返還購屋訂金
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,106年度,518號
TCDV,106,訴,518,20171031,1

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第518號
原　　　告　張慧智
訴訟代理人　黃安然律師
被　　　告　俊宇開發有限公司
法定代理人　徐嘉翎
被　　　告　廖宛喬
　　　　　　賴怡帆
上三人共同
訴訟代理人　林殷世律師
複代理人　　許珮寧律師
上列當事人間請求返還購屋訂金等事件，經於民國106年10月17
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：
1.被告俊宇開發有限公司（下稱俊宇公司）及被告賴怡帆 應連帶給付原告新臺幣（下同）80萬元，及自民國106 年7月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 2.被告廖宛喬應給付原告80萬元，及自106年3月9日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.前二項之給付，如其中一被告為給付，其他被告於給付 範圍內，免其給付之義務。
4.願供擔保請准宣告假執行。
另陳述：
（一）被告廖宛喬（即賣方）於105年11月21日將其所有坐 落臺中市○○區○○段000地號土地（90.24平方公尺 ，權利範圍全部）及其上房屋即門牌號碼台中市○○ 區○○○街00巷00號（建號112，二層加強磚造及頂 樓、後方一至三樓增建部分）出售予原告（即買方） ，立有不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），買賣 總價金約定為1,200萬元，第一期款（簽約金）80萬 元、第二期款（備證用印款）130萬元、第三期款（ 完稅款）140萬元、第四期款（尾款）850萬元。 （二）原告係於立約前一日（即105年11月20日）由被告俊 宇公司之主任即被告賴怡帆偕同原告、原告之夫及原 告之妹（即證人張慧娟）前去看屋。是時被告賴怡帆 並未告知該屋頂樓及後方一至三樓增建部分為違建， 並向原告要求給付斡旋金5萬元。原告遂將斡旋金5萬



元交付被告俊宇公司店長黃宇呈收執。翌日（105年1 1月21日）晚間約8時許，原告即在被告俊宇公司與被 告賴怡帆及俊宇公司協理吳文俊洽談價金事宜。被告 賴怡帆僅謂：系爭房屋為舊屋，整修過一樓至三樓等 語。迨至同日晚間10時許，被告等人未給予原告系爭 契約書事前審閱期，即通知代書李文賢前來被告俊宇 公司辦理簽約事宜，且被告賴怡帆仍僅對原告略稱： 此屋非凶宅、沒有漏水、屋主（指被告廖宛喬）來簽 約時，不要再講其他話，直接簽約就好等語。是原告 所簽立之系爭契約書第2條所示「…現行法令無法登 記…」內容，乃代書與仲介所逕自簽勾，渠等並未向 原告說明有違建存在，原告確實不知此情，亦未在該 處簽章。
（三）依不動產經紀業管理條例第24條第1項規定，經紀人 應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由 相對人在不動產說明書上簽章。然本件不動產買賣之 經紀人即被告俊宇公司，並未將不動產說明書交付原 告簽章；另系爭契約所附之「不動產委託銷售標的現 況說明書」、「委託人應告知事項」項次42內容「是 否違建、增建或改建之情事？」，委託人雖有勾選「 是」，但並未在「如有，請說明位置」欄內寫明位置 。故究係違建、增建或改建？情形自有未明。此係因 被告等人故意隱瞞所致。且立約當時，被告等人亦未 告知原告有此違建存在之情形。原告簽約後嗣始發見 該屋之頂樓及後方一至三樓，乃係違建。原告本希無 條件解約並取回第一期簽約金80萬元，但為被告拒絕 ，遂於105年11月24日向台中市政府為消費爭議申訴 未果，是日即以存證信函通知賣方之受託人黃宇呈表 示解除系爭買賣契約之意。被告雖於106年1月3日以 台中西屯郵局第4號存証信函，向原告為解約及沒收 已付價金之通知，但原告地址為台中市○○區○○路 ○段000號，詎被告寄發予原告之存證信函，卻寄至 嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○00號，且係在原告105年 11月24日發函終止系爭契約之後，被告所稱解約之時 ，系爭契約已不存在，所辯委無可採。
（四）被告賴怡帆為促成交易，故意隱瞞該屋有違建之事實 ，致原告誤以為系爭房屋無違建而應允以高價購買。 足徵被告賴怡帆有故意隱瞞之侵權行為，並致原告受 有損害（給付第一期價金80萬元），二者間有相當因 果關係，被告賴怡帆對原告應負侵權行為之損害賠償



