幾代的原有土地。
⒊系爭土地是曾祖父廖業買的，廖業生兩個兒子，長子廖添， 次子廖清標。廖清標為了侵占這塊土地，跟隔壁廖永群等7 人的祖先一起侵占，把爺爺30多歲就搞死了，奶奶只有20多 歲。一個可憐寡婦要養6個孤兒，土地被侵占了都不知道， 侵占到四合院要繳房屋稅才不能侵占，父親廖寬儀，當年只 有5歲，不知土地被侵占了。等我爸爸廖寬儀30多歲時，廖 清標的兒子把廖金子的財產全部侵占，然後廖金國、廖三和 又跟隔壁廖永群等7人的祖先合起來侵占。到臺南法院告了2 0多年，單那些提告費用跟律師費用當年可以去臺北縣買間 高樓大廈了，爸爸傷心過度死亡了，我得拿著錢，聘請蘇精 哲律師提告，也要繳送費用，因為莫名其妙，法院說要拍賣 ，還要繳律師費用，還要去後壁農會還88年所貸50萬元，才 保住了爸爸廖寬儀的遺產，我們保得這麼辛苦，也要到臺南
地方法院買，也要去後壁農會還貸款50萬，也要繳遺產稅， 也要繳房屋稅，也要繳地價稅，當然有權利繼承。廖添及廖 清標均為廖業之子，他們倆兄弟的財產就各半，廖添是我們 的祖先，所以我們應分得廖添的部分，我不同意原告及被告 廖三和的分割方案，我曾祖父的財產不該給原告及其他被告 霸佔。我的分割方案是將三筆土地分割如附圖四所示，編號 甲部分由廖添之子廖寬儀之全體繼承人即被告廖茂坤等8人 所共同繼承，編號乙部分由廖清標之子廖金國（其繼承人即 原告、訴外人廖家雄、廖明珠、廖婉廷）、廖金子（其繼承 人即廖王玉霞、廖志祥、廖志中、廖淑華）、廖三和所共同 繼承，且當中應開闢3米寬道路供子孫使用，被告廖永群等7 人因非廖業子孫，自不得分配系爭土地。又系爭土地是在鄉 下地方，在田園旁邊，沒有地價稅，又不是靠近火車站，不 需要估價。
⒋廖寬儀活著的時候，你們都不分割，廖寬儀往生多年了，費 用由廖正宏去負責，因為我們分割費用10萬元在88年就付完 了，我們也贊成分割等語置辯。
㈡被告廖忠耿則以：系爭土地於伊上一代即已與其他共有人談 妥如何分割，但因不懂法律，所以未至地政機關為分割登記 ，僅於系爭土地上如附圖一點號1至2所示位置設有之圍牆以 資分隔，上並已建有如附圖一編號M至U所示等建物，而該部 分土地以往即為袋地，平日係經由南側同段393地號土地進 出，伊僅願照系爭土地上現在使用之現狀分割，因伊所分配 土地為袋地，價值較低，其自不願因本件分割找補他人金錢 ，至於其他共有人因分配價值較高之靠路邊土地，所應找補 伊金錢之多寡，伊並不在意，但伊祖先原先於系爭土地上所 占有使用土地之面積不能變更等語置辯。
㈢被告廖三和則以：
⒈兩造共有系爭土地其所有權應有部分經換算為實際面積後， 分別為原告297.1平方公尺，被告廖三和297.1平方公尺，被 告廖茂坤等8人公同共有445.64平方公尺，被告廖永群等7人 分別共有297.1平方公尺，伊與原告及被告廖茂坤等8人之應 有部分已超過系爭土地所有權二分之一，且同意分割系爭土 地，是敬請賜准合併分割。
⒉為此伊提出如附圖三所示乙案之分割方案，其中由原告分得 如附圖三編號丁部分，面積297.1平方公尺；被告廖三和分 得編號乙部分，面積亦為297.1平方公尺；被告廖茂坤等8人 分得編號甲部分，面積為445.64平方公尺，並維持公同共有 ；被告廖永群等7人分得編號丙部分，面積為297.1平方公尺 ，並由廖永群取得5分之1，廖行一、廖行貫、廖行至各取得
15分之1，廖文彬、廖文豪各取得10分之1，廖忠耿取得5分 之2，其中編號甲與乙西側之分界線係以被告廖茂坤等8人所 共有，坐落系爭土地上同段157建號建物即門牌號碼為臺南 市○○區○○里00○0號房屋（下稱32之5號房屋）北面外牆 牆面往北平行1公尺為界。而乙案係將各共有人依照其持分 面積分割，採取工整的分割線，因系爭土地上除32之5號房 子有登記及狀況較好，有保留必要外，其餘的建物都已經非 常老舊，且非經共有人同意後所占有使用，並無保留必要， 至於各共有人依據應有部分比例所分得之土地面積，是否有 價值不同部分，伊同意鑑價後找補。