責任。被告俊宇公司為被告賴怡帆之僱用人，依民法 第188條規定，應與被告賴怡帆負連帶損害賠償責任 。又被告廖宛喬為系爭房屋之賣方，其委任被告俊宇 公司出售系爭房屋，卻未告知違建之事實，對原告亦 應負共同侵權責任。
（五）被告廖宛喬除依上開侵權行為法律關係，應返還原告 80萬元外，另系爭契約尚有無效、得撤銷或得解除之 事由。則於契約無效、經撤銷或經解除後，被告廖宛 喬就原告前所給付之簽約金80萬元，即失其占有之合 法權源。就契約無效及撤銷意思表示部分，依民法第 179條不當得利規定；另解除契約部分，則依民法第2 59條第2款及民法第179條規定，請求被告廖宛喬返還 原告80萬元：
１、系爭契約應屬無效：
查兩造間所簽立之系爭買賣契約，違反內政部所 公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項『壹、應記載事項一、契約審閱期』部分：依 消費者保護法第11條之1第1項規定，企業經營者 與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合 理期間，供消費者審閱全部條款內容。另依消費 者保護法第17條第1項（定型化契約，應記載事 項）、第2項第1款（契約之重要權利義務事項） 、第4項規定，該定型化契約條款無效。本件兩 造於簽立系爭契約時，被告廖宛喬委任被告俊宇 公司處理系爭買賣事宜，卻未給予原告審閱系爭 契約之合理期間，原告復未同意放棄審閱期，故 系爭契約應屬無效。
２、若鈞院認為系爭契約並非無效，但本件亦有得撤 銷之事由，原告爰依法撤銷之：
查依系爭買賣契約第2條第2項約定，買賣標的如 有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部 分，賣方應誠實告知。故原告若知該屋有違建， 將來可能遭政府拆除，則原告絕不可能購買該屋 。惟被告等人為求出售系爭房屋，而未據實告知 原告違建一事。原告爰依民法第92條（因被詐欺 而為意思表示）、第88條（表意人若知其事情， 即不為意思表示）規定，以起訴狀繕本之送達而 為意思表示撤銷之通知。
３、若系爭契約並非無效或無得撤銷之事由，惟原告 爰另主張解除系爭契約：




查系爭契約第15條其他約定事項（本條款之文字 記載應經甲乙雙方用印或簽名確認）載「雙方約 定，本件房屋依現況作點交。買方並同意賣方免 負擔本件房屋物的瑕疵擔保責任。」部分：上開 約定『買方並同意賣方免負擔本件房屋物的瑕疵 擔保責任』。此一免除瑕疵擔保責任約定，對原 告不公平，原告亦不知此一法律效力，且亦未依 約在此處簽名蓋章，復有違民法第354條出賣人 依法應負之物之瑕疵擔保責任強制規定。又依消 費者保護法第12條第1項規定有違誠信原則，剝 奪消費者權利，並致契約目的難於達成，應認顯 失公平而無效。又成屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項，不得記載事項第二項「不得約定 買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責 任。」，系爭契約違反此一規定，依消費者保護 法第17條第1項、第3項、第4項規定，該免除瑕 疵擔保責任條款應屬無效，原告仍得主張物之瑕 疵擔保責任。而系爭房屋有部分屬違章建築，被 告未據實告知此一瑕疵，依民法第354條規定， 被告廖宛喬對原告應負物之瑕疵擔保責任。原告 爰依民法第359條規定，以起訴狀繕本之送達對 被告廖宛喬為解除系爭買賣契約之意思表示通知 。
（六）被告俊宇公司、賴怡帆與廖宛喬間對原告所應返還之 80萬元，屬不真正連帶債務，若被告其一已為給付， 則他被告於所給付範圍內，免其給付責任。
二、被告答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。 另陳述：
（一）按一般透天住宅，為增加建築面積，常有增建（即所 謂二次施工），增建固非必屬違建，但增建均係於取 得使用執照後所為，故非屬原建築執照申請准許之範 圍，若增建部分有向主管機關申請許可，則於興建完 成後，即可依法登記而成為合法建物；若未申請，即 屬違反建築法規之增建即所謂違建，依現行法法令自 無法完成保存登記。
（二）系爭房屋因有依現行法令無法登記之增建部分，被告 賴怡帆於帶同原告前去系爭房屋現場看屋時，業已如 實告知，並無欺瞞原告之情事。又簽立系爭買賣契約



之前，被告賴怡帆及被告俊宇公司亦有就系爭房屋之 屋況，詳實告知原告，此有系爭買賣契約書之現況說 明書第42項「是否有違建、增建或改建之事實」，勾 選「是」，並經原告簽名確認。且依系爭買賣契約書 第2條增建及占用部分約定：「買賣標的現狀另有增 建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業 經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：頂樓其他後 方壹至參樓」等語，可知當事人已就系爭房屋現況， 包括有增違建及無法登記之部分，均載明於買賣契約 書內。原告聲稱其不知系爭房屋有無法登記之增建一 語，顯非事實。
（三）一般人洽購房屋及看屋時，除當地行情與房價外，最 關心者，莫過於屋況屋齡、有無瑕疵、建物坪數以及 有無增違建等情，均為必要詢問了解之點，當無不注 意者。系爭買賣契約之標的物為不動產，買賣價金達 1,200萬元，自不同於購買一般低價物品，必會謹慎 為之。原告在被告俊宇公司營業處所交付斡旋金時， 已就系爭房屋因有增違建是否會影響房屋稅金等情， 詳為詢問，並已詳閱上開現況說明書及買賣契約書等 文件後，始簽名確認。系爭買賣契約書中既已就頂樓 加蓋及後方一至三樓有增建一情，載明：依現行法令 無法登記。則依一般常識，即能判斷係屬違建。原告 陳稱：不知系爭房屋有違建云云，有違經驗法則。況 處理簽約事宜之證人李文賢地政士，亦證實有就系爭 契約重要內容（包括增建、買賣價金、稅金等），對 買賣雙方講述及確認。益證被告等人確無對原告為詐 欺或欺騙之行為。原告所稱：遭被告等人為欺騙之侵 權行為一語，亦屬無據。
（四）原告係於看屋後，因對系爭房屋十分喜愛，且欲在農 曆新年前交屋入住，遂於當日即交付斡旋金，而委請 被告俊宇公司與系爭房地所有人即被告廖宛喬洽談買 賣事宜。經被告俊宇公司居中交涉後，兩造乃於105 年11月21日就買賣價金、房屋現況、物之瑕疵擔保條 件等細節，逐一仔細磋商討論，並就契約必要及非必 要之點，均達成合意後，始簽立系爭買賣契約書，並 於特別約定條款上載明「本件系爭房屋依現況點交， 買方同意賣方免負擔本件房屋物權瑕疵擔保責任」。 又系爭買賣契約書雖為被告俊宇公司所提供，但買賣 契約之當事人均為自然人，而非企業經營者，自非消 費者保護法及定型化契約條款規範之對象，而無消費