⒊原告主張之甲案分割方案，其編號甲、丙、丁部分土地呈不 規則形，且面積與兩造共有人應有部分換算面積差異頗大， 其補償價額亦甚鉅，總計價差為2,294,238元，甚而被告廖 永群等7人亦不曾表示其願多分得74.76平方公尺之面積而補 償他共有人，故甲案分割方案應不可採。而伊所提出之乙案 ，各共有人取得之土地均呈規則狀，面積與其應有部分換算 之面積相符，且補償價額僅226,471元，故應較無爭議，是 乙案分割方案應較可採用。
⒋另兩造就系爭共有土地所呈分割方案甲、乙兩案，經鈞院囑 託歐亞不動產估價師聯合事務所以上揭甲、乙二分割方案中 分得之甲、乙地或丙、丁地均屬袋地為前提為鑑定，惟經伊 憶及於98年間曾就與系爭土地相鄰之同段403、404地號土地 向鈞院柳營簡易庭提起分割共有物訴訟時，該案被告即本件 原告（當時姓名為廖庭緯，於101年12月3日改名）及訴外人 丁麗卿及廖婉廷，該案件經於法院調解成立，由廖三和分得 404-1地號土地應有部分全部，原告等3名被告分得403地號 土地，應有部分各1/3，而404地號土地則由伊與原告、丁麗 卿及廖婉廷維持共有，應有部分各為為1/2、1/6、1/6、1/6 。該訴訟中兩造同意就上開404地號土地維持分別共有，係 為將該404地號土地供作原告與丁麗卿及廖婉廷等三人所有 403、402-1、402-2、401地號土地通行至西側公路之用（現 上揭4筆土地已為原告所單獨所有），則原告於本件分割共 有物訴訟中就系爭土地甲案及乙案所分得之土地，既均可通 過同段403、404地號土地連接系爭土地西側公路，自不應以 袋地視之，並不得認其有如袋地般之價值貶損。 ⒌另依據坐落臺南市後壁區侯伯段380、380-2、381、397、39 8、399、400、401、402、402-2、403、404、404-1、398-3 地號之空照圖，可知本案所爭執之397、399、400等三筆地 號，均由周圍之403、402、398、380、401、402-2、381、3 80-2等地號，以及398-3、393、1026、1036等地號通行至道
路，並非以397地號通行至道路。而臺南市○○區○○段000 ○000○000○000○地號土地原本亦為兩造所共有，但經鈞 院101年度訴字第163號裁判分割，其中402及380地號土地均 歸原告所有。是以，縱如原告所提出之甲案分割方案原告分 得甲地號，或如被告所提出乙分割方案原告分得丁地號，原 告均得均經由其自有之403、402及380地號土地通行至道路 ，無不能通行之情發生。更況且，原告曾於鈞院101年度訴 字第163號分割共有物案中表示：「系爭土地A部分西側與其 所有之同地段403號土地相鄰，且系爭土地A部分北側上有原 告自行鋪設之3.5米柏油路，供原告與相鄰之上揭同段403號 土地通行使用20餘年」等語，益證原告均得均經由其自有之 403地號、402地號、380地號而通行至道路，並無不能通行 之情發生。再者，甲案中乙地號，及乙案中丙地號土地現今 都是經由398-3、393、1026、1036等地號通行至道路，亦可 從401、402-2、381、380-2等地號通行至道路，並非以397 地號而通行至道路，要非因分割而形成袋地。是以，分割方 案甲案中甲、乙地號，及乙案中丙、丁地號等土地於分割後 並未造成無道路可供通行之情事，原告主張「未臨接道路用 地，將無法指定建築線，恐造成日後無法建築使用」顯已誤 導鈞院之認知，以致第二次估價報告顯有錯誤，並不可採。 ⒍財政部國有財產署南區分署臺南辦事處104年8月17日回文， 雖註銷原告提出之申購案，但說明三也提供原告諸如標售、 調整地形等四種其他解決方案，並非否定原告取得398地號 土地之可能。更況目前398地號土地仍為國產署所有，但從 空照圖可以看出398地號土地都是做為道路使用，而且已經 行之有年，無法再做其他使用。是以原告以無法申購398號 土地為由主張分割方案將形成袋地，顯然曲解國有財產署之 回函，更罔顧國有財產署建議之標售等其他取得方式，原告 主張毫無可採。