者保護法與定型化條款規範之適用。況系爭買賣契約 之簽約日期，亦係買賣雙方所同意，原告本可於簽約 前先向被告俊宇公司索取契約書閱覽，於簽約當時， 亦未要求契約審閱期間，嗣於起訴時始聲稱依「契約 審閱期間」而主張契約無效等語，而將自身結果之不 利益，強逼賣家即被告廖宛喬承受，並非正當。原告 與被告廖宛喬既已就系爭買賣契約之成立要素達成合 意，另簽約前雙方就系爭房地之現況、契約條文內容 ，均已充分了解，且定型化條款亦無顯失公平之處， 買賣契約自屬有效成立。原告空以契約未經審閱或遭 詐欺為由，主張契約無效或因被詐欺而得撤銷意思表 示等語，即非有理。況原告所稱其有於105年11月24 日以存證信函為終止契約之表示云云，然原告係以台 中西屯郵局第958號存證信函向「店長黃宇呈」為終 止合約之表示，但無任何終止契約之合法事由，亦未 先為催告，且該存證信函之收件人「店長黃宇呈」復 非系爭買賣契約之當事人。原告所稱終止系爭買賣契 約一語，自非合法。
（五）再按，依民法第366條規定，如買受人於買賣契約成 立時，已知悉買賣標的有權利或物之瑕疵，且經買賣 雙方以特約免除瑕疵擔保義務者，出賣人即不負瑕疵 擔保之責。查系爭買賣契約書已載明系爭房屋有依現 行法令無法登記之增建部分，並在系爭買賣契約第15 條其他約定事項，手寫載明「雙方約定，本件房屋依 現況作點交。買方並同意賣方免負擔本件房屋物的瑕 疵擔保責任」等語。此項約定並非被告廖宛喬單方所 預先擬定之條款，而係經買賣雙方當事人磋商討論後 ，所達成之特別約定，原告主張此一約定無效，並以 被告廖宛喬應就依現行法令無法登記之增建部分負物 之瑕疵擔保責任為由，而主張以起訴狀繕本之送達而 為解除系爭買賣契約之意思表示通知云云，亦屬無理 。
（六）系爭買賣契約因原告未依約於105年11月28日將系爭 買賣價金第2期款130萬元匯入專戶之違約情事，而經 被告依原告在契約書上所記載之連絡地址為通信地址 定期催告仍未履行之故，而由被告廖宛喬合法解除在 案，並依系爭買賣契約第10條約定，沒收原告所給付 之80萬元價金。是原告訴請被告返還80萬元及遲延利 息，均非正當。
三、程序方面：原告原僅聲請對被告俊宇公司及被告廖宛喬發支



付命令（105年度司促字第33132號），因被告二人對支付命 令異議而視為起訴，原告嗣再追加賴怡帆為被告，並變更聲 明為如上原告訴之聲明所示。因其請求之基礎事實同一，所 為追加及變更，程序上爰予許可，合先敘明。
四、實體方面：
（一）本院依兩造所提出之書狀及陳述，整理不爭執之事項 如下：
１、系爭不動產原為被告廖宛喬所有，原告經由被告 俊宇公司人員即被告賴怡帆之仲介，於105年11 月21日與被告廖宛喬之代理人林順德簽立不動產 買賣契約書，同意以1,200萬元向被告廖宛喬購 買系爭不動產，並委由第三人僑馥建築經理股份 有限公司（下稱僑馥公司）擔任買賣價金之履約 保證專戶受託人（見本院卷第18頁以下）。
２、原告於簽約當日給付現金5萬元，嗣另匯款75萬 元，合計支付80萬元。
３、原告對「店長黃宇呈」於105年11月24日寄發台 中西屯郵局第000958號存證信函。
４、被告俊宇公司對原告在買賣契約書上所載嘉義縣 溪口鄉之地址，於105年11月30日寄發太平宜欣 郵局第000444號存證信函（見本院卷第61頁）。 ５、被告廖宛喬對原告在買賣契約書上所載嘉義縣溪 口鄉之地址，先後於105年12月9日、105年12月 19日、105年12月27日及106年1月3日寄發太平宜 欣郵局第000471、000483、001047號、台中西屯 郵局第000004號存證信函（見本院卷第66、73、 76、79頁）。
６、第三人僑馥公司對原告在買賣契約書上所載嘉義 縣溪口鄉之地址，於105年12月14日寄發內湖江 南郵局第001247號存證信函（見本院卷第70頁） 。
７、被告對原告嘉義縣溪口鄉之地址所寄發之存證信 函均因招領逾期而退回（見本院卷第69、72、75 、78、81頁）。
８、系爭買賣標的物之房屋部分，為已辦理保存登記 之二層加強磚造建物，另有增建頂樓及後方一至 三樓（見本院卷第18、19頁）。
（二）本院依兩造所提出之書狀及陳述，就兩造所爭執之事 項，判斷如下：
１、被告有無故意共同隱瞞而不告知原告系爭房屋所



增建之頂樓及後方一至三樓，並未辦理保存登記 之侵權行為？
A.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明 文。原告指稱被告等人故意共同隱瞞而不告知
原告系爭房屋所增建之頂樓及後方一至三樓並
未辦理保存登記等語，惟為被告等人所否認，
並以買賣契約書上業有載明資為抗辯。是原告
即應就此有利於已之主張，舉證以實其說。
B.查系爭不動產之現況說明書上已於「是否有違 建、增建或改建之情事？」勾選是（見本院卷
第30頁），另依本院職權所查調之Google街景 圖片所示，系爭房屋為連棟式透天建築之其中
一戶，前有庭院，外觀明顯，立於巷道上即可
目視一、二樓外觀所使用之建材，與頂樓增建
部分之建材，有明顯之差異。依一般成年人之
社會經歷，應不致誤認該增建之部分為已辦理
保存登記之合法建物。
C.另查，系爭買賣契約書中業已載明系爭房屋在 地政機關辦理所有權登記之建號、層數及面積
（見本院卷第18頁），另記明：「買賣標的現 狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記
，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或
占用範圍：囗頂樓口其他後方壹至參樓」，並
予以勾選（見本院卷第19頁）。足認被告應已 告知原告其所買賣之標的物為已辦理保存登記
之二層建物，至頂樓加蓋及後方一至三樓，則
屬增建，依現行法令無法辦理登記一節，並無
隱匿或為不實記載之情。
D.處理簽約事宜之證人李文賢地政士於本院審理 中到庭結證：「被告俊宇公司是住商加盟店，
我是住商總部特約代書…被告公司的業務並非
全部由我處理，系爭買賣是我處理的…我寫完
相關標示內容，我會按照契約聯數，分別交付
當事人閱覽，我書寫的部分有什麼標示、增建
、價金、履保、稅費各項重點朗讀內容予以說
明…契約第二條的註記，我是依照賣方和仲介
的說明予以註記…（法官問：當時買方有無針
對這部分對你特別詢問？）證人答：沒有…買
方有沒有針對增建的異議是否為違建提出詢問




我不記得了…印章是由我代蓋的，簽名是他們
自己本人簽的。…現況說明書是仲介交給我…
現況說明書上面的簽名是我拿到就簽好了…（
問：你在現場時，原告有無要問問題，但仲介
人員卻催促原告盡快簽約的情形？）證人答：
我沒有這個印象。（問：你接手的契約，重要
部分你會跟雙方再次確認，包括買賣標的範圍
及增建、稅金部分，關於其他約定事項你手寫
的部分，有無跟買方及賣方確認這個意思？）
證人答：我有跟雙方確認這個意思…」（見本
院卷第138頁背頁以下）。
E.證人張慧娟雖證稱：簽約過程中，所用印之文 書內容均都沒有讓原告過目，也沒有唸過再簽
。另稱其陪同原告看屋時，仲介人員在現場只
說是翻修，後來就一直催促，說是翻修的房子
，沒有那麼好的；因原告急著想要買，結果就
被騙了，因為被告他們從頭到尾都沒有說三樓
是違建…哪知道原告那陣子生病，就迷迷糊糊
的簽了等語（見本院卷第128頁背面以下）。 惟證人張慧娟所為簽約過程之證言，與證人李
文賢所述已有不同；且其對看屋之日與簽約之
日是否為同日一節，已有錯誤記憶；加以其為
原告之妹，誼屬至親；本院因認其所為證言，
在無其他證據足資佐參下，尚不宜逕予採認而
為有利於原告主張之認定。
F.揆諸上開各情，原告既有事先看屋，另買賣契 約書中復已載明買賣標的物為二層建物，頂樓
加蓋及後方一至三樓則屬增建且依現行法令無
法登記。客觀上難認被告有故意共同隱瞞而不
告知原告系爭房屋所增建之頂樓及後方一至三
樓並未辦理保存登記之行為。原告徒以購屋時
程過短，仲介人員一再催促儘速決定，簽約時
已近深夜及其不知增建部分係未辦理保存登記
等情，據為被告等人有對其為詐欺或欺騙之行
為之主張，而認被告等人應負共同侵權行為之
損害賠償責任等語，尚非有據。
２、原告主張系爭買賣契約有違消費者保護法及定型 化契約規範之審閱期間而有無效之事由，是否有 據？
A.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應



有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條 款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約
之內容，固為消費者保護法第11條之1第1項、 第2項前段所明定。惟上開規定，係在「企業
經營者」與「消費者」訂立定型化契約之情形
，始有適用。查系爭買賣契約書雖係由被告俊
宇公司所提供之制式契約，但被告俊宇公司乃
係立於兩造交易之仲介人地位而提供制式條款
供買賣雙方使用，而非買賣契約之當事人；簽
訂買賣契約之原告（買方）及被告廖宛喬（賣
方），均非屬企業經營者，核無企業經營者利
用其經濟上強者地位預擬契約條款，而致他方
無磋商變更餘地之情形存在，本難認有消費者
保護法上述審閱期間規定之適用。
B.又中央主管機關固得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜
程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。行
政院消費者保護委員會並通過不動產委託銷售
定型化契約應記載及不得記載事項及公告不動
產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日
。惟此立法意旨仍係為維護消費者知的權利，
使之於訂約前，有充分瞭解定型化契約條款之
機會。惟如消費者已有詳細審閱契約內容之機
會，則該條之保護目的已達，消費者於簽約時
審閱契約條款內容之期間，雖未達規定之3日
期間，然如企業經營者並未有妨礙消費者審閱
契約之行為，基於私法自治及契約自由之原則
，即非不可，難謂未事先審閱3日則所訂立之
契約即屬有失公平而當然無效。且依所規範者
乃指消費者與房仲業者間之「委託銷售契約」
，而非指自然人間之「買賣契約」。
C.又依當事人一方所預定用於同類契約之條款而 訂定之契約，如有加重他方當事人責任之約定
，而按其情形顯失公平者，該部分約定固屬無
效；惟此係指一方所預定之契約條款，為他方
所不及知或無磋商變更之餘地者而言。而所稱
「按其情形顯失公平者」，應係指依契約本質
所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合
判斷有顯失公平之情形而言。本件系爭買賣契
約之兩造均屬個人，原告相對於被告廖宛喬，




並未立於弱勢之地位，且契約條款並非被告廖
宛喬所預立，原告如不同意系爭買賣契約書之
部分條款內容，本可於簽約之前，要求磋商及
變更。是原告以系爭買賣契約有違消費者保護
法及定型化契約規範之審閱期間為由，主張買
賣契約無效，並非有理。
３、原告以遭詐欺及其若知悉增建部分乃係違建一事 即不會同意簽約為由，主張撤銷買賣之意思表示 ，是否有據？
A.如前所述，原告並未舉出足資證明被告等人確 有故意共同隱瞞而不告知原告系爭房屋所增建
之頂樓及後方一至三樓並未辦理保存登記之行
為，則原告以遭詐欺為由，主張撤銷買賣之意
思表示，即非有理。
B.又民法第88條規定，意思表示之內容有錯誤， 或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意
人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限。申言之
，如錯誤或不知事情，係由於表意人自己之過
失者，即不得撤銷其意思表示，以維交易之安
全。
C.查中古成屋之買賣者，買方除會仔細查看房屋 現況外，亦會注意所買賣之不動產是否為合法
建物及其面積，以明瞭產權歸屬及供為應買之
出價依據。本件原告於決定購買系爭房屋及其
基地之前，已先由親友陪同看屋；又系爭房屋
之外觀為連棟式透天建築之一戶，前有庭院，
於屋外即可目視一、二樓外觀所使用之建材，
與頂樓增建部分之建材，有明顯差異，應可看
出系爭房屋確有增建，已如前述；又其簽約當
日亦有親友陪同而非孤身；且證人李文賢地政
士於書繕買賣契約書之相關內容後，復有依契
約書之聯數，分別交付予買賣雙方閱覽，且就
伊所書寫之標示、增建、價金、履保、稅費各
項重點，朗讀內容予以說明後，原告始於系爭
買賣契約書上親自簽名。是依一般合理之交易
常態，當不致有原告所稱之錯誤或誤認情事發
生。可見原告所稱其簽立系爭房屋買賣契約書
時所為之意思表示有錯誤或其若知悉增建部分
乃係違建即不會同意簽約等語，縱認為真，亦




係緣於其自身之疏忽所致，而非有可歸責於賣
方之事由。則依民法第88條第1項但書規定， 原告亦無從撤銷其所為買受之意思表示。
４、原告主張被告應就增建部分負物之瑕疵擔保責任 而據以解除系爭買賣契約，是否有據？
A.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減 少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用
或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受
人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大
過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出
賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但
故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第354 、355條定有明文。又依同法第366條規定之反 面解釋，除出賣人故意不告知其瑕疵，其特約
為無效外，依法得以特約免除或限制出賣人關
於權利或物之瑕疵擔保義務。
B.查系爭買賣契約並無消費者保護法及定型化契 約規範之適用，已如前述。又買賣契約書上已
載明系爭房屋增建部分為頂樓及後方一至三樓
暨依現行法令無法登記之內容，被告並無故意
隱瞞而不告知該增建部分並未辦理保存登記之
行為等情，亦經認定在上；而系爭買賣契約書
第15條「其他約定事項」，復由證人李文賢地 政士於簽約當下，依買方之要求，以手寫方式
加註：雙方約定，本件房屋依現況作點交。買
方並同意賣方免負擔本件房屋物的瑕疵擔保責
任等語（見本院卷第24頁）。則原告於簽約當 下，應可認知此舉且未為反對之表示。本院因
認系爭房屋頂樓及後方一至三樓增建部分依現
行法令無法辦理所有權登記一節，業據買賣雙
方依中古屋之交易常情約明在卷，原告自無從
於簽約之後再以該增建部分依法無法登記為由
，要求被告廖宛喬就此事由負瑕疵擔保責任，
並據為解除系爭買賣契約之主張。
五、綜上所述，原告既未證明被告有其所稱之共同侵權行為，系 爭買賣契約又非無效，原告復無得撤銷買受系爭不動產之意



思表示或解除系爭買賣契約之合法事由，則原告依侵權行為 、不當得利及瑕疵擔保責任等規定，訴請被告俊宇公司、賴 怡帆應連帶給付原告80萬元及自106年7月8日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息；另依不真正連帶規定，訴請 被告廖宛喬亦應給付原告80萬元及自106年3月9日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息等語，均非有理。原告之 訴及假執行之聲請，應予駁回
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與證據調查， 核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 林宗成
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本。
若委任律師提起上訴，如未一併繳納上訴審裁判費者，得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 10 月 31 日
書記官 蔡秀貞