⒎退步言之，倘若本件分割後將產生袋地（假設語氣，被告否 認），法院應於分割方法中預留通行方式，以兼顧各取得部 分之裏地通路問題，方符合公平、經濟原則。更況倘若因法 院分割而形成袋地，一方面分得袋地之共有人，已因袋地價 格較低而取得更多之土地（或減少給付補償金），另一方面 又可依民法第789條第2項之規定而取得無須支付償金的通行 權，獲得雙益。質言之，原告之主張乃假借袋地之名而取得 較多土地（或減少給付補償金），之後又以袋地之權利而要 求通行，解除袋地之限制。對於本案之共有人而言，形同無 法預測之雙重侵害，顯非妥適之分割方法。是若原告主張有 理由（假設語氣，被告否認），則目前所提之甲案、乙案均
非妥當之分割方法，從而第二次鑑價報告更不得作為分割之 依據，否則將造成其他共有人雙重損害，更遺留袋地通行權 之紛爭，顯非公平、經濟之分割方法。
⒏系爭土地上所存在之地上物，並非原告所建，原告是否為權 利人，是否有權占用，已有疑義。縱使該地上物目前為原告 占有使用中，但原告既非所有權人，且為無權占用，即無從 以地上物之分布為界線而作為分割甲案之依據。再者，系爭 土地上之地上物多數未依建築法規興建，亦未辦理保存登記 且年代已相當久遠，老舊不堪而無經濟價值，甚至有許多是 荒廢、堆放雜物之緒寮或倉庫，根本無保留價值，鈞院於衡 量分割方案時，自不受其地上物存在事實之拘束。更況原告 也一再在書狀表示：『末按A(磚木造倉庫）已殘破不堪，T( 磚木造平房）及U(石棉瓦造倉庫）均為老舊廢棄之違章地上 物』、『至於L(磚造豬舍）及點號1至2(磚造圍牆）均為老 舊廢棄之地上物，並無使用上之經濟價值』，並且兩造於10 4年5月15日勘驗測量筆錄亦記載：「地上物大部分為飼養牲 畜之豬舍、牛棚、或養雞、擺放農具之用」，益證系爭土地 上之地上物多數並無經濟價值，反而減損土地利用價值，應 予以拆除。原告所提出之甲案分割方案以地上物之分布做為 界線，導致分割後之地界形成不規則狀，反而不利於土地之 整體開發與利用，顯見該地上物並不足以作為分割方案之依 據。更甚者，歐亞不動產估價師聯合事務所提出之估價報告 都是以「素地」進行價值評估，而排除地上物之影響。是以 ，倘若分割方案以地上物之分布為分割依據，顯與估價報告 之立論相違背，更將導致土地價值被高估，影響當事人之權 益甚鉅。是以，系爭土地上之地上物並未辦理保存登記，且 所有權人未明，僅原告或部分被告自稱為其佔有使用，但未 能證明合法之占用依據，顯見並無保留之經濟效益。因此， 鈞院所定之分割方案並不需要受地上物分布之限制，從而原 告所提甲案分割方案並非最佳之分割方案。
⒐對於系爭土地中甲案及乙案分割方案中，原告所分得之土地 是否為袋地一事，於106年6月29日庭訊時，經鈞院提示空照 圖、臺南市後壁區侯伯段401、402、402之1、403、404、40 4之1地號土地之第一類土地登記謄本曉諭兩造詳加說明及辯 論，可以確定分割方案甲案或乙案原告分得甲地或丁地，均 可經由403地號土地及404地號土地進出道路，並非袋地。是 以，歐亞不動產估價師聯合事務所於105年12月29日出具第 二次鑑價報告，應不可採。據此該鑑定人所為第三次鑑價報 告，因係依鈞院106年6月29日南院崑民壬104年度訴字第77 號函辦理，僅就分割方案甲案及乙案中被告廖永群等7人所
分得乙地或丙地為袋地而為估價基礎，自屬可採，原告要求 撤銷第三次鑑價報告云云，自無可採。
⒑末以，若照原告所提出分割方案甲案之規劃，原告分得之甲 地中仍存有被告廖三和所有如附圖一編號L之建物，仍不免 發生分割後之土地上存有第三人地上物之困境。是以，既然 屈就地上物現況仍不免發生地上物所有權與土地所有權不一 之困境，不如以土地利用價值為優先考量，不用屈就地上物 現況。原告所提出之甲案分割方案以地上物之分布做為界線 ，導致分割後之地界形成不規則狀，反而不利於土地之整體 開發與利用，顯見該地上物並不足以作為分割方案之依據。 按照分割方案乙案之規劃，分割後土地方正，地形完整，不 會產生畸零地或不規則之地形，有助於土地利用與開發，各 共有人日後要興建房屋或重新開發都較為容易，財產價值顯 然高於分割方案甲案。更甚者，歐亞事務所提出之估價報告 都是以「素地」進行價值評估，而排除地上物之影響。是以 ，倘若分割方案以地上物之分布為分割依據，顯與估價報告 之立論相違背，更將導致土地價值被高估，影響當事人之權 益甚矩。
⒒並聲明：
⑴被告廖茂坤等8人，應就被繼承人廖寬儀所有坐落系爭土